“ARIA แปลว่าอะไรคะคุณยงยุทธ”….นี่คือคำถามแรกที่มาจากนักข่าวสาวท่านหนึ่งในงานแถลงข่าวเปิดตัวโครงการ AQ ARIA ASOKE ของค่าย AQ Estate ที่ช่วงหลังๆมานี้ถึงแม้จะไม่ค่อยมีโครงการคอนโดใหม่เปิดตัว แต่ด้วยฝีมือของผู้มากประสบการณ์กว่า 20 ปีในยุทธจักรอสังหาฯอย่างคุณยงยุทธ ชัยพรหมประสิทธิ์ รับรองว่ามีทีเด็ดชัวร์ครับ….
ผมเองก็นึกสงสัยอยู่เหมือนกันครับว่าคำว่า ARIA แปลว่าอะไรจนเผลอแอบคิดว่าหรืออาจจะเป็นคำพ้องรูปกับ Aquarius Estate ที่เป็นชื่อบริษัทฯเก่ารึเปล่า แต่คำตอบมาเฉลยตรงที่ ARIA แปลว่า อากาศ ในภาษาอิตาเลียน ครับ….ซึ่งการตั้งชื่อแบบนี้มันสื่อได้ตรงถึง functional benefits ที่ผู้อยู่อาศัยในโครงการนี้จะได้รับไปเต็มๆเลยครับ นั่นคือการได้สูดอากาศที่มากขึ้นครับ….

คุณยงยุทธกล่าวเน้นย้ำว่าเหตุผลของการสร้างคอนโดที่มีความโดดเด่นในด้าน functional benefits ทั้งในเรื่องความสูงของห้องที่สูงถึง 3.60 เมตร การให้เฟอร์นิเจอร์แบบ Extreme Fully furnished หรือจำนวนยูนิตที่น้อยเพียงแค่ 315 ยูนิต และมีแค่ห้องแบบ 1 ห้องนอนทั้งตึก นั้นไม่ได้ถูกจงใจจับใส่ เพื่อมากลบจุดด้อยในด้านทำเลแต่อย่างใด… หากมองอย่างเผินๆแล้วระยะเดิน 350 เมตรจาก MRT สถานีพระรามเก้า และการที่โครงการอยู่ติดทางด่วนเลย ย่อมเป็นทำเลที่ underdog กว่าหลายโครงการที่อยู่รายรอบ GLAND The New CBD อยู่แล้วครับ… ผมจะไม่ขอลงลึกถึงเรื่องทำเลและแปลนของห้องเนื่องจากคุณคอนโดแมนได้แบไต๋ไปให้ผู้อ่านเห็นหมดแล้วตามลิงค์นี้ครับ ฮา… ส่องกล้องมองแปลน AQ ARIA Asoke กับคอนโดแมน

แต่จะว่ากันตามตรงแล้วถ้าไม่นับโครงการรอบๆ The New CBD อย่าง Ideo Mobi, Condolette Midst, Aspire Rama 9 และโครงการใหม่ๆอีก 2-3 โครงการที่จะเกิดขึ้นแถวๆนั้น AQ ARIA ASOKE ไม่ได้มีทำเลเป็นรอง Rhythm Asoke I และ Rhythm Asoke II แต่อย่างใดครับ ผมฟันธง!!!!!

AQ Estate เลือกที่จะเปิดตัวโครงการนี้ให้ช้าที่สุด รอจนโครงการของ AP ทั้ง 3 โครงการที่รายล้อมอยู่สามทิศ (รวม Life Asoke ด้วย) เปิดตัวแบบหมดเปลือกก่อน จึงเริ่มเปิดขายในแบบที่ไม่กลัวว่ายอด take up rate และ absorption rate จะต่ำกว่าชาวบ้าน เพราะคุณยงยุทธพกความมั่นใจมาเต็มกระเป๋าว่ามาตรฐานคอนโดของ AQ Estate นั้นมันมัน beyond expectation ของลูกค้าจริงๆครับ…มาถึงวันนี้หากใครก็ตามที่เดินเข้าไปดูห้องหนึ่งนอนของ ARIA แล้วเดินไปเทียบกับหนึ่งนอนของสามโครงการที่ผมกล่าวมา ผมว่ายังไงซะเกิน 50% ก็ต้องเลือกซื้อ AQ ARIA ASOKE ด้วยเหตุผลสารพันที่ผมจะกล่าวในบรรทัดต่อไปครับ (ARIA เลือกที่จะให้ลูกค้าดูห้องตัวอย่างได้ตั้งแต่วันนี้ และเปิดพรีเซลในวันที่ 27 มิย. จังหวะเดียวกับที่ AP มีงาน Space Connect ที่สยาม พารากอน ในวันที่ 25-28 มิย. โดยกุมความได้เปรียบในเรื่องความพร้อมของห้องตัวอย่าง ราคาที่ final พร้อม benchmark กับคู่แข่งทั้งหมดแล้ว และเกาะกระแสโฆษณาของ Life Asoke ….ยิงปืนนัดเดียวได้นกสามตัวเลยครับ เห็นหรือยังครับว่าคุณยงยุทธแกแยบยลขนาดไหน!!!!)

