ตั้งแต่ผมทำงานในวงการอสังหาฯมา ประโยคนึงที่ผมมักจะได้ยินจากทุกคนที่ตัดสนใจซื้อคอนโดเพื่อลงทุน นั่นก็คือ ถ้าซื้อห้องนี้คิดว่าจะเอากำไรเท่าไหร่ดี? หรือจะต้องถือยาวเท่าไหร่ถึงจะได้กำไรเท่านี้? ขายตอนไหนได้กำไรดีกว่ากัน? หรือหนักหน่อยก็ประมาณว่า เมื่อไหร่จะขายได้สักทีเนี่ยโดนเรียกโอนจนจะโดนยึดอยู่แล้ว!!! ซึ่งผมก็ต้องถามกลับคนเหล่านั้นไปครับว่า คิดยังไงถึงซื้อโครงการนี้? ตอนที่ซื้อมาได้ซื้อตอนแรกๆหรือว่าเพิ่งมาซื้อ แล้วก็ซื้อมาตารางเมตรละกี่บาท? จ่ายเงินไปดาวน์เท่าไหร่แล้ว หรือว่าซื้อแค่ใบจอง >>> ทำไมผมถึงต้องถามหรือครับ? เพราะว่าไอ้คำถามข้างบนนี้แหละเป็นหนึ่งในปัจจัยสำคัญในการตั้งราคาขายและคิดกำไรของคุณครับ ยกตัวอย่างเช่น ถ้าคุณดันไปซื้อของในรอบที่ห้องดีๆราคาถูกๆเค้าถูกขายไปหมดแล้ว คุณก็จะคาดหวังกำไรเท่ากับคนที่ซื้อรอบ VIP ไม่ได้ หรือบางคนดันไปซื้อโครงการที่เป็นของ local developer ที่ไม่ค่อยเน้นโฆษณา (แต่เผอิญ developer รายนั้นมีผลงานเป็นที่ยอมรับ สร้างเสร็จมาแล้วหลายตึก งานละเอียดโอเคอยู่) ผลก็คือลุกค้ากลุ่ม mass ที่อยู่เองก้ไม่ค่อยรู้จัก จะรู้จักก็ตอนที่ตึก ใกล้เสร็จ ใกล้โอนแล้ว ดังนั้นการซื้อเพื่อลงทุนกับ developer ประเภทนี้ก็ต้องทำใจว่าจะต้องถือยาวหน่อย ไปเน้นขายในช่วงใกล้โอนจะมีโอกาสในการขายมากกว่าครับ

ในโลกของการขายคอนโดเมืองไทยนั้น มักจะแบ่งเฟส การขายออกเป็น 4 เฟสครับ ซึ่งก็แน่นอนครับว่าไม่มี developer เจ้าไหนอยากจะแบกรับภาระการขายไปนานๆจนโครงการโอนไปแล้วก็ยังขายไม่หมดน่ะครับ นอกจากนี้กลุ่มลูกค้าลงทุนก็คงจะไม่ชอบ developer บางประเภทที่พอเริ่มโอน หรือโอนไปแล้วเกิด มีห้องเหลืออยู่ก็เล่นเอามาขายในราคาเปิดตัวซะเลย จะได้ทิ้งทุ่นขายให้มันหมดๆไปจะไปทำตึกอื่นแล้ว แหม..เล่นขายหยั่งงี้ คนที่กะจะซื้อมาขายต่อก็คงจะเซ็งนะครับ กลายเป็นว่าห้องโครงการราคาถูกกว่ารีเซลก็มีให้เห็นเยอะแยะไปในเมืองไทย (โดยปกติแล้วในโครงการเดียวกันห้องรีเซลมักจะมีราคาที่ถูกกว่าห้องโครงการครับ) แล้วในแง่การแบ่งเฟสการขายเนี่ยมันแบ่งเป็นอะไรบ้างล่ะ? เข้าใจว่าคนในวงการก็คงจะรู้กันนะครับ อันนี้เอาไว้ให้เป็นความรู้สำหรับคนที่อยากจะเลือกหาซื้อของดีราคาถูกไว้อยู่เองบ้างครับ

