สวัสดีเดือน 9 ครับ คุณผู้อ่านที่แสนดีทุกท่าน วันนี้ผมมาพร้อมกับ topic ที่ค่อนข้าง challenge และ negative พอสมควรเลยแหละครับ…..จะว่าไปผมก็กะจะหยิบยกประเด็นเรื่องนี้มาพูดตั้งนาน แล้ว แต่พอถึงเวลาจะเขียนทีไร มันกลับมีเรื่องราวอื่นๆมาดลใจให้ลืมเขียนไปซะหยั่งงั้นหละครับ….

คุณผู้อ่านทุกท่านคงจะทราบกันดีอยู่แล้วนะครับ ว่ายุคนี้สมัยนี้อยากหาอะไรๆก็เข้าอินเทอร์เน็ตไว้ก่อน ไม่ว่าจะเข้าทางเนตบุ้ค โน้ตบุค แทบเลต สมาร์ทโฟน หรือเครื่องพีซี แน่นอนครับว่าช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมานั้น วงการอสังหามีเรื่องน่าตื่นตาตื่นใจเกี่ยวกับการใช้สื่อดิจิตอลเกิดขึ้นมาก พอสมควรเลยครับ แต่มันก็ยังไม่มากเท่ากับวงการ FMCG ที่มีงบโฆษณามหาศาลทั้งในสื่อ mainstream และ digital….หากพูดถึง Digital marketing ในแวดวงอสังหาแล้ว ตัวเอ้เลยก็น่าจะเป็นแสนสิริครับ ที่ทุ่มงบมากมายมหาศาลในการ พยายามที่จะตอกย้ำความเป็นผู้นำด้านสื่อออนไลน์ที่มี innovation…..เราได้เห็น gimmick ทางการตลาดที่น่าตื่นตาตื่นใจหลายๆอย่างจากทางแสนสิริ

ไม่ว่าจะเป็นการเปิดตัวโฆษณาในรูปแบบ series ผ่านทางช่องทาง online – การเปิดตัวคอนโด Wyne พระโขนงในรูปแบบ Wyne In Motion ปรากฎการณ์ตึกมีชีวิตผ่านทาง platform digital presentation เต็มรูปแบบเมื่อสองปีก่อน – การใช้ระบบ Live Chat call center – แม้กระทั่งการสร้าง Fanpage Sansiri Family ที่หลายต่อหลายคนบอกกันว่าเป็น fanpage ที่ครบทั้งคุณภาพและปริมาณ….ที่บอกว่าเจ๋งก็เพราะที่ fanpage นี้เค้าเน้นการ engagement มากกว่าการร่วมสนุกชิงรางวัลหรือเพิ่ม Like กันแค่ผิวเผินครับ ที่สำคัญเวลาแจกรางวัลแต่ละทียังใช้ระบบ digital random ซะด้วยสิแหน่ะ!!! นี่ยังไม่รวมพวก Instagram, Pin Interest แล้วก็ generic tool อย่างพวก Twitter , Youtube รวมถึงสื่ออย่าง SEM ทั้งหลายแหล่ เค้าก็จัดเต็มนะครับ…

ล่าสุดก็เพิ่งมีการเปิดตัว Say Swop ไปซึ่งเป็นการทำการตลาดในคอนเซปท์ re-commerce (ขยะของคนอื่นอาจจะเป็นของมีค่าสำหรับใครบางคน) ผมลองพินิจพิจารณาจากรูปแบบ model และ interface แล้ว ก็เห็นว่างานนี้ Sansiri ไม่ได้เน้นผลกำไรสำหรับ Digital Gimmick ตัวนี้ครับ แต่คงจะเป็นการเน้นต่อยอดด้าน CRM หรือ Brand Retaining เพื่อสร้าง Value added ให้กับตัว master brand มากกว่าครับ….อ้าวแล้วอะไรคือ Say Swop อ่ะครับ >>>

อธิบายง่ายๆก็คือทางแสนสิริเปิดพื้นที่ออนไลน์ให้กับลูกบ้านมาแลกเปลี่ยน สินค้ากันในแบบสังคม barter economy นี่เองแหละครับ…แน่นอนว่าผู้อ่าน หลายท่านคงจะคิดว่าอ้าว มันก็เหมือนกับการเอาของที่เราไม่ต้องการมาแลกกับของที่เราอยากได้ ไม่ใช่หรอ >>> หากคิดแค่นี้มันก็ใช่นะครับ แต่อย่าลืมว่า Trend recommerce นี้ทาง Trendwatching.com จัดให้เป้นหนึ่งใน 10 เทรนด์แห่งปีนี้เลยนะครับ…เพราะอะไรล่ะ >>> เราลองมาคิดตามเป็นทอดๆนะครับ

