อสังหาชานเมืองล้น4.5แสนล. แนวสายสีม่วงบานเบอะ ค่ายยักษ์ชะลอโครงการ

เกริก บุณยโยธิน 31 October, 2015 at 20.31 pm

ประกาศที่เกี่ยวข้องกับเนื้อหา

Source: www.prachachat.net Date: 31/10/2558 อสังหาฯ จมดิ่ง ชี้กรุงเทพฯ-ปริมณฑลเหลือขาย 1.4 แสนยูนิต มูลค่า 4.5 แสนล้านบาท โอเวอร์ซัพพลาย 32% "บางพลี" ครองแชมป์แนวราบเหลือเยอะสุด 5,490 หน่วย ส่วน "เมืองนนท์" คอนโดฯล้นทะลัก 8,339 หน่วย ผู้ประกอบการเร่งปรับตัว รอจุดสมดุล หลังตลาดขายอืด "เอสซี-อนันดา" เบรกแกรนด์โอเพนนิ่ง ลดงบฯซื้อที่ดิน หยุดจัดอีเวนต์ใหญ่ เผยมู้ดตลาดได้ไม่คุ้มเสีย "พฤกษา-เสนาฯ" เลื่อนเปิดโครงการเพียบ นายสัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) หรือ REIC เปิดเผยว่า ผลสำรวจที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลช่วงครึ่งปี 2558 แยกเป็นโครงการแนวราบ 1.98 แสนหน่วย มูลค่า 8.14 แสนล้านบาท และโครงการแนวสูง 2.04 แสนหน่วย มูลค่า 5.97 แสนล้านบาท ซึ่งอสังหาฯใน กทม. คิดเป็น 60% ของตลาดทั้งประเทศ ที่น่าสนใจคือ มีหน่วยเหลือขายทั้งหมด 1.34 แสนหน่วย มูลค่า 4.5 แสนล้านบาท คิดเป็น 32% ในผังโครงการทั้งหมด เป็นแนวราบ 7.7 หมื่นหน่วย มูลค่า 3 แสนล้านบาท หรือ 37% เทียบช่วงเดียวกันของปีก่อน มีหน่วยบ้านแนวราบเหลือขาย 7.85 หมื่นหน่วย ถือว่าลดลงเล็กน้อย ส่วนแนวสูงมีเหลือขาย 5.74 หมื่นหน่วย มูลค่า 1.55 แสนล้านบาท คิดเป็น 25% ของโครงการแนวสูงในผัง ใกล้เคียงกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

