ภาพจาก: World Economic Forum

เมื่อเราทุกคนเติบโตขึ้น มีครอบครัว ก็ต้องมีความคิดอยากจะขยับขยายการใช้ชีวิตอย่างการแยกออกมาอยู่เองด้วยการเลือกซื้อบ้านสักหลัง ซึ่งหลายๆคนน่าจะเคยมีประสบการณ์จากทั้งเพื่อน หรือพ่อแม่ของตัวเอง ที่เจอปัญหาจากการเลือกบ้านที่ผิดแล้วเมื่อเข้าไปอยู่อาศัยพบว่าไม่ตรงกับไลฟ์สไตล์การใช้งานของตัวเอง ทำให้เกิดปัญหาในการใช้งาน เช่น พื้นที่ใช้สอยไม่เพียงพอ ที่จอดรถไม่เพียงพอ สวนเล็กเกินไป และอื่นๆอีกมากมาย ซึ่งโดยปกติพฤติกรรมการเลือกซื้อบ้านของแต่ละคนมักจะมีรูปแบบที่แตกต่างกันออกไป ขึ้นอยู่กับไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิตหรือรูปแบบการทำงาน ยกตัวอย่างเช่น บางคนชอบความเป็นส่วนตัว introvert หน่อยๆ ก็อาจจะต้องมองหาโครงการที่มียูนิตน้อย หรือบางคนชอบคนเยอะมีเพื่อนๆมาปารตี้ที่บ้านกันบ่อยๆ ก็จะเน้นพื้นที่ใช้สอยเยอะหน่อย หรือบางคนชอบกิจกรรมอย่างการออกกำลังกาย ต้องการใกล้ชิดธรรมชาติ ทิวทัศน์เปิดโล่ง รับแสงธรรมชาติได้วิวสวยๆ ก็อาจจะมองหาโครงการที่มีส่วนกลางเยอะๆ หรือบางคนต้องการบ้านที่มีที่จอดรถได้หลายคันเพราะชอบรถ ก็คงต้องมองหาบ้านที่มีพื้นที่ค่อนข้างยืดหยุ่นสามารถขยับขยายต่อเติมที่จอดรถได้ จนไปถึงต้องการบ้านที่รองรับครอบครัวใหญ่อยู่กันหลายคน ครบทุก Generation หรือสุดท้ายที่ในยุคปัจจุบันคนก็เริ่มทำงานที่บ้านกันมากขึ้น ก็เริ่มมีความต้องการที่อยากได้พื้นที่ทำงานที่มีความยืดหยุ่น สามารถใช้ทำงานหรือประชุมงานได้ ซึ่งก็จะเห็นได้ว่าพฤติกรรมของคนเรามีหลายร้อยพันอย่างนับไม่ถ้วน แตกต่างกันออกไป แล้วอย่างนี้ถ้าจะต้องซื้อบ้านควรจะมีข้อพิจารณอะไรบ้างละที่จะช่วยลดปัญหาจากการเลือกที่ผิดได้?

แต่ก่อนจะบอกว่าต้องมีข้อพิจารณาอะไรบ้าง ผู้เขียนอยากจะขออธิบายเพิ่มเติมก่อนว่า อะไรคือบ้านจัดสรร? ตามพระราชบัญญัติจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 อธิบายว่า คือ ‘การจำหน่ายที่ดินที่แบ่งแปลงย่อยรวมกันตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไป ไม่ว่าจะเป็นการแบ่งจากที่ดินแปลงเดียวหรือแบ่งจากที่ดินหลายแปลงที่มีพื้นที่ติดต่อกัน โดยได้รับทรัพย์สินหรือประโยชน์เป็นค่าตอบแทน’ ซึ่งการจัดสรรสามารถแบ่งออกได้ 3 ประเภทหลัก ที่มากรมที่ดิน

