พื้นที่ริมสองฝั่งแม่น้ำเจ้าพระยาในเขตกรุงเทพมหานครมีการพัฒนาเป็นโครงการที่อยู่อาศัย และโครงการรูปแบบอื่นๆ มาตั้งแต่ก่อนช่วงปีพ.ศ.2540 โดยมีโครงการคอนโดมิเนียมริมแม่น้ำเจ้าพระยาที่สร้างเสร็จก่อนปีพ.ศ.2540 ประมาณ 2,700 ยูนิต และมีโรงแรมระดับ 4 – 5 ดาวจำนวน 4 แห่ง จำนวนห้องรวม 2,360 ห้อง และหลังจากปีพ.ศ.2540 ที่ประเทศไทยเผชิญกับปัญหาวิกฤตเศรษฐกิจนั้นทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยซบเซาลงไปด้วย โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียม ซึ่งกว่าที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะกลับมาคึกคักอีกครั้งก็หลังจากนั้น 5 – 6 ปี ซึ่งรวมทั้งพื้นที่ริมฝั่งแม่น้ำเจ้าพระยาที่ซบเซาตามไปด้วย

จากกราฟข้างบนจะพบว่าตลาดคอนโดมิเนียมริมแม่น้ำเจ้าพระยาในกรุงเทพมหานครเริ่มกลับมามีความเคลื่อนไหวมากขึ้นหลังจากปีพ.ศ.2546 โดยเริ่มมีโครงการเปิดขายในช่วงระหว่างปีพ.ศ.2543 – 2545 แล้วสร้างเสร็จในปีพ.ศ.2547 ตามภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เริ่มฟื้นตัวจากวิกฤตเศรษฐกิจ จากนั้นก็เริ่มมีโครงการคอนโดมิเนียมทยอยเปิดขายบนที่ดินที่อยู่ริมแม่น้ำเจ้าพระยาเกือบทุกปีจนกระทั่งปัจจุบัน โดยอุปทานของคอนโดมิเนียมริมแม่น้ำเจ้าพระยา ณ เดือนสิงหาคมปีพ.ศ.2558 อยู่ที่ประมาณ 16,190 ยูนิต

ราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมในบริเวณใกล้ๆ กับเขต CBD ณ ปัจจุบัน อยู่ที่ประมาณ 200,000 บาทต่อตารางเมตรขึ้นไป โดยมีบางโครงการที่มีราคาขายมากกว่า 300,000 บาทต่อตางเมตร ซึ่งราคาขายของคอนโดมิเนียมบริเวณนี้ปรับเพิ่มขึ้นมาตลอดในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ปัจจัยหลักที่มีผลต่อราคาขายของคอนโดมิเนียมริมแม่น้ำคือราคาที่ดินที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นตลอดในระยะเวลา 3 – 4 ปีที่ผ่านมา ราคาปรับขึ้นโดยเฉลี่ยมากกว่า 10% ต่อปี

คอนโดมิเนียมริมแม่น้ำเจ้าพระยาที่ตั้งอยู่บนถนนเจริญนคร และถนนเจริญกรุงส่วนใหญ่จะสร้างเสร็จแล้ว และไม่มีโครงการเปิดขายใหม่ในช่วง 2 – 3 ปีที่ผ่านมา ดังนั้นอัตราการขายของคอนโดมิเนียมในบริเวณนี้จึงค่อนข้างสูงคืออยู่ที่ประมาณ 85% มีคอนโดมิเนียมที่เหลือขายอยู่ในบริเวณนี้ประมาณ 300 กว่ายูนิตเท่านั้น ซึ่งน่าจะยังเป็นที่สนใจของผู้ซื้ออยู่ เพราะว่าโครงการที่จะเปิดขายใหม่ในช่วงครึ่งหลังปีพ.ศ.2557 ก็มีคนสนใจค่อนข้างมากโดยเฉพาะโครงการแม็กโนเลีย วอเตอร์ฟร็อนท์ เรสซิเดนซ์ และโครงการเดอะเรสซิเดนซ์ แมนดาริน โอเรียนทัล กรุงเทพฯ ในโครงการไอคอนสยาม แม้ว่าจะมีราคาขายที่สูงกว่าโครงการที่สร้างเสร็จในพื้นที่นี้ อีกทั้งยังมีอีกหนึ่งโครงการที่เปิดขายในปีพ.ศ.2558 มีราคาขายสูงมากกว่า 300,000 บาท ตรงที่ดินที่เป็นองค์การสะพานปลาเก่า ได้แก่ โครงการโฟร์ซีซั่นส์ ไพรเวท เรสซิเดนซ์ ของกลุ่มคันทรี่กรุ๊ป

