ในยุคที่ทั่วทั้งกรุงเทพฯมีแต่โครงการคอนโดไฮเอนด์เกิดขึ้นมาใหม่หลายโครงการ แต่ก็ใช่ว่าคอนโดไฮเอนท์ทุกแห่งจะเป็นที่นิยมในหมู่เศรษฐีกระเป๋าหนักเสมอไป เพราะนิยามของคำว่าไฮเอนด์นั้น ถ้าจะเอาให้ครบทุกมิติก็ต้องรวมไปถึงปัจจัยที่สำคัญที่สุดอย่างทำเลด้วย เพราะทำเลที่ดีคือตัวชี้วัดราคา Capital Gain ที่จะเพิ่มขึ้นในอนาคต รวมถึงผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าที่ได้มากกว่าที่อื่น

ในมุมมองของผมโครงการไฮเอนด์ที่สมบูรณ์แบบ ควรจะตั้งอยู่ในทำเล ที่ได้รับการยอมรับว่าเป็นย่านคนรวยพอสมควร ทำเลนั้นจะต้องเป็นทำเลที่รายล้อมไปด้วยไลฟ์สไตล์ที่ตอบโจทย์ทุกอย่างของกลุ่มคนที่มีฐานะทางสังคมในระดับสูง เป็นทำเลติดเส้นทางรถไฟฟ้าที่แทบจะไม่หลงเหลือที่ดินเปล่าในการพัฒนาโครงการใดๆได้อีกแล้ว…หากกวาดสายตาไปดูแล้วในเขต CBD ก็คงจะมีแค่บริเวณ สีลมช่วงศาลาแดง ราชดำริ และชิดลม-หลังสวน เพียงเท่านั้น

ความสำคัญของทั้ง 3 ทำเลดังกล่าวนั้น มีมากกว่าความเป็นย่านคนรวย เพราะนอกจากเป็นทำเลที่อยู่ใกล้ชิดกับ ธรรมชาติ ปอดหลักของคนกรุงเทพอย่างสวนลุมพินี ใกล้ทั้งแหล่งช้อปปิ้งชั้นนำ และศูนย์กลางทางการเงินของประเทศไทยอย่างสีลม-สาทร ก็ยังเป็นทำเลที่แทบจะเป็นไปไม่ได้ในการพัฒนาโครงการคอนโดในแบบ ฟรีโฮลด์

ถึงแม้ว่าโครงการที่พักอาศัยย่านใจกลางธุรกิจ (CBD) อย่างทำเลราชดำริ ชิดลม หลังสวน และเพลินจิต จะยังคงฮอตฮิตติดลมบน มีโครงการคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์จนไปถึงชุปเปอร์ลักซ์ชัวรี่เปิดตัวหลายโครงการ แต่ก็ใช่ว่าจะจะขายดิบขายดีปิดจ็อบภายในเดือนสองเดือนทุกโครงการ เพราะในความที่เป็นทำเลดีก็ย่อมต้องมีจุดที่ดีที่สุดที่เรียกว่าเป็นไข่แดงที่ใครเห็นแล้วต้องไม่พลาดรีบจับจองทันที ซึ่งมีเพียงไม่กี่โครงการ และอีกหนึ่งประการสำคัญที่ส่งผลต่อการตัดสินใจคือ โครงการที่สนใจอยู่นั้นเป็น ฟรีโฮลด์ หรือ ลีสโฮลด์

วันนี้จึงจะขอมาเจาะไข่แดงในทำเลหลังสวน-ชิดลม กันก่อน ว่ามีอะไรอัพเดตบ้าง ถ้าจะพูดถึงถนนหลังสวนซึ่งเป็นถนนแยกมาจากถนนสุขุมวิทตัดแยกชิดลมสามารถวิ่งทะลุถนนสารสิน หรือออกถนนราชดำริต่อเนื่องไปพระราม 4 สีลม สาทร ได้อย่างรวดเร็ว สรุปสั้นๆ ว่าหลังสวนเป็นถนนสายสั้นมีความยาวไม่กี่กิโลเมตรแต่เป็นทำเลไข่แดงสำคัญที่เชื่อมต่อไปยังศูนย์กลางความเจริญย่านธุรกิจของกรุงเทพมหานครกันเลยทีเดียว ยิ่งตอนนี้ปากทางถนนหลังสวนมีทางขึ้น-ลงรถไฟฟ้าบีทีเอสสถานีชิดลม เรียกได้ว่าลงจากสถานีปุ๊บก็เดินเข้าถนนได้ทันที แบบนี้ก็ยิ่งทำให้ถนนหลังสวนถูกมองเป็นไข่แด๊งแดงของย่านกันเลยทีเดียว