1) จัดสรรขนาดเล็ก : จำนวนแปลงย่อยไม่เกิน 99 แปลง หรือน้อยกว่า 19 ไร่
2) จัดสรรขนาดกลาง : จำนวนแปลงย่อย 100-499 แปลง หรือ 19 ไร่ ถึง 100 ไร่
3) จัดสรรขนาดใหญ่ : จำนวน 500 แปลงขึ้นไป หรือ 100 ไร่ขึ้นไป
ซึ่งโครงการจัดสรรที่เกิดขึ้นในพื้นที่กรุงเทพมหานครส่วนใหญ่ก็มักจะพบเป็นจัดสรรขนาดเล็กถึงขนาดกลาง เนื่องจากที่ดินในเมืองมีอยู่อย่างจำกัดและมีราคาสูงขึ้นทุกวัน

ภาพจาก: Google Maps

เมื่อเราพอเข้าใจกันคร่าวๆแล้วว่าการจัดสรรคืออะไร มาดูกันต่อข้อควรพิจารณากันบ้าง ถ้าเป็นในเงื่อนไขที่งบประมาณไม่ได้เป็นข้อจำกัดในการเลือกบ้าน แล้วรู้แล้วว่าความต้องการเราเป็นแบบไหน ข้อที่ควรพิจารณาอย่างแรกเลยในการเลือกตำแหน่งภายในบ้านจัดสรร คือ

1) ขนาดความกว้างของถนนหน้าบ้าน
โดยต้องพิจารณาว่าความกว้างของถนนมีความกว้างเพียงพอตามมาตรฐานไหมที่จะไม่ก่อเกิดปัญหาการจอดรถในอนาคต ซึ่งตามปกติถนนในโครงการก็จะมีขนาดตั้งแต่ 6 เมตร 8 เมตร 9 เมตร 12 เมตร หรือ 18 เมตร ขึ้นอยู่กับขนาดโครงการนั้นๆ เช่น หมู่บ้านขนาดไม่เกิน 99 แปลงหรือไม่เกิน 19 ไร่ ต้องมีขนาดถนนไม่ต่ำกว่า 9 เมตร

2) ตำแหน่งบ้านตั้งอยู่ใกล้สวน หรือ CLUBHOUSE ของโครงการ
โดยตำแหน่งบ้านที่อยู่ติดสวนจะมีข้อได้เปรียบ เพราะบ้านที่อยู่ตำแหน่งใกล้สวน หรือ Clubhouse ของโครงการ จะสามารถเพิ่ม Value ในการขายต่อในอนาคตได้ เนื่องจากเป็นตำแหน่งที่ดีที่สุด มีความสะดวกที่สุดในการจะเดินไปออกกำลังกาย ว่ายน้ำ วิ่ง หรือแม้กระทั่งพาสัตว์ไปเดินเล่น ทำให้เป็นตำแหน่งที่มีความต้องการสูง และมักจะขายหมดเร็วกว่าตำแหน่งแปลงอื่นๆ

3) ตำแหน่งบ้านที่หันไม่ตรงกับบ้านหลังอื่นๆในโครงการ
ตำแหน่งบ้านที่หันไม่ตรงกับบ้านหลังอื่นๆ หมายถึงฝั่งตรงข้ามอาจจะเป็นสวนหย่อมเล็กๆ ในโครงการ หรือเป็นรั้วโครงการ ซึ่งบ้านในตำแหน่งลักษณะนี้จะเหมาะกับคนที่ชอบความเป็นส่วนตัว และไม่ต้องกลัวว่าบ้านตรงข้ามจะมองเข้ามาบ้านเราไหม

4) ตำแหน่งบ้านหลังมุม
ตำแหน่งนี้เป็นอีกแปลงที่ได้รับความนิยม เพราะมักจะเป็นแปลงที่มีที่ดินมากกว่าแปลงมาตรฐานทั่วไป (Extra Space) สามารถนำพื้นที่ด้านข้างบ้านไปต่อเติมได้ และยังมีข้อดีคือบ้านจะได้รับแสงธรรมชาติและได้ลมจากด้านข้างบ้านเพิ่มขึ้น และบางหมู่บ้านที่มีพื้นที่ถนนกว้างอาจจะได้ประโยชน์จากการจอดรถของผู้มาติดต่อที่บริเวณข้างบ้านได้

