คอนโดห้องเล็ก (Micro Condo) ในนิยามของผู้เขียน หมายถึง คอนโดมิเนียมที่มีขนาดห้องเริ่มต้นที่ 21 ตร.ม. แต่ไม่เกิน 25 ตร.ม.

รูปแบบของคอนโดห้องเล็กในปัจจุบัน

ปัจจุบัน unit plan รูปแบบคอนโดห้องเล็กนั้นมีหลักๆ อยู่ 2 แบบคือ ห้องหน้าแคบ ผอมๆ คล้ายเส้นก๋วยเตี๋ยว กับอีกแบบคือห้องหน้ากว้าง (หน่อย) ซึ่งแต่ละแบบจะมีข้อดีข้อเสียต่างกันไป ห้องขนาด 21 ตร.ม.นี้จริงๆ แล้วแทบจะไม่ใช่ห้องที่ทำเป็น 1 Bedroom ได้เลย เพราะพื้นที่เล็กเกินกว่าจะสร้างผนังห้องได้ เพราะถ้าสร้างผนังกั้นห้องนอนแล้วจะทำให้รู้สึกแคบและอึดอัดขึ้นมาทันทีครับ บริษัทผู้พัฒนาอสังหาฯ จึงออกแบบให้มีประตูกระจกบานเลื่อนเป็นประตูกั้นห้องแล้วเรียกกันเองว่า 1 Bedroom ซึ่งแท้จริงแล้วเป็น 1 Bedroom เทียมครับ ถ้าจะเรียกให้ถูกต้องคือเป็นห้อง Studio ที่มีฟังก์ชั่นกั้นโซนให้ต่างหากละครับ

แล้วทำไมโครงการยุคนี้ถึงมีสร้างห้องหน้าแคบขายกันมากขึ้น สาเหตุเป็นเพราะรูปร่างของที่ดินแต่ละแปลงไม่เหมือนกัน แต่เหตุผลจริงๆ คือการสร้างห้องหน้าแคบทำให้มีโอกาสทำห้องขายได้หลายยูนิตมากขึ้น ซอยพื้นที่ขายห้องได้ยูนิตเพิ่มมากกว่าการทำห้องหน้ากว้าง เกิดพื้นที่ขาย (Saleable area) มากขึ้น รายได้มากขึ้น และมีกำไรจากการทำโครงการเพิ่มขึ้น แต่ถ้าถามในมุมมองผู้อยู่อาศัยเองจริงต่อห้องขนาดเล็กหน้าแคบนั้นถ้าเลือกได้เขาก็ไม่อยากอยู่สักเท่าไหร่ เพราะรู้สึกอึดอัด ไม่โปร่งโล่งสบาย

คอนโดห้องเล็กๆ เป็นเรื่องที่ไม่ปกติสำหรับประเทศไทยหรือไม่

ถ้าไปฮ่องกง ญี่ปุ่น เกาหลี ฟิลิปปินส์เราจะเห็นห้องพักอาศัยขนาดจิ๋วๆ มากมาย ห้อง 10-15 ตร.ม. หรือเล็กกว่านั้นก็มี อยู่อาศัยกันได้มีเกือบครบทุกฟังก์ชั่น เป็นห้องคล้ายๆ ห้องตู้เสื้อผ้า มีห้องน้ำในตัว สาเหตุเพราะประชากรในเมืองจำนวนมากแต่มีที่ดินสำหรับการสร้างที่อยู่อาศัยจำกัด ราคาจึงสูงขึ้นมาก ที่ฮ่องกงเป็นตัวอย่างที่ชัดเจนที่สุด เพราะพื้นที่มีน้อยมาก ส่วนฟิลิปปินส์ก็ภูมิประเทศเป็นเกาะ ที่ราบมีจำกัด เกาหลีใต้ก็มีพื้นที่ราบจำกัดเช่นกัน เหตุผลของขนาดพื้นที่จึงเป็นแรงกดดันให้ผู้พัฒนาที่อยู่ต้องบีบขนาดให้เล็กลงเพื่อให้ทุกคนในเมืองมีที่อยู่อาศัยพักพิงได้เพียงพอ

