นายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลุมพีนี วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด (LPN Wisdom) บริษัทด้านการวิจัยและที่ปรึกษาในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเครือ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน)(LPN) กล่าวว่า จากการสำรวจกำลังซื้อที่อยู่อาศัยในโซนกรุงเทพตอนเหนือ พบว่า ทำเลแจ้งวัฒนะเป็นทำเลที่มีกำลังซื้อสูง โดยมีอัตราการขาย(Absorption rate) อยู่ที่ 13 ยูนิตต่อเดือน ระดับราคาที่อยู่อาศัยที่ได้รับความนิยมในทำเลนี้อยู่ที่ไม่เกิน 2 ล้านบาท จากการสำรวจพบว่า ณ สิ้นเดือนกันยายน 2563 มีจำนวนอาคารชุดเหลือขาย 2,273 ยูนิต คาดว่าจะใช้เวลาขายประมาณ 11 เดือน จึงเป็นโอกาสสำหรับผู้ประกอบการในการเปิดตัวโครงการใหม่ในทำเลนี้ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่ระดับราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท

“ถนนแจ้งวัฒนะ เป็นทำเลที่ตั้งของศูนย์ราชการ ประกอบกับอยู่ระหว่างการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีชมพู แคราย-มีนบุรี เชื่อมต่อกับสายสีม่วง (บางใหญ่-บางซื่อ) ที่แยกแคราย และสายสีแดง(บางซื่อ-รังสิต) ที่ถนนวิภาวดีรังสิต และเชื่อมต่อกับสายสีเขียว(หมอชิด-สะพานใหม่) ทำให้เป็นทำเลที่มีการเดินทางสะดวก ส่งผลให้มีความต้องการที่อยู่อาศัยเป็นจำนวนมากโดยเฉพาะระดับราคาไม่เกิน 2 ล้านบาทต่อหน่วย ถือเป็นทำเลศักยภาพ ขณะที่ระดับราคาที่ดินมีการปรับตัวขึ้นมาอย่างต่อเนื่อง จากราคาประเมินของกรมธนารักษ์ ที่ใช้อยู่ในปัจจุบัน(ระหว่างปี 2559-2563) ระบุว่าราคาที่ดินทำเลแจ้งวัฒนะ มีราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 130,000-140,000 บาทต่อตารางวา และมีแนวโน้มที่จะปรับตัวเพิ่มขึ้นไม่น้อยกว่า 10% ในปี 2564 ผลจากการเปิดให้บริการรถไฟฟ้าสายสีชมพูที่คาดว่าจะเปิดใช้งานได้ในปี 2565-2566 ทำให้มีความต้องการที่ดินในการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น ” นายประพันธ์ศักดิ์ กล่าว

โซนตะวันตก สถานีไฟฉาย-ท่าพระ มาแรง

ด้านกรุงเทพฯ ตะวันตก ทำเลจรัญสนิทวงศ์ ช่วงสถานีไฟฉาย-ท่าพระ เป็นทำเลที่ได้รับความสนใจจากผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ โดยตั้งแต่ปี 2559-2563 มีจำนวนอาคารชุดเปิดตัวสะสม 5,199 ยูนิต มียอดขายเฉลี่ย 18 ยูนิตตัวเดือน ณ สิ้นเดือนกันยายน 2563 มียอดเหลือขาย 1,999 ยูนิต ซึ่งจะใช้เวลาในการขายเฉลี่ยประมาณ 10 เดือน ในขณะที่ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในทำเลนี้ยังมีอยู่ จึงเป็นโอกาสสำหรับผู้ประกอบการอสังหาฯ ในการเปิดตัวโครงการใหม่ในทำเลนี้ โดยที่อยู่อาศัยที่ได้รับความสนใจเป็นอาคารชุดที่ระดับราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท

นายประพันธ์ศักดิ์ กล่าวว่า ย่านจรัญสนิทวงศ์ เป็นย่านที่อยู่อาศัยและมีชุมชนดั่งเดิมอยู่เป็นจำนวนมาก ประกอบกับปัจจุบันรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยายบางซื่อ-ท่าพระ และเส้นหัวลำโพง-บางแค ได้เปิดให้บริการแล้ว ทำให้การเดินทางมีความสะดวกมากขึ้นจากฝั่งธนบุรี ไปเขตพระนคร ส่งผลให้มีความต้องการที่อยู่อาศัยเพื่อตอบโจทย์กับการขยายตัวของเมืองและสมาชิกในครอบครัวที่เพิ่มขึ้น ในขณะที่ระดับราคาที่ดินในย่านนี้ปรับตัวสูงขึ้นเฉลี่ย 8% ต่อปี จากราคาประเมินที่ดิน ของกรมธนารักษ์ ปี 2559-2563 ระบุว่า ราคาที่ดินย่านจรัญสนิทวงศ์ มีราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 150,000-200,000 บาทต่อตารางวา และมีแนวโน้มที่จะปรับตัวสูงขึ้นประมาณ 8-10% ในปี 2564

