ปัจจุบันการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ทั้งการซื้อเพื่อปล่อยเช่าหรือเก็งกำไรได้รับความสนใจเพิ่่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทำให้มีนักลงทุนหน้าใหม่ต้องการเข้ามาในวงการนี้ อย่างไรก็ตามการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มีลักษณะเฉพาะตัวของเองที่ต้องศึกษาเป็นอย่างดี เราไปดูกันว่ามีประเด็นอะไรบ้าง

หนึ่ง..จังหวะลงทุนที่ดีที่สุดคือลงทุนในภาวะวิกฤต เพราะภาวะที่เกิดวิกฤตเศรษฐกิจจะเป็นช่วงเวลาที่ราคาสินทรัพย์ต่างๆ ไม่ว่าจะราคาที่ดิน ที่อยู่อาศัย ตลาดหุ้น มีราคาที่ถูกกว่าปกติเสมอและอาจจะมีราคาต่ำกว่ามูลค่าที่แท้จริงอีกด้วย เนื่องจากภาวะที่ผู้คนขาดสภาพคล่องทางการเงินอาจจำใจต้องขายสินทรัพย์ในราคาที่ถูกกว่าปกติ และผู้ที่มีเงินสดหรือสภาพคล่องจะเป็นผู้ที่ได้เปรียบทันที ขณะเดียวกันผู้ที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากในช่วงที่เกิดภาวะวิกฤตอาจประสบปัญหาสภาพคล่องเสียเองก็เป็นได้

สอง..อสังหาริมทรัพย์ ไม่ได้เป็น Passive Income อย่างที่คิด แนวคิดการลงทุนและการสร้างอิสรภาพทางการเงินที่ถูกพูดถึงบ่อยครั้งในช่วงหลังคือการหาแหล่งรายได้ที่สามารถสร้างกระแสเงินสดได้ด้วยตัวเองเพื่อใช้เป็นรายได้เวลาที่เกษียนหรือ Passive Income ซึ่งการปล่อยอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าถูกจัดรวมให้อยู่ในหมวดดังกล่าว

อย่างไรก็ตาม แม้เราจะครอบครองอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า แต่ยังคงต้องออกแรงอยู่ดีในการติดตามดูแลสินทรัพย์ และยังต้องหาผู้เช่าใหม่อย่างต่อเนื่อง รวมถึงแสวงหาอสังหาริมทรัพย์ที่จะนำมาปล่อยเช่าต่อ นักลงทุนจึงไม่ได้มีอิสระภาพทางเวลาเสียทีเดียว เพียงแค่เหนื่อยน้อยลงเท่านั้น

สาม..คำว่าลงทุนอสังหาฯโดยไม่ใช้เงินตัวเอง อาจเป็นความเสี่ยง ปัจจุบันมีการยกคำพูดว่าเราสามารถเก็งกำไรหรือลงทุนอสังหาริมทรัพย์ได้โดยที่ไม่ได้ใช้เงินตัวเอง ความจริงแล้วคือการเปลี่ยนมือก่อนที่จะโอนจริงหรือซื้อขายใบจอง ในสภาวะที่ตลาดมีสภาพคล่องสูงหรือเศรษฐกิจเติบโตดี วิธีการดังกล่าวอาจจะทำได้ เนื่องจากผู้ซื้อผู้ขายมีกำลังทรัพย์สูง แต่หากเป็นช่วงเวลาที่เศรษฐกิจซบ วิธีการจับเสือมือเปล่าอาจจะไม่ได้ผลเสมอไป และจะเกิดความเสี่ยงที่ไม่สามารถเปลี่ยนมือได้

สี่..ซื้อที่ดินเก็บไว้ก่อน ถึงอย่างไรอนาคตราคาก็ขึ้น  สำหรับผู้ที่มีเงินเย็น อาจจะมีความสามารถในการซื้อที่ดินเก็บไว้ โดยมองว่าระยะยาวที่ดินมีแต่จะขึ้น ซึ่งเป็นคำพูดที่ไม่ผิดแต่อย่างไร แต่ไม่ใช่ว่าจะเลือกเก็บที่ดินแปลงไหนก็ได้ เพราะศักยภาพการเติบโตของแต่ละทำเลไม่เท่ากัน บางทำเลราคาที่ดินอาจต้องใช้เวลานานกว่าจะปรับตัวขึ้น ซึ่งอาจจะเป็นต้นทุนค่าเสียโอกาสก็เป็นได้ สรุปคือการพิจารณาเลือกลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต้องให้ความสำคัญกับแนวโน้มการเติบโตของทำเลนั้นๆในอนาคตด้วย

ห้า…ระวังผลกระทบจาก Sharing Economy ที่กำลังเติบโตทั่วโลก ตัวอย่างเช่นเวบไซท์ Airbnb ที่เปิดโอกาสให้เช่าที่พักอาศัยชั่วคราวกับคนที่ไม่รู้จักกันได้ ซึ่งสร้างผลกระทบกับตลาดอสังหาริมทรัพย์แบบดั้งเดิมในบางประเทศ เช่น เยอรมนีได้มีการต่อต้านธุรกิจประเภทนี้อย่างชัดเจน  อย่างไรก็ตามเราสามารถปรับตัวกับสิ่งที่เกิดขึ้นนี้ได้โดยเปลี่ยนวิธีการลงทุนมาเข้าร่วมกับแนวคิดของ Sharing Economy ได้ เช่น กระแสของออฟฟิศให้เช่ารายวันที่คาดว่าจะมาแรงในอนาคต

นี่เป็นส่วนหนึ่งของข้อคิดสำหรับผู้ที่สนใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แม้จะได้ชื่อว่าความเสี่ยงต่ำ แต่ขึ้นชื่อว่าการลงทุนแล้ว สิ่งที่สำคัญที่สุดคือการ “บริหารความเสี่ยง” ให้ดีที่สุดนั่นเอง