ในช่วงเศรษฐกิจผันผวนแบบในปัจจุบัน ทั้งการค้าขายหรือการลงทุน ล้วนแล้วแต่เป็นไปด้วยความยากลำบาก

เมื่อมองถึงภาคการค้า หลายๆคนที่ทำธุรกิจต่างก็บอกเป็นเสียงเดียวกันว่าเหนื่อย มองไปในภาคการลงทุน ช่องทางหลักๆอย่างตลาดหลักทรัพย์ก็มีความผันผวนสุดจะหยั่ง

ดัชนีหุ้นพุ่งขึ้นจาก 1,413 จุด ในวันที่ 24 มิถุนา  ไปสู่ 1,552 จุด ในวันที่16 สิงหา ก่อนที่จะทิ้งดิ่งในวันสุดท้ายของเดือน จากราคาปิดตลาดที่ 1,548 จุด จนถึงวันที่เขียนบทความนี้วันที่12 กันยายน ดัชนีอยู่ที่ 1,411 จุด ใช้เวลาเพียงไม่กี่วันทำการติดลบลงมาถึง 137 จุด

การลงทุนคอนโดมิเนียมเองก็ยากลำบาก นักลงทุนระยะสั้นระยะยาวต่างก็ปล่อยห้องในมือต่อค่อนข้างยาก demand ซื้อจริงลดลงอย่างสัมผัสได้ จะหาคนมาเช่าห้องก็มีsupplyใหม่ๆ มาเติมในตลาดอย่างต่อเนื่องทำให้การแข่งขันค่อนข้างสูง

กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ Property Fund หรือ REIT ก้าวเข้ามาเป็นทางเลือกในการลงทุนสำหรับคนที่ชอบความมั่นคง โดยผู้ถือหน่วยลงทุนจะได้เงินปันผลจากกำไรของการบริหารจัดการ กองนั้นๆ (กอง REIT ที่ดังๆก็อย่างเช่น กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ Golden venture ที่ลงทุนในอาคาร Park Venture และ Sathorn Square )

แต่คออสังหาหลายคนยังมองว่ามันเติมไม่เต็มมันไม่ตอบโจทย์นัก เพราะถึงแม้จะมีสภาพคล่องสูง แต่ยังรู้สึกได้ไม่ถึงความเป็นเจ้าของ

จะดีกว่ามั๊ยถ้าเป็นส่วนหนึ่งของโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ยิ่งใหญ่  ได้แบ่งปันผลกำไร แถมยังได้กรรมสิทธิ์ความเป็นเจ้าของอย่างแท้จริง 

The Park at Em District ตอบโจทย์ความต้องการตรงนี้ได้อย่างลงตัว โดยผู้ลงทุนจะได้เป็นส่วนหนึ่งของ serviced apartment ที่ดีที่สุด ได้แบ่งปันผลกำไรแบบมีประกันผลตอบแทน (2 ปีแรก) และยังได้โฉนดแสดงความเป็นเจ้าของอย่างแท้จริง รวมถึงได้สิทธิ์ในการใช้บริการในทรัพย์สินของตัวเองด้วย

The Park at Em District  คืออะไร?

ย้อนเวลากลับไปเมื่อ 30 กันยายนปีที่แล้ว Proud Real Estate ผู้พัฒนา Park 24 ได้แถลงข่าวถึงการเข้ามาซื้อเหมายกตึกไป 1 tower จากทั้งหมด 5 tower ในโครงการ ของกองทุน Fulcrum จากฮ่องกง

Tower IV คือตึกที่ถูกเหมาซื้อไปในครั้งนั้น ท่ามกลางความสงสัยว่ากลุ่ม Fulcrum จะซื้อตึกไปเพื่อการใด 

เกือบ 1 ปีต่อมา คำถามก็ได้รับการเฉลย ด้วยการเปิดตัว The Park at The Em district

กลุ่ม Fulcrum ได้ไปเจรจาดึงเชน ASCOTT เข้ามาบริหาร tower IV ที่ซื้อไปเพื่อทำเป็น Serviced Apartment ให้เช่า

