ห้องสตูดิโอมีค่าแค่ไหนในสายตาคุณ?

ในการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม ห้องสตูดิโอมักจะถูกรับรู้ในสายตาคนทั่วไปว่าเป็นรูปแบบห้องที่มีขนาดเล็กที่สุดของโครงการ แต่ในมุมมองของคนที่เกี่ยวข้องหลายๆฝ่าย เชื่อไหมว่าห้องสตูดิโอกลับกลายเป็นรูปแบบห้องที่มีอิทธิพลต่อกระแสความนิยมของโครงการ รวมถึง Value ที่จะเพิ่มมากