เจาะลึกทุกมุมของคอนโด BOI ทำไมโอกาสของผู้มีรายได้น้อยถึงตกไปอยู่ในกำมือของคนรวย?
ต่อทอง ทองหล่อ
17 March, 2021 at 12.08 pm
คอนโด BOI คืออะไร? ทำไมราคาถูกกว่า? ทำไม Developer ถึงมาลงทุน? มีแบรนด์ไหนทำคอนโด BOI บ้าง? ข้อเท็จจริงที่พบเห็นของคอนโด BOI เป็นอย่างไร? คนได้ประโยชน์จากคอนโด BOI คือใคร เสียประโยชน์ละมีไหม? แนวทางการแก้ไขปัญหาทำยังไง? เงื่อนไขการขอรับการส่งเสริมการลงทุนมีอะไรบ้าง? มีใครเคยทำคอนโด BOI มาแล้วบ้าง? ช่องทางติดต่อ BOI และขั้นตอนขอรับสนับสนุนจาก BOI ทำยังไง? ทั้งหมดนี้รวบรวมไว้ในบทความจาก www.propholic.com บทความนี้แล้วครับ
คอนโดบีโอไอ คืออะไร แปลว่าอะไร
คำว่า “คอนโด BOI” เป็นภาษาชาวบ้านที่เอาไว้เรียกโครงการคอนโดมิเนียมที่มีได้รับการสนับสนุนการลงทุนจากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน Thailand Board of Investment หรือที่นิยมเรียกกันว่า BOI นั่นเอง
คอนโดบีโอไอ ราคาถูกกว่าตลาด
หลักเกณฑ์การทำคอนโด BOI ก็จะเปลี่ยนไปตามกาลเวลาแล้วแต่การประกาศของ BOI เช่นกัน ในอดีตคอนโด BOI ในเขตกรุงเทพและปริมณฑลจะมีเกณฑ์อยู่ว่าผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะต้องสร้างคอนโดมิเนียมขนาดยูนิตไม่ต่ำกว่า 28 ตารางเมตร และขายให้ลูกค้าในราคาไม่เกิน 1,000,000 บาท แต่เมื่อปี 2020 หลังจากมีการปรับเปลี่ยนกฎเกณฑ์เพื่อให้สอดคล้องกับสภาพสภาวะที่แท้จริงของตลาดอสังหา ทาง BOI จึงประกาศเกณฑ์ใหม่บอกว่า developer ต้องทำคอนโดขนาดไม่ต่ำกว่า 24 ตารางเมตร และขายราคาไม่เกิน 1,200,000 บาท (อ่านเงื่อนไขการขอรับการส่งเสริมการลงทุนต่อได้ที่ภาคผนวกท้ายบทความ)
ทำไม Developer ถึงสร้างคอนโดบีโอไอ ทั้งๆ ที่ถูกบังคับให้ขายราคาถูกๆ และดูเหมือนจะไม่คุ้มค่าการลงทุน
การจะขออนุญาตสร้างคอนโด BOI ได้นั้นบริษัทผู้พัฒนาอสังหาหรือ Developer จะต้องทำเอกสารขอรับการส่งเสริมกับทางคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนแล้วทาง developer จะได้รับสิทธิ์ประโยชน์การยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคล 3 ปี (สิทธิประโยชน์จะมีการเปลี่ยนแปลงไปตามประกาศแต่ละปี กรุณาติดตามข้อมูลอัพเดตจากเว็บไซต์ https://www.boi.go.th/ )
การกำหนดเพดานราคาขายของคอนโดบีโอไอนั้นช่วยทำให้เป็นราคาขายที่ต่ำกว่าราคาตลาดทั่วไป เมื่อคอนโดมิเนียมมีราคาถูกกว่าจึงสามารถดึงดูดลูกค้าให้เข้ามาซื้อได้เยอะขึ้น ส่งผลให้ขายหมดได้เร็วกว่า ไม่ต้องถือสต็อกนาน แม้อาจจะบวกกำไรเพิ่มได้ไม่สูงตามที่ใจต้องการเพราะมีเพดานราคาอยู่แต่ก็ถือว่ามีความเสี่ยงต่ำ และทาง Developer ก็มองว่าเหมือนตัวเองได้กำไรจากการที่ไม่ต้องเสียภาษีเงินได้นิติบุคคล เหตุผลเหล่านี้จึงทำให้มี developer หลายรายเข้ามาจับธุรกิจสร้างคอนโดบีโอไอ ไม่ว่าจะเป็นเครือ Regent