Source: www.posttoday.com

Date: 19/12/2558

สุกัญญา สินถิรศักดิ์

ถนนรัชดาภิเษกเป็นหนึ่งในถนนที่ได้รับความสนใจจากผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ อยู่ไม่น้อย เพราะนอกจากจะมีรถไฟฟ้าใต้ดินแล้ว ถนนเส้นนี้ยังเชื่อมต่อไปยังถนนอีกหลายสายทั้งถนนพระราม 9 ถนนลาดพร้าว ถนนวิภาวดีรังสิต และยังมีหลายซอยย่อยที่เชื่อมถึงกัน อีกทั้งเป็นย่านแหล่งงานขนาดใหญ่ที่มีทั้งอาคารสำนักงาน และศูนย์การค้าที่เป็นแหล่งงานภาคกลางวัน มีสถานบันเทิงจำนวนมากที่เป็นแหล่งงานในช่วงกลางคืน และยังเป็นย่าน ที่ใกล้กับสถานศึกษาชั้นนำหลายแห่งด้วย

ปัจจัยดังกล่าวทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยย่านนี้ โดยเฉพาะบริเวณห้วยขวาง-สุทธิสารสูงมาก จากการลงพื้นที่สำรวจเชิงลึกในโซนห้วยขวางและสุทธิสาร จะเห็นว่าฝั่งซอยเลขคี่ (ฝั่งฟอร์จูน) หรือฝั่งตลาดห้วยขวางจะเชื่อมไปยังถนนวิภาวดีรังสิต ส่วนฝั่งเลขคู่ (ฝั่งเซ็นทรัลพระราม 9) จะทะลุไปทางเหม่งจ๋าย เลียบทางด่วนเอกมัย-รามอินทรา เชื่อมต่อเข้าเมืองไปย่านเอกมัย ทองหล่อได้สะดวก เชื่อมกับถนนลาดพร้าวซอย 48 ซอย 64 ซอย 80 ได้ รวมถึงซอยย่อยๆ อีกหลายซอยระหว่างห้วงขวางกับสุทธิสารก็เชื่อมหากันได้ด้วย

ย่านนี้เป็นชุมชนเก่าแก่ที่มีอาคารพาณิชย์และโครงการหมู่บ้านจัดสรรเกิดมานาน แทบไม่มีโครงการบ้านแนวราบเกิดใหม่เลย เพราะราคาที่ดินแพงขึ้นมาก หากมีโครงการบ้านจัดสรรเกิดใหม่ ราคาขาย ต่อยูนิตจะไม่ต่ำกว่า 30 ล้าน บาท โครงการที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่จึงกลายเป็นคอนโดมิเนียม ซึ่ง หากเป็นโครงการในซอย ก็จะ เป็นอาคารโลว์ไรส์สูง 8 ชั้น ราคาเริ่มต้นไม่เกิน 1.5-2 ล้านบาท แต่ถ้าเป็นโครงการติดถนนรัชดาภิเษก ก็จะเป็นตึกสูงที่ราคาค่อนข้างสูงเช่นกัน

ฝ่ายวิจัยบริษัท มีสไตล์ เอสเตท ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ย่านรัชดาภิเษก รายงานว่า หอพัก อพาร์ตเมนต์ย่านนี้ หากเป็นตึกไม่เกิน 5 ชั้นไม่มีลิฟต์จะอยู่ที่ 3,500-5,000 ล้านบาท แต่ถ้าเป็นตึก 8 ชั้นมีลิฟต์ อัตราค่าเช่าจะขยับ ขึ้นมาเป็น 7,500-1 หมื่นบาท ส่วนตลาดเช่าคอนโดมิเนียม ถ้าใกล้สถานีและติดริมถนนจะเป็นตึกสูง อัตราค่าเช่าเริ่มต้นไม่ต่ำกว่า 1.5 หมื่นบาท/เดือน แต่ถ้าเป็นคอนโดมิเนียมในซอย ตึก 8 ชั้น อัตราค่าเช่าเริ่มต้น 8,000-1 หมื่นบาท/เดือน

นอกจากนี้ ย่านนี้ยังมีโรงแรมจำนวนมากทั้งระดับ 5 ดาว และกลุ่มบูติกโฮเต็ลขนาดเล็กที่อยู่ในซอยได้รับความนิยมจากกลุ่มนักท่อง เที่ยวชาวเอเชีย เพราะอัตราค่าเข้าพักไม่สูง เดินทางสะดวกด้วยรถไฟฟ้า ใกล้แหล่งกินเที่ยว เดินทางไปสนามบินวิ่งไปทางถนนพระราม 9 ขึ้นมอเตอร์เวย์ไปสุวรรณภูมิได้เลย จากการที่กลุ่มมีสไตล์ฯ ทำธุรกิจย่านนี้มากว่า 20 ปี เห็นได้ชัดเลยว่าในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ราคาที่ดินบวกแรงกว่าในอดีตมาก