Credit: โครงการ The River

“Space Matters Promotion: The River ” Condo man แนะนำห้องพร้อมอยู่ราคาลดพิเศษมากกกก

Credit: โครงการ Magnolia Waterfront Residences

Credit: โครงการ The Residences Mandarin Oriental Bangkok

Credit: โครงการ Four Season Private Residences

โครงการคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่ริมแม่น้ำเจ้าพระยาในอดีตนั้นจะเป็นคอนโดมิเนียมระดับ Luxury แต่ว่าในช่วงหลายปีที่ผ่านมามีโครงการคอนโดมิเนียมระดับ High-end เปิดขายหลายโครงการ แต่ว่าจะไม่ได้อยู่ในพื้นที่กรุงเทพมหานครชั้นใน นอกจากนี้ยังมีโครงการพื้นที่ค้าปลีก และโรงแรมอีกหลายแห่งเช่นกันที่เปิดให้บริการริมแม่น้ำเจ้าพระยา ในขณะที่อีกหลายโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง ซึ่งส่งผลให้จำนวนที่ดินที่มีศักยภาพในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์นั้นมีไม่มากแล้วในปัจจุบันส่งผลให้ราคาที่ดินมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นค่อนข้างมาก

ปัจจุบันที่ดินริมแม่น้ำเจ้าพระยาในทำเลที่อยู่ในเขตใจกลางพื้นที่กรุงเทพมหานครนั้นเหลืออยู่ไม่มากนัก ดังนั้นราคาที่ดินก็ปรับเพิ่มขึ้นค่อนข้างมากราคาซื้อขายที่ดินในฝั่งธนบุรีในช่วงระหว่างปีพ.ศ.2554 อยู่ที่ประมาณ 110,000 บาทต่อตารางวา แต่ปรับเพิ่มขึ้นมาตลอดในช่วง 2 – 3 ปีหลังจากนั้นโดยราคาซื้อขายในปีพ.ศ.2554 อยู่ที่ประมาณ 265,000 บาทต่อตารางวาหรือปรับเพิ่มขึ้นประมาณ 240% แต่ในปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 350,000 บาทต่อตารางวาหรือปรับขึ้นมามากกว่า 300% เพราะที่ดินที่มีศักยภาพในฝั่งธนบุรีนั้นแม้ว่าจะยังมีเหลืออยู่แต่ว่าอาจจะอยู่ในทำเลที่ไม่ดีนัก ดังนั้นที่ดินที่อยู่ในทำเลที่ดีๆ นั้นจะมีราคาสูงขึ้น แต่ในบางทำเลอาจจะมีราคาสูงหรือต่ำกว่านี้ขึ้นอยู่กับศักยภาพของที่ดิน และปัจจัยหลายๆ อย่าง ซึ่งส่งผลให้การพัฒนาโครงการริมแม่น้ำเจ้าพระยาในช่วง 2 – 3 ปีที่ผ่านมาต้องพัฒนาโครงการระดับ Luxury ทั้งคอนโดมิเนียม หรือโรงแรม หรือทำโครงการในรูปแบบมิกซ์ยูส ที่มีพื้นที่ค้าปลีกเป็นหลัก หรือทำโครงการพื้นที่ค้าปลีกอย่างเดียวแบบ Asiaitque the Riverfont ที่ประสบความสำเร็จและจะขยายโครงการที่ 2 เพิ่มเติมบนที่ดินที่อยู่ฝั่งตรงกันข้าม ในขณะที่พื้นที่ริมฝั่งแม่น้ำเจ้าพระยาตามถนนพระราม 3 นั้นยังคงมีที่ดินว่าเปล่าอีกหลายแปลงที่รอการพัฒนา โดยบางแปลงนั้นบอกขายพร้อมกับใบอนุญาตก่อสร้างโครงการที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่ ที่ในปัจจุบันที่ดินแปลงนี้ไม่สามารถสร้างได้ตามกฎหมายที่ใช้บังคับในปัจจุบัน