บางพลี-เมืองนนท์เหลือบานเบอะ ทั้งนี้ "ทำเล" ที่เหลือขายมากที่สุด 3 อันดับแรก แยกเป็นแนวราบ คือ อ.บางพลี 5,490 ยูนิต, อ.บางบัวทอง 5,379 ยูนิต และ อ.ลำลูกกา 5,011 ยูนิต และแนวสูง คือ อ.เมืองนนทบุรี 8,339 ยูนิต, อ.ธัญบุรี 6,419 ยูนิต และ อ.เมืองสมุทรปราการ 5,722 ยูนิต เท่ากับว่าย่านชานเมือง หรือจังหวัดปริมณฑล มีบ้านและคอนโดมิเนียมรอขายมากที่สุด นายสัมมากล่าวว่า ทำเลแนวราบที่เปิดขายและเหลือขายมากใน อ.บางพลี เกิดจากราคาที่ดินดิบยังไม่แพงมากนัก ทำให้เอกชนพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท จำนวนมาก ส่วน อ.เมืองนนทบุรี เป็นเพราะรถไฟฟ้าสายสีม่วง (บางซื่อ-บางใหญ่) พาดผ่าน ทำให้เอกชนเปิดขายโครงการใหม่ปีละกว่า 1 หมื่นยูนิต ติดต่อกัน 5 ปี แต่ปี 2558 ตลาดเริ่มอิ่มตัว การขายชะลอ ซึ่งต้องรอประเมินอีกครั้งหลังรถไฟฟ้าเปิดใช้ปีหน้า นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า ยูนิตเหลือขายใน กทม.และปริมณฑล 32% ไม่น่ากังวล แต่ที่โอเวอร์ซัพพลายจริง คือภูเก็ต และเมืองพัทยา โครงการแนวสูงเปิดตัวมากกว่าดีมานด์ตลาด คาดต้องใช้เวลาถึง 2 ปีในการดูดซับ เอสซีฯลดงบฯจัดอีเวนต์ นายณัฐพงศ์ คุณากรวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า ภาวะเศรษฐกิจยังไม่ค่อยดี บริษัทต้องกลับมาดูเรื่องค่าใช้จ่ายในไตรมาสที่ 4 โดยปรับลดส่วนที่ไม่จำเป็นลง ส่วนการทำการตลาดจำเป็นต้องลดงบฯจัดงานอีเวนต์พรีเซลคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ไว้ก่อน ในซอยสุขุมวิท 32 ระดับซูเปอร์ลักเซอรี่ แบรนด์ "BEATNIQ" มูลค่าโครงการ 3,900 ล้านบาท จะเปิดขาย พ.ย.นี้ จากเดิมจะจัดงานใหญ่ จะเหลือเฉพาะลูกค้า วี.ไอ.พี. และเลื่อนแกรนด์โอเพนนิ่งไปปีหน้า อีกทั้งงดไปโรดโชว์ต่างประเทศบางประเทศ เนื่องจากจังหวะไม่ค่อยดี เช่น มาเลเซีย "เดิมตั้งงบฯตลาดไว้ปีละไม่เกิน 4% แต่ช่วงนี้อยากขอดูตลาดให้ชัดขึ้น การใช้เงินจัดอีเวนต์ช่วงนี้ต้องคิดดี ๆ รอเวลาที่เหมาะสม ผมมองว่าปลายปีนี้ยังไม่ใช่ช่วงเวลาที่ดี ที่จะถมค่าการตลาดลงไปมาก ๆ ยังไม่มั่นใจว่ามู้ดคนซื้อบ้านช่วง พ.ย.-ธ.ค.นี้จะกลับมาแค่ไหน แต่งานก่อสร้างยังเดินหน้าตามเดิม จะมีผลบ้างคือยอดขายคอนโดฯปีนี้ลดลงกว่าแผนเล็กน้อย" พร้อมปรับลดค่าใช้จ่ายที่ไม่ตอบโจทย์ ทั้งในแง่ลูกค้าและองค์กร โดยตั้งเป้าลดค่าการบริหารจัดการ (Overhead) จาก 6% เหลือ 5% ใน 3 ปีนี้ แต่ยังรับคนเพิ่ม จาก 800 คนที่มีอยู่ เพื่อรองรับการเติบโตในอนาคต ลดงบฯซื้อที่ดินเหลือ 5 พันล้าน สำหรับแผนธุรกิจปีหน้า ขณะนี้ยังไม่ได้วางไว้ชัดเจน ต้องรอดูตลาดช่วง 2 เดือนสุดท้ายของปีนี้อีกครั้ง หลังรัฐบาลออกมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% ทำให้คนตัดสินใจเร็วขึ้นจากเดิมที่ลังเล ซึ่งบริษัทมีโครงการแนวราบและแนวสูงพร้อมโอนอยู่ 