1.  รอบ Super VIP Presale

บางที่อาจจะเรียกว่ารอบ sneak preview หรือรอบ pre booking ก็ได้นะครับ เป็นรอบที่เปิดขายบางส่วนก่อนรอบ Presale ทั่วไป โดยรอบนี้ทาง developer มักจะไม่เน้นการโฆษณาไปยังกลุ่ม mass มากเท่าไหร่ แต่จะให้ทางทีมเซลล์ไปเร่ขายโดยตรงกับทางกลุ่มลูกค้าเก่า และก็อาจจะมีโปรโมชั่นการให้ค่า refer กับกลุ่มลูกค้าเก่าเพื่อสร้างกระแสในหมู่นักลงทุนอะไรแบบนี้ สำหรับในส่วนของคำว่า pre booking นั้น มี developer บางรายอย่างพฤกษาฯ เค้าก็นำเอารอบนี้มาใช้ โดยเป็นการเปิดให้ลุกค้าเลือกจำนงจองก่อน (อาจจะจ่ายเงินเพื่อล๊อคห้องนิดหน่อย) ถ้ามีจำนวนลูกค้าที่สนใจ pre booking ถึงเกณฑ์ จึงจะเอาอัตราส่วนนี้ไปคิดคำนวณว่า เอ เราควรจะเปิดขายจริง หรือเลิกขายมันไปเลยเพราะคน pre booking น้อยเหลือเกิน ตลอดจนสามารถที่จะนำเอาไปคิดราคาขายที่เหมาะสมกับกลุ่มลูกค้าได้มากที่สุดครับ (จริงๆแล้ววิธีการ นี้ก็คล้ายๆกับ Siamese Asset ที่ทำกับโครงการส่วนใหญ่คือจ่ายเงินค่าจำนงจองมาก่อน พอเปิดขายจริง เกิดไม่ชอบก็คืนเงินได้ ประมาณนี้น่ะครับ)

ใครที่ควรซื้อรอบนี้ > ลูกค้าเก่าของแต่ละเจ้า (ที่สนใจซื้ออยู่เองหรือลงทุน) กลุ่มนักลงทุนที่ซื้อมาแล้วหลายๆเจ้าแล้วโดนเซลล์เชิญไปดูงาน นักเก็งกำไรขายใบจอง (เพราะมีเวลาในการขายใบจอง นานกว่าชาวบ้าน)

ซื้อเพราะอะไร > ได้เลือกห้องก่อนใคร ได้ห้องที่ราคาถูกกว่าการเปิดขายจริง และบางเจ้าอาจจะได้ค่าแนะนำกรณีบอกต่อแล้วมีคนซื้อ

2. รอบ Presale

รอบนี้หลายๆคนคงจะคุ้นเคยกับคำโฆษณาที่ถูกนำมาใช้ทุกครั้งที่มีโครงการใหม่เปิดตัวนะครับ ใครที่อยากซื้อคอนโดไหน แล้วเผอิญไม่มี connection หรือไม่ได้เป็นลูกค้าเก่าของเค้า ก้ต้องคอยหมั่นดูโฆษณา ของแต่ละเจ้าครับว่าเมื่อไหร่มันจะเปิดขายรอบ Presale ครับ ซึ่งก็แน่นอนว่าหากเป็นโครงการที่อยู่ในทำเลที่ดีมากๆ เป็นของเจ้าดัง เน้นการทำโฆษณาเยอะๆ ก็คงจะมีความเป็นไปได้ที่มีคนไปต่อคิวซื้อของเยอะครับ จริงๆแล้วการซื้อในรอบนี้หลายๆเจ้าก็จะขายในราคาที่ค่อนข้างใกล้เคียงกับการขายรอบ sneak preview นะครับ แต่จะได้ชั้น หรือมุมที่ต้องการหรือเปล่าก็อีกเรื่องหนึ่งครับ เพราะบางเจ้าเล่นขายของดีหมดตั้งแต่รอบแรกโน่นครับ ส่วนรอบ presale ก็จะเหลือแต่ห้องที่มีตำแหน่งรองลงมาอีกหน่อยครับ

ใครที่ควรซื้อรอบนี้ > ลูกค้าอยู่เองที่เจาะจงเลือกห้องไว้แล้วไม่อยากไปซื้อต่อในราคา++ จากนัก เก็งกำไรและนักลงทุน กลุ่มนักลงทุนที่ซื้อรอบแรกไม่ได้