ผมประกาศแลกโซฟาที่ทางโครงการแถมมาให้ (ซึ่งมันเป็นแบบที่ผมไม่ชอบเอาซะเลย) กับที่นอน Slumber land ขนาด 6 ฟุต…(แหมม ผมว่าในชีวิตจริงก็มีคนอยากแลกของแบบนี้กันเยอะแยะน่ะครับ แต่เค้าไม่รู้จะไปป่าวประกาศออกทางสื่อไหน)

3 เดือนผ่านไปผมเจอคนประกาศแลก LCD TV ขนาด 40 นิ้วกับที่นอน Slumber Land ขนาด 6 ฟุต >> แน่นอนผมเอาไปแลกพร้อมกับได้ LCD TV มากองไว้ที่บ้าน

2 สัปดาห์ต่อมาผมเอา LCD TV ไปขอประกาศแลกกับบัตรเข้าร่วมงาน FHM Girl Next Door private party ว้าวๆๆๆๆๆ (ใครจะรู้ว่าบางทีแสนสิริอาจจะมีลูกบ้านเป็นผู้บริหารของ Inspire Media ก็ได้ ก็ขนาดตอนนี้ยังไปเป็น sponser หลักให้กับรายการ the voice เลย)

1 สัปดาห์ต่อมาหลังจากที่กลับมาจากงาน private party ผมได้ Collection เก็บตกเบื้องหลัง งานปาร์ตี้พร้อมกับบัตรดินเนอร์กันแบบสองต่อสองกับผู้ชนะ Girl Next door 2012 แต่เผอิญวันนั้นผมต้องไปต่างประเทศสองเดือน >>>> ผมเอาไอ้บัตรนี้ไปเป็นหนึ่งในของแถมให้กับลูกบ้านที่สนใจเช่าคอนโดผมในระยะ เวลาที่ผมไม่อยู่มัน 2 เดือนซะเลยในค่าเช่าเดือนละ 35,000 บาท!!!! (ทำเป็นเล่นไป….ใครจะรู้ว่าจะมีคนบ้าจี้มาขอแลกเยอะแยะเลยครับ)….เอ่อ นี่มันจิตนาการล้วนๆเลยครับ ไม่รู้ว่าในชิวิตจริงจะมีคนมาทำอะไรแบบนี้รึเปล่าเนี่ย

พูด มาตั้งนานยังไม่ได้เข้าเรื่องเลยครับ 555 >>> The Emergence of Digital media; The Fall of Real estate agent – แปลตรงๆก็อาจจะประมาณว่ายุคเฟื่องของโลกดิจิตอล กลับกลายเป็นยุคเสื่อมของบรรดานายหน้าค้าอสังหา

ทำไมอ่ะครับ? คนที่ยังไม่อินก็คงพยายามบอกว่า โอ้ย ยุคนี้สมัยนี้อะไรๆมันก็ง่ายไปหมด เป็นนายหน้า อยากประกาศขายคอนโดก็แค่โพสลงเนต เดี๋ยวก้มีคนมาดู มาติดต่อเยอะแยะ หรืออยากได้ stock ก็ search ดูใน google นี่แหละ มีตั้งหลายห้องที่ประกาศขาย….ชีวิตจริงมันไม่ง่ายขนาดนั้นนะครับ ตราบเท่าที่ กฎหมายไทยไม่ได้มีการบัญญัติชัดเจนในเรื่องของใบอนุญาตการค้าขายอสังหาริม ทรัพย์ หรือที่เค้าเรียกกันว่าบัตรนายหน้าน่ะครับ….

ทุกวันนี้สมาคมนายหน้าก็ประกาศ ไปเถอะครับ ว่าให้มาสมัครสอบกันเยอะๆ เป็นสมาชิกกันเยอะๆ แต่ไหงภาครัฐกลับไม่เห็นความสำคัญของอาชีพ authorized brokerage ล่ะครับ? ที่เมืองไทยใครก็สามารถขายที่ดิน คอนโด หรืออสังหาริมทรัพย์อื่นๆได้ครับ แถม Tax free อีกตะหากแหน่ะ ผลที่ตามมาก็คือ มันสอดคล้องกันกับนิสัยเห็นแก่ตัว ขี้เหนียว ของคนไทยมากครับ คือแทนที่เวลาจะหาคอนโด หรือบ้าน จะติดต่อผ่านนายหน้าอย่างที่นานาอารยะประเทศเค้าทำกัน กลับการเป็นกรอบความคิดที่ว่า หาเอาเองในเนตง่ายกว่า ถูกกว่าชัวร์ๆๆๆ ใครซื้อผ่านนายหน้าก็บ้าแล้วต้องเสียค่าคอมมิชชั่นเพิ่มขึ้นอีก มันซะอย่างงั้นอ่ะครับ >>> ผมมาลองคิดเล่นๆว่าแล้วอีก 3 ปีพอเปิด AEC ขึ้นมาแล้ว บรรดาแก้งค์ นายหน้าเขี้ยวลากดินจากสิงค์โปร์ มาเลเซีย จะเข้ามาแก่งแย่งชิงดีชิงเด่น กับนายหน้าเมืองไทย กันมากน้อยแค่ไหนครับ….ที่ต่างประเทศเค้าให้สิทธิ์ Authorized Agent ในการค้าขายอสังหาริมทรัพย์เท่านั้นนะครับ ไม่ใช่ว่าฉันขับแทกซี่ เมียเป็นช่างทำผมอยู่ดีๆ พอดีมีผู้โดยสารหรือลูกค้าเป็นเจ้าของที่ดิน อยากจะประกาศขาย ก็เลยทำ business matching มันซะเลย เก็บค่าคอมแค่หมื่นสองหมื่นก็พอ เน้น Volume แหน่ะ!!!! กำสิครับเล่นกันอย่างงี้นายหน้าที่ไหนจะมีกำลังใครในการขาย