กลับมาดูที่กรุงเทพเมืองไทยเรากันบ้าง ทุกวันนี้เราจะเห็นคอนโดมิเนียมขนาดเริ่มต้นกันที่ 21 ตร.ม. กันมากขึ้น เพราะเป็นขนาดเกือบเล็กที่สุดที่กฎหมายกำหนดให้สร้างขายได้ ห้องขนาดจิ๋ว 21 ตร.ม. นี้เริ่มกลายเป็นเรื่องปกติธรรมดาสำหรับผู้พัฒนาโครงการที่ต้องการสร้างคอนโดขายไปแล้ว และผู้ซื้อบางกลุ่มก็ยินดีจ่ายเงินแลกกับห้องขนาดเล็กนี้ด้วย แต่จริงๆ เป็นเรื่องที่ไม่ปกติสำหรับประเทศไทยครับ

สาเหตุที่บอกว่าไม่ปกติสำหรับประเทศไทยและไม่ปกติสำหรับกรุงเทพด้วย เนื่องจากผังเมืองและกฎหมายก่อสร้างอาคารบ้านเราไม่ได้กำหนดพื้นที่สร้างที่อยู่อาศัยที่จำกัดน้อยเท่าเมืองใหญ่อื่นๆ อย่างเช่นโตเกียว ประเทศญี่ปุ่น ถ้ากางผังเมืองออกมาเราจะเห็นว่ามีพื้นที่ที่อนุญาตให้สร้างอีกและยังเหลือที่ดินว่างอีกมากมาย และที่ดินของกรุงเทพและรอบปริมณฑลก็มีพื้นที่ราบกว้างมากมายที่สามารถสร้างอาคารได้อีกจำนวนมาก

ภาพเปรียบเทียบการขยายตัวของเมืองระหว่างกรุงเทพและโตเกียว (ภาพ scale เดียวกัน)

เปรียบเทียบแผนผังกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน (Land Use Zone Map) ของกรุงเทพและนนทบุรี ประเทศไทย และโตเกียว ประเทศญี่ปุ่น

กรุงเทพ

ที่มาของภาพ

http://iad.bangkok.go.th/sites/default/files/21.City%20Planning%20Department.pdf

โตเกียว

ที่มาของภาพ https://jica-net-library.jica.go.jp/library/jn325/UrbanLandUsePlanningSystem_all.pdf

จำนวนประชากรในกรุงเทพมหานคร ปี 2017 มี 5.6 ล้านคน

ที่มา http://stat.dopa.go.th/stat/statnew/upstat_age_disp.php

จำนวนประชากรแฝงกลางคืน (Non-registered Population) หมายถึง ผู้ที่อาศัยอยู่ประจําในจังหวัดหนึ่ง แต่ไม่มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านในจังหวัดที่อาศัยอยู่นั้น โดยอาจจะมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านจังหวัดอื่น ในต่างประเทศ หรือไม่มีชื่อที่ใดเลย ประชากรแฝงกลางคืนในกรุงเทพที่สำรวจได้ ปี 2017 มีจำนวนประมาณ 2.036 ล้านคน

ที่มา สำนักงานสถิติแห่งชาติ http://bit.ly/2CbDe2H

จำนวนผู้เข้าพักแรมจำแนกตามประเภทที่พักและพาหนะ ทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติตั้งแต่เดือนมกราคม-ธันวาคม 2560 (Internal Tourism in Bangkok January-December 2017) มีจำนวนประมาณ 63.5 ล้านคน แต่ถ้านับเฉพาะชาวต่างชาติอยู่ที่ 22.4 ล้านคน

