ภาพรวมตลาด (Market Overview)

ในไตรมาสที่ 2 ตลาดคอนโดมิเนียมเริ่มมีสัญญาณปรับตัวดีขึ้น โดยอัตราการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงน้อยกว่าช่วงก่อนหน้า อย่างไรก็ตาม เมื่อเข้าสู่ไตรมาสที่ 3 อัตราการโอนกรรมสิทธิ์กลับลดลงอีก แม้รัฐบาลจะมีมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจในภาคอสังหาริมทรัพย์ เช่น ลดค่าจดทะเบียนจำนองเหลือ 0.01% สำหรับคอนโดระดับราคา 3 – 7 ล้านบาท (ตลาดคอนโดมิเนียมระดับกลาง-ล่าง) ตั้งแต่ในช่วงเดือนเมษายนที่ผ่านมาก็ตาม โดยสัดส่วนของตลาดในระดับกล่าง-ล่าง คิดเป็น ร้อยละ 86 ของตลาดทั้งหมด ซึ่งตลาดกลุ่มโดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มผู้ซื้อที่มีความต้องการสินเชื่อ ยังคงประสบปัญหาการขอสินเชื่อ เนื่องจากเศรษฐกิจโดยรวมที่ยังคงชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง คนกลุ่มนี้จึงหันไปใช้สินเชื่ออื่นๆ เช่น บัตรเครดิต เพื่อนำไปใช้ในการดำเนินชีวิตปัจจุบันมากกว่า ส่งผลให้ความต้องการด้านสินเชื่อที่อยู่อาศัยของคนที่มีกำลังซื้อในกลุ่มนี้ลดลง จากปัญหาดังกล่าวทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมในไตรมาสนี้ยังคงทรงตัว เนื่องจากมีอุปทานในตลาดที่ยังขายไม่หมดอยู่ประมาณ 30,000 หน่วยจากโครงการที่สร้างเสร็จ

อุปทาน (Supply)

อุปทานใหม่ในไตรมาสนี้มีจำนวนลดลงถึงร้อยละ 71.4 เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 2 โดยมีหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมด 2,093 หน่วย ซึ่งส่วนใหญ่เป็นโครงการในระดับราคา 100,000 บาทต่อตารางเมตรขึ้นไป ขณะที่โครงการที่มีระดับราคาต่ำกว่า 80,000 บาทต่อตารางเมตรมีเพียง 400 หน่วยเท่านั้น ขอแสดงความนับถือ

สำหรับทำเลของอุปทานใหม่ ไตรมาสนี้มีการเปิดโครงการในใจกลางเมืองกรุงเทพฯ คิดเป็นร้อยละ 12.5 หรือ 263 หน่วย โครงการในบริเวณดังกล่าวมีจำนวนหน่วยขายในแต่ละโครงการที่น้อยลงและเน้นความเป็นส่วนตัวมากขึ้น เนื่องจากที่ดินค่อนข้างจำกัด ในขณะที่บริเวณรอบใจกลางเมืองครองสัดส่วนร้อยละ 28.6 โดยโครงการในพื้นที่นี้ส่วนมากมีระดับราคาตั้งแต่ 120,000 บาทต่อตารางเมตรขึ้นไป ส่วนโครงการในชานเมืองกรุงเทพฯ คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 58.9 และส่วนใหญ่มีระดับราคามากกว่า 120,000 บาทต่อตารางเมตรเช่นเดียวกับโครงการรอบใจกลางเมือง

การเปิดตัวอุปทานใหม่ในไตรมาสนี้สะท้อนถึงความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการในการพัฒนาโครงการที่เจาะกลุ่มผู้มีกำลังซื้อสูง เพื่อช่วยลดความเสี่ยงด้าน Inventory และปัญหาการขอสินเชื่อที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต

อุปสงค์ (Demand)

ในไตรมาสนี้ หน่วยขายใหม่และยอดจองในตลาดคอนโดมิเนียมแสดงให้เห็นถึงการชะลอตัว โดยหน่วยขายใหม่มีเพียงร้อยละ 25 ของ 2,093 หน่วยที่เปิดขาย นอกจากนี้ หน่วยขายในโครงการที่สร้างเสร็จแล้วก็ลดลงเช่นกัน ซึ่งสะท้อนจากยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่ลดลงในไตรมาสนี้ ปัญหานี้เกิดจากหนี้ครัวเรือนที่เพิ่มสูงขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริง (Real Demand) หลายคนก่อหนี้บัตรเครดิตหรือสินเชื่อบุคคลเพิ่มขึ้น ทำให้มีอุปสรรคในการยื่นกู้สินเชื่อที่อยู่อาศัย เนื่องจากมีภาระหนี้อื่นๆ อยู่ก่อนแล้ว

สำหรับหน่วยขายใหม่ในไตรมาสนี้ ส่วนใหญ่เป็นโครงการระดับเกรด B จำนวนประมาณ 7,000 หน่วย โดยมีกลุ่มผู้ซื้อที่สามารถซื้อในระดับราคา 3.5 – 7 ล้านบาท ซึ่งมีกำลังในการผ่อนชำระ ส่วนโครงการในระดับราคา 2.5 – 3 ล้านบาทเป็นที่ต้องการรองลงมา โดยกลุ่มนี้ส่วนมากเป็นนักลงทุน ขณะที่กลุ่มผู้ซื้อที่ต้องการอยู่อาศัยเองมักจะเลือกเช่ามากกว่าซื้อ