360 ซม. Volume of Space ที่น่าจะเป็น Trendsetter ในอนาคตอันใกล้

ห้องเพดานสูงสไตล์ Loft ไม่ได้มีแค่โครงการ AQ ARIA ASOKE เพียงที่เดียวครับ หากนับเพียงแค่โครงการของ AQ Estate ก็จะมีโครงการ Estes รัตนาธิเบศน์ ครับที่มีห้อง type สูง 3.60 เมตร เช่นเดียวกัน แต่ไม่ได้ถูกวางเป็น Mode หลักของโครงการ เนื่องจากห้อง 1 นอนแบบ Loft ของ Estes นั้นมีขนาดประมาณ 31 ตรม. และห้อง 1 นอนขนาด 28 ตรม.กลับทำมาเป็นห้องไม่มีชั้นลอยซะงั้น มันก็เลยดูขาดๆเกินๆยังไงไม่รู้ครับ…แต่มาในงวดนี้ AQ เอาจุดบอดของ Estes มา remake ใหม่ ราวกับเป็น DVD ธรรมดากับ DVD Bluray ไปเลยครับ เราจะได้เห็นงานละเอียดคุ้มค่าแก่ราคาไม่ว่าจะเป็นกระจก Full Height, ราวกันตกเป็นกระจกพร้อมขอบอลูมิเนียมสีเดียวกับเฟรมหน้าต่าง, บานประตูห้องน้ำแบบอลูมิเนียมอบสีน้ำตาลพรีเมียม พื้น Engineered Wood หน้ากว้าง8 นิ้ว, ไฟ LED Downlight, กระเบื้องหินอ่อน, แอร์ระบบ Inverter, Washlet Bidet จาก Toto, ช่องเสียบสายชาร์จ USB ในห้องน้ำและหัวเตียง ฯลฯ

USB Port ในห้องน้ำ

บานประตูห้องน้ำสไตล์คอนโดที่ญี่ปุ่นมากครับ ทนทานไม่กลัวน้ำ

เปรียบเทียบกับห้องขนาด 1 นอน 31 ตรม. ที่ Estes

ห้องขนาด 1 นอน 28 ตรม. ที่ AQ ARIA ASOKE

นอกจากนี้ หากใครที่อยู่ในแวดวงอสังหาฯก็จะรู้ดีว่าคุณยงยุทธนั้น เคยเป็นที่ปรึกษาในการวางคอนเซปท์ พัฒนารูปแบบโครงการภายใต้แบรนด์ Ideo ในยุคบุกเบิก โดยเฉพาะอย่างยิ่ง Ideo Morph 38 ครับ…ใช่ครับ Morph 38 หรือ Skyle ที่เป็นห้องแบบ Loft เพดานสูงถึง 4.8 เมตรทั้งโครงการ The Real “Double Volume” ของแท้ที่โดดเด่นเป็นสง่าอยู่ในซอยสุขุมวิท 38 ครับ (คือสูงจนต้องแถมบันไดลิงมาปีนทุกห้องน่ะคุณคิดดูละกัน)

ห้องที่ Morph 38 – Skyle

นับตั้งแต่การมาของ Skyle ในครั้งนั้น สร้างแรงกระเพื่อมให้หลายๆ developer คิดที่จะพัฒนาห้องสไตล์ Loft แบบมีชั้นลอยนี้ออกมาหลายเจ้าครับ ไม่ว่าจะเป็น Moff Design (Maximum of Flexible Function ) สูง 4 เมตร จากค่าย Property Perfect หรือ Blossom Condo@Fashion และล่าสุดคือ Siamese Exclusive ที่จัดเพดานสูงมาสองระดับคือ 3.2 เมตรและ 4.45 เมตร