ที่มา https://www.mots.go.th/more_news.php?cid=504&filename=index

จากข้อมูลข้างต้นทำให้พอจะมองเห็นภาพรวมได้ว่าในปี 2017 จำนวนประชากรที่พักอาศัยระยะยาวในกรุงเทพ มีประมาณ 7.718 ล้านคน (ข้อมูลประชากรอย่างเป็นทางการ 5.682 ล้านคน บวกกับประชากรแฝงกลางคืนประมาณ 2.036 ล้านคน) และยังไม่รวมผู้พักแรมในกรุงเทพทั้งปี 2017 อีกมากกว่า 63 ล้านคน

เรามาดูตัวเลขของเมืองโตเกียวกันบ้าง

สถิติจำนวนประชากรในโตเกียวปี 2015 มีจำนวน 13.49 ล้านคน

ที่มา http://www.metro.tokyo.jp/ENGLISH/ABOUT/HISTORY/history03.htm

จำนวนนักท่องเที่ยวที่โตเกียว ปี 2016 อยู่ที่ประมาณ 24 ล้านคน

ที่มาhttps://www.japantimes.co.jp/news/2017/01/10/national/number-foreign-visitors-japan-tops-20-million-mark-first-time/#.XBDYA2gzZPY

จากข้อมูลข้างต้นจะเห็นว่าจำนวนประชากรในกรุงเทพมีจำนวนน้อยกว่าในโตเกียวประมาณครึ่งหนึ่ง แต่น่าสงสัยว่าทำไมปรากฎการณ์คอนโดมิเนียมขนาดเล็กจึงเกิดขึ้นได้

ทำไมคอนโดมิเนียมห้องเล็กในไทยจึงเกิดขึ้นมาได้

แล้วทำไมคอนโดมิเนียมห้องเล็กจึงเกิดขึ้นมาได้ แถมเกิดก่อนเวลาที่ควรจะเป็นเสียอีก คอนโดมิเนียมห้องเล็กบ้านเราถือว่ามาเร็วเกินความเป็นจริงโดยไม่จำเป็น เหตุผลส่วนหนึ่งที่ทำให้เกิดเทรนด์คอนโดห้องเล็กคือ ราคาที่ดินที่กำหนดโดยเจ้าของที่ดินร่วมกับนายหน้าขายที่ดินมีอัตราเร่งที่สูงเกินไป แพงขึ้นเร็วเกินไป แต่ในทางกลับกันปัจจัยรายได้ของลูกค้าผู้ซื้อคอนโดมิเนียมไม่ได้เร่งเพิ่มสูงขึ้นตามราคาที่ดิน

ผลกระทบจึงเกิดกับคนที่อยู่ตรงกลางคือบริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องหาทางสร้างของให้ขายได้ ซึ่งวิธีที่นิยมเลือกทำคือ ลดขนาดห้องลงเพื่อให้ราคาขายอยู่ในระดับราคาที่ลูกค้าจ่ายไหว ซื้อไหว ผ่อนไหวนั่นเอง ส่วนบางเหตุผลก็กล่าวว่าเป็นเพราะค่าก่อสร้าง ค่าแรงสูงขึ้น แต่ผู้เขียนมองว่าค่าก่อสร้างมีขึ้นและลงตาม demand-supply และวัฎจักรของวัสดุต่างๆ เช่น ราคาเหล็กก็มีขึ้นลง ดังนั้นราคาที่สูงขึ้นจะมีลักษณะค่อยๆ สูงขึ้นอย่างเป็นลำดับ ส่วนค่าแรงไม่ต้องกล่าวถึงทุกคนคงทราบกันดีว่าค่าแรงไม่ได้ขึ้นไวมากขนาดนั้น

ผู้เขียนมีความเห็นว่าสาเหตุที่ทำให้เกิดคอนโดห้องเล็กในไทยเป็นเพราะราคาที่ดินที่สูงขึ้นอย่างผิดปกติและเกินพื้นฐานความเป็นจริงครับ ที่ดินบางทำเลเพิ่มราคาสูงขึ้นเกินกว่าศักยภาพที่มีอยู่จริง เราจะสังเกตเห็นว่าที่ดินในย่านที่มีลักษณะนี้มักจะมีเพียงโครงการประเภทคอนโดมิเนียมผุดขึ้นเยอะๆ และไม่มีโครงการเพื่อการพาณิชยกรรม อาคารสำนักงานหรือโรงแรมเกิดขึ้น ถ้าเราเห็นว่าที่ไหนมีโครงการใหม่เป็นคอนโดมิเนียมล้วนๆ นั่นก็พอทำให้เห็นว่าเป็นทำเลราคาที่ดินสูงเกินกว่าจะสร้างโครงการใดๆ แล้วคุ้มค่าครับ

