Credit ภาพ: Thaivi

เมื่อประมาณปลายเดือนที่ผ่านมา มีข่าวที่น่าสนใจในวงการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ครับ นั่นคือมีผู้สนใจขอซื้อทรัพย์สินของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ศาลาแอทสาทร (SSPF)  ซึ่งบริหารจัดการโดย บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน กรุงศรี จำกัด ตามรายละเอียดด้านล่างครับ

วันที่ 25 มิถุนายน 2558

เรื่อง การแจ้งข่าวผู้ติดต่อขอซื้อทรัพย์สินของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ศาลาแอทสาทร
เรียน กรรมการและผู้จัดการตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย

บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน กรุงศรี จำกัด (“บริษัทจัดการ”) ในฐานะ บริษัทจัดการฯ ของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ศาลาแอทสาทร (“กองทุน”)ขอรายงานต่อตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยว่าเมื่อวันที่ 25 มิถุนายน 2558 มีผู้ติดต่อขอซื้ออาคารศาลาแอทสาทรและที่ดินจำนวน 3 แปลง ของกองทุนซึ่งอาคารและที่ดินดังกล่าวเป็นทรัพย์สินหลักรายการเดียวของกองทุน

ผู้ติดต่อขอซื้อดังกล่าวไว้ได้เสนอราคาซื้อเป็นเงินจำนวน 1,700 ล้านบาท และวางเงินมัดจำการซื้อที่ดินและอาคารดังกล่าวร้อยละ 10 ของราคาซื้อขาย คิดเป็นเงินมัดจำ 170 ล้านบาท

เพื่อให้การขายทรัพย์สินของเป็นไปโดยเปิดเผยและเพื่อประโยชน์ที่ดีที่สุด บริษัทจัดการจะจัดให้มีการเปิดให้บุคคลต่างๆ (“ผู้เสนอราคาแข่ง”) เข้าเสนอราคาซื้อแข่งกับผู้ติดต่อดังกล่าว หากผู้ติดต่อขอซื้อดังกล่าวสามารถเสนอราคาได้เพิ่มขึ้นเท่ากับหรือสูงกว่าที่ผู้เสนอราคาแข่งได้ บริษัทจัดการจะจัดให้กองทุนขายอาคารและที่ดินให้แก่ผู้ติดต่อขอซื้อดังกล่าว หากผู้ติดต่อขอซื้อดังกล่าวไม่สามารถเสนอราคาซื้อได้เพิ่มขึ้นเท่ากับหรือสูงกว่าที่ผู้เสนอราคาแข่ง บริษัทจัดการจะจัดให้กองทุนขายอาคารและที่ดินให้แก่ผู้เสนอราคาแข่ง

ทั้งนี้การขายอาคารและที่ดินดังกล่าวไม่ว่าให้แก่ผู้ติดต่อขอซื้อดังกล่าวหรือผู้เสนอราคาแข่งจะต้องได้รับมติอนุมัติจากผู้หน่วยถือหน่วยลงทุน โดยบริษัทจัดการจะได้จัดให้มีการขอมติผู้ถือหน่วยลงทุนต่อไป

บริษัทจัดการจะแจ้งความคืบหน้าการขายอาคารและที่ดินดังกล่าวและกำหนดการขอมติผู้ถือหน่วยลงทุนให้ทราบต่อไป
จึงเรียนมาเพื่อโปรดทราบ
ขอแสดงความนับถือ

อลัน แคม
กรรมการ

แน่นอนว่าเมื่อข่าวดังกล่าวออกไปราคาก็พุ่งขึ้นจาก 5 บาทกว่า เมื่อเดือนที่แล้ว ไปอยู่ที่ 9.1 บาท ณ วันที่ 8 กค.

Credit ภาพ: thaipropertyfund.com

คำถามที่ตามมาก็คือราคาที่ถูกเสนอซื้อที่ 1,700 ล้านบาท นั้น มันถูกหรือว่าแพงกันแน่ครับ? เพราะว่าทางบริษัทจัดการกองทุนฯก็ยังคงเปิดโอกาส ให้บุคคลต่างๆเข้าเสนอราคาซื้อแข่งกับผู้ติดต่อดังกล่าวได้เช่นกัน…