MOFF Design ใน product line ของ Metro Sky

การที่หลายต่อหลายเจ้าเริ่มมาพัฒนาห้อง type แบบนี้ ผมมองว่ามีนัยสำคัญครับ… จากการสอบถามในโครงการที่มีการขายคละแบบทั้งห้อง style loft และห้องแบบธรรมดา พบว่าห้องแบบ Loft นั้นมีคนสนใจซื้อมากกว่าครับ….เข้าตำราของแปลกมักจะเป็นที่สนใจและขายง่ายครับ!!!! ยิ่ง AQ ARIA ASOKE วางตัวชัดเจนว่างวดนี้ขายห้องแบบเดียวกันทั้ง 315 ยูนิตเลย ชนิดที่ไม่เกรงใจ demand 2 นอน ที่มีเคืองว่าแม้แต่จะขอ combine unit ยังไม่ให้ฉันเลยเรอะ!!!!

แล้วแบบนี้มันเข้าตำราของแปลกหายาก ราคาดีตรงไหนล่ะ ในเมื่อมันเป็นห้องแบบเดียวกันทั้งตึก? แปลกสิครับ เพราะคุณอย่าลืมว่าในระยะ 1 KM รอบโครงการ AQ ARIA ASOKE นั้นมี supply ไหนบ้างที่เป็นห้องแบบนี้ครับ และ supply ใหม่เมื่อรวม Life Asoke เข้าไปมันทะลุห้าพันยูนิตครับ และจำนวน 315 ยูนิตนี้คิดเป็นกี่ % ของ Supply ทั้งหมดครับ!!!!! มองออกไหมครับคุณผู้อ่าน….คนซื้อ AQ ARIA ASOKE จึงไม่ได้แข่งกันขาย แข่งกันปล่อยเช่ากับคนที่ซื้อโครงการเดียวกันครับ

ยิ่งหากเรา zoom in ลงไปถึงตัวราคา Rhythm Asoke I และ Rhythm Asoke II ที่เค้าว่ากันว่าห้อง type Studio – 1 นอนที่มีขนาด 21 – 28 ตรม. ขายดีมาก ราคาล่าสุดที่ผมทราบมามีราคาเฉลี่ยที่ 158K – 165K ตามลำดับ และไม่มีเฟอร์นิเจอร์แพคเกจในแบบ AQ Extreme ครับ นอกจากนี้ยังไม่มี extra volume เป็นความสูงอีก 1 เมตรและพื้นที่ชั้นลอยที่ให้เปล่าโดยไม่คิดในโฉนดอีกครับ

ราคาเริ่มต้นของ ARIA แค่ 3.98 ล้าน และเอาเฉลี่ยที่ 160K มาคำนวณดูก็จะพบว่าราคาห้องคือ 4.48 ล้าน คิดเบื้องต้นแค่นี้ก็ถูกกว่าราคาเฉลี่ยของห้องขนาด 28 – 31 ตรม. ของทั้งสองโครงการแล้วครับ และถ้าสมมติจะซื้อปล่อยเช่าที่ไหนน่าจะได้ yield คุ้มค่ากว่ากันครับ ลองคิดตามดูนะครับ

เมื่อเห็นเป็นแบบนี้แล้วคอนโดมิเนียมเพดานสูง 360 ซม. ซึ่งถูกพัฒนาขึ้นมาโดย AQ Estate นั้นจะสร้างจุดเปลี่ยนสำคัญในทิศทางการพัฒนาคอนโดมิเนียมต่อจากนี้ไป และเป็นไปได้ว่าจะมีการพัฒนาคอนโดมิเนียมในลักษณะใกล้เคียงกันออกสู่ตลาดแน่นอนครับ

ความสูงของห้องที่เหนือกว่าคอนโด high rise มาตรฐานประมาณ 1 เมตรนั้น นอกจากจะช่วยในด้านความรู้สึกโปร่งโล่ง และมีพื้นที่เก็บของ ปรับเปลี่ยนให้ทำสิ่งต่างๆได้มากขึ้น ก็ยังมีผลในเรื่องของระบบไหลเวียนของอากาศภายในห้องด้วยครับ ซึ่งทางคุณยงยุทธ ชัยพรหมประสิทธิ์ บอกว่ามิติความสูงที่เพิ่มขึ้นนั้นไม่ได้เพื่อเพียงความรู้สึกโปร่งเท่านั้น หากแต่ความสูงเพดานที่360 ซม.นั้นเป็นความสูงที่ทีมพัฒนาโปรดักท์ออกแบบมาเพื่อเพิ่มพื้นที่อยู่ให้อาศัยได้จริงได้เพิ่มอีกถึง38%