ด้วยเส้นทางคมนาคมที่สะดวก ไม่ไกลจากย่านธุรกิจหลักใจกลางกรุงเทพฯ แต่เงียบสงบไม่พลุกพล่านจอแจแบบถนนใหญ่ แถมแวดล้อมไปด้วยพื้นที่สีเขียว ส่งผลให้ที่ดินบนทำเลหลังสวนมีมูลค่าสูงเป็นอันดับต้น ๆ ของกรุงเทพฯ โดยข้อมูลล่าสุดจากการประเมินของกรมที่ดินปี 2559 สนนราคาที่ดินบริเวณถนนหลังสวนตกตารางวาละ 950,000 บาท แต่เป็นที่รู้กันว่าราคาซื้อขายที่ดินเปล่ากันจริงๆ ย่านนี้ในปัจจุบัน กลับพุ่งขึ้นไปเกือบเท่าตัว และทิศทางราคาที่ดินก็มีแต่จะเพิ่มขึ้นทุกปีด้วย

หากไม่นับร้านอาหารแสนอร่อยและหรูหรา บนถนนเส้นเล็ก ๆ ที่ชื่อว่าหลังสวนยังมีคอมมูนิตี้มอลล์ เดอะปอร์ติโก้ เป็นจุดนัดพบของผู้ที่พักอาศัยในย่านนี้ด้วย ในขณะที่ถนนหลังสวนเองก็ถูกล้อมไปด้วยย่านธุรกิจการค้าชั้นนำ ทั้งราชดำริ เพลินจิต วิทยุ ที่มีโรงแรมหรูระดับห้าดาว ศูนย์การค้าลักซ์ชัวรี่ และอาคารสำนักงานทันสมัยที่สุดในกรุงเทพฯ มาไล่กันดูสักนิดก็มี เซ็นทรัลเวิลด์ เกษรพลาซ่า อัมรินทร์พลาซ่า เซ็นทรัลชิดลม เซ็นทรัลแอมบาสซี่ ออลซีซั่นเพลส เป็นต้น ถนนหลังสวนจึงกลายเป็นเป็นจุดศูนย์กลางของย่านธุรกิจที่มีความสงบร่มรื่น น่าอยู่อาศัย และสะดวกสบายเป็นที่สุด

ด้วยคุณลักษณะแบบนี้ ราคาที่ดินบนนถนนหลังสวนไม่พุ่งไปถึงหลักล้านกว่า ๆ ต่อตารางวาก็คงไม่ได้แล้ว ถ้าเช่นนั้นคอนโดมิเนียมที่พัฒนาบนที่ดินราคาแพงขนาดนี้จะขายกันที่ราคาเท่าไรนะ?

คอนโดมิเนียมหลังสวนเป็นสินค้าที่ใครๆ ก็ตั้งตารอ ล่าสุดลองไปตรวจสอบคร่าวๆ เกี่ยวกับราคาขายคอนโดมิเนียมหลังสวนแห่งหนึ่งที่เพิ่งเปิดตัวไปไม่นาน ตั้งอยู่ท้ายถนนติดถนนสารสิน ราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 300,000 ++ / ตร.ม. คิดเล่นๆ เป็นตัวเลขกลมๆ ก็ต้องมีเงินติดกระเป๋าขั้นต่ำยี่สิบห้าล้านบาท จึงจะคว้าโอกาสเป็นเจ้าของคอนโดฯ หลังสวนได้ (ยูนิตเริ่มต้นราวๆ 80 ตร.ม.) บอกเลยว่าโครงการปิดการขายไปเรียบร้อยแล้วหลังเปิดตัวไปไม่นาน

แต่อย่างที่บอกไว้ข้างต้น ถ้ามีเงินซื้อคอนโดฯ ระดับนี้แล้ว ให้ตรวจสอบข้อมูลโครงการให้ดีๆ ด้วยว่า คอนโดฯ ที่หมายตาไว้นั้นเขาขายแบบ ฟรีโฮลด์ (Freehold) หรือ ลีสโฮลด์ (leasehold)