ซื้อเพราะอะไร > อย่างน้อยก็มีโอกาสได้เลือกห้องก่อนคนที่เค้าไม่ใช่สาวกของแบรนด์นั้นๆ แถมซื้อช่วงนี้มักจะมีของแถมเป็นน้ำจิ้มกลับบ้านด้วย

3. รอบ Mass หรือรอบขายปกติ

โดยปกติแล้ว developer มักจะเทเงินค่าการตลาดให้กับการขายรอบนี้เป็นพิเศษครับ อันเนื่องมาจากเป็นช่วงที่กินระยะเวลามากที่สุดในการขาย บางโครงการอาจจะยาวถึง 3 ปีด้วย กว่าจะก่อสร้าง เสร็จ หากโครงการไหนประสบความสำเร็จในการขายหมดตั้งแต่ช่วงแรก หรือขายเหลือน้อยมากๆ ก็ดีไปเพราะจะได้ไม่ต้องลงทุนที่เซลล์ออฟฟิศ ห้องตัวอย่าง หรือลงโฆษณาอะไรให้มันสิ้นเปลือง แต่ในช่วง 2-3 ปีให้หลังมานี้ เข้าใจว่านักการตลาดทั้งหลายก็คงจะรู้ nature ของการขายนะครับ ว่าช่วงนี้คงไม่ค่อยเหมาะในการเทงบประมาณเพื่อเร่งยอดเท่าไหร่นัก ยิ่งหากโครงการไหน developer ใม่ค่อยดัง ยังไม่ผ่าน EIA หรือยัง ไม่ได้เริ่มสร้างอย่างเป็นรูปเป็นร่าง ลูกค้าส่วนใหญ่ก็ยังไม่ค่อยมั่นใจเท่าไหร่ว่าแล้วมันจะเป็นแบบที่เห็นในกระดาษหรือโมเดลจริงหรือไม่ อย่างไร ส่วนใหญ่แล้ว developer ก็จะเน้นในเรื่องของ seasonal promotion เพื่อกระตุ้นให้คนสนใจ walk in ไปเพื่อจอง ในราคาที่จะปรับขึ้นตามโปรเจคใกล้เคียงครับ หรือปรับขึ้นให้มากกว่าราคาขายรีเซลครับ

ใครที่ควรซื้อรอบนี้  > ลูกค้าอยู่เองที่ไม่ค่อย mind เรื่องตำแหน่งห้อง และอยากที่จะผ่อนดาวน์ไปก่อน เพื่อยอดกู้เงินจะได้น้อยลง

ซื้อเพราะอะไร > คนอยู่เอง หรือซื่อปล่อยเช่าที่ไม่คิดอะไรมากซื้อห้องที่เหลือขายไปก้ได้ครับ ถ้าของเหลือขายเกินกว่า 40% ราคามันขึ้นมาไม่เท่าไหร่หรอกครับ

4. รอบ remaining unit หรือ re-entry unit

รอบนี้เป็นรอบที่ตึกสร้างเสร็จเตรียมจะโอนแล้วครับ โครงการบางโครงการที่ยังขายไม่หมดเหลือเยอะๆ มักจะเก็บงบประมาณการตลาดมาทุ่มกับรอบนี้มากที่สุดชนิดที่ว่ายังไงก้ต้องขายให้หมด จะได้โอนๆให้หมดตึก developer บางเจ้ากลัวว่าห้องเหลือเยอะจะขายไม่ได้ อีกทั้งเหลืองบการตลาดน้อยแล้ว ก็เล่นทุบราคาขายไปเท่าตอนเปิดตัวเลยครับ อย่างนี้คนซื้อตอนหลังชอบครับ แต่คนซื้อตอนแรกและคนที่กะซื้อมาขายต่อมีด่าครับ แถมหลายๆครั้งที่คนซื้อช่วงนี้ดันได้โปรโมชั่นฟรีค่าโอนอีกต่างหาก!!! แต่มองโลกในแง่ดี developer ส่วนใหญ่มักจะเพิ่มราคาขายสำหรับห้องที่หลุดดาวน์ หรือยึดมาขายใหม่ครับ ด้วยเหตุผลทางการเงินและการคิดกำไรครับ

ใครที่ควรซื้อรอบนี้ > ลูกค้าอยู่เองที่ไม่มีเงินก้อนไปเทดาวน์จากห้องรีเซล แล้วก็ไม่สนใจเรื่องลักษณะทางกายภาพของตำแหน่งห้อง