สิ่งหนึ่งที่ยากจะเลียนแบบก็คือ ไม่ใช่ว่าทุกเจ้าอยากจะทำห้อง Style แบบนี้ก็ทำได้ เพราะคำนวณออกมาแล้ว ทางทีม AQ เปิดเผยอย่างภาคภูมิใจ และตัวผมเองก็ตื้นตันใจมากครับ ในคำพูดที่ว่า ในการทำโครงการนี้คิดคำนวณเบ็ดเสร็จ GFA vs NFA ทำให้มี efficiency แค่ 42% เท่านั้น…บระเจ้าาาา จะมี developer เจ้าไหนบ้างครับ ที่เป็นพ่อพระขนาดก่อสร้างคอนโดที่ได้ efficiency แค่เนี้ยยย ในขณะที่เจ้าอื่นก็ต้องมี 60% เป็นอย่างน้อย!!!!!!

“พื้นที่ขายที่ลดลง และแน่นอนความเป็นส่วนตัวที่มากขึ้นของผู้อยู่อาศัย เนื่องจากมีจำนวนห้องพักเพียง 315 ห้อง และอีกหนึ่งร้านค้าถือเป็นจำนวนที่น้อยกว่าอย่างเห็นได้ชัดเมื่อเทียบกับคอนโดมิเนียมในบริเวณใกล้เคียงและที่พิเศษยิ่งไปกว่านั้นคือทุกห้องพักที่ AQ ARIA ASOKE นั้นล้วนเป็นห้องขนาดหนึ่งห้องนอนทั้งหมด กล่าวคือความหนาแน่นของผู้อยู่อาศัยนั้นนอกจากจำนวนห้องน้อยแล้ว จำนวนผู้อยู่อาศัยในแต่ละห้องก็ยังน้อยอีกด้วย นำมาซึ่งที่จอดรถที่มากกว่ามาตรฐานโดยมีปริมาณที่จอดถึงกว่า 44% สูงกว่าอย่างเห็นได้ชัดเมื่อเทียบกับโครงการในระดับเดียวกันที่มีที่จอดรถเฉลี่ยอยู่ที่30-40%” คุณยงยุทธกล่าว

ข้อดีอื่นๆของที่นี่ผมว่าก็เป็นส่วนกลางที่ผมว่าให้มามากเกินพอสำหรับห้องแค่ 315 ห้องด้วยซ้ำครับ เพราะแบ่งเป็น 3 ชั้น 3 โซน โดยชั้น facility หลักที่ชั้น 7 คุณยงยุทธกล่าวอย่างแมนๆว่าผมจะไม่ยอมให้ชั้นนี้มีห้องพักเด็ดขาด เพราะไม่อย่างงั้นคนที่อยู่ชั้นนี้ก็จะทำตัวเหมือนเป็นเจ้าของชั้นนี้ มาตากผ้าที่ระเบียงวิวสระบ้างอะไรบ้าง แบบนี้จะทำให้โครงการดูลดค่าลงมามากเมื่อมีคนเข้าอยู่ มันก็เลยนำมาซึ่ง whole floor facility ซะเลยครับ เจ๋งอ่ะมีห้องซ้อมมวย กับ Co-Working Space แบบจริงจังด้วย และทาง AQ ก็ยังคงคิดอยู่ว่าจะเอา บ่อออนเซ็น ที่สร้างชื่อเสียงอย่างมากไว้ที่ Aequa49 มาไว้ที่นี่ดีหรือไม่? เอ้าใครอยากได้เรียกร้องกันมาเรยคร้าบบบบ…

แต่ช้าก่อน ก่อนที่คุณจะหลงเสน่ห์หนุ่มรูปงามนามว่า ARIA มากไปกว่านี้ ตบหน้าตัวเองสองทีแล้ว ดึงสติขึ้นมาก่อนครับ เพราะในความสง่างามราวกับเทพบุตรนั้น ก็มีความโหดร้ายซ่อนอยู่เช่นกันครับ…ข้อเสียของที่นี่ก็คือ