ทำความเข้าใจโดยสั้นๆ ลีสโฮลด์ คือสิทธ์ในการเช่า ถ้าซื้อคอนโดฯลีสโฮลด์ คุณจะไม่ได้กรรมสิทธิ์ที่ดินในฐานะเจ้าของที่ และเมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าโดยทั่วไปก็คือ 30 ปี คุณก็ต้องคืนสิทธิ์นั้นให้เจ้าของที่ไป หรือจะต่อสัญญาเช่าออกไปก็ได้ตามแต่จะตกลงกัน แต่ถ้าเป็นคอนโดฯ ฟรีโฮลด์ อันนี้คุณได้กรรมสิทธิ์ที่ดินด้วย เรียกว่าเจ้าของโครงการขายขาดที่ดินและสิ่งปลูกสร้างคือคอนโดมิเนียมให้คุณไปเลย

มีคำถาม : ถนนหลังสวนจะยังมีที่ดินรอการพัฒนาและขายเป็นฟรีโฮลด์คอนโดมิเนียมไหม เนื่องจากส่วนมากที่ดินบนถนนหลังสวนจะเป็นลีสโฮลด์?
มีคำตอบ : ยังมีแต่เพียงไม่กี่แปลง

เพียงแต่จะมีผู้นำมาที่ดินเหล่านั้นมาพัฒนาต่อหรือเปล่าเท่านั้น ด้วยความที่สินค้าที่มีคุณสมบัติครบถ้วนคือตั้งอยู่ในทำเลดี การคมนาคมสะดวก ใกล้รถไฟฟ้า และยังเป็นคอนโดมิเนียมฟรีโฮลด์ สินค้าแบบนี้นานๆ จะเปิดตัวให้ตลาดที่ตั้งตารอได้ร่วมลุ้นโอกาสจับจอง ดังนั้น โครงการไหนมีคุณสมบัติอย่างที่กล่าวมา พอเปิดตัวปุ๊บ ก็สามารถปิดการขายโครงการได้ภายในเวลาที่รวดเร็ว เข้ากับสำนวน “ของดีมีน้อย อย่ารอคอยโอกาสข้างหน้า เงินทองเก็บไว้ใช้เจรจา โอกาสดีๆ จะมีมาให้เราได้จับจอง”

มีคำถาม (อีก) : โอกาสดีๆ ที่ว่านั่นจะมีอีกไหม ?

มีคำตอบ : มีสิ
ล่าสุด เมื่อเดือนก่อนได้ลงพื้นที่ไปสำรวจทำเลไข่แดงถนนหลังสวนอีกครั้ง แล้วก็พบว่าโอกาสดีๆ นั้นกำลังจะเผยโฉม จึงต้องนำมาบอกต่อกัน เอาเป็นว่าเดินสำรวจจากต้นถนนเริ่มที่ทางลงสถานีบีทีเอสชิดลมกันเลย เดินเรียบรั้วโรงเรียนมาแตร์เดอีวิทยาลัยเข้ามาแค่ 200 เมตรเห็นฝั่งตรงข้ามโรงเรียนมีไลฟ์สไตล์มอลล์สุดชิค เดอะปอร์ติโก้ ที่บอกไปแล้วว่าเป็นจุดนัดพบใหม่ของคนหลังสวน ในซอยติดกับเดอะ ปอร์ติโก้ มองเข้าไปเห็นการก่อสร้างโครงการที่พักอาศัยหรูหราอลังการโครงการหนึ่ง สอบถามข้อมูลมาพบว่าเป็นคอนโดมิเนียมโลว์ไรส์ที่เป็นฟรีโฮลด์ซะด้วย แต่น่าเสียดายที่โครงการปิดการขายไปตั้งนานแล้ว แถมราคารีเซล ขายต่อก็พุ่งขึ้นจากราวๆตารางเมตรละแสนแปด ไปสู่ราวๆตารางเมตรละสองแสนสามเป็นที่เรียบร้อยแล้ว

แน่ล่ะ ใครๆ ก็หมายตาฟรีโฮลด์คอนโดฯในซอยหลังสวนกันทั้งนั้น สำรวจกันต่ออีกนิด มองเลยโครงการที่กำลังก่อสร้างอยู่เข้าไปอีกหน่อย ก็เห็นป้ายประกาศขนาดใหญ่ติดอยู่ใกล้โครงการที่ว่า …นี่ล่ะ.. เป้าหมายของเรา ฟรีโฮลด์คอนโดมิเนียมที่กำลังจะเปิดตัวใหม่ 5 มีนาคมนี้ เตรียมกระเป๋าหนักๆ รอไว้ได้เลย!!

คอนโดมีเนียม ฟรีโฮลด์ ต้นถนนหลังสวน ตรงข้ามกับโรงเรียนมาแตร์เดอี
www.navararesidence.com
099.952.6661