นักการตลาดที่ไหนจะมีกำลังใจในการทำการตลาดอ่ะครับ ตายๆๆๆๆ…..นอกจากที่ต่างประเทศเค้าจะต้องมี license แล้ว สิทธิ์ในการฝากขายยังต้องเป็นสิทธิ์ในรูปแบบ Exclusive sole agent ด้วยนะครับ กล่าวคือคุณฝากกับผมแล้ว คุณห้ามฝากกับคนอื่นนะครับ ห้ามขายด้วยนะครับ ไม่งั้นคุณโดนปรับ หรือไม่ก็โดนประณามแน่ๆ ดังนั้นคุณผู้อ่านก็ไม่ต้องแปลกใจครับ ว่าถ้าเปิดไปหน้าหนังสือพิมพิ์ของเมืองนอกในส่วนของอสังหา คุณจะเห็นรูปถ่ายซึ่งมันไม่น่าดึงดูดเอาซะเลย แต่มันก็ขายได้เพราะว่าชื่อโครงการและราคาเพียงแค่นี้นี่แหละครับ >>>> ถ้าเป็นที่ไทยน่ะหรอ นายหน้าอุตสาห์พยายามหลีกเลี่ยงการแบสต๊อคของเต็มที่ แต่ก็ยังไม่วาย โดนลุกค้าคนไทยมาหลอกเจาะสต๊อก เพื่อที่จะไปติดต่อซื้อเองกับเจ้าของห้องมันซะอย่างนั้น ทำเป็นเล่นไปมีหลายรายนะครับที่หลอกให้นายหน้าพาทัวร์เดินไปเป็นสิบห้อง สุดท้ายไปซื้อขายกันเองผ่านอินเทอร์เน็ต

นี่ถ้าเปิด AEC ขึ้นมาลองนึกตามนะครับ ว่าคนไทยตาดำๆอยากจะไปซื้อห้องรีเซลที่สิงค์โปร์ เราต้องมานั่ง ควานหานายหน้าที่ดูแลห้องที่เราอยากได้ตั้งนาน แต่พอชาติอื่นๆมาไทย ไหงมัน free trade อะไรเช่นนี้…อย่างงี้เค้าก็เอาลูกค้าที่ sign กับเค้ามาซื้อของเราหมด ขณะที่นายหน้าคนไทยก็ไม่สามารถเจาะ stock มาได้เพราะว่ามัน sign กับทางโน้นแล้ว…โอ้ยยย ยุ่งยาก เปลี่ยนกิจการไปเลยดีไหม? เป็นคนไทยต้องทำใจครับ

อันที่จริงแล้วผมอยากให้คนไทยและเพื่อนๆนายหน้าช่วยกันมองแบบองค์รวมนะครับ ข้อดีของการซื้อขายผ่านนายหน้านั้นมีมากมายเกินจะกล่าวครับ ขณะเดียวกันข้อดีของการซื้อขายกันเองนั้น มีแค่เรื่องราคาเองครับ (แถมมีหลายเคสด้วย ที่ตกลงจะขายแล้วเปลี่ยนใจ) ผมจะยกเอาข้อได้เปรียบของการใช้นายหน้าในแบบที่ impact สุดๆเลยให้คุณผู้อ่านได้เห็นนะครับ