การมีพื้นที่ขายแค่ไม่ถึงครึ่งจาก GFA และยิ่งมีแต่ห้อง 1 นอนล้วนๆด้วย ทำให้ผู้อยู่อาศัยได้รับค่าใช้จ่ายส่วนกลางไปเต็มๆแน่นอนครับ ตอนนี้ผมยังไม่ทราบว่าค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่แท้จริงแล้วเป็นเท่าไหร่ แต่แว่วๆว่าแพงครับ ซึ่งอาจจะต้องไป weight กับอัตราค่าเช่าที่ต้องบวกขึ้นจากปกติเช่นกัน หรือใครที่มองว่าค่าใช้จ่ายส่วนกลางนี้มันดูแล้วคุ้มค่ากันกับส่วนกลางที่เหลือเฟือมากๆ อันนี้ก็แล้วแต่มุมมองครับ ต้องวัดใจว่าจะเชื่อมั่นในฝีมือคุณยงยุทธมากแค่ไหนว่าเมื่อเสร็จแล้วที่นี่ราคาจะพุ่งทั้งรีเซลและค่าเช่า สมดังที่เค้าวาดฝัน Blueprinting Your Future ไว้หรือไม่ อย่างไรครับ

ประการต่อมาก็คือทำเลย่านอโศก รัชดา ตรงจุดที่โครงการ ARIA นั้นตั้งอยู่มันเดินทางลำบากชะมัดครับ!!!! ไม่ว่าจะเป็นการขับรถที่ถ้ามาจาก Central Rama 9 แบบไม่ทำผิดกฎจราจรก็ต้องไปเลี้ยวขวาที่แยกอโศกเพชรฯและเลี้ยวขวาอีกทีเพื่อออกมาทางเส้นเลียบแอร์พอร์ตลิงค์ ฟังดูเหมือนง่ายนะครับ แต่สำหรับคนที่อยู่แถวนี้รู็กันดีว่าในช่วงเวลาเร่งด่วน มันรถติดเกินชั่วโมงแน่ๆครับ ส่วนการเดินจาก MRT น่ะเหรอ!!! หวังว่าเมื่อ Rhythm Asoke I สร้างเสร็จจะช่วยสร้างความรู้สึกปลอดภัยน่าเดินมากกว่านี้ครับ

นอกจากนั้นผมมองว่าแพคเกจการขาย (ตอนนี้ยังไม่ final ราคาค่าจอง ทำสัญญาและผ่อนดาวน์ครับ) แต่ได้ยินคร่าวๆว่าแพคเกจผ่อนดาวน์ล่อใจนักเก็งกำไรมาก คือตกประมาณเดือนละ 9,000 บาทกว่าๆ (ผิดถูกอย่างไรวานบอกนะครับ) สิ่งนี้อาจจะเอื้อให้นักเก็งกำไรหลายๆรายหวังเข้ามาขย่มตลาด ตัดราคาขายรีเซล ไม่ยอมโอนฯ จนเป็นตัวการสำคัญที่ทำให้ราคารีเซลไม่กระเตื้องเช่นกัน ยิ่งไม่มีห้องขนาดสองนอนที่ปกติจะเป็น demand ที่อยู่จริงแล้วก็ยังคงเดาทิศทางยากครับ สำหรับการปล่อยเช่าหรือครับ? อย่างที่ผมบอกด้านบนก็คือ ARIA นั้นมีภาษีเหนือกว่า 2-3 โครงการในระยะใกล้ครับ แต่การที่จะ achieve rental yield ได้เท่านั้นจริง คงต้องรอให้ตึกสร้างเสร็จ ได้รับความร่วมมือจาก owner ในการสร้างมาตรฐานค่าเช่าที่สูงกว่า โดยที่ให้คนเช่าเป็นผู้ตัดสินใจครับ…อย่าไปเทียบราคากับโครงการที่นอกเหนือจากทำเล Rama 9 The New CBD เลยครับ please เพราะคนที่ซื้อทำเลนี้คือคนละกลุ่มกับคนซื้อทำเลสุขุมวิทตอนกลางหรือทำเลอื่นๆน่ะครับ

เอ้า เขียนมาเยอะแล้วเอาเป็นว่าใครอยากได้ก็เปิดลงทะเบียนแล้ววันนี้ที่ www.aqestate.com หรือ โทร 1636 Sales Gallery และห้องตัวอย่างเปิดให้เข้าชมได้ตั้งแต่วันที่15 มิ.ย. และเปิดให้จองได้ในงานPre-opening วันที่27 มิ.ย. นี้นะครับ

ปล. ของพรีเมี่ยมเค้าเกร๋มากเรยครับ เป็นถุงกระดาษทรงสูงชะลูด Key Visual เป็นผู้หญิงปีนบันได พร้อมตลับเมตรอยู่ในถุงมาให้วัดความสูงห้องด้วยตัวเองกันเลยทีเดียวเชียว….

ส่วนของแถมถ้าจองในวันงานพรีเซลคือ………