ซื้อเพราะอะไร > ลูกค้าอยู่เองจำนวนมากมักจะรอตึกสร้างเสร็จแล้วค่อยซื้อครับ เนื่องจากการซื้อห้องรีเซลต่อจากคนอื่นถึงแม้ว่าจะได้ราคาที่ถูกกว่า แต่ก็ต้องเสียเงินก้อนเยอะในการเทดาวน์ + กำไรครับ การซื้อห้องที่เหลือของโครงการ หรือการซื้อห้องรีเซลกับนายหน้าในช่วงที่ตึกสร้างเสร็จแล้วจะสามารถทำเรื่องกู้แบงค์ โอนสิทธิ พร้อมโอนกรรมสิทธิ์ได้เลยครับ

เรื่องเฟสการขายที่ผมบอกทั้ง 4 เฟสนั้น มีความสัมพันธ์กับราคาขายต่อ และช่วงเวลาที่มีความเป็นไปได้ในการขาย อย่างมีนัยยะสำคัญครับ….เหนือสิ่งอื่นใดขอให้นักลงทุนทุกคนจำไว้นะครับ ว่าราคาขายควรที่จะ flexible สามารถปรับขึ้น หรือปรับลงไปตามช่วงเวลาที่ผมขอแบ่งออกเป็น 5 ช่วงการขายดังต่อไปนี้ครับ

• ช่วงตั้งแต่ก่อน Presale จนถึงวันรอบขายปกติ

เหมาะมากสำหรับการเก็งกำไรขายใบจองแต่จะได้กำไรเพียงแค่ราวๆ 20,000 – 50,000 บาท แล้วแต่ความแรงของโครงการ ถ้าโครงการขายหมดและดูจาก demand แล้วยังมีคนที่ผิดหวัง ไม่ได้ห้องอีกเยอะ (ไม่ใช่หน้าม้านะครับ) และเป็นโครงการในระดับ B+ ขึ้นไปก็สามารถจะทำกำไรได้โดยการหาเอาจากหน้างานนี่แหละ

ข้อดีของการขายช่วงนี้          > ไม่ต้องเสี่ยงถือยาว ต้นทุนถูกและได้ของแถม

ข้อเสียของการขายช่วงนี้      > กำไรน้อย โอกาสในการขายได้น้อยสำหรับโครงการที่ไม่ hot เพราะลุกค้าส่วนใหญ่ยังไม่ชัวร์ว่ามันขายหมดแล้วจริงหรือเปล่า บางโครงการมีข้อกำหนดห้ามขายก่อนทำสัญญา หากเผลอขายไปต้องโดนค่าเปลี่ยนสัญญา

• ช่วง 1-4 สัปดาห์หลังจากทำสัญญาแล้ว

ส่วนใหญ่แล้วไอ้ที่ขายกันได้ก็จะเป็นช่วงนี้นะครับ หลังจากที่เรากัดฟันจ่ายเงินไปทำสัญญาในหลักแสนแล้ว โดยที่รู้ว่าห้องโครงการนั้นขายหมดแล้ว หรืออย่างน้อยที่สุดรู้ว่ามุมที่เราได้ซื้อไปนั้นขายหมดแล้ว และทางโครงการก็ยังมีการโหมทำโฆษณาอย่างต่อเนื่อง อย่างนี้ก็พออุ่นใจได้ครับว่า ห้องที่เราต้องการขายนั้นยังอยู่ในกระแส และต้องมีลูกค้าในกลุ่ม mass หลายๆรายที่พลาดการจองซื้อห้องในรอบแรกไป รวมถึงยังมีกลุ่ม นักลงทุนที่ขี้เกียจไปต่อคิวซื้อในรอบแรกมารอซื้ออยู่

ข้อดีของการขายช่วงนี้          > จ่ายทำสัญญาไปแล้ว ขายไปเลยก็ยังดีกว่าต้องมานั่งผ่อนดาวน์ไปก่อน แถมบางงวดมียอด balloon หลายหมื่น ถือไว้ก็จะทำให้เครียดเปล่าๆครับ

ข้อเสียของการขายช่วงนี้      > ดูๆแล้วการขายช่วงนี้ก็ไม่มีข้อเสียอะไรนะครับ กำไรที่ได้ก็ควรคิดจากค่าใช้จ่ายที่เราเสียไปเป็นหลัก ไม่ใช่คิดจากราคาห้องรวม ผมว่าตราบใดที่มันสูงกว่าการลงทุนประเภทอื่นๆมันก้โอเคแล้วนะครับ คิดง่ายๆสมมติว่าจ่ายไป 300,000 บาท เอากำไรสัก 30% ก็ได้ตั้ง 90,000 แล้ว จะโลภมากทำไมจริงไหมครับ?