1. ซื้อแล้วได้ของชัวร์: ข้อนี้มั่นใจได้เลยครับ ว่าถ้าคุณซื้อผ่านนายหน้า (ที่มี Authorized หรือจัดตั้งในนามบริษัทฯ) คุณจะได้ห้องที่คุณเลือกชัวร์ๆ ไม่มีมั่ว ถึงแม้ว่าจะเกิด accident แบบประเภทเจ้าของเปลี่ยนใจไม่ขาย ผู้ซื้อก็ยังได้ค่าปรับจากการเปลี่ยนใจนะครับ ·
2. ยูนิตมีให้เลือกเยอะแยะมาก ทุกมุม ทุกวิว ทุกราคา: ยิ่งเฉพาะหากคุณเลือกซื้อผ่านนายหน้าที่เป็นของ developer แล้วคุณยิ่งมั่นใจได้เลยครับ ว่าลูกบ้านส่วนใหญ่จะฝากห้องขายต่อแน่นอน เพราะว่าส่วนใหญ่แล้วเค้ามักจะมี package รับฝากขายไปนำเสนอตั้งแต่ตอนขาย presale แล้วครับ
3. ไม่ต้องกลัวเรื่องการค้างชำระค่าผ่อนดาวน์ หรือค่าส่วนกลาง: อันนี้สำคัญมากนะครับ ที่ ดิ เอเจนท์ มีหลายเคสมากที่เกิดปัญหาประเภทที่ว่า เจ้าของห้องค้างค่าผ่อนดาวน์มาหลายงวดมากจนจะโดนยึดอยู่แล้ว ผลปรากฎว่าพอถึงวันนัดโอนสิทธิ์กลับโอนสิทธิ์ไม่ได้ครับ >>> ลองคิดกลับกัน ถ้าคุณไปซื้อขายกันเอง โอนเงินกันเอง สัญญาไม่รัดกุม ไม่มีเอกสารด้านการจ่ายเงินยืนยัน เท่ากับว่าคุณโดนหลอกให้เทดาวน์ในการไปซื้อต่อ โดยที่ห้องไม่ได้ตกเป็นของคุณนะครับ กรณีแบบนี้หากซื้อผ่านนายหน้าจะได้เปรียบมากที่สุดครับ เพราะว่าเรื่องการเดินเรื่องภายในเนี่ยเป็นเรื่องที่ต้องใช้ความละเอียดถี่ ถ้วน และ connection มากพอสมควรนะครับ
4. กู้แบงค์ได้ 100%: ข้อนี้เนี่ยรับรองว่า ซื้อขายผ่านกันเองไม่ได้สิทธิ์นี้แน่ๆครับ เพราะว่านายหน้า ส่วนใหญ่ จะมีสายสัมพันธ์ที่แน่นแฟ้นกับบรรดาสถาบันการเงินต่างๆ และที่สำคัญเค้าดีลเป็น Big lot ครับ จึงได้เปรียบเรื่องอัตราการกู้ และอัตราดอกเบี้ย
5. โปรโมชั่นเยอะมาก: ยิ่งถ้าเป็นห้องที่อยู่ในระหว่างช่วงใกล้โอนเนี่ย คนที่ซื้อกับนายหน้าที่เป็นของ developer มักจะได้รับสิทธิประโยชน์ใกล้เคียงกับซื้อมือหนึ่งเลยล่ะครับ
6. ฐานข้อมูลลูกค้าที่หลากหลาย และเม็ดเงินในการทำการตลาด: ข้อนี้คงไม่ต้องอธิบายนะครับ

เอาล่ะครับก่อนจากกันวันนี้ ผมของฝาก Mobile Application ดีๆจาก The Agent ครับ ตอนนี้ Go Live ไปแล้วใน Appstore ของ iOS และกำลังจะลงใน google play ของ android ครับ ง่ายๆแค่ search หาคำว่า Bangkok condo, Condo Finder หรือจะหาตรงตัวว่า The Agent Mobile Application หรือจะไปโหลดที่ Link นี้เลยก็ได้นะครับhttp://itunes.apple.com/us/app/the-agent-mobile/id542594884?mt=8 ฟรีดาวน์โหลด โหลดมาเถอะครับ แล้วคุณก็จะพบประโยชน์มากมายจาก app ตัวนี้ ไม่ว่าจะเป็นการหา condo ใกล้ๆบริเวณที่ตัวคุณอยู่ การอัพเดทข่าวสาร และบทความเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ หรืออยากจะหาคอนโดที่ถูกใจติดรถไฟฟ้าก็สามารถหาและติดต่อทีมงานผ่านทาง app นี้ได้เช่นเดียวกันครับ

หากเพื่อนๆหรือคุณผู้อ่านคนไหนอยากให้ผมเขียนเรื่องอะไร และจะแนะนำติชมอะไรขอให้ส่งเมลมาได้ที่ kirk.bu@gmail.com นะครับ อะไรที่หามาได้ ก็จะเอามาเขียนตอบแน่นอนครับ ส่วนอะไรที่ตอบไม่ได้ก็รอไปก่อนนะครับ แต่สัญญาว่าจะหามาให้ได้ครับ

บทความโดย เกริก บุณยโยธิน