สวัสดีปีใหม่ 2557 ครับ คุณผู้อ่านที่น่าเลื่อมใสทุกท่าน แปปเดียวเวลาผ่านไปเร็วมากเลยครับ ผมอยู่นี่มาก็สองปีกว่าแล้วครับ บางทีการที่เรามานั่งคิดย้อนเวลากลับไปในแต่ละช่วงของชีวิต ว่าช่วงเวลานั้นๆเราทำอะไรอยู่ มันก็น่าอัศจรรย์เหมือนกันนะครับ ว่าเราผ่านช่วงเวลานั้นมาได้อย่างไร แล้วทำไมตอนนั้นเราไม่ทำอย่างนี้ บลาๆๆ สำหรับผมเองคิดไปคิดมาแล้วก็อยากจะนั่งไทม์แมชชีนของโดเรมอน ย้อนเวลากลับไปในช่วงวัยเด็กจังเลยครับ…..เอาล่ะครับ เข้าเรื่องกันดีกว่า อืม มันก็เป็นธรรมเนียมของทุกอุตสาหกรรมน่ะครับ ว่าในช่วงปลายปี จนถึงต้นปี ก็จะต้องมีผู้รีวิว Hi light ในช่วงแต่ละเดือนที่ผ่านมา ว่าเค้าทำอะไรกันยังไง หรือว่าเทรนด์ในปีถัดไปนั้น มันควรจะเป็นอย่างไหน สำหรับตลาดอสังหาฯนั้นก็มีการคาดการณ์กันไปต่างๆนานา โดยมากจะเป็นในเรื่องของทิศทางเศรษฐกิจ ตลอดจนปัจจัยมหภาคอื่นๆ ที่ส่งผลกระทบโดยรวมถึงอัตราการเติบโต การเปิดโครงการใหม่ รวมถึงยอดโอนของที่อยู่อาศัย ว่ามันจะเพิ่มขึ้น หรือลดลงอะไรอย่างไร ซึ่งข้อมูลพวกนี้เท่าที่ผมดูมา หลายๆเจ้า หรือจากสื่อหลายสำนัก ก็จะวิเคราะห์ไปในแนวทางเดียวกันหมดนะครับ ว่าปีนี้น่าจะมีแนวโน้มคงที่หรือลดลง ขึ้นอยู่กับว่าเจ้าไหนจะอึด และมีกึ๋นในการหาโอกาสทางธุรกิจที่เหมาะสมกับ สภาพการณ์ในขณะนี้มากที่สุดนะครับ…

ในโอกาสนี้ผมก็เลยถือโอกาสสวนกระแสชาวบ้านเค้าตามฟอร์มนะครับ ผมคงจะไม่พูดถึงเทรนด์ในปีนี้ เพราะคนอื่นเค้าก็พูดไปหมดแล้ว แต่ผมจะพูดถึงสิ่งที่นัการตลาดอสังหาเค้าทำกันในปีที่ผ่านๆมา แล้วผมมองว่ามันไม่ work เอาซะเลยน่ะครับ ซึ่งในมุมมองผมก็คิดว่ามันมี 5 เรื่องต่อไปนี้ที่ควรจะเปลี่ยนน่ะครับ