• ช่วง 6 เดือน – 2 ปีหลังจากทำสัญญา

ใครที่ยังขายไม่ได้ พอระยะเวลาล่วงเลยมาถึงช่วงนี้แล้ว ก็ต้องพึงจำไว้ครับว่าเราควรที่จะมีเงินพร้อมสำหรับการผ่อนดาวน์ไปอีกสักระยะครับ เนื่องจากยิ่งเวลานานมากขึ้น เราก็ต้องจ่ายเงินค่าผ่อนดาวน์มากขึ้น โครงการก็กำลังก่อสร้างอยู่ เลยไม่มีเซลล์ออฟฟิศให้คน walk in ไม่มีสื่อโฆษณาติด คนซื้อก็ไม่รู้ ถึงรู้ก็ต้องจ่ายเงินคืนเราหนักหน่อย ทั้งค่าดาวน์ + ค่าสัญญา + กำไร + ฯลฯ แถมบางครั้งห้องโครงการก็ยังมีเหลืออยู่และราคาก็ไม่แตกต่างจากห้องรีเซลมากนัก หากตกอยู่ในสถานการณ์นี้ก็ต้องบอกครับว่าห้องโครงการจะมีโอกาสในการขายได้มากกว่าห้องรีเซลเพราะว่าลูกค้าไม่ต้องจ่ายค่าดาวน์เยอะ

ข้อดีของการขายช่วงนี้          > คิดซะว่าเป็นการออมเงินหรือเล่นแชร์ครับ ถ้าขายได้คุณก็จะได้เงินก้อนคืนมาพอสมควรนะครับ ช่วงนี้เป็นช่วง stable period คนขายส่วนใหญ่ไม่ค่อยปรับราคาขึ้นหรือลง อีกทั้งยังไม่ค่อยมีคนประกาศขายใหม่ๆเท่าไหร่ บางทีการโหมทำการตลาดห้องตัวเองช่วงนี้อาจจะส่งผลดีก็ได้ครับ

ข้อเสียของการขายช่วงนี้      > สำหรับโครงการในบางทำเล ที่ไม่มีคู่แข่งเป็นตึกใหม่ๆบางคนอาจจะมองว่าเราทิ้งโอกาสที่จะทำกำไรได้มากกว่านี้ในช่วงก่อนโอนครับ อีกทั้งเป็นช่วงที่คนมาซื้อต่อยังไม่สามารถทำเรื่องกู้เงินได้ มีหลายรายที่คนอยากซื้อก็อยากได้ คนอยากขายก็อยากขาย แต่ติดเรื่องคนซื้อไม่มีเงินก้อนจ่ายก็ต้องทำสัญญาแบ่งจ่ายเป็นงวดๆโดยที่ไปโอนสิทธิ์เอางวดสุดท้ายครับ