Green Power ซึ่งเป็นเจ้าตลาดคอนโดบีโอไอแบรนด์ Regent Home รองลงมาคือ Pruksa ตามด้วย Sena และก็ยังมี developer รายย่อยอื่นๆ ที่ทำคอนโดบีโอไอด้วยนะครับ (ลองดูรายชื่อบริษัทที่เคยทำคอนโดบีโอไอในภาคผนวกด้านล่างครับ) นอกจากนี้ BOI ยังสนับสนุนการสร้างโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบด้วย เช่น ทาวน์เฮ้าส์ ซึ่งปัจจุบัน Pruksa เป็นเจ้าตลาดของทาวน์เฮ้าส์บีโอไอครับ
ภาพโครงการ Regent Home Bangson ของเครือ Regent Green Power แบรนด์ Regent Home เป็นคอนโด BOI ที่เป็นที่รู้จักมากที่สุด
ภาพจากบทความ https://propholic.com/prop-verdict/regent-home-bangson-28/
ภาพโครงการ Plum Condo Pahol 89 จากค่าย Pruksa
จาก https://m.facebook.com/Plumpahol89/?ref=page_internal
ภาพโครงการเสนา คิทท์ เทพารักษ์-บางบ่อ จาก SENA คอนโดราคาต่ำล้าน ได้รับการสนับสนุนจาก BOI เช่นกัน
ภาพจาก https://www.sena.co.th/project/sena-kith-thepharak-bangbo/
โครงการ Hi Chaengwattana 19 ก็เป็นคอนโด BOI มีหนึ่งในผู้ถือหุ้นในบริษัทเป็นคนเดียวกับในเครือ Regent Home ครับ
ภาพจาก https://hicondo9.com/hichaengwattana19
เมื่อหลักการที่ดีแต่ในโลกความเป็นจริงไม่สวยงามเป็นไปตามเจตนารมย์
เหตุผลและเจตนารมย์ของการที่ BOI ส่งเสริมให้ developer สร้างคอนโดมิเนียมราคาประหยัดก็เพราะทาง BOI มองว่าเป็นการสนับสนุนกิจการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย ซึ่งกลุ่มเป้าหมายที่จะมาซื้อคอนโดบีโอไอที่แท้จริงนั้นควรจะเป็นกลุ่มผู้มีรายได้น้อย แต่ทว่าปัจจุบันไม่เป็นเช่นนั้น เหตุการณ์ที่เกิดขึ้นจริงคือคอนโดบีโอไอกลายเป็นคอนโดที่มักจะขายให้กับกลุ่มคนรวยที่เป็นนักลงทุนรายย่อย เพราะลูกค้ากลุ่มนี้ตัดสินใจซื้อง่าย ซื้อเร็ว ซื้อเยอะกว่าการรอลูกค้าที่เป็นกลุ่มที่มีรายได้น้อยจริงๆ มาซื้อ
มีบาง Developer มอบสิทธิการเลือกห้องสำหรับกลุ่มลูกค้า VIP ที่ซื้อหลายๆ ห้องก่อนลูกค้าคนอื่นก็มีครับ โดยวิธีการคือกลุ่มนักลงทุนรายย่อยนี้จะมาจองและผ่อนดาวน์กับทาง developer ไปเรื่อยๆ สัดส่วนเงินดาวน์ประมาณ 10-20% ของราคาขายเท่านั้น และในระยะเวลาระหว่างทางที่โครงการกำลังก่อสร้างจนถึงตึกสร้างเสร็จก็สามารถขายสิทธิ์ต่อให้คนอื่นได้
แรงจูงใจสำหรับลูกค้ากลุ่มนักลงทุนที่มาซื้อห้องก่อนก็เพื่อจะไปขายต่อโดยบวกกำไรเพิ่มขึ้นครับ เช่น จองได้สิทธิคอนโดราคา 1.2 ล้านบาทมาแล้วนำไปประกาศขายต่อโดยบวกอัพราคาไปอีก ซึ่งราคาที่อัพขึ้นมามีทั้งหลักหมื่นไปจนถึงหลักแสนบาทก็มีครับ ซึ่งเงินที่บวกเพิ่มมานั้นจะให้ลูกค้าคนใหม่จ่ายเป็นเงินสดนอกระบบ ไม่ได้ทำการบันทึกและไม่รายงานต่อรัฐเป็นรายได้เพื่อเสียภาษีในระบบแต่อย่างใดครับ