นอกจากนี้ที่ดินริมแม่น้ำเจ้าพระยายังมีข้อจำกัดในการพัฒนาอีกหลายเรื่องโดยเฉพาะเรื่องการจำกัดความสูงในช่วงระยะ 45 เมตรแรกจากริมแม่น้ำเจ้าพระยาที่ห้ามสร้างอาคารสูง ซึ่งจากปัจจัยหลายๆ อย่างที่กล่าวมาจึงมีผลให้การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยบนที่ดินที่อยู่ริมแม่น้ำเจ้าพระยาในช่วง 1 – 2 ปีที่ผ่านมามีการปรับเปลี่ยนรูปแบบให้มีระดับของโครงการที่สูงขึ้น คือโครงการที่เปิดขายใหม่จะเป็นระดับ Luxury แต่ว่าทำเลที่ดินริมแม่น้ำเจ้าพระยาที่อาจจะได้วิวแม่น้ำเจ้าพระยาที่สวยงาม แต่ก็มีข้อด้อยที่สำคัญคือ ทำเลที่ตั้งที่อาจจะไกลจากระบบขนส่งมวลชนระบบราง ไม่สามารถเปรียบเทียบกับคอนโดมิเนียมระดับ Luxury ที่อยู่ในเขตกรุงเทพชั้นในตามแนวรถไฟฟ้าได้ จึงต้องมีการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการ เช่น สร้างพื้นที่ค้าปลีกมาสนับสนุน หรือสร้างแรงดึงดูดใจคนซื้อโดยการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยผสมผสานกับโรงแรมเพื่อให้ผู้ที่ซื้อคอนโดมิเนียมสามารถปล่อยเช่ายูนิตของตนเองผ่านโรงแรมในโครงการได้ อีกทั้งการที่มีผู้ให้บริการโรงแรมมาเป็นผู้บริหารพื้นที่ส่วนกลางก็สามารถสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการได้เช่นกัน โดยโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาจนถึงปีนี้ก็มีลักษณะแบบนี้ทุกโครงการเลย

Credit: โครงการ 4 Seasons Private Residences

Four Season Private Residences

ที่ดินที่ยังไม่มีการพัฒนาริมแม่น้ำเจ้าพระยาในฝั่งธนบุรีโดยเฉพาะในบริเวณที่ไม่ไกลจากแนวรถไฟฟ้าสายสีลมยังคงมีอยู่หลายแปลง ในขณะที่ที่ดินในฝั่งกรุงเทพมหานครนั้นมีการพัฒนามาก่อนหน้านี้หลายปีแล้วจึงมีที่ดินที่ยังไม่ได้พัฒนาไม่มากนัก ดังนั้นในฝั่งธนบุรีจะมีความเคลื่อนไหวมากกว่าโดยเฉพาะหลังจากที่มีโครงการพื้นที่ค้าปลีกอย่างเช่น “วิว ไลฟ์สไตล์ บาย เดอะริเวอร์” ที่อยู่ในโครงการเดียวกันกับคอนโดมิเนียมเดอะริเวอร์ ที่เปิดให้บริการในปีพ.ศ.2555 “เสนาเฟสต์” ของเสนา ดีเวลลอปเม้นท์ เปิดให้บริการในปีพ.ศ.2556 และตามมาด้วยการเปิดตัวของโครงการ “ICONSIAM” ของ 3 กลุ่มทุน ได้แก่ บริษัท สยามพิวรรธน์ จำกัด, บริษัท แมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด และเครือเจริญโภคภัณฑ์ (CP) โดยพื้นที่ค้าปลีกขนาดใหญ่ที่มีพื้นที่รวมกันมากกว่า 7.5 แสนตารางเมตร ซึ่งมีทั้งศูนย์ประชุม และยังมีคอนโดมิเนียมอีก 2 อาคาร ด้วยงบประมาณ 5 หมื่นล้านบาท ซึ่งภายโครงการยังมีห้างยักษ์ใหญ่จากญี่ปุ่นที่ชื่อว่า ทาคาชิยาม่า โดยคาดว่าจะแล้วเสร็จปี 2560 รวมทั้งโครงการเอเชียทีค เดอะ ริเวอร์ฟรอนท์ ที่ประกาศว่าจะพัฒนาก่อนหน้านี้

นอกจากนี้ยังมีเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีทองที่กรุงเทพมหานครได้รับการสนับสนุนจากไอคอนสยามที่จะช่วยเพิ่มความน่าสนใจของพื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระในช่วงตั้งแต่สะพานสาทรไปจนถึงสะพานพระปกเกล้าจำนวนทั้งหมด 4 สถานี โดยจะเปิดให้บริการแบบเต็มรูปแบบได้ในปีพ.ศ.2562 แต่ในปีพ.ศ.2560 อาจจะเปิดให้บริการก่อน 2 สถานีแรก รูปแบบของโครงการจะเป็นรถไฟฟ้ารางเดี่ยวหรือโมโนเรลตามแนวเกาะกลางถนน ในขณะที่ทำเลตามแนวถนนพระราม 3 ก็ยังมีโครงการรถไฟฟ้าสายสีเทาที่อาจจะต้องรอคอยกันนานกว่ารถไฟฟ้าสายสีทอง แต่ก็ถือว่าเป็นข่าวดีของทำเลพระราม 3 ที่ซบเซามาสิบกว่าปี

รถไฟฟ้าสายสีทองผ่านคอนโดใครบ้างมาดูกัน

Credit รูปหน้าปก: theriverbangkok.com