ถ้าจะพูดถึงตลาดอสังหาของอินโดนีเซียในภาพรวมถือได้ว่ามีความเสถียรภาพพอสมควร ด้วยดัชนีราคาอสังหาจาก 16 เมืองหลักที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ไล่มาตั้งแต่ปี 2557 อยู่ที่ 6.29%, ปี 2558 ที่ 4.62%, ปี 2559 ที่ 2.38%, ปี 2560 ที่ 3.50% และปี 2561 ที่ 3.14%

อย่างไรก็ตามเมื่อเทียบกับอัตราเงินเฟ้อแล้วพบว่ามีทั้งหมด 6 เมืองเท่านั้นที่มีมูลค่าอสังหาเพิ่มสูงขึ้น นับตั้งแต่เมืองเปกันบารูที่เพิ่มขึ้น 0.05% ไปจนถึง เมืองบันดุงที่เพิ่มขึ้น 1.6% ในปีที่ผ่านมา

ที่กรุงจาการ์ตา ราคาอพาร์ทเมนท์เพิ่มสูงขึ้น 2% ในช่วงไตรมาสที่ 3 ของปี 2561 ที่ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตร 33.4 ล้านรูเปียห์อินโดนีเซีย (2,395 ดอลลาร์สหรัฐ หรือราวๆ เจ็ดหมื่นกว่าบาท) แต่นี่ยังถือว่าเป็นช่วงที่เติบโตช้าที่สุดนับจากไตรมาสที่ 2 ของปี 2553 (อ้างอิงจาก Colliers international)

เศรษฐกิจในอินโดนีเซียเติบโตขึ้น 5.15% อย่างสวยงามในปี 2561 และ 5.07% ในปีก่อนหน้า มีการคาดการณ์ว่าเศรษฐกิจอินโดนีเซียจะยังคงความแข็งแรงนี้ได้อย่างต่อเนื่องด้วยการมี GDP เพิ่มขึ้นไปเป็น 5.4% จาก 5% ในปีนี้ อ้างอิงจากธนาคารอินโดนีเซีย

ด้านผลตอบแทนการเช่าพื้นที่ในจาการ์ตาก็น่าสนใจไม่แพ้กัน แม้ว่าราคาจะต่ำกว่าเมื่อ 4-5 ปีที่ผ่านมา แต่อัตราค่าเช่าถือเป็นอีกปัจจัยสำคัญของหลายๆ ฝ่ายแม้กระทั่งผู้ที่ไม่ได้สนใจจะลงทุนปล่อยเช่า เพราะราคาเช่าที่สูงบ่งชี้ให้เห็นถึงระดับความสมเหตุสมผลของราคาอสังหาอื่นในตลาดได้

โดยราคาอพาร์ทเมนท์ระดับบนของจาการ์ตาในปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 2,500 ถึง 2,900 ดอลลาร์สหรัฐต่อตารางเมตร (80,000-90,000 บาท) อัตราผลตอบแทนอยู่ที่ราวๆ 7.4% – 8.5% ซึ่งเพิ่มขึ้นจาก 2 ปีที่ผ่านมา

ข้อเสียของการซื้ออสังหาในจาการ์ตาคือความยุ่งยากซับซ้อนทางกฎหมายและค่าใช้จ่ายในการทำธุรกรรมสูงสำหรับนักลงทุนต่างชาติ แต่ข่าวดีคือกฎหมายเหล่านี้กำลังอยู่ระหว่างการปรับเปลี่ยนแก้ไขซึ่งจะช่วยให้อะไรหลายๆ อย่างง่ายขึ้นเยอะ

วิลล่าในบาหลีก็มีความน่าสนใจด้วยราคา 1,100 – 2,300 ดอลลาร์สหรัฐต่อตารางเมตร (สามหมื่นถึงเจ็ดหมื่นบาท) ได้ผลตอบแทนประมาณ 3.8% – 5%

ค่าใช้จ่ายและการคิดภาษี

หากใครสนใจจะลงทุนในอินโดนีเซีย เรามาดูกันว่ามีค่าใช้จ่ายและการคิดภาษีอย่างไรบ้าง

รายได้จากการเก็บค่าเช่ามีอัตราภาษีหัก ณ ที่จ่าย 20% คำนวณยอดจากรายได้สุทธิ และกำไรที่ได้จากการลงทุนจะถูกคำนวณภาษีอัตราเดียวที่ 5% สำหรับนักลงทุนต่างชาติที่ไม่ได้อาศัยอยู่ในอินโดนีเซีย ส่วนผู้ที่พำนักอยู่ในประเทศจะใช้การคำนวณแบบอัตราภาษีก้าวหน้าจากรายได้ทั้งหมด ตั้งแต่ 5% – 30%