อย่างไรก็ตามเรื่องนี้ในฐานะลูกค้า เราคงแก้ไขอะไรไม่ได้นอกเหนือจากการร้องเรียนไปยังภาครัฐ เช่น ศูนย์ดำรงธรรม ( http://www.damrongdhama.moi.go.th ) และรอการควบคุม รอทางออกมาตรการ กลไกอะไรสักอย่างจากภาครัฐที่จะมาช่วยเหลือแก้ไขปัญหาราคาที่ดินให้มีความเหมาะสมมากขึ้น แต่อาจจะต้องรอสักเวลาสักหน่อยครับเพราะกว่ากฎหมายต่างๆ จะร่างออกมาต้องทบทวนหลายอย่าง

แต่ก็ใช่ว่าจะไม่มีทางออกครับ เพราะในขณะนี้คนสำคัญที่จะแก้ไขได้คือภาครัฐนั่นเองแหละครับที่มีนโยบายส่งเสริมการลงทุนให้บริษัทผู้พัฒนาอสังหาบางรายยังสามารถสร้างคอนโดขนาด 28 ตร.ม. และขายในราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทได้อยู่ หรือที่เรียกกันว่าคอนโด BOI เช่น บางโครงการของบริษัท Regent Green Power, พฤกษา ก็ทำมาแล้ว ซึ่งโครงการแนวคิดนี้เกิดขึ้นมาได้เพราะได้รับการช่วยเหลือด้านภาษีจากภาครัฐนั่นเอง แต่ในอนาคตหลังจากปี 2018 เป็นต้นไปเราอาจเห็นโครงการแบบนี้น้อยลงเพราะราคาที่ดินที่ถีบตัวสูงขึ้นเป็นข้อจำกัดที่ทำให้โครงการคอนโด BOI แบบนี้เกิดขึ้นได้ยากลำบากมากขึ้นครับ

ทางออกอีกรูปแบบก็คือหน่วยงานรัฐสร้างที่อยู่อาศัยแนวสูงใจกลางเมือง อย่างเช่นโครงการฟื้นฟูเมืองชุมชนดินแดง เป็นต้น ซึ่งกำลังมีแผนการพัฒนาอย่างต่อเนื่อง

ภาพแผนงานจาก https://www.nha.co.th/assets/portals/1/files/annual59%20NHA%20(TH)%20original(1).pdf

ภาพโครงการเฟสแรกที่สร้างเสร็จแล้ว

ภาพจาก https://www.youtube.com/watch?v=9dc8yqbaR3Q

Step ต่อไปในการแก้ไขเรื่องที่อยู่อาศัยจะเป็นอย่างไรต่อไป ต้องคอยติดตาม อาจจะเป็นเรื่องของการพัฒนาที่อยู่อาศัยแบบ leasehold ตามรอยแนวทางเมืองใหญ่ๆ ในโลก หรืออาจจะย่ำแย่ลงโดยการหดที่อยู่อาศัยเหลือเพียงแค่ 10 ตร.ม. หรือเป็นห้องตู้เสื้อผ้าแบบ Goshiwon อย่างในเกาหลีใต้ก็เป็นได้

ภาพห้องโกชิวอนที่เกาหลีใต้ ข้างๆ ของโต๊ะคือห้องน้ำครับ ดูในคลิปตามลิงค์ด้านล่างได้