ผมลองเข้าไปอ่านดูหนังสือชี้ชวนของกองทุนดังกล่าว ที่ krungsriasset.com พบสาระสำคัญของอาคาร @Sathorn และที่ดินแปลงเล็กๆอีกสองแปลงว่า มีเนื้อที่รวม 1 ไร่ 3 งาน 31 ตารางวา ประกอบไปด้วยตัวอาคารที่มีพื้นที่รวม 29,027 ตรม. (แต่มีพื้นที่ปล่อยเช่าโดยรวมประมาณ 17,520 ตร.ม.) ส่วนโฉนดที่ดินอีกสองแปลงที่เหลือมีเนื้อที่รวมแค่ 4 ตารางวา และปัจจุบันที่ดินดังกล่าวก็กลายเป็นส่วนหนึ่งของถนนในซอยสาทร 11 ไปแล้ว

ระบบสาธารณูปโภคของอาคารประกอบดวย ลิฟทจํานวน 6 ชุด โดยแบงเปนลิฟทสําหรับโดยสาร 5 ชุด และลิฟท สําหรับขนของ 1 ชุด พรอมระบบปองกันอัคคีภัย ระบบสปริงเกอรในอาคาร ระบบผลิตกระแสไฟฟาฉุกเฉิน ระบบ บําบัดน้ำเสียและระบบระบายอากาศ

รายละเอียดการใชประโยชนของอาคารศาลาแอทสาทรมีดังนี้ ชั้น 1 ล็อบบี้ , โถงทางเดิน , รานคา , สํานักงาน และ สวนจอดรถ ชั้น 2 จอดรถ ชั้น 3 – 4 พื้นที่สํานักงาน , สวนจอดรถและ หองเครื่อง ชั้น 5 – 6 จอดรถ ชั้น 7 – 8 หองเครื่องและ สวนจอดรถ ชั้น 9 – 27 พื้นที่สํานักงาน

ที่สำคัญโครงการนี้ออกแบบโดย HASSEL บริษัทออกแบบชั้นนำสัญชาติออสเตรเลีย ที่ถนัดงานในด้าน Sustainable design and Innovation ที่กวาดรางวัลมาอื้อซ่าทั้งในออสเตรเลียและในแถบเอเชียแปซิฟิค แน่นอนว่าอาคาร Sala@Sathorn เองก็ได้รับรางวัล Asia Pacific Property Awards – Highly Commended – Office Architecture Thailand 2011 และก็นับได้ว่าเป็นอาคารสำนักงานประหยัดพลังงาน ตึกแรกๆในเมืองไทย ที่ออกแบบโดยคำนึงถึงทิศทางของลมและการระบายความร้อนจากแสงแดดในระหว่างวัน

Credit ภาพ:www.art4d.com

ผลงานในไทยอย่างอาคารสำนักงานใหญ่ของ ปตท. ครับ รูปจาก hassellstudio

หากถามว่าราคานี้เหมาะสมหรือเปล่าก็ต้องพิจารณาจากปัจจัยต่อไปนี้ครับ ราคาที่ดิน ค่าก่อสร้าง และอัตราค่าเช่า + Occupancy Rate ครับ

ราคาที่ดินบนถนนสาทรน่าจะประมาณ 9 แสน – 1.6 ล้านบาทต่อตารางวา

ถัดไปทางสาทรใต้ช่วงแถวๆโรงแรมบันยันทรี แปลงที่ดินสถานฑูตฝั่งเศสเก่า ขนาด 3 ไร่ ในตอนนี้ก็ถูกตั้งราคาขายต่อโดยกลุ่ม Smooth E ถึง ตารางวาละ 1.6 – 1.9 ล้านบาท แพงขึ้นมาถึง 60% จากครั้งที่กลุ่มนักลงทุนจากฮ่องกง HKRI เจ้าของโรงแรมสุโขทัย และ Sukhothai Residences ซื้อมาเมื่อสามปีที่แล้วในราคาตารางวาละ 1 ล้านบาท ส่วนที่ดินของโครงการมหานคร ติด BTS ช่องนนทรี ก็เคยมีข่าวออกมาว่าซื้อขาดไปด้วยราคาตารางวาละ 1.165 ล้านบาท (แต่ราคาประเมินคือตารางวาละ 1.3 ล้านบาท) และที่ดินโครงการ Ashton สีลม บนถนนสีลมก็เพิ่งถูกลือว่ากลุ่มอนันดาฯทุ่มเงินซื้อไปในราคาตารางวาละ 1.6 ล้านบาท!!!

