Source: ผู้จัดการรายวัน 360 องศา

Date: 21/12/2558

ศูนย์ข้อมูลฯ คาดตลาดอสังหาฯปี 59 รับอานิสงส์ เศรษฐกิจฟื้น ดอกเบี้ยต่ำ เปิด AEC มาตรการ กระตุ้นเศรษฐกิจ เริ่มส่งผลชัดเจน แต่ยอดเปิดตัวโครงการใหม่คาดทรงตัว บ้านจัดสรรโต คอนโดฯ ลด เผยยอดเปิดโครงการใหม่ 11 เดือน 425 โครงการ 102,920 หน่วย ลดลง 5.3% คาดทั้งปี 1.12 แสนหน่วย

นายสัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ เปิดเผยว่า ตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2559 จะได้รับอานิสงส์จาก แนวโน้มเศรษฐกิจ ทิศทางอัตราดอกเบี้ยต่ำ การเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน หรือ AEC ซึ่งไทยจะกลายเป็นศูนย์กลางของภูมิภาคเนื่องจากกลุ่มประเทศ CLMV ได้แก่ กัมพูชา ลาว พม่าและเวียดนามยังไม่มีความพร้อม ทำให้นักลงทุนข้ามชาติเข้ามาใช้ไทยเป็นฐานในการเข้ามาลงทุนในภูมิภาค ซึ่งจะทำให้มีความต้องการอสังหาริมทรัพย์เพิ่มมากขึ้น ทั้งที่อยู่อาศัย สำนักงาน นิคมอุตสาหกรรมและอื่นๆ

การเปิดให้บริการรถไฟฟ้าสายสีม่วงเส้นทางบางซื่อ-บางใหญ่ในช่วงเดือนสิงหาคม 2559 จะทำให้อสังหาฯในย่านนั้น รวมถึงบริเวณใกล้เคียงได้รับประโยชน์ การเดินทางเข้าสู่ใจกลางเมืองสะดวกมากขึ้น เกิดศูนย์กลางธุรกิจใหม่ๆในกรุงเทพฯ ได้แก่ บริเวณ 5 แยกลาดพร้าว รัชดาฯ เป็นต้น ในขณะเดียวกันก็เกิดปัญหาคอนโดมิเนียมล้นตลาดในหลายพื้นที่ นอกจากนี้การภาคอสังหาฯยังได้รับอานิสงส์จากมาตรการกระตุ้นอสังหาฯไปจนถึง เดือนเมษายน ซึ่งจะทำให้มียอดโอนมากขึ้น รวมถึงการหักลดหย่อนภาษีจากการซื้อบ้านหลังแรกที่จะสิ้นสุดในสิ้นปี 59 ส่วนปัจจัยที่คาดว่าจะส่งผลกระทบ อาทิ ภาวะเศรษฐกิจ ทิศทางอัตราดอกเบี้ย

“ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีหน้า จะยังเติบโตได้ต่อเนื่องจากปีนี้ จากปัจจัยบวกทั้งอัตราดอกเบี้ยที่ยังทรงตัวอยู่ระดับต่ำ ภาวะเศรษฐกิจที่เริ่มดีขึ้น กำลังซื้อเริ่มกลับมา หลังจากที่รัฐบาลออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจในหลายๆ ด้าน และโดยเฉพาะมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ที่เชื่อว่า จะเห็นผลที่ชัดเจนขึ้นในไตรมาสแรกปี 59” นายสัมมา กล่าว

ส่วนการเปิดตัวโครงการใหม่คาดว่าจะใกล้เคียงเดิมหรือลดลงเล็กน้อยจากปีนี้ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมคาดว่าจะเปิดตัวน้อยลง เพราะ ซัพพลายที่มีอยู่ในตลาดยังมีจำนวนมากทั้งที่ยังไม่ได้สร้าง อยู่ระหว่างก่อสร้าง และสร้างเสร็จแล้ว ส่วนบ้านจัดสรรอาจจะใกล้เคียงกับปีนี้หรือเพิ่มขึ้น โดยปัจจัยที่จะส่งผลต่อตลาดที่อยู่อาศัยในปีหน้า เริ่มด้วยภาวะเศรษฐกิจ ทั้งทิศทางอัตราดอกเบี้ย และราคาพืชผลการเกษตร การประกาศราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ ที่ใช้ระหว่างวันที่ 1 ม.ค. 2559-31 ธ.ค. 2563 รวมถึงมาตรการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองที่จะสิ้นสุด 28 เม.ย. 2559 จะขยายเวลาหรือไม่ มาตรการหักลดหย่อนภาษีจากการซื้อบ้านหลังแรก ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท สิ้นสุด 31 ธ.ค. 2559) จะกระตุ้นตลาดได้มากน้อยเพียงใด

ขณะที่การประกาศใช้ราคาประเมินที่ดินใหม่ในวันที่ 1 มกราคม 2559 จะทำให้ประชาชนเร่งโอนกรรมสิทธิ์จำนวนมากก่อนสิ้นปีเพื่อจะไม่เสียค่าโอน เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะช่วงใกล้สิ้นปี ดังนั้นจึงควรโอนก่อนเนิ่นๆ อย่างไรก็ตาม ขอเตือนประชาชนที่เร่งโอนบ้านเพื่อให้ทันรับสิทธิประโยชน์ โดยไม่ได้ตรวจสอบคุณภาพบ้านให้ดีก่อน ระวังจะได้รับบ้านไม่ได้ตามที่สัญญาเอาไว้