และยังนำห้องในโครงการที่ตอนนี้กลายเป็น Serviced Apartment แล้วกลับมาขายให้แก่นักลงทุนผู้สนใจ ที่จะซื้อห้องเพื่อลงทุน แทนที่จะเป็นหน่วยลงทุนเหมือนกองทุนอสังหาริมทรัพย์หรือกอง REIT แต่ที่นี่ให้หน่วยลงทุน เป็นโฉนดของห้องที่ผู้ลงทุนสามารถเลือก unit เองได้  ซื้อขายแลกเปลี่ยนมือได้ตามปกติ และคงกรรมสิทธิ์ความเป็นเจ้าของครบถ้วนทุกประการ   

รูปแบบก็คือ การซื้อห้องใน The Park at Em district  ทุกห้องจะเป็นการซื้อห้องพร้อมสัญญาเช่าระยะ 10 ปี จากกองทุน Fulcrum ในนาม Ascott  โดยจะจ่ายค่าเช่าในรูปแบบการรับประกันผลตอบแทน 5-6% ใน2 ปีแรก แล้วแต่ขนาดห้อง หลังจากนั้นในปีที่ 3-10 จะจ่ายโดยปันผลจากผลประกอบการของ The Park เอง ซึ่งจากการศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ ผลตอบแทนจะอยู่ใน range 4.3 – 6% กันเลยทีเดียว  คุ้มค่าน่าลงทุนใช่มั๊ยครับถ้ามองจากตัวเลขนี้ 

หลังจากปีที่ 10 ที่หมดสัญญาเช่า ทางเจ้าของห้องมีสิทธิที่จะตัดสินใจว่าจะนำห้องออกจากโครงการ มาพักอาศัยเอง หรือจะเข้าร่วมโครงการต่อ โดยระหว่างทางเจ้าของห้องมีสิทธิ์นำห้องไปขายต่อหรือซื้อห้องเพิ่มเหมือนการลงทุนคอนโดตามปกติทุกประการ

ตัวเลขผลตอบแทนประเมินจากอะไร  ?

Fact ที่ต้องรู้อย่างแรกคือ โครงการ Serviced Apartment ที่ได้ผลตอบแทนค่าเช่าดีที่สุดใน ทำเล Mid Sukhumvit สำหรับห้อง 1 bedroom คือ Marriott Sukhumvit 24 ซึ่งตั้งอยู่ข้างๆโครงการ Park 24 นี่เอง  และเป็นอันดับ 2 รองจาก Marriot Thonglor (sukhumvit 57) สำหรับค่าเช่า 2 bedroom 

ข้อมูลตรงนี้สำคัญมาก ทำให้ประเมินได้ถึงความเป็นไปได้ของผลตอบแทนที่ The Park นำเสนอ (โดยตัวเลขค่าเช่าที่ The Park นำไปคำนวนยังต่ำกว่าค่าเช่าจริงของ Marriot หรือแม้แต่ Serviced Apartment โครงการอื่นหลายโครงการในทำเล Mid Sukhumvit ด้วยซ้ำ) 

*ที่ตัวเลขประมาณการต่ำกว่าตลาดเพราะขนาดของห้อง 2 bed ที่ The Park at Em district จะเล็กกว่า*

ปัจจัยต่อมาที่ตอกย้ำความเป็นไปได้เข้าไปอีกคือ ตัวเลขงานวิจัยจาก Colliers ที่ชี้ชัดว่า occupancy rate ของย่านนี้สูงถึง 90% ++  และยังมี supply ใหม่ๆในตลาดน้อยมาก เนื่องจากที่ดินที่เหลือไม่มากแถมราคายังสูง