ปัจจุบันที่ดินติดถนนรัชดาภิเษกอยู่ที่ 5-8 แสนบาท/ตารางวา (ตร.ว.) ปรับขึ้นเฉลี่ย 10% ต่อปี ส่วนที่ดินเข้าซอยเสนอขายอยู่ที่ 1.5-2 แสนบาท/ตร.ว. ขึ้นอยู่กับศักยภาพของที่ดินแปลงนั้นๆ ซึ่งมองโมเดลของสุขุมวิทที่เมื่อไม่กี่ปียังเห็นราคาที่ดินแตะอยู่ 5 แสนบาท/ตร.ว. แต่ปัจจุบันก็ขยับขึ้นมาแตะ 1-1.5 ล้านบาท/ตร.ว.แล้ว จึงยังมีโอกาสที่ราคาที่ดินย่านรัชดาฯ-ห้วยขวาง-สุทธิสาร จะขยับขึ้นได้อีก

สุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) กล่าวว่า พื้นที่ริมถนนรัชดาภิเษกในเขตห้วยขวางเป็นอีกทำเลยอดนิยมในการพัฒนาโครงการ คอนโดมิเนียมในช่วงหลายปีที่ผ่านมา นับตั้งแต่ ปี 2552 มีคอนโดมิเนียมเกิดใหม่เพิ่มขึ้นทุกปี โดยปี 2556 เป็นปีที่มีห้องชุดเปิดใหม่บริเวณนี้มากที่สุดประมาณ 3,156 ยูนิต แต่จากนั้นก็มีจำนวนเปิดขายใหม่ลดลง โดยในปี 2558 มีคอนโดมิเนียมเพียงแค่ประมาณ 320 ยูนิตเท่านั้น ซึ่งอาจจะเป็นเพราะว่าจำนวนโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายก่อนหน้านี้มีอยู่ เป็นจำนวนมาก และมีจำนวนไม่น้อยที่ยังเหลือขายอยู่

จากการสำรวจยังพบว่ามีคอนโดมิเนียมประมาณ 2,880 ยูนิต ที่ยังคงเหลือขายอยู่ในพื้นที่นี้ โดยบางโครงการเป็นคอนโดมิเนียมที่เปิดขายมาตั้งแต่ปี 2555 ทำให้ ผู้ประกอบการหลายรายยังคงชะลอการเปิดโครงการใหม่ในพื้นที่นี้ออกไปก่อน ส่วนอัตราการขายเฉลี่ยในพื้นที่นี้อยู่ที่ประมาณ 71% ซึ่งโครงการที่เปิดขายในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมามีการตอบรับที่ไม่ดีตามภาวะเศรษฐกิจ โดยราคาขายเฉลี่ยของโครงการในพื้นที่นี้อยู่ที่ประมาณ 9.7 หมื่นบาท/ตารางเมตร (ตร.ม.) มีบางโครงการที่มีราคาขายสูงถึง 1.47 แสนบาท/ตร.ม. โดยเฉพาะโครงการที่เปิดขายในปี 2556 ที่มีราคาขายตอนเปิดตัวมากกว่า 1.2 แสนบาท/ตร.ม. ราคาขาย ณ ปัจจุบันปรับเพิ่มขึ้นมาจากช่วงปี 2555 มากกว่า 25%

การที่ราคาขายคอนโดมิเนียมย่านนี้ปรับเพิ่มขึ้นมาก ทำให้คอนโดมิเนียมมือสองบริเวณนี้มีความน่าสนใจมากกว่าโครงการที่เปิดขาย ใหม่หลังปี 2556 เป็นต้นมา ซึ่งการเปลี่ยนแปลงนับจากนี้ต้องจับตามองโครงการอาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า คอมมูนิตี้มอลล์ใหม่ที่เพิ่งเกิดขึ้น และยังมีที่ดินขนาดใหญ่อีกหลายแปลง เช่น ที่ดินของพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค ที่ดินของบริษัท อสมท และศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย ที่มีแผนจะพัฒนาเป็นโครงการมิกซ์ยูสในอนาคต เป็นต้น