• ช่วง 1-2 เดือนก่อนโอนกรรมสิทธิ์

ตลาดการขายรีเซลจะคึกคักที่สุดก็ช่วงนี้นะครับ เนื่องจากเป็นช่วงที่ตึกสร้างเสร็จเป็นรูปร่างแล้ว เหลือแค่งานสถาปัตยกรรมกับตกแต่งภายในนิดหน่อย ลูกค้าอยู่เองก็ตัดสินใจ walk in เข้ามาดูโครงการมาก เพราะดูห้องจริงได้แล้ว โครงการก็อยากจะเร่งโอนให้หมดตึกเร็วๆก็เลยมีโปรโมชั่นเร่งโอนที่หลากหลาย แถมคนปล่อยขายช่วงนี้ก็เยอะมากเพราะว่าเป็นช่วงสุดท้ายแล้ว ไม่งั้นก็มีทางเลือกสองทางคือ ไม่โดนยึดห้องคืน ก็ต้องโอนเพื่อไปขายหลังโอนหรือปล่อยเช่าครับ สมัยนี้ developer หลายๆรายยึดอย่างจริงจังมากครับ บางทีส่งจดหมายเตือนไปสามครั้งเพื่อเรียกโอนแล้วไม่มา นี่เค้ายึดไปขายเลยนะครับ ยิ่งโครงการไหนดังๆ ได้เปรียบเรื่องทำเลเค้าเอาไปขายใหม่ได้ราคาเยอะกว่าตอนแรกที่เราซื้อครับ แต่ก็มีบาง developer ที่มี ธรรมาภิบาลสูงมาก ใช้วิธีซื้อห้องคืนจากลูกค้า (บางทีแถมดอกเบี้ยให้ด้วย) เพื่อไปขายต่อ แบบเพิ่มราคา ตามกลไกตลาดครับ

ข้อดีของการขายช่วงนี้          > คนที่มาซื้อต่อสามารถทำเรื่องกู้แบงค์ได้เลย หมดห่วงเรื่องเงินก้อน โอกาสทำกำไรสูงสุดๆๆๆๆ มีมากถ้าเกิดห้องคุณอยู่ในทำเลที่ exceptional ที่สุดประเภททั้งตึกมีสี่ห้อง หรือเป็นห้องราคาต่อตรม.น้อยที่สุด ที่อึดมากเพราะอดทนจ่ายดาวน์มานานสองปี แล้วเพิ่งมาปล่อยตอนนี้ รับรองครับว่ากำไรของคุณจะพุ่งตามแน่ๆครับ (แต่ก็อีกนั่นแหละแล้วแต่โครงการนะครับที่เป็นแบบนี้ ผมพูดถึงเฉพาะโครงการที่อยู่ในทำเลดี ทำ branding มาดีเท่านั้นครับ) โครงการติดรถไฟฟ้าในกรุงเทพชั้นในบางโครงการซัดกำไรไปมากกว่า 1 ล้านก้มีครับ

ข้อเสียของการขายช่วงนี้      > ถ้าคุณไม่กล้าเสี่ยง กลัวว่าจะโดนยึด หรือต้องโอน คุณก็ไม่ควรปล่อยระยะเวลาในการขายให้ล่วงเลยมาป่านนี้ครับ ด้วยการที่ตลาดช่วงนี้มีการขายกันรุนแรงมาก คนที่ไม่กล้าเสี่ยงบางคนเจอจดหมายเตือนครั้งสองครั้ง panic ขายขาดทุนไปเลยก็มีให้เห็นเยอะครับ ยิ่งมีขายขาดทุน หรือเท่าทุนมากๆ และดันเป็นห้องที่อยู่ใน type เดียวกับที่คุณถืออยู่ ก็ควรที่จะพิจารณาปรับราคาขายใหม่ นะครับ (ซึ่งก็แน่นอนว่าราคาต้องปรับลดลงแน่นอนครับ เป็นความเสี่ยงที่นอกเหนือการควบคุม ต้องมองชั้นเซียนตั้งแต่ตอนแรกครับ) ยกเว้นคุณจะอึดจริงๆรอจนห้องอื่นไปหมดแล้วค่อยขายครับ อีกอย่างการขายช่วงนี้มักจะเจอตัวเปรียบเทียบในเรื่องของโปรโมชั่นจากทาง developer เช่น ฟรีค่าใช้จ่ายวันโอน ฟรีเฟอร์ฯ อะไรพวกนี้อีก ซึ่งต้องคอยหมั่นตรวจเช็คโปรโมชั่นให้ชัดเจนเพื่อนำมาพิจารณาการตั้งราคาอีกครั้งครับ แต่ใครก็ตามที่ได้โปรโมชั่นพวกนี้ไปโดยระบุในสัญญาตั้งแต่วันซื้อนี่ถือว่าได้เปรียบมากเลยครับ