ตัวเลขผลตอบแทนจากค่าเช่าใน 10 ปีจะแบ่งเป็น 2 ช่วง คือช่วงการันตีรายได้ 2 ปีแรก จะให้ 5% ต่อปีในห้องแบบ 1 bed และ 6% ต่อปีในห้องแบบ 2 bed โดยจะจ่ายปันผลทุก 3 เดือน และให้ล่วงหน้า (อันนี้ผมไม่แน่ใจว่าจ่ายเป็นก้อนเลยหรือทยอยให้นะครับ ลองถามเซลล์ใกล้บ้านท่านดู)  

ปีที่ 3-10 จะแบ่งจากรายได้หลังหักค่าใช้จ่ายรวมของโครงการ โดยแบ่งเป็นสัดส่วนตามขนาดและราคาของห้องที่ซื้อไป สำหรับ 1 bed โครงการคาดว่าจะได้ 4.6 – 6% (ก่อนหักค่าส่วนกลางและภาษีที่อาจมี)  และ 4.3 – 5.5% (ก่อนหักค่าใช้จ่ายส่วนกลางและภาษีที่อาจมี) สำหรับ 2 bed นี่เป็นเหตุผลว่าทำไม 2 bed ถึงการันตีผลตอบแทนให้มากกว่าใน 2 ปีแรก  

นอกจากผลตอบแทนจากค่าเช่า ยังมี Capital Gain ที่จะเพิ่มขึ้นในอัตราที่สูงมาก โดยอ้างอิงจากการศึกษา case study ของ 3 โครงการที่มีรูปแบบคล้ายกันกับที่นี่ คือเป็นโครงการที่มีหลาย Tower และมี Tower นึงเป็น serviced apartment ที่เปิดใช้งานมาเป็นปีที่ 9

พบว่าการมี Serviced Apartment สามารถดึงราคาของ property ขึ้นมากกว่าโครงการอื่นๆในละแวกเดียวกัน และอาคารที่เป็น serviced apartment ยังมีราคาเพิ่มขึ้นมากที่สุดอีกต่างหาก  

สาเหตุที่เป็นเช่นนั้นเพราะ ภาพลักษณ์ที่ดูแพงของเชนที่มาบริหารโครงการ ส่งผลบวกต่อโครงการโดยรวม และอาคาร serviced apartment จะมีการดูแลรักษาซ่อมแซมสภาพให้ใหม่อยู่เสมอ ทำให้ราคาของตึก serviced apartment แพงกว่าอย่างมีนัยยะสำคัญในอนาคต

ประมาณการผลตอบแทนทั้งหมดคร่าวๆ 

The Park at The Em District นอกจากจะขายห้องพร้อมสัญญาเช่าแล้ว ยังจัดงาน interior สวยๆมาตรฐาน Ascott และ fully furnished ครบ set รวมเครื่องใช้ทุกอย่างที่จำเป็นในการเปิดบริการ Serviced Apartment และจะส่งมอบของทั้งหมดตาม list นี้คืนให้แก่ผู้ซื้อห้องในวันที่หมดสัญญา โดยจะเปลี่ยนใหม่ตามอายุการใช้งานของของนั้นๆ

The Park at Em District ยังปรับโฉมของ facility ต่างๆให้ดูหรูดูแพงขึ้นกว่าตอนเป็น Park 24 

ราคาขายของ The Park at Em District เริ่มที่ 265K ต่อตารางเมตร ราคาเฉลี่ยในช่วง presale คือ 285K เขยิบขึ้นมาจากตอนเปิดเฟส 2 พอสมควร จริงๆก็คือ กำไรค่าบริหารจัดการที่ Fulcrum เอาไปแปรรูปแหละครับที่เพิ่มขึ้นมา

นอกจากนี้ ผู้ซื้อยังจะได้สิทธิประโยชน์ต่างๆดังนี้ หลักๆก็สิทธิพักในโครงการ The Park ปีละ 20 คืน รวมทั้งส่วนลดในการเข้าพักในเครือ Ascott ทั่วโลก

เน้นย้ำกันให้สบายใจว่า กองทุน Fulcrum ไม่ได้ทำรูปแบบนี้กับที่นี่เป็นที่แรก แต่เคยประสบความสำเร็จมาแล้วกับ model ธุรกิจนี้จากที่อื่น