8,500 ล้านบาท มั่นใจว่าจะทำรายได้ตามเป้า 13,900 ล้านบาท โตจากปีที่แล้ว 10% ปีหน้าคาดจะเติบโต 10% เพื่อไปถึงเป้าหมายในปี 2562 จะมีรายได้รวม 2 หมื่นล้านบาท อย่างไรก็ตาม บริษัทจำเป็นต้องลดงบฯการจัดซื้อที่ดิน จากที่ตั้งไว้ 7.5 พันล้านบาท เหลือ 5 พันล้านบาท เพราะยังมีแลนด์แบงก์กว่า 200 ไร่ สามารถรองรับพัฒนาโครงการใหม่ได้ 2-3 ปี คิดเป็นมูลค่า 2 หมื่นล้านบาท "ยอมรับว่าราคาที่ดินแพงขึ้น หายากขึ้น อย่างแปลงชิดลมที่เพิ่งซื้อไป ถือว่าแพงสุดเท่าที่เคยซื้อมา ตารางวาละ 1.9 ล้านบาท แต่เชื่อว่านับจากนี้ ราคาที่ดินจะทรง ๆ ตัวไปถึงปีหน้า จะไม่เหมือน 5 ปีที่ผ่านมา และที่ดินในเมืองบอกเลยว่ายังมีอีกมาก ยิ่งเศรษฐกิจไม่ดีจะมีคนประกาศขายที่ทำเลดี ๆ อีกมาก" นายณัฐพงศ์กล่าวและว่าอีกทั้งเอสซีฯจะปรับแผนการเปิดขายคอนโดฯใหม่ทำเลชิดลม จากเดิมต้นปีไปเป็นปลายปี 2559 ซึ่งพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียมสไตล์ลิมิเต็ด แบบ "ซูเปอร์ลักเซอรี่คอมแพ็กต์" ขายเริ่มต้นตารางเมตรละ 2 แสนบาท "อนันดาฯ-พฤกษา" เลื่อนเปิด นายชานนท์ เรืองกฤตยา ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการใหญ่ บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ เปิดเผยว่า ได้ตัดสินใจเลื่อนเปิด 2 โครงการแนวสูง มูลค่ารวม 3 พันล้านบาท จากเดิมจะเปิด 4 โครงการ มูลค่า 1.1 หมื่นล้านบาท จะเหลือเพียง 2 โครงการ คือ ไอดีโอ โมบิ บางซื่อ-แกรนด์ อินเตอร์เชนจ์ และแอชตัน สีลม มูลค่า 8,000 ล้านบาท "การทำตลาดช่วงไตรมาส 4 ประเมินแล้วว่าไม่คุ้มค่า แต่เป้ายอดขายไม่ได้ปรับลดลง ยังมั่นใจจะได้ตามเป้า 2.6 หมื่นล้านบาท" นายเลอศักดิ์ จุลเทศ รองประธานกรรมการบริหารและกรรมการผู้อำนวยการ บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท กล่าวว่า จะเลื่อนเปิดโครงการแนวสูงเช่นกัน 3-4 โครงการ มูลค่ารวม 4 พันล้านบาท เนื่องจากติดปัญหาขอใบอนุญาตสิ่งแวดล้อม (EIA) เสนาฯเลื่อนขายคอนโดฯล้านต้น ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการบริหาร บมจ.เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ เปิดเผยว่า ตัดสินใจเลื่อนเปิด 3 โครงการ เป็นคอนโดฯราคาล้านต้น ๆ 2 โครงการ เพราะยอดขายไม่ดี อีกโครงการเป็นบ้านแนวราบที่ศาลายาและรอบปีนี้ เสนาฯได้ทบทวนแผน 3-4 ครั้ง ล่าสุดปรับเป้ารับรู้รายได้ลงจาก 3,000 กว่าล้านบาท เหลือกว่า 2,000 ล้านบาท ใกล้เคียงปี 2557 เพราะลูกค้ามีปัญหาชะลอโอนและรีเจ็กต์เรต (กู้ไม่ผ่าน) แม้รัฐมีมาตรการช่วยกระตุ้น แต่คงผลักดันได้ตามเป้าเดิม เพราะเชื่อว่าการลดค่าโอน ค่าจดจำนอง คงเห็นช่วงปลายไตรมาส 1/59 ธนารักษ์เปิดโพยที่ดิน กทม. นายเอกวัฒน์ มานะแก้ว รองอธิบดีด้านบริหาร กรมธนารักษ์ เปิดเผยว่า ราคาประเมินที่ดินใหม่จะบังคับใช้ปี 2559-2562 เริ่ม 1 ม.