อันดับที่ 1: Mechanical Parking หรือที่จอดรถอัจฉริยะ

ในช่วงปีที่ผ่านมานี้เท่าที่ผมไล่เรียงดู ผมเห็นหลายโครงการนะครับ ที่นำเอานวัตกรรมที่จอดรถแบบอัตโนมัติมาใช้ (นัยว่าเลียนแบบเมืองนอกที่เค้ามีที่จอดรถน้อย และกฎหมายของเค้าก็ห้ามจอดรถข้างถนนกัน) ทีนี้ส่วนตัวแล้วผมก็มองว่าไอ้นี่มันก็ไม่เชิงเป็นนวัตกรรมนะครับ เพราะตัวผมเองก็เห็นเค้าใช้กันที่เยาวราชมานับสิบปีแล้วครับ ห้างบางห้างก็มีลิฟท์สำหรับจอดรถมาเกินยี่สิบ สามสิบปีแล้วอย่าง Central วังบูรพา (ตอนนี้เป็น China world) หรือเมอร์รี่คิงส์ วังบูรพา (ตอนนี้เป็น Mega Plaza) แหม พูดถึงสองห้างนี้ เล่นเอาผู้อ่านส่วนใหญ่คงสงสัยแล้วใช่มั้ยครับว่าผมอายุเท่าไหร่ 5555….มันน่าจะเรียกได้ว่าเป็นสิ่งประดิษฐิ์ที่มีมานานแล้ว แต่เพิ่งนำมาใช้กับ คอนโดต่างหากล่ะครับถึงจะถูก และมันก็แปลกมากเลยนะครับที่บรรดา developer ส่วนใหญ่นำเอา จุดนี้มาใช้เป็น USP หลักในการทำการตลาดและโฆษณาครับ >>> ตั้งแต่ Circle Sukhumvit / A Attitude/ Tree Prasanmitr และอีกหลายๆที่ที่ผมจะไม่หมดน่ะครับ…แล้วทำไมมันถึงไม่เหมาะที่จะเป็นเทรนด์ล่ะ? ในเมื่อเมืองนอกเค้าก็ใช้กันเยอะแยะ แถมเมืองไทยที่จอดรถที่คอนโดก็ยังมีไม่พออีก >> ลองคิดตาม Logic ครับ สมมติว่าในวันหนึ่งคุณขับรถฝ่าฝนกลับบ้าน เมื่อคุณไปถึงไอ้ที่จอดนี่แล้ว คุณไม่สามารถขับรถขึ้นไปจอดกับรถคุณได้ แต่คุณต้องออกจากรถ หิ้วของพะรุงพะรัง ปล่อยรถขึ้นลิฟท์ไป และคุณก็เดินตากฝนมาขึ้นลิฟท์ที่พักอาศัยอีกตัว แต่แล้วพอคุณเดินมาถึงโถงลิฟท์ที่ล้อบบี้ อ้าว ตายห่าแล้ว ลืมคีย์การ์ดไว้ในรถ!!!!! >> คุณจะรู้สึกอย่างไรครับ และยิ่งไปกว่านั้นพอเช้าวันต่อมาในช่วงเวลาเร่งด่วน แทนที่คุณจะได้เดินถือแก้วกาแฟไปยังรถของคุณเพื่อขับออกไปทำงาน แต่คุณกลับต้องมานั่งรอกดลิฟท์ เพื่อที่จะนำรถลงมาจากที่จอดอัจฉริยะ และที่สำคัญคิวกดลิฟท์ของคุณมันดั้นเป็นคิวที่ 25!!! แหมยิ่งกว่ารอทำธุรกรรมทางการเงินในธนาคารสีเขียว กับบริษัทมือถือตัวจริง อีกน่ะครับ…และคุณอย่าลืมนะครับ ว่าสาเหตุที่เค้าบอกว่าทำไอ้ที่จอดรถแบบนี้ขึ้นมาเพื่อ เพื่อ เพื่อ……คุณจะได้มีที่จอดรถอย่างเพียงพอไงล่ะครับ แต่ เอ แล้วคำว่าเพียงพอ มันต้องหมายความว่าเป็นจำนวนที่จอดรถมากกว่าหรือเท่ากับ 100% ของจำนวน ห้องพักไม่ใช่หรือไงครับ ไม่ใช่ว่าทำ Mechanical Parking แล้วยังมีที่จอดรถแค่ 60-70% อีก แล้วจะทำไปทำเผือกอะไรครับ

อันดับที่ 2: Mailbox ส่วนตั้ว ส่วนตัวหน้าห้อง
ข้อนี้เนี่ย ถ้าเป็นคนไม่คิดอะไรมาก หรือนานๆมาที่คอนโดทีนึงก็คงไม่คิดอะไรมากนะครับ แต่ในความเป็นจริงแล้วไอ้การที่มีคอนโดที่พยายามสร้างความสะดวกสบายให้กับลูกบ้าน โดยการที่จัดวาง mail box หรือตู้จดหมายประจำไว้ที่หน้าห้องคุณเลย แทนที่จะไปหยิบรวมกันที่ห้อง mail box ชั้นล่าง เนี่ยผมว่ามันไม่ค่อย practical ทั้งในด้านผู้อยู่อาศัย และในด้าน operation เลยครับ (ผมเห็นบางเจ้าเล่นมี ตู้เสือผ้าฝากส่งให้ซักรีดที่หน้าห้องเลยด้วยซ้ำครับ) คือเอาในด้าน operation ก่อนนะครับ คุณผู้อ่านคิดว่าพนักงานนิติบุคคลเนี่ย ในตอนสถานการณ์แบบปกติ ที่เค้าต้องคัดแยกจดหมาย และนำไปส่งที่กล่อง mail box ของแต่ละห้อง ที่รวมกันอยู่ชั้นล้อบบี้เนี่ย ผมว่ามันก็ใช้เวลาในการทำงานพอสมควรแล้วนะครับ แต่นี่นอกจากจะคัดแยกแล้ว ยังต้องเดินขึ้นไปยังหน้าห้องของแต่ละห้อง เพื่อหย่อนลงไปในกล่องแบบส่วนตัวเนี่ย มันจะยุ่งยากในการทำงานมากแค่ไหนครับ และในส่วนของเจ้าบ้านเองก็เหอะ เชื่อไหมครับ ใน 1 เดือนเนี่ย ผมได้รับจดหมายของใครก็ไม่รู้ แต่ว่าจ่าหน้าซองมาห้องผมเต็มไปหมดแล้วครับ ทีนี้ทำไงล่ะครับ ผมก็ต้องหยิบเอาไปให้นิติบุคคลอยู่ดีอ่ะครับ ที่สำคัญคือหากคุณมีพัสดุมาส่ง คุณก็ต้องไปรับกับพนักงานนิติอยู่ดีอ่ะครับ เพราะ mail box มันใหญ่ไม่พอที่จะยัดของลงไปได้นั่นเอง นี่ยังไม่รวมถึงเหตุผลอื่นๆอย่าง ในด้านความปลอดภัยของผู้พักอาศัย และความเป็นส่วนตัวนะครับ

