ภายหลังจากกระแส New Normal เกิดการเปลี่ยนแปลงวิถีการทำงานขององค์กรทั่วโลก รูปแบบการทำงาน Hybrid Work ได้กลายเป็นวิถีปกติของคนทำงานยุคใหม่ ส่งผลกระทบโดยตรงต่อความต้องการเช่าพื้นที่สำนักงาน โดยเฉพาะในกลุ่มอาคารเดิมที่ไม่ได้มีการปรับเปลี่ยนหรือพัฒนาอย่างต่อเนื่อง หลายอาคารจึงเริ่มเผชิญกับอัตราการว่างที่เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยยะสำคัญ โดยเฉพาะอาคารในทำเลที่ไม่ได้อยู่ใจกลางเมือง จึงไม่สามารถแข่งขันกับอาคารใหม่ได้ทั้งด้านคุณภาพ ฟังก์ชัน และประสบการณ์การใช้งาน

ในขณะที่อาคารเกรด A แห่งใหม่อย่าง One Bangkok, OCC (One City Centre)และ Dusit Central Park ทยอยเข้าสู่ตลาดพร้อมกับมาตรฐานระดับสากล ทั้งด้านเทคโนโลยี ความยั่งยืน และการออกแบบเพื่อสุขภาวะของผู้ใช้อาคาร อาคารสำนักงานเดิมกลับต้องเผชิญกับคำถามสำคัญว่า “จะปรับตัวอย่างไรเพื่อรักษาผู้เช่าเดิมไว้ และดึงดูดกลุ่มผู้เช่าใหม่ในขณะเดียวกัน”

นางสาวพิชญา อร่ามรุ่งโรจน์ ผู้อำนวยการ แผนกพื้นที่สำนักงาน ซีบีอาร์อี ประเทศไทย เผยว่า “สิ่งที่อาคารสำนักงานเดิมควรให้ความสำคัญ คือ การปรับเปลี่ยนอย่างจริงจัง ที่ไม่ใช่เพียงแค่ทาสีใหม่หรือเปลี่ยนเฟอร์นิเจอร์ แต่เป็นการ Repositioning อาคารทั้งระบบในเชิงกายภาพ เทคโนโลยี กลยุทธ์การตลาด และภาพลักษณ์ เพื่อให้ยังสามารถแข่งขันในตลาดที่เปลี่ยนแปลงรวดเร็วได้อย่างมั่นคง กลยุทธ์นี้เริ่มถูกนำมาใช้โดยเจ้าของอาคารหลายรายในกรุงเทพฯ ซึ่งตระหนักดีว่าการรีโนเวทและยกระดับอาคารเดิม แม้จะมีต้นทุนสูง แต่สามารถช่วยยืดอายุสินทรัพย์ในระยะยาวได้อีกหลายปี พร้อมเพิ่มโอกาสในการรักษาอัตราการเช่าและอัตราค่าเช่าให้คงที่หรือสูงขึ้นในอนาคต”

ตัวอย่างอาคารที่เดินหน้าฟื้นฟูอย่างจริงจังในปัจจุบัน ได้แก่ Rasa One พลิกโฉมปรับปรุงทั้งตึกไม่ว่าจะเป็น โถงล็อบบี้, ลิฟต์, ระบบรักษาความปลอดภัย, façade ของอาคาร และเพิ่มพื้นที่ส่วนกลางที่เน้นการใช้งานร่วมกันและห้องประชุมที่ออกแบบมาให้ยืดหยุ่นและปรับเปลี่ยนได้ง่ายต่อการใช้งาน นอกจากนี้ยังเพิ่มพื้นที่สีเขียวด้วย Pocket Park บนชั้น 3 ของอาคาร และรอบๆอาคารให้มากขึ้น ส่วน Gaysorn Amarin ยังคงเอกลักษณ์เดิมไว้อย่างเสาโรมัน แต่มีการปรับปรุงส่วนอื่นๆให้ทันสมัยมากขึ้น เช่น โถงล็อบบี้, ลิฟต์, ห้องน้ำและพื้นที่ส่วนกลางทุกชั้น ยกระดับ Food Court ร้านค้า ร้านอาหาร คาเฟ่ต่างๆในโซนretail ให้มีความหลากหลาย ตอบโจทย์พนักงานตั้งแต่เช้าจนกระทั่งเป็นแหล่งแฮงก์เอาต์หลังเลิกงาน รวมไปถึงเพิ่มพื้นที่เปิดโล่งภายในอาคาร หรือที่เรียกว่า Forum ซึ่งถูกจัดพื้นที่ใหม่ให้เปิดโล่งและสามารถจัดงาน Event ได้หลากหลายรูปแบบ ในขณะที่อาคาร The Empire มุ่งปรับปรุงและยกระดับอาคารให้สอดคล้องกับไลฟ์สไตล์ของผู้ใช้งานในปัจจุบัน ไม่ว่าจะเป็นพื้นที่ Co-living Space ที่เปิดให้ผู้เช่าใช้บริการฟรี วันจันทร์-ศุกร์ ตั้งแต่ 8.00-20.00 น. มี Food Lounge และ EA Rooftop ที่รวบรวมร้านอาหาร คาเฟ่ และบาร์ระดับโลกมาไว้ที่เดียว พร้อมวิวเมืองกรุงเทพฯ เป็นต้น โดยอาคารเหล่านี้มีการใส่ใจถึงสุขภาวะของผู้ใช้อาคาร ความยั่งยืน และเทคโนโลยีแนวโน้มการปรับปรุงอาคารเช่นนี้ไม่ใช่แค่การตอบรับสถานการณ์ในปัจจุบัน แต่ยังเป็นการเตรียมพร้อมสำหรับการแข่งขันในอีก 2–3 ปีข้างหน้า เมื่ออาคารใหม่ที่มีมาตรฐานสูงทยอยเปิดให้บริการเพิ่มขึ้น และตลาดผู้เช่าสำนักงานมีทางเลือกมากขึ้นอย่างชัดเจน หากอาคารเดิมยังไม่เริ่มเปลี่ยนแปลง อาจต้องเผชิญกับแรงกดดันในการหาวิธีต่างๆเพื่อรักษาผู้เช่าเดิมไว้

การปรับปรุงอาคารสำนักงานให้มีความทันสมัย ตรงต่อความต้องการของตลาด และรักษา Positioning ของทรัพย์สินส่งผลต่อ “ความสามารถในการรักษามูลค่า” ของสินทรัพย์ในระยะยาวได้อย่างมีนัยยะสำคัญ ควรมีการวางแผนปรับปรุงร่วมกับที่ปรึกษาด้าน Asset Management ด้าน Sustainability ด้านการบริหารอาคาร รวมถึงด้านพื้นที่สำนักงาน ที่เข้าใจพฤติกรรมผู้เช่าในยุคเปลี่ยนผ่าน

ท้ายที่สุด การปรับปรุงอาคารสำนักงานในวันนี้จึงไม่ใช่เพียงเรื่องของความสวยงามหรือเทรนด์แฟชั่น แต่เป็นการ “ลงทุนเพื่อความอยู่รอดและการเติบโต” ในตลาดที่การแข่งขันสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง อาคารที่ปรับตัวทันจะกลายเป็นจุดหมายใหม่ของการทำงานยุคใหม่ ส่วนอาคารที่ยังไม่มีแผนการปรับปรุงหรือเปลี่ยนแปลงใด ๆ อาจกลายเป็นเพียงความทรงจำของความรุ่งเรืองในอดีต