ทำเลของ Sala@Sathorn นั้นอยู่ห่างประมาณ 650 เมตรจาก BTS ช่องนนทรี และ 400 เมตรจาก BTS สุรศักดิ์ครับ ซึ่งจัดว่าเป็นระยะที่เดินได้โดยไม่ลำบากนักสำหรับคนทำงานออฟฟิศครับ แม้ว่าทำเลอาจจะเป็นรองจากตึกที่อยู่บริเวณแยกสาทร-นราธิวาสก็ตาม…หากขายสักราคาตารางวาละ 1 ล้านบาท พื้นที่รวม 731 ตารางวาก็จะเท่ากับ 731 ล้านบาทแล้วครับ

เมื่อรวมกับค่าก่อสร้างสำหรับอาคารพื้นที่รวม 29,027 ตรม. อิงตาม thaiappraisal ก็จะเป็นตรม.ละ 35,000 บาท (ผมว่าถ้าสร้างในแบบที่เน้น Green Building ในยุคนี้ก็น่าจะมีราคาเกินกว่านี้อีกสองเท่าน่ะครับ) ดังนั้นค่าก่อสร้างก็จะเท่ากับ 1,015,945,000 บาท ยังไม่รวมค่าตกแต่ง กับงาน Landscape อีก ตีเป็นกลมๆไปเลย 1,200 ล้านบาทอ่ะ

แค่ค่าที่ดิน + ค่าก่อสร้างก็ซัดไป 1,931,000,000 แล้วครับ!!! ยิ่ง SSPF เป็นกองทุนอสังหาแบบ Freehold ที่เป็นเจ้าของทุกอณูทั้งตึกและที่ดินอีก ที่ดิน Prime Area แบบนี้ในอนาคตมีแต่จะราคาขึ้นครับ 

ค่าเช่าตอนนี้ก็ยังค่อนข้างถูกกว่าเพื่อนบ้าน และ Occupancy Rate (อัตราการเข้าใช้พื้นที่) ก็ยังไม่น่าจะถึง 90%

และหากดูถึงอัตราค่าเช่าอาคารสำนักงานในย่านนั้นแล้ว พบว่าในปัจจุบัน @Sathorn มีค่าเช่าพื้นที่อาคารสำนักงาน 650 บาท/ตรม./เดือน เท่านั้น เปรีบเทียบกับอาคารอื่นๆในระยะใกล้เคียงที่สุดแล้วก็ยังถือว่าเป็น Competitive Price มากๆ

AIA Sathorn มีค่าเช่าประมาณ 800 บาทต่อตรม./เดือน

Sathorn Square มีค่าเช่าประมาณ 900 บาทต่อตรม./เดือน

Empire Tower มีค่าเช่าประมาณ 900 บาทต่อตรม./เดือน

Bangkok City Tower มีค่าเช่าประมาณ 750 บาทต่อตรม./เดือน

Sathorn City Tower มีค่าเช่าประมาณ 800 บาทต่อตรม./เดือน

Asia Center มีค่าเช่าประมาณ 850 บาทต่อตรม./เดือน

ในส่วนของผู้เช่าเท่าที่เห็นก็น่าจะมี บมจ. พรูเด็นเชียล ประกันชีวิต (ประเทศไทย) เป็นผู้เช่ารายใหญ่เพราะว่าเพราะกินพื้นที่  7 ชั้น ตั้งแต่ชั้น 21 – 27 ชั้นละ 980 ตรม. ก็จะเท่ากับ 6,860 ตรม. หรือประมาณ 39% จากพื้นที่ปล่อยเช่าทั้งตึก!! ผมเองก็ยังไม่ทราบแน่นอนว่าตึกนี้มีพื้นที่ว่างเหลืออยู่กี่ % แต่หากพิจารณาตาม Research ของ CBRE ที่ระบุว่า Occupancy Rate ของ Grade A office ในย่าน Prime Area น่าจะอยู่ที่ 90% เป็นอย่างน้อย และควรจะมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 859 บาทต่อตรม…ที่สำคัญ ในช่วงปีหน้าก็จะอยู่ในช่วงของการปรับราคาขึ้นของตึกที่ปรกติแล้วก็มักจะปรับขึ้นภายหลังจากหมดสัญญาเช่าทุก 3 ปีแล้วครับ…

ยิ่งถ้าโครงการ Mahanakorn สร้างเสร็จแล้ว ทำเลแถวนี้จะดีขึ้นอีกมาก ผนวกกับการมาของตึก AIA สาทรที่อยู่ติดกันและสร้างเสร็จแล้ว จะเพิ่มมูลค่าให้ตึก @Sathorn อีกด้วยครับ…ทั้งหมดนี้เป็นสิ่งที่น่าจะยืนยันได้ว่า @Sathorn ตึกนี้ ยังมีโอกาสไปได้อีกไกล และผมมองว่า 1,700 ล้านบาทนั้นมันถูกเกินไปครับ แล้วคุณผู้อ่านล่ะคิดว่าอย่างไรดีครับ?