อย่างที่กล่าวข้างต้นนะครับ ในยุคที่การลงทุนค่อนข้างจะยากกว่าที่ผ่านมา ทำให้ The Park at Em District มีความน่าสนใจเป็นอย่างยิ่ง โดยขณะที่บทความนี้ publish มีผู้ตัดสินใจเข้าลงทุนซื้อห้องไปพอสมควรแล้ว ทาง Fulcrum มีโควต้าให้คนไทยไม่กี่ยูนิต ที่เหลือจะนำไปขายให้นักลงทุนต่างชาติโดยเฉพาะคนฮ่องกง เชื้อชาติเดียวกับ Fulcrumนั่นเอง  

ลองดูผลตอบแทนรูปแบบต่างๆในช่วงหลัง

โดยส่วนตัวผมมองว่ามันคือกอง REIT ที่ได้โฉนดห้องชุดมาเป็นกรรมสิทธินั่นเอง 

การมาของ The Park ทำให้ผู้ซื้อตึกอื่นของ Park 24 ได้อานิสงห์รับผลบวกไปเต็มๆ ได้ทั้งภาพลักษณ์ ได้ทั้งราคาค่าเช่าอ้างอิงที่สูงลิบ และราคาขายของ The Park ยังขึ้นไปทำสถิติ new high ของซอย 24 นี้ด้วยซ้ำแพงกว่าราคาเปิดตัวของ เฟสแรกเกือบจะ 1 เท่าตัวกันเลยนะครับ 

และไม่ต้องกังวลเรื่องความเป็นส่วนตัว ผู้เช่าพักอาศัยใน The Park at Em District ไม่สามารถขึ้นไปใช้ facility ใน tower อื่นของ Park24 ได้ แต่ในทางกลับกัน ผู้พักอาศัยใน tower อื่นกลับสามารถขึ้นไปใช้ facility ของ The Park ได้

**ข้อมูล update เพิ่มเติม ของ Park24 คือ อาคารสำนักงานขายในปัจจุบันได้ผู้เช่าระยะยาวแล้วคือ Kuppadeli ร้านกาแฟเท่ห์ๆ จะเอา flagship store มาตั้งที่นี่ 

ถ้าสนใจจะลงทุน เข้าไปติดต่อขอรายละเอียดและดูห้องตัวอย่างได้ที่สำนักงานขาย Park 24 เดิม ที่ตอนนี้จัดหนักเปลี่ยนโฉมการตกแต่งดูดีขึ้นมาก

เอาหล่ะครับ ส่งท้ายบทความนี้ ด้วยคำถามที่ว่าเป็นผมจะซื้อห้องไหน?

คือสัดส่วนผลตอบแทนค่าเช่ามันเป็นไปตามราคาที่จ่ายอยู่แล้วดังนั้นมันก็พอๆกันแหละ  แต่สิ่งที่แตกต่างคือ valueในอนาคตต่างหาก ห้องสวยๆจะมี value ที่ดีกว่าในระยะยาว

ผมชอบห้อง 01 ชั้นกลาง-สูง ที่เป็น 2 bed แท้ๆ วิวทะเลสาบสวยๆ ไม่ต้องกังวลเรื่องอีก 10 ปีจะมีตึกอะไรมาสร้างบังวิวรึเปล่า เพราะตามข้อมูลที่ได้มาคือซอย 22 ถัดจาก Aguston เข้ามาทางสุขุมวิทถนนเหลือ 9 เมตรเท่านั้น ขึ้นตึกสูงไม่ได้แล้ว 

อย่าลืมเลือกห้องที่มี fin น้อยที่สุดนะครับบบบบ

อ่านรายละเอียดข่าวเพิ่มเติมได้ที่

ฟัลครัม โกลบอล ประเดิมโครงการแรกในไทยกับ The Park at EM District Managed by The Ascott Limited ดึงผู้บริหารเซอร์วิสเรสซิเดนซ์ระดับโลกสร้างมาตรฐานความเหนือระดับและเสริมศักยภาพการลงทุน