• ช่วง 1-5 ปีหลังจากโอนกรรมสิทธิ์

หากคนไหนถามผมว่าขายช่วงไหนได้กำไรมากที่สุด ผมก็จะตอบว่าโอนไปแล้วค่อยขายนี่แหละครับ มีโอกาส มีความเป็นไปได้ในการทำกำไรได้มากที่สุด…บางคนฟังแล้วก็ด่าผมมาทันทีว่า แล้วจะเอาเงินที่ไหนมาโอน ใครจะบ้าถือตั้งสองสามปี บลาๆๆๆ…แต่มันก็เป็นเรื่องจริงที่ปฏิเสธไม่ได้ครับ แต่คุณต้องอย่าลืมเอาชื่อเข้าทะเบียนบ้านอย่างน้อยหนึ่งปีเพื่อจะได้ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะด้วยนะครับ ราคาหลังโอน หมายความว่าห้องทุกห้องจะต้องปรับราคาขึ้นกันหมดทั้งตึก ในราคาสารพัดจะบวกแล้วแต่ต้นทุนของแต่ละห้อง คนที่ขายในช่วงนี้ก็มักจะเป็นคนที่จะขายก็ต่อเมื่อได้กำไรที่ตัวเองต้องการ ไม่ได้เดือดร้อนเรื่องเงิน capital gain ของที่ดินก็จะเพิ่มสูงขึ้นตามระยะเวลาที่นานขึ้น ยิ่งมีโครงการใหม่เปิดมาราคาต้องแพงกว่าโครงการเก่าแน่นอนอยู่แล้ว ลูกค้าก็จะหันมาซื้อโครงการที่โอนไปแล้วที่ยังใหม่อยู่ (ไม่เกิน 5 ปี) เพราะนาที นั้นลูกค้าเค้าไม่ได้มองที่ราคาต้นทุนเดิมอีกแล้วครับ เค้ามองที่ว่าความสามารถในการซื้อของเค้านั้นไม่สามารถไปซื้อราคาที่สูงมากๆของโครงการใหม่ๆได้ และลูกค้าที่อยู่เองส่วนใหญ่ก็มีความคิดที่จะอยู่เลยอ่ะ ไม่อยากจะรอตึกใหม่เสร็จ แถมบางห้องที่ขายพร้อมผู้เช่าก็ดึงดูดนักลงทุนระยะยาวเป็นอย่างมาก คู่แข่งในการขายก็มีน้อยมาก ยิ่งตึกไหนยูนิตน้อยก็มีคู่แข่งน้อย

ข้อดีของการขายช่วงนี้          > กำไรเยอะสุดๆ คู่แข่งในการขายมีน้อย มีตึกอื่นที่ราคาแพงกว่าให้ benchmark และบลัฟ ขายช่วงนี้ยังอยู่ในช่วงดอกเบี้ยเงินกู้ 3 ปีแรกที่น้อยอยู่

ข้อเสียของการขายช่วงนี้      > ใครที่ไม่ใช้นายหน้าต้องลำบากหน่อยในการไปดำเนินเรื่องเองที่สำนักงานที่ดินนะครับ ต้องคำนวณภาษี อะไรต่อมิอะไรเอง บางคนขยาดการดีลกับหน่วยงานราชการก็เลยไม่ขายเลยครับ อีกอย่างถ้าดูแลห้องไม่ดีคนที่มาซื้อต่ออาจจะหาเรื่องต่อราคาได้ เพราะของหลังโอนมันขายตามสภาพนะครับ นอกจากนี้บางคนที่กู้แบงค์ต้องดูสัญญาดีๆนะครับว่าปิดก่อนสามปีมีเสียค่าปรับอะไรหรือเปล่านะครับ ถ้ามีก็ควรที่จะบวกไปในราคาขายครับ

เป็นอย่างไรครับ หวังว่าคุณผู้อ่านคงจะเห็นภาพนะครับว่าหลักการขายคอนโดรีเซลที่ดีนั้น มันมีที่มาที่ไปอย่างไร การขายช่วงไหนดีที่สุด แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นต้องอย่าลืมพิจารณาที่ตัววินค้าเป็นสิ่งสำคัญนะครับ เพราะนั่นคือด่านแรกที่จะสามารถตอบโจทย์ของคำถามนี้ได้ดีที่สุดนะครับ

พบกันใหม่โอกาสหน้า ถ้าใครมีคำถาม หรือมีข้อติชมประการใด ก็ส่งถึงผมได้ที่อีเมล kirk.bu@gmail.com นะครับ ขอบคุณคุณผู้อ่านทุกท่านที่ติดตามนะครับ

บทความโดย เกริก บุณยโยธิน