ห้องนี้ราคา 230,000 KRW หรือประมาณ 6,600 บาทต่อเดือน ไม่มีตู้เย็น ไม่มีครัวต้องไปใช้ที่ครัวกลาง มีฟูก ตู้เสื้อผ้า โต๊ะ ห้องน้ำในตัว และที่น่าเศร้าที่สุดคือเป็นห้องที่ไม่มีแสงแดดธรรมชาติส่องถึงในห้อง ห้องแบบนี้เป็นที่นิยมมากสำหรับกลุ่มนักเรียน นักศึกษาและคนที่มีรายได้น้อย

ภาพจาก https://www.youtube.com/watch?v=KVSs7Gk28yk

แต่อย่างไรก็ตามผู้เขียนหวังว่าในอนาคตเยาวชนรุ่นใหม่ของเราจะไม่ต้องพบกับอนาคตในการอยู่อาศัยแบบนี้นะครับ ดังนั้นพวกเราที่มีส่วนเกี่ยวข้องกับระบบที่อยู่อาศัยควรร่วมกันช่วยไม่ให้ภาพแบบนี้เกิดขึ้นครับ

คอนโดห้องเล็กชานเมืองก็มี ว่าแต่จะเล็กไปไหน

ผู้เขียนพบว่าเทรนด์คอนโดห้องเล็กนั้นไม่ได้เกิดขึ้นเฉพาะในโครงการใจกลางเมืองที่มีราคาที่ดินแพงๆ แต่ก็เกิดบนทำเลชานเมืองที่ราคาที่ดินถูกกว่าในเมืองอีกด้วย เป็นเรื่องที่แปลกประหลาดมาก แม้ราคาที่ดินถูกแต่ทำไมบริษัทผู้พัฒนาอสังหาฯ ก็ยังตัดสินใจทำห้องขนาดเล็กๆ ขายอยู่ดี บางโครงการราคาต่อตารางเมตรต่ำกว่าในเมืองมาก เช่น ย่านรังสิตคลอง 1 แต่บางโครงการราคาก็ไม่ได้แตกต่างจากทำเลในเมืองเลย เช่น คอนโดมิเนียมย่านบางใหญ่ใกล้ห้างบางโครงการ

เรียกได้ว่างานนี้ผู้พัฒนาโครงการกำไรไปเต็มๆ และก็ยังสงสัยคนซื้อด้วยว่าซื้อกันไปได้อย่างไรแพงเกินจริงขนาดนี้ (ฮา) บางทีอาจเป็นเพราะผู้ซื้อยังไม่มีข้อมูลเปรียบเทียบก็เป็นไปได้ครับ หรืออาจเป็นเพราะผู้อยู่อาศัยนั้นยอมรับได้กับขนาดห้องเล็กๆ 21 ตร.ม. แบบนั้นได้ เรื่องนี้คงตอบไม่ได้ ไม่มีผิดไม่มีถูกครับ

แนวทางรับมือปัญหาคอนโดห้องเล็กสำหรับผู้บริโภค

หลังจากรู้สาเหตุของการเกิดเทรนด์คอนโดห้องเล็กไปแล้ว สิ่งที่เราทำได้คือยอมรับว่ามันมีปัญหาเกิดขึ้นจริง และต้องรู้จักเลือกสิ่งที่เลือกได้ให้ดีที่สุด จงเลือกโครงการ เลือกแบบห้องที่มีคุณภาพให้ดีที่สุดเท่าที่เราจะทำได้ครับ ถ้ายังไม่ดีพออย่าเพิ่งรีบรับข้อเสนอครับ

ผู้เขียนอยากเชิญชวนให้ผู้ซื้อคอนโดมิเนียมหรือผู้เช่านั้นมีข้อกำหนด มี requirement ในใจเยอะๆ ก่อนที่จะตัดสินใจจ่ายเงินออกไป ควรพิถีพิถันกับสินค้าที่คนขายทำออกมา ถ้ายังไม่ดีก็ให้บอกว่ายังไม่ได้ ไม่ดี ยังไม่ซื้อ สะท้อนกลับไปให้คนขายรู้และปรับปรุงต่อไป