“เอกชัย-สิรินธร” โอกาสตลาดลงทุน

ส่วนกรุงเทพฯ ตอนใต้ ทำเลเอกชัย-สิรินธร เป็นทำเลที่ได้รับความสนใจจากผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากเนื่องจากเป็นย่านชุมชนการค้าเก่าแก่ เป็นแหล่งการจ้างงานของผู้ประกอบการอุตสาหกรรมอาหารทะเลและอาหารทะเลแปรรูป ของผู้ประกอบการขนาดกลางและเล็ก ที่เชื่อมต่อกับจังหวัดสมุทรสาคร และเดินทางได้สะดวกผ่านถนนสายหลัก 3 สาย อย่าง ถนนเพชรเกษม ถนนพระราม 2 และถนนสิรินธร ทำให้มีความต้องการที่อยู่อาศัยเป็นจำนวนมากโดยเฉพาะที่อยู่อาศัยระดับราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท ที่ยังคงมีกำลังซื้อสูงในทำเลนี้

จากการสำรวจของ LPN Wisdom พบว่ามีการเปิดตัวโครงการอาคารชุดในทำเลเอกชัย-สิรินธร ตั้งแต่ปี 2557-2563 รวม 12,919 ยูนิต มีอัตราการขายเฉลี่ย 15-20 ยูนิตต่อเดือนในปี 2562  ณ สิ้นเดือนกันยายน 2563 มีจำนวนอาคารชุดเหลือขายรวม 9,559 ยูนิต ระดับราคาที่อยู่อาศัยที่ได้รับการตอบรับที่ดีเป็นระดับราคาที่ไม่เกิน 2 ล้านบาท ในขณะที่อัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าในทำเลนี้เฉลี่ยอยู่ที่ 5% ต่อปี

“ย่านเอกชัย-สิรินธร ถือว่าเป็นย่านที่ยังมีความต้องการที่อยู่อาศัยในระดับราคาที่ไม่สูงมาก เนื่องจากระดับราคาที่ดินในย่านนี้ยังไม่สูงมากเมื่อเทียบกับทำเลอื่นในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล จากรายงานราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์ ระหว่างปี 2559-2563 ระบุว่า ราคาที่ดินในย่านนี้เฉลี่ยอยู่ที่ 37,000-90,000 บาทต่อตารางวา และมีการปรับราคาเฉลี่ยประมาณ 5-8% ต่อปี” นายประพันธ์ศักดิ์ กล่าว

ในขณะที่ผลสำรวจการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2563 พบว่า มีโครงการเปิดตัวใหม่สะสมในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล 50,435 ยูนิต มูลค่า 205,453 ล้านบาท ลดลง 34% และ 33% ตามลำดับเมื่อเทียบกับระยะเดียวกันของปี 2562 ขณะที่อัตราการขายเฉลี่ย (absorption rate) ของโครงการที่อยู่อาศัยที่เปิดใหม่ทั้งหมดอยู่ที่ 18% ลดลงจากอัตราการขายเฉลี่ยที่ประมาณ 32 %ในช่วงเดียวกันของการเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2562

“ขณะที่คาดว่าในไตรมาสสุดท้ายของปี 2563 ผู้ประกอบการอสังหาฯ มีแผนที่จะเปิดตัวโครงการใหม่ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ปี 2563 ประมาณ 14,500-24,500 หน่วย คิดเป็นมูลค่าประมาณ 110,000-125,000 ล้านบาท ส่งผลให้การเปิดตัวโครงการใหม่ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ปี 2563 ทั้งปีจะอยู่ที่ประมาณ 65,000-75,000 หน่วย คิดเป็นมูลค่าประมาณ 315,000-330,000 ล้านบาท ลดลงประมาณ 25-30% เมื่อเทียบกับปี 2562” นายประพันธ์ศักดิ์ กล่าว