สำหรับการซื้อขายอสังหาที่นี่มีค่าใช้จ่ายที่สูงมาก คิดเป็น 11.75% – 17.75% ของราคาอสังหา โดยผู้ซื้อจะต้องรับผิดชอบจ่ายภาษีการโอนกรรมสิทธิ 5% ค่าธรรมเนียมตามกฎหมาย และค่าจดทะเบียน ส่วนผู้ขายรับผิดชอบจ่ายในส่วนของอากรการโอนที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (คนละส่วนกับภาษีการโอนกรรมสิทธิ์) 5% และค่านายหน้า 5%

Photo by ekoherwantoro on Unsplash

ในส่วนของการเช่า ข้อตกลงในการปล่อยเช่าเป็นไปตามเกณฑ์ปกติทั่วไปแต่บางครั้งผู้เช่าสามารถเจรจาต่อรองขอจ่ายค่ามัดจำด้วยเงินก้อนที่เล็กลงหรือจำนวนเดือนที่ต้องจ่ายล่วงหน้าให้น้อยลงได้ โดยระยะเวลาของสัญญาเช่ามีตั้งแต่ 1 – 3 ปีและสามารถขอต่อสัญญาได้เมื่อครบกำหนด

ทางด้านเศรษฐกิจ อินโดนีเซียถูกขับเคลื่อนจากระดับท้องถิ่นเป็นหลัก มีแนวทางป้องกันตนเองจากแนวโน้มของเศรษฐกิจโลก อินโดนีเซียเติบโตอย่างมั่นคงแม้ว่าทั่วโลกจะกำลังเผชิญกับภาวะวิกฤติทางเศรษฐกิจ นับตั้งแต่ปี 2550 ถึง 2560 เศรษฐกิจเติบโตเฉลี่ย 5.7% ต่อปี อ้างอิงข้อมูลจาก IMF กองทุนการเงินระหว่างประเทศ และในปีที่ผ่านมายังพบว่ามีจำนวนนักท่องเที่ยวมาเยือนเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วถึง 12% หรือ 15,806,191 คน

เมืองอิเหนาแห่งนี้ยังพอมีลู่ทางให้นักลงทุนเข้าไปสำรวจตลาดด้วยอัตราผลตอบแทนที่น่าเย้ายวน แต่สุดท้ายแล้วจะเป็นที่หมายที่ใช่หรือไม่ก็ขึ้นอยู่กับวิจารณญาณของแต่ละคนเอง

แหล่งข้อมูล

ข้อมูล

https://www.globalpropertyguide.com/Asia/Indonesia

ภาพ

https://pixabay.com/th/illustrations/ubud-%E0%B8%9A%E0%B8%B2%E0%B8%AB%E0%B8%A5%E0%B8%B5-%E0%B8%AA%E0%B8%9B%E0%B8%B2-%E0%B8%A2%E0%B8%B1%E0%B8%87%E0%B8%A7%E0%B9%88%E0%B8%B2%E0%B8%A2%E0%B8%99%E0%B9%89%E0%B8%B3-2379365/

https://pixabay.com/th/photos/%E0%B8%A7%E0%B8%B4%E0%B8%A5%E0%B8%A5%E0%B9%88%E0%B8%B2-%E0%B9%83%E0%B8%AB%E0%B9%89%E0%B9%80%E0%B8%8A%E0%B9%88%E0%B8%B2-%E0%B8%9A%E0%B8%B2%E0%B8%AB%E0%B8%A5%E0%B8%B5-4220677/

https://pixabay.com/th/photos/%E0%B8%9A%E0%B8%B2%E0%B8%AB%E0%B8%A5%E0%B8%B5-legong-%E0%B8%81%E0%B8%B2%E0%B8%A3%E0%B9%80%E0%B8%95%E0%B9%89%E0%B8%99%E0%B8%A3%E0%B8%B3-%E0%B8%9A%E0%B8%B2%E0%B8%AB%E0%B8%A5%E0%B8%B5%E0%B9%80%E0%B8%95%E0%B9%89%E0%B8%99%E0%B8%A3%E0%B8%B3-301462/

https://www.rumah.com/perumahan-baru/kingland-avenue-1706351