และสิ่งที่ผู้ซื้อควรใส่ใจสำหรับการซื้อคอนโดห้องเล็กก็คือ ถ้าบริษัทผู้พัฒนาเขาทำห้องเล็กๆ ขาย ควรเรียกร้องให้ผู้พัฒนาออกแบบและทำเฟอร์นิเจอร์ที่มีฟังก์ชั่นต่างๆ ครบถ้วนมาให้ด้วยเพื่อชดเชยกับความสูญเสียพื้นที่ที่ผู้ซื้อถูกลดทอนออกไป กล่าวคือถ้าจะทำห้องเล็กๆ มาขาย ก็ช่วยเพิ่มพื้นที่และประโยชน์ใช้สอยด้วย design เป็น option เสริมเพิ่มมาให้ด้วย อย่าให้เพียงแค่ห้องเปล่าๆ ธรรมดาๆ

ผู้ซื้อควรจะเลือกคอนโดมิเนียมให้เป็น อย่ายอมซื้อสินค้าที่ไม่สมเหตุสมผลในราคาที่ผิดเพราะการซื้อผิดราคาจะทำให้เป็นการสร้างมาตรฐานราคาขายใหม่ให้กับผู้ขาย ถ้าขายได้แพงเขาก็ขายครับ นี่คือความจริง

คอนโดห้องเล็กหน้าแคบ…ที่น่าอยู่…ที่ Developer ควรทำ

มีภาพตัวอยางของคอนโดห้องเล็กหน้าแคบที่ควรจะเป็นมาให้ดูครับ ผู้พัฒนาควรสร้างสินค้าแบบนี้ขึ้นมาให้ผู้บริโภคครับ

โซนพักผ่อนมีโซฟาที่สามารถปรับเปลี่ยนเป็นเตียงนอนได้ และควรมีตู้และชั้นวางของที่ใช้งานได้หลากลาย ชั้นวางของที่กลายเป็นโต๊ะทำงานหรือเป็นโต๊ะกินข้าวได้ด้วย เป็น multifunction

ควรออกแบบให้มีประตูกั้นระหว่างโซนครัวกับโซนพักผ่อนให้แยกออกจากกัน

โซนครัวมีชุดครัวแบบ Built-in ตู้เก็บของมากมาย พร้อมระบบดูดควันออกภายนอกอาคาร มีการจัดแสงโคมไฟต่างๆ ที่ให้ความรู้สึกอบอุ่นดี สว่าง มีกระเบื้องกันเลอะบนผนังให้ด้วย อ่างล้างจานกว้าง มีเคาน์เตอร์ท็อปครัวที่มีคุณภาพใช้งานได้ดี และติดตั้งอุปกรณ์จัดระเบียบสิ่งของ (Organizer) ให้ด้วย วัสดุปูพื้นต้องทำความสะอาดง่าย

มีตู้เสื้อผ้า Built-in ปิดมิดชิดและกว้างใหญ่ จุของได้จำนวนมากพอสำหรับการอยู่อาศัย 1-2 คน

ขอบคุณภาพจาก http://www.home-designing.com/2015/05/designing-for-super-small-spaces-5-micro-apartments

สรุป ก่อนซื้อคอนโดห้องเล็กหรือไม่ว่าจะคอนโดแบบไหนก็ตาม อยากให้เราควรคิดให้มากๆ คิดให้เยอะๆ และโฟกัสที่คุณภาพและวิถีชีวิตของเราที่จะอยู่ในห้องพักอาศัยมากกว่าปัจจัยอื่นๆ เช่น สระว่ายน้ำสวย พื้นที่ส่วนกลางอลังหาร เพราะชีวิตจริงเราอยู่ในห้องของเรามากกว่า ไม่ได้อยู่ในสระว่ายน้ำมากกว่า จงเปรียบเทียบและคิดให้ดีๆ ก่อนควักเงินจ่ายครับ เพราะคอนโดมิเนียมเป็นที่อยู่อาศัยก็จริงแต่ก็เป็นภาระทางการเงินของเราเช่นกันครับ