ค. 59 มีข้อมูลไม่เป็นทางการระบุว่า ทำเลที่แพงสุดคือสีลม ราคาสูงสุด 1 ล้านบาท/ตร.ว. ส่วนที่ปรับเพิ่มมากที่สุดคือสาขาพระโขนง ปรับเพิ่ม 33.54% จตุจักร ปรับเพิ่ม 29.75% และบางกะปิ ปรับเพิ่ม 27.73% เฉลี่ย กทม.ปรับเพิ่ม 15.78% แนวรถไฟฟ้าที่ปรับเพิ่มน่าสนใจ คือ 1) แนวบีทีเอส ส่วนต่อขยายหมอชิต-สะพานใหม่ ช่วง ถ.พหลโยธิน ราคาที่ดินสูงสุด 2.8 แสนบาท/ตร.ว. ราคาเฉลี่ย 2.1 แสนบาท/ตร.ว. 2) แนวบีทีเอส สถานีราชดำริ-สีลม-กรุงธนบุรี ผ่านถนนสายสำคัญ เช่น ถ.สีลม ถ.สาทร ถ.นราธิวาสราชนครินทร์ ราคาประเมินสูงสุด 7.59 แสนบาท/ตร.ว. ราคาเฉลี่ยทำเล 8.2 หมื่นบาท/ตร.ว. 3) แนวรถไฟฟ้าใต้ดิน ส่วนต่อขยายสีน้ำเงิน แยกจรัญสนิทวงศ์ ถ.เพชรเกษม ถ.ประชาราษฎร์ ราคาสูงสุด 1.9 แสนบาท/ตร.ว. เฉลี่ย 1.7 แสนบาท/ตร.ว. 4) แนวรถไฟฟ้าเอ็มอาร์ที สายสีม่วง บางซื่อ-บางใหญ่ ราคาสูงสุด 2.4 แสนบาท/ตร.ว. เฉลี่ย 2.2 แสนบาท/ตร.ว. 5) แนวรถไฟฟ้าแอร์พอร์ตลิงก์ ราคาเฉลี่ย 8.5 หมื่นบาท/ตร.ว. และ 6) แนวรถไฟฟ้าชานเมืองสายสีแดงเข้ม ถ.วิภาวดีรังสิต ราคาสูงสุด 2.2 แสนบาท/ตร.ว. เฉลี่ย 1.7 แสนบาท/ตร.ว. ราคาที่ดินเขต ศก.พิเศษเด้งรับ นายเอกวัฒน์กล่าวว่า นอกจากนี้ราคาที่ดินที่ปรับเพิ่มค่อนข้างมาก คือ จังหวัดเขตเศรษฐกิจพิเศษตามนโยบายรัฐบาล 6 จังหวัด มีปรับเพิ่ม 24-42% สูงสุด ได้แก่ จ.ตาก ซึ่งกำหนดเป็นศูนย์เปลี่ยนถ่ายสินค้าระหว่างประเทศ เป็นเครือข่ายอุตสาหกรรมใช้แรงงานเข้มข้น ปรับเพิ่ม 42% ราคาสูงสุด 6.3 หมื่นบาท/ตร.ว. รองมาเป็น จ.มุกดาหาร เป็นศูนย์ค้าส่งและขนส่งต่อเนื่องหลายรูปแบบ ปรับเพิ่ม 38% ราคาสูงสุด 2.4 หมื่นบาท/ตร.ว. ต่อไปคือ จ.หนองคาย เป็นศูนย์การค้าระหว่างประเทศ การท่องเที่ยว การขนส่ง ปรับเพิ่ม 37% ราคาสูงสุด 4.5 หมื่นบาท/ตร.ว. จ.สงขลา เป็นอุตสาหกรรมแปรรูปและส่งออกสินค้า ปรับเพิ่ม 35% ราคาสูงสุด 4 แสนบาท/ตร.ว. จ.สระแก้ว เป็นศูนย์อุตสาหกรรมแปรรูปสินค้าเกษตรและขนส่ง ปรับเพิ่ม 24% ราคาสูงสุด 2.5 หมื่นบาท/ตร.ว. ส่วน จ.ตราด เป็นศูนย์การค้าส่งและการท่องเที่ยว ยังไม่มีข้อมูลปรับเพิ่ม เนื่องจากยังสำรวจไม่เสร็จสิ้น สำหรับราคาประเมินเดิมสูงสุด 7.5 หมื่นบาท/ตร.ว.

เกริก บุณยโยธิน

ผู้ก่อตั้งเวปไซต์แบ่งปันความรู้ด้านการตลาด และการสร้างแบรนด์ในวงการอสังหาฯ พร็อพฮอลิค ดอทคอม..หลังจากที่ใช้เวลามากกว่า 10 ปี ในการวนเวียน เข้าๆออกๆ ในสายงานด้านการตลาด และวางแผนกลยุทธ์การสร้างแบรนด์ ของบริษัทอสังหาฯ และเอเยนซีโฆษณาชั้นนำหลายแห่ง (โดยที่ไม่รู้ว่าทำไมต้องจับสลากเจอลูกค้าสายอสังหาฯทุกที)...จนถูกครอบงำโดยจิตใต้สำนึก ให้ถีบตัวเองออกจากกรอบการทำงานแบบเดิมๆ เพื่อออกมาจุดประกายความคิดที่ถูกต้อง และนำเสนอมุมมองใหม่ๆ ให้กับกลุ่มคนที่สนใจในธุรกิจอสังหาฯ

เว็บไซต์