เมื่อพิจารณาถึงจำนวนหน่วยเหลือขายในแต่ละทำเล พบว่าบริเวณชานเมืองมีหน่วยเหลือขายสูงสุดที่ร้อยละ 64.7 ได้แก่ โซนกรุงเทพตะวันออก (บางนา-ศรีนครินทร์-รามคำแหง), โซนกรุงเทพเหนือ (งามวงศ์วาน-แจ้งวัฒนะ-รังสิต) และโซนกรุงเทพใต้ (จรัญสนิทวงศ์-เพชรเกษม-บางแค) ส่วนบริเวณรอบใจกลางเมืองมีหน่วยเหลือขายอยู่ที่ร้อยละ 22.5 ซึ่งครอบคลุมโซนพหลโยธิน-พญาไท และลาดพร้าว-รัชดา-พระราม 9 ส่วนใจกลางเมืองมีหน่วยเหลือขายน้อยที่สุดที่ร้อยละ 12.8 ในโซนสุขุมวิทตอนต้น

ราคาขาย (Asking Price)

ในไตรมาสที่ 3 ปี 2567 ราคาเสนอขายคอนโดมิเนียมโดยรวมปรับตัวลดลง โดยในเขตศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ราคาเสนอขายอยู่ที่ประมาณ 239,504 บาทต่อตารางเมตร ลดลงจากไตรมาสก่อนหน้าร้อยละ 4.10 ส่วนในเขตรอบศูนย์กลางธุรกิจ (City Fringe) ราคาอยู่ที่ประมาณ 123,216 บาทต่อตารางเมตร ลดลงเล็กน้อยจากไตรมาสก่อนหน้าที่ร้อยละ 3.3 ในขณะที่ในเขตชานเมือง ราคาคอนโดมิเนียมอยู่ที่ประมาณ 72,703 บาทต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้นร้อยละ 5.0 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า

เมื่อคำนวณราคาเสนอขายเฉลี่ยรวมทุกพื้นที่ พบว่าราคาโดยรวมลดลงร้อยละ 0.8 สะท้อนถึงความพยายามของผู้ประกอบการในการปรับลดราคาเพื่อระบายหน่วยที่เหลือในตลาด

แนวโน้ม (Outlook)

ตลาดคอนโดมิเนียมยังต้องเผชิญกันแรงกดดันในด้านกำลังซื้อและการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อใหม่จะปรับลดลงร้อยละ 0.25 แต่ในภาพรวมถือว่ายังทรงตัวและคาดว่าตลาดจะยังคงชะลอตัวอยู่ แนวโน้มของตลาดคอนโดมิเนียมในภาพรวมยังคงไม่ฟื้นตัวดีนักในไตรมาสที่ 4 ของปีนี้ ซึ่งสอดคล้องกับการสำรวจของธนาคารแห่งประเทศที่ระบุว่าความต้องการสินเชื่อที่อยู่อาศัยในอีก 3 เดือนข้างหน้ายังมีแนวโน้มลดลง เมื่อเทียบกับปัจจุบัน

สำหรับอีก 6 เดือนข้างหน้า รายได้ส่วนบุคคลอาจจะมีการฟื้นตัวขึ้น ส่งผลความต้องการสินเชื่อที่อยู่อาศัยซึ่งคาดว่าจะเพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อย ยังไม่กลับสู่ระดับปกติ ซึ่งสะท้อนจากการขยายตัวของสินเชื่อรายย่อยที่อยู่อาศัยยังคงชะลอตัว (อ้างอิงจากธนาคารแห่งประเทศไทย) รวมถึงความระมัดระวังการให้สินเชื่อของสถาบันการเงินตามความเสี่ยงของเครดิตผู้กู้

โดยตลาดคอนโดมิเนียมในระดับราคา 1-3 ล้าน จะเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุดจากกำลังซื้อที่อ่อนตัวและการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวด ซึ่งเป็นสิ่งที่ผู้ประกอบการยังคงต้องรับมือและหาแนวทางเพื่อลดความเสี่ยงในการระบายห้องที่ยังเหลืออยู่ ในขณะที่โครงการใหม่ๆ ที่เกิดขึ้นก็มีราคาที่เพิ่มสูงขึ้นตามราคาของที่ดิน ซึ่งขัดกับรายได้ของผู้ซื้อกลุ่มนี้ ทำให้การตั้งราคาให้เข้าถึงได้ยากขึ้น แม้จะมีอุปสงค์ก็ตาม ในขณะที่โครงการที่ยังมี Inventory เหลืออยู่ ผู้ประกอบการอาจต้องใช้กลยุทธ์ในการกระตุ้นการขาย เช่น ข้อเสนอการผ่อนชำระที่ยืดหยุ่น อัตราดอกเบี้ยต่ำ หรือโปรแกรมผ่อนดาวน์แบบไม่มีเงินดาวน์สูง ซึ่งอาจช่วยจูงใจการตัดสินใจซื้อได้มากขึ้น