สำหรับภาพรวมการเปิดตัวโครงการใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล 11 เดือนแรก (ม.ค. – พ.ย.) ของปีนี้ รวมทั้งหมด 425 โครงการ จำนวน 102,920 หน่วย ลดลง 5.3% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน แบ่งเป็น บ้านจัดสรร 277 โครงการ 43,630 หน่วย เพิ่มขึ้น 2.8% และคอนโดมิเนียม 148 โครงการ 59,290 หน่วย ลดลง 10.5% โดยบ้านจัดสรร มีการเปิดตัวมากขึ้นอย่างต่อเนื่อง สะท้อนได้จากตัวเลขเปิดตัว 6 เดือนแรก ยังติดลบอยู่มากถึง 7.4% แต่การติดลบลดลงต่อเนื่อง จนกลายเป็นบวกในที่สุด ซึ่งเป็นเพราะผู้ประกอบการหลายรายหันมาเปิดตัวโครงการบ้านจัดสรรมากขึ้น ส่วนหนึ่งเป็นเพราะตลาดคอนโดมิเนียมชะลอตัว และยังมีซัพพลายในตลาดมาก

ส่วนคอนโดมิเนียมเปิดตัวลดลง โดยในช่วงไตรมาสแรกๆ คอนโดมิเนียมเปิดใหม่ยังเติบโต แต่หลังจากนั้นเริ่มชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง และติดลบมากขึ้น ผู้ประกอบการเปิดตัวโครงการใหม่น้อยลง เพราะซัพพลายในตลาดเหลือมาก มีบางส่วนยกเลิกขาย เลื่อนเปิดตัวโครงการ ซึ่งเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน เป็นจังหวะที่หลายโครงการที่อั้นมาตั้งแต่ต้นปี 2557 เพราะปัญหาการเมืองมาเร่งเปิดมากตั้งแต่เดือน ส.ค.- ธ.ค. 2557 จึงทำให้ซัพพลายปีนี้เทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนแล้วลดลงมาก

การเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่คาดว่าทั้งปี 2558 จะอยู่ที่ 1.12 แสนหน่วย ลดลงจากปีที่แล้วที่เปิดตัวใหม่ทั้งหมด 1.18 แสนหน่วย โดยโครงการเปิดใหม่ดังกล่าว แบ่งเป็นคอนโด- มิเนียม 6.5 หมื่นหน่วย ลดลงจากปีที่แล้วที่เปิดตัวใหม่ทั้งหมด 7.3 หมื่นหน่วย และบ้านจัดสรร 4.7 หมื่นหน่วย เพิ่มขึ้นจากปีที่แล้วที่เปิดตัวใหม่ทั้งหมด 4.5 หมื่นหน่วย

ภาพรวมตลาดบ้านมือสองปี 2558 เติบโตมาก โดยเฉพาะทาวน์เฮาส์มือสอง สะท้อนได้จากตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย 10 เดือนแรกของปีนี้ ที่อยู่อาศัยที่โอนจากบุคคลธรรมดา รวมทั้งหมด 60,452 หน่วย เติบโตประมาณ 31.1% จากช่วงเดียวกันของปีที่ผ่านมา โดยทาวน์เฮาส์ มีจำนวนการโอนมากที่สุด 24,980 หน่วย และและเติบโตมากถึง 62.6% ซึ่งเติบโตมากที่สุดในกลุ่มที่อยู่อาศัยทุกประเภท รองลงมาคือ ห้องชุด 13,191 หน่วย เติบโต 12.6% ตามด้วย บ้านเดี่ยว 12,500 หน่วย เติบโต 13.5% และอื่นๆ 9,781 หน่วย เติบโต 22%

สำหรับตลาดห้องชุดมือสองมีความคึกคักเช่นเดียวกันโดย 5 พื้นที่ที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดจากบุคคลธรรมดา 10 เดือนแรกของปีนี้ ประเมินในเชิงหน่วย ได้แก่ เขตจตุจักร 531 หน่วย คิดเป็นมูลค่าประมาณ 994 ล้านบาท รองลงมาคือ เขตคลองเตย 500 หน่วย คิดเป็นมูลค่าประมาณ 2,696 ล้านบาท ตามด้วย เขตคลองสาน 195 หน่วย คิดเป็นมูลค่าประมาณ 1,107 ล้านบาท เขตคลองสามวา 30 หน่วย คิดเป็นมูลค่าประมาณ 11 ล้านบาท และเขตคันนายาว 18 หน่วย คิดเป็นมูลค่าประมาณ 19 ล้านบาท โดยเมื่อเทียบกับเมื่อปีที่แล้ว 5 เขตแรกที่มีการโอนห้องชุดมือสองมากที่สุด คือ เขตพระโขนง อำเภอคลองหลวง เขตบางซื่อ เขตห้วยขวาง และเขตบางกะปิ

ขณะที่การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยจากนิติบุคคล 10 เดือนแรกปี 2558 ทั้งหมดมีจำนวน 83,965 หน่วย ลดลง 9.9% โดยแบ่งเป็น ห้องชุด 39,973 ลดลง 7.7% ทาวน์เฮาส์ 25,644 ลดลง 8.7% บ้านเดี่ยว 11,561 ลดลง 22.2% และอื่นๆ 6,787 ลดลง 2.6% ซึ่งต้องประเมินตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์หลังจากที่มาตรการลดค่าธรรมเนียมการ โอนและจดจำนองเหลือ 0.01% อีกครั้งว่ากลุ่มที่อยู่อาศัยมือหนึ่ง จะเติบโตหรือไม่