กลไกแบบนี้ทาง developer ก็มองว่าเป็นผลดีต่อตนเองเพราะเสมือนมีนักลงทุนรายย่อยมาช่วยเป็นยี่ปั๊ว เป็นพ่อค้าคนกลาง เป็น sales ให้กับโครงการของตนเอง เหมือนมี freelance sales ช่วยเอาห้องไปขายต่อได้อย่างมีประสิทธิภาพ เสมือนแบ่งกำไรให้นักลงทุน ส่วนนักลงทุนก็พึงพอใจกับกำไรที่ตัวเองจะได้และยังลงทุนต่ำแค่วางเงินผ่อนดาวน์แต่ละเดือนไปเรื่อยๆ ก็ถือว่าเป็นการลงทุนที่มีความเสี่ยงต่ำมากแต่ได้กำไรสูง ปัจจุบันจึงมีนักลงทุนรายย่อยที่โฟกัสซื้อขายคอนโดบีโอไอกันเยอะมากขึ้น และบางคนสามารถสร้างเงินหลายล้านบาทจากการซื้อมาขายไปคอนโดบีโอไอนี่ได้เลยครับ บางคนบวกได้กำไรห้องละ 200,000 บาทก็มีครับ ซึ่งแล้วแต่ทำเล แล้วแต่จังหวะและความนิยมของช่วงเวลานั้นๆ และบางทำเลใกล้รถไฟฟ้า มีการบวกราคาไปมากกว่า 500,000 บาทก็มีครับ
มองคอนโดบีโอไอหลายด้าน
กลไกอย่างที่เล่ามาข้างต้น เราสามารถมองมันได้หลายมุม
มุมมองสำหรับผู้ได้ประโยชน์
– developer ขายห้องหมดไวขึ้น แบกรับภาระสต๊อกน้อยลง เพราะมีคนมาซื้อไปขายต่อ
– นักลงทุนรายย่อยที่ซื้อไปเก็งกำไร ก็ขายต่อได้กำไรจากบวกอัพราคา
– นักลงทุนที่ไม่ใช่สายเก็งกำไรก็สามารถซื้อคอนโดราคาต่ำกว่าตลาดและปล่อยเช่าได้ในราคาที่ได้ rental yield สูงกว่าการซื้อโครงการอื่น คุ้มค่าในการลงทุนมากกว่า
– กลุ่มผู้เช่าคอนโดสามารถมีโอกาสได้เช่าห้องที่มีราคาถูกกว่าตลาดได้ แต่ก็ขึ้นอยู่กับการตั้งราคาของเจ้าของห้อง
– นักลงทุนต่างชาติทุนหนาเข้ามากว้านซื้อห้องจำนวนมากเพื่อไปขายต่อทำกำไรจากคนต่างชาติอีกที
แต่ถ้ามองอีกมุม กลไกแบบนี้ก็ทำให้มีผู้เสียประโยชน์เช่นกัน เช่น
– กลุ่มลูกค้าที่เป็น end-user ซื้ออยู่เอง ที่มีรายได้น้อยจริงๆ ที่ต้องการซื้อคอนโดบีโอไอเพื่ออยู่อาศัยเอง แต่อาจจะรู้ข่าวการขายคอนโดช้ากว่ากลุ่มนักลงทุนที่รู้ข่าวไวกว่า กลุ่ม end-user จึงหมดโอกาสในการซื้อคอนโดบีโอไอในราคาตามที่บีโอไอกำหนด 1.2 ล้านบาท แต่ต้องควักเงินสดเพิ่มอีกโดยไม่จำเป็นเพราะถูกคนขายต่อบวกอัพราคามาอีกทีแล้ว
– กลุ่มผู้เช่าไม่ได้รับสิทธิเพดานควบคุมราคาค่าเช่าเหมือนกับกลุ่มผู้ซื้อคอนโดบีโอไอที่ได้รับสิทธิควบคุมราคาซื้อคอนโดจาก developer ทำให้เกิดเหตุการณ์แบบที่ว่า นักลงทุนซื้อมาถูกแต่ปล่อยเช่าแพงระดับใกล้เคียงกับราคาเช่าในตลาด คนได้กำไรมากคือนักลงทุน คนเสียประโยชน์คือผู้เช่าที่ควรจะได้เช่าราคาถูก
ปัญหาแบบนี้ก็ดูคล้ายๆ ปัญหากรณีบ้านเอื้ออาทรที่เจตนารมย์แรกๆ ตั้งใจสร้างให้กับกลุ่มผู้มีรายได้น้อยได้มีโอกาสซื้อ แต่ในโลกความเป็นจริงแล้วผู้มีรายได้น้อยก็มีหลายกลุ่ม มีทั้งกลุ่มที่อาจจะอยากซื้อเอง แต่บางคนก็ไม่อยากซื้อเพราะอยากเช่าราคาถูกมากกว่า บางคนอาจจะมองว่าการซื้อคือภาระระยะยาวแล้วอยากเช่าชั่วคราวจะดีกว่า นอกจากนี้ก็มีกลุ่มนักลงทุนที่ใช้วิธีการต่างๆ เพื่อให้มาซึ่งการเป็นเจ้าของบ้านเอื้ออาทรแม้ตนเองจะไม่ใช่ผู้มีรายได้น้อยก็ตาม
แนวทางการแก้ไขปัญหา