อันดับที่ 3: เลิกเหอะการทำ rental guarantee ใครๆเค้าก็รู้ทั้งนั้นว่าคุณบวกราคาเพิ่ม

สมัยนี้คอนโดสร้างเสร็จใหม่ๆ แล้วยังขายไม่หมดเนี่ย มีมุกในการขายไม่กี่อย่างครับ ไม่ว่าจะเป็นฟรีโอน ราคาเดียว แถมรถ เฟอร์ครบ เที่ยวรอบโลก หรือแม้กระทั่งการประกันราคาค่าเช่าครับ ซึ่งเดี๋ยวนี้ผู้บริโภคเค้าดูออกหมดแล้วครับว่าโปรโมชั่นที่เค้าได้ มันก็ไม่ได้ถูกหักมาจากต้นทุน แต่มันก็มาจากงบโปรโมชั่นอยู่แล้ว ซึ่งก็เท่ากับว่าผู้ซื้อไม่ได้อะไรเพิ่มขึ้นมากเลยครับ ทั้งนี้การทำ rental guarantee ที่เหมาะสม ควรจะเป็นการทำแบบ additional โดยที่ผู้ซื้อก็ควรที่จะได้รับโปรโมชั่นอื่นๆตามปกติ และรูปแบบการทำก็คือการจ่ายเงินค่าเช่าให้เป็นเดือนๆไป โดยที่ห้องนั้นต้องถูกนำไปปล่อยเช่าจริงๆ และผู้ซื้อก็ได้รับค่าเช่าจริงๆไม่ว่าห้องนั้นจะปล่อยเช่าได้ หรือปล่อยไม่ได้ครับ อ้อ แล้วที่สำคัญคือการทำ rental guarantee คือคุณต้องให้เฟอร์นิเจอร์เค้าครบนะครับ จะไปให้เค้าซื้อเองอีกต่อไม่ได้นะครับ ขาดทุนเห็นๆ

อันดับที่ 4: Free Exclusive import special super furniture package

หลายเจ้ามากครับ ที่เน้นกลยุทธ์การขายในส่วนของการแถม set furniture นำเข้า หรือไม่ก็เฟอร์นิเจอร์แบบ design พิเศษเพื่อโครงการนี้โดยเฉพาะ โดย claim ว่า set นี้ราคาหลักหลายแสน บางห้องก็เกือบล้าน คุ้มจริงๆถ้าคุณซื้อไป แต่พอเรามาคิดกลับอีกที เอ๊ะ นี่เราซื้อไปปล่อยเช่า แล้วตรูจะเอาเฟอร์นิเจอร์แบบนี้ ไปปล่อยเช่าราคาแค่สามสี่หมื่นได้ยังไงฟะ ว่าแล้วก็เดินจากไป…เป็นไงครับ เสียลูกค้าที่ต้องการ ซื้อปล่อยเช่าไปอีกราย…ผมว่าของหยั่งงี้ควรที่จะให้ลูกค้าสามารถเลือกได้ครับ ว่าจะเอาเฟอร์นรึเปล่า ถ้าไม่เอาคิดอีกราคานึง แบบยุคสมัยเมื่อห้า หก ปีก่อนที่เราสามารถเลิอกได้จะดีกว่าครับ หรือไม่ก็ไปแทนที่ด้วยบริการอืนๆที่ช่วยสร้าง value add ให้กับการปล่อยเช่าได้ ไม่ว่าจะเป็นด้าน maid service หรือการนำ chain โรงแรมชื่อดังมาบริหารจัดการในส่วนของห้องเช่าครับ ไม่ว่าจะเป็นระยะสั้น หรือระยะยาว อย่าลืมนะครับยิ่งถ้าคุณจับลูกค้าต่างชาติ เค้าย่อมต้องเน้นความเป็น worldwide ที่เค้ารู้จักและจับต้องได้นะครับ

อันดับที่ 5: งาน event อสังหาน่ะ แบ่งตามโซนได้มั้ย

คุณผู้อ่านเคยมั้ยครับ ที่เวลาไปเดินงานบ้านหรือคอนโดอะไรก็แล้วแต่ แล้วมันงง ไปหมดเลย โดยเฉพาะคนที่ไม่มีอะไรอยู่ในใจ ไม่เคยรู้เรื่องอสังหาฯมาก่อน แต่ตั้งใจที่จะมาในงานด้วยการที่คิดว่า เออมาลองดู เพราะมันมีให้เลือกเยอะดี สุดท้ายแล้ว ก็เดินงงกลับออกไป หรือไม่ก็เสร็จบูธที่อยู่ในทำเลที่ดีที่สุด…..คือผมว่าบรรดา host ของงานก็น่าจะรู้นะครับ ว่าไอ้ยอดคนเข้าชมงานเนี่ย มันมีแต่คงที่หรือไม่ก็ลดลงๆในแต่ละปี เพราะอะไรล่ะครับ ก็เพราะว่ามันไม่มีอะไรใหม่ และในเมื่อคนมันน้อยลง gimmick ในการโฆษณาก็แบบเดิมๆ โอกาสสุดท้าย ลดครั้งใหญ่ พลาดแล้วพลาดเลย เยอะ ครบ คุ้ม ฯลฯ อะไรสารพัดเนี่ย มันก็ไม่ได้ช่วยให้คนมางานเยอะขึ้นแต่อย่างใดเลย และเห็นไหมครับเจ้าใหญ่ๆเค้าก็รู้แล้วว่ามันไม่มีคนมาเดินกัน ทั้งงานมีแต่พวกเอาของฟรีกับตากล้องที่ชอบความสวยงาม อย่างงี้ฉันไปจัดเองไม่ดีกว่าหรอ…เชื่อผมเถอะครับ คุณลองไปเปลี่ยนอะไรใหม่ๆบ้างครับ ที่ผมแนะนำคือ คุณจัดพื้นที่เป็นโซนเลย จะเอาตามถนน หรือตามสถานีรถไฟฟ้า หรือตามราคาก็ได้ ไม่ใช่ว่าจัดแบบบูธใครจองก่อนได้ก่อน ใครทำเลดี คนเห็นเยอะก็ขายได้…คุณอย่าลืมนะครับว่าตลาดอสังหาทันไม่เหมือนตลาดรถยนต์ที่มีแบรนด์หลักแค่ไม่กี่ราย และทุกรายคนรู้จักกันหมด ลูกค้าส่วนใหญ่มีตัวเลือกอยู่ในใจแล้ว แต่ไอ้งานอสังหาเนี่ยมันมี barrier เกิดขึ้นในใจผู้บริโภคเยอะครับ ถ้าคุณต้องการได้กลุ่มลุกค้าที่เค้าใหม่กับวงการนี้มากๆแต่อยากได้จริงๆ อยากซื้อคอนโดที่ตรงใจตามทำเลที่เค้าต้องการจริงๆ คุณก็แหวกม่านประเพณี จัดแบ่งตามสถานีรถไฟฟ้าไปเลยครับ เช่น สถานีวงเวียนใหญ่ อ่ะ มีเจ้าอะไรบ้าง โครงการอะไร ก็มารวมกันอยู่ตรงนี้ เพราะคนซื้อเค้าจำชื่อโครงการไม่ได้นะครับ เค้ารู้แต่ทำเลครับ บทพิสูจน์มันก็รู้กันอยู่แล้วว่าทำไมจะขายบ้าน ขายคอนโดถึงต้องทำ sale site ที่โครงการ…อีกอย่าง อย่าไปกลัวว่า developer เค้าจะเสียเงินค่าบุธหลายต่อ เพราะบางเจ้าเล่นมีทุกทำเลเลย…อย่าไปคิดแทนเค้าครับ ให้เค้าคิดทำการบ้านซะบ้าง แต่ผมเชื่อว่ายิ่งมีทำเลเยอะ เค้าก็ยิ่งอยากออกบูธเยอะตามครับ

เอาล่ะครับ ครบ 5 อย่างแล้ว จริงๆในใจผมมีเยอะกว่านี้อีกนะครับ แต่บางเรื่องก็ไม่อาจจะเขียนได้ (ละไว้ในฐานที่เข้าใจ) วันนี้ผมขอตัวไปพักผ่อนก่อน พบกันใหม่เดือนหน้านะครับ หากใครมีข้อแนะนำ หรืออยากถามอะไรผมก็ส่งเมลมาหาได้ที่ kirk.bu@gmail.com ได้เลยนะครับ

บทความโดย เกริก บุณยโยธิน