5) บ้านตัวอย่าง
เป็นอีกหลังที่คนมักสนใจ เพราะเป็นบ้านที่จะได้ทุกอย่างตามที่เห็นเลย ทั้งสไตล์การตกแต่ง เฟอร์นิเจอร์ที่ให้มา และตำแหน่งของบ้านตัวอย่างมักจะเป็นแปลงที่ดีที่สุดของโครงการด้วย

นอกจากนี้ สำหรับโครงการรูปแบบอื่นอย่าง Home Office ที่เริ่มจะเป็นที่นิยมมากขึ้นในปัจจุบัน การจะเลือกโครงการเหล่านี้ก็ควรจะเลือกเป็นหลังมุม เพราะจะง่ายต่อการดัดแปลง ต่อเติม และได้ Exposure ที่ดีกว่าแปลงอื่นๆ หรืออีกแบบบางโครงการจะมีการคำนึงถึงการวางบ้านตามแนวเหนือ-ใต้ ซึ่งตามหลักการแล้วจะเป็นที่ทิศที่ดีกว่าการวางบ้านทิศตะวันตกหรือออก

ภาพจาก: SC ASSET

เมื่อพอทราบกันแล้วว่าข้อควรพิจารณาในการเลือกตำแหน่งบ้านมีอะไรบ้าง ก็ควรจะพิจารณาตำแหน่งบ้านที่ควรจะหลีกเลี่ยงด้วย

1) บ้านจัดสรร ที่มีการวางตำแหน่งใกล้จุดพื้นที่เก็บขยะ
เพราะบ้านจัดสรรบางแห่งจะมีการจัดตำแหน่งจุดทิ้งขยะเอาไว้ตำแหน่งท้ายซอยซึ่งอาจจะก่อให้เกิดปัญหาเรื่องการส่งกลิ่นเหม็น แมลง และสัตว์เล็ก สัตว์น้อยต่างๆได้

2) ตำแหน่งที่ตั้งอยู่ใกล้ทางเข้าโครงการ (Main Gate)
เนื่องจากจะเป็นตำแหน่งที่จะต้องมีรถเข้าออกอยู่ตลอดเวลา ทั้งผู้อาศัยเองในโครงการและแขกที่ผ่านไปผ่านมา ทำให้ใครที่เน้นความเป็นส่วนตัวตำแหน่งแปลงลักษณะนี้อาจจะไม่เหมาะสมสักเท่าไร รวมไปถึงแปลงที่อยู่ติดรั้วนอกโครงการซึ่งหากเป็นพื้นที่เปลี่ยวอาจจะเกิดปัญหาเรื่องความปลอดภัยได้

3) ตำแหน่งอยู่ติดกับทางสาธารณะ เช่นถนนหรือคลอง
ยกตัวอย่างเช่น บางโครงการอาจจะมีการพัฒนาโครงการติดถนนสาธารณะเลย ซึ่งอาจจะเป็นเรื่องข้อจำกัดของที่ดินโครงการที่ต้องทำให้พัฒนาแบบนั้น ซึ่งบางทีถนนสาธารณะตรงนั้นอาจจะไปตรงกับแผนการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานของภาครัฐในอนาคตพอดี ทำให้อาจจะมีการเวนคืนที่ดินบริเวณนั้นเพื่อมาขยายถนนหรือพัฒนาอื่นๆก็เป็นได้

4) บ้านที่ติดหรือใกล้กับต้นไม้ใหญ่
การที่บ้านอยู่ติดหรือใกล้กับไม้ใหญ่ไม่ใช่ว่าไม่ดี แต่อาจจะเหมาะสมกับคนบางกลุ่ม เพราะถ้าใครไม่ได้เป็นคนที่ชอบการเก็บกวาดบ่อยๆ การที่ต้องเจอกับการมีใบไม้ปลิวร่วงตกอยู่ตลอดเวลาก็อาจจะไม่ใช่เรื่องสนุก เพราะจะทำให้บ้านสกปรกได้