ปัญหาการแก้ไขเรื่องที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย อาจจะต้องใช้หลายๆ วิธีร่วมกัน เช่น
1. รัฐจำเป็นต้องมีกลไกต่างๆ เช่น ปรับเปลี่ยนภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ปรับเปลี่ยนเงื่อนไขเพื่อเพิ่มภาระในการถือครองที่ดินและเร่งให้เกิดการพัฒนาที่ดินมากขึ้น ใช้เครื่องมือที่รัฐมีอำนาจเพื่อมีผลต่อการควบคุมราคาขายที่ดินเพื่อให้เจ้าของที่ดินไม่ตั้งขายที่ดินราคาแพงจนกลายเป็นต้นทุนเพิ่มมากเกินไปสำหรับผู้ประกอบการพัฒนาอสังหา ถ้าที่ดินถูก ราคาคอนโดมิเนียมก็ถูกลงได้ตาม แต่ถ้าที่ดินแพง ทุกอย่างก็แพงขึ้นตาม
2. มีการควบคุมสัดส่วนผู้ซื้อคอนโด BOI เช่น มีการกำหนดสัดส่วนจำนวนยูนิตสำหรับ end-user ที่เป็นผู้มีรายได้น้อยจริงๆ ที่ตรงตามเกณฑ์ เช่น รายได้ต่อปีไม่เกิน XXX บาท, เคยถือครองที่อยู่อาศัยไม่เกิน X หลัง เป็นต้น การกำหนดเงื่อนไขเหล่านี้เพื่อให้ผู้มีรายได้น้อยมีสิทธิ์ซื้อเท่าเทียมกับกลุ่มนักลงทุน
3. สร้างระบบสำหรับคานอำนาจซึ่งกันและกัน เช่น ถ้าไม่กำหนดเงื่อนไขของผู้ซื้อเพื่อให้ไม่เป็นการแทรกแซงกลไกตลาดมากเกินไป ก็ควรมีการกำหนดราคาค่าเช่าขั้นสูงตามประกาศในแต่ละช่วงปี เพื่อคุ้มครองสิทธิของผู้มีรายได้น้อยที่ไม่มีศักยภาพการเงินซื้อคอนโดมิเนียมเป็นของตัวเองได้รับสิทธิใช้ประโยชน์จากคอนโด BOI ในราคาที่ถูกกว่าตลาด โดยเปิดช่องทางให้ผู้เช่าสามารถร้องเรียนกับรัฐได้ถ้าพบเห็นการตั้งราคาเช่าคอนโด BOI เกินกว่า range ที่รัฐกำหนดไว้
ผลกระทบที่จะเกิดขึ้นถ้ามีเงื่อนไขเพิ่ม
อย่างไรก็ตามเงื่อนไขปัจจุบันของคอนโด BOI ก็ค่อนข้างเป็นเงื่อนไขที่ developer รับได้ยากอยู่แล้ว บาง developer ร้องขอให้ BOI ปรับเปลี่ยนเงื่อนไขเช่น เสนอให้ปรับจากเดิมที่กำหนดเพดานราคา 1.2 ล้านบาทไปเป็น 2 ล้านบาท แต่ก็ยังไม่มีสัญญาณใดๆ จาก BOI ทำให้ Developer บางเจ้าจึงไม่สนใจจะทำคอนโด BOI ส่วนบางเจ้าที่ทำคอนโด BOI อยู่ก็ขอลดพอร์ตการลงทุนคอนโด BOI น้อยลงเพราะพบว่ายังมีสต๊อกขายอยู่มาก อาจจะเพราะผลิตเยอะมากเกินไป บางเจ้าอาจจะมองทำกำไรได้ยาก ส่วนบางเจ้าก็มองว่าเสียเวลา ได้เงินน้อย แถมมีค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่เพิ่มขึ้นมาเพราะต้องทำตามหลักเกณฑ์หลายข้อ เป็นต้น เหตุผลต่างๆ นานาเหล่านี้ทำให้ปัจจุบันมี developer ที่ตั้งใจทำคอนโด BOI อยู่แค่ไม่กี่เจ้าเท่านั้น
ดังนั้นการยิ่งเพิ่มกฎเกณฑ์ต่างๆ เข้าไปในการทำคอนโด BOI เพิ่มอีกนั้นอาจจะไม่ใช่การส่งเสริมการลงทุน แต่จะกลายเป็นการขัดขวางการลงทุนและส่งผลให้อนาคตตลาดคอนโด BOI นี้ไม่น่าสนใจและไม่มี developer รายไหนยอมทำอีก ประเด็นนี้จึงค่อนข้างอ่อนไหวและต้องตัดสินจากหลายๆ มุมมอง
แล้วคุณผู้อ่านมีความคิดเห็นต่อประเด็นคอนโดบีโอไออย่างไรบ้าง มาร่วมกันแสดงความเห็นได้ที่ www.propholic.com ได้ครับ