5) ตำแหน่งบ้านอยู่ติดกับทางกลับรถ
โดยจะมีการกำหนดพื้นที่กลับรถในโครงการ ว่าถนนในโครงการที่เป็นถนนปลายตัน จะต้องจัดให้มีที่กลับรถทุกระยะ 100 เมตร ซึ่งถ้าโครงการจัดสรรแห่งไหนดูแลไม่ดี ก็อาจจะมีคนบางประเภทมักง่ายเอารถมาจอดก็เป็นได้

6) ใกล้ลานจอดรถโครงการหรืออยู่ในซอยรองที่มีความแคบ
ตำแหน่งนี้เป็นตำแหน่งที่เป็นพื้นที่ดาดแข็งอาจจะก่อให้เกิดความร้อนสะสม และเกิดมลภาวะจากควันรถที่จอดได้ รวมถึงบรรยากาศรอบๆก็คงจะไม่สวยสักเท่าไร

แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นหากมีงบประมาณที่จำกัด ข้อควรหลีกเลี่ยงที่กล่าวมาทั้งหมดก็เป็นข้อที่ควรจะพิจารณาเบื้องต้น ดังนั้นการเลือกในตำแหน่งบ้านที่คุณรับได้หรือพึงพอใจ ในราคาที่พึงพอใจก็ไม่ใช่เรื่องที่ผิด ยิ่งถ้าใครไม่ได้มองเรื่องการขายต่อหรือเน้นการลงทุนเพื่อได้ราคาขายดีๆ การเลือกตำแหน่งนั้นๆก็สามารถทำได้ เพราะในความเป็นจริงหลายต่อหลายครั้ง ตำแหน่งบ้านแปลงดีๆก็มักจะขายหมดไปก่อนหรือไม่ก็มักจะมาพร้อมกับราคาที่แสนแพงเกินกว่าความจำเป็นที่เราจะต้องจ่ายออกไป

ภาพจาก: Sansiri, lesmo, Puripuri

ซึ่งในปัจจุบันการพัฒนาโครงการแนวราบหลายๆโครงการก็เริ่มที่จะมีการพัฒนาเป็นโครงการขนาดเล็ก (ยูนิตไม่เกิน 10 หลัง)กันมากขึ้น เพื่อที่จะไม่ต้องนำโครงการเข้าจัดสรร ทำให้มีความรวดเร็วในการขออนุญาตก่อสร้าง และมีความเสี่ยงที่ต่ำกว่า ซึ่งก็สอดคล้องไปกับการที่พื้นที่เมืองในปัจจุบันที่มีพื้นที่อย่างจำกัด การจะหาที่ดินแปลงใหญ่ๆค่อนข้างยากและราคาสูงเกินไป โดยรูปแบบโครงการในลักษณะแบบนี้จะเหมาะสมกับกลุ่มคนที่เน้นความเป็นส่วนตัว ชอบยูนิตน้อยๆ และไม่ได้ต้องการพื้นที่ส่วนกลางใหญ่ๆ อลังการๆ ที่มักจะมาพร้อมค่าสวนกลางอันแสนแพง ซึ่งโครงการในลักษณะนี้ได้รับการตอบรับที่ดีจาก Real demand ในปัจจุบัน ทำให้สามารถพบเห็นการพัฒนาจากทั้งผู้ประกอบการรายใหญ่อย่าง แสนสิริ ภายใต้แบรนด์ ELSE ที่มีการพัฒนาอยู่ 5-6 ทำเลในกรุงเทพฯ และยังรวมไปถึงโครงการจากผู้ประกอบการรายย่อยอีกหลายราย เช่น Baan Puripuri, Lesmo และอื่นๆ ที่ก็มีการพัฒนาโครงการในลักษณะนี้เช่นกัน โดยบทความนี้ผู้เขียนก็หวังว่าจะเป็นไอเดียให้ใครหลายๆคนได้เลือกบ้านในตำแหน่งที่ถูกใจกันนะครับ

อ้างอิง:

พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน lsa43-upd02.pdf (asa.or.th)
กฎหมายถนนในหมู่บ้าน กับ 10 ข้อควรรู้ ก่อนซื้อบ้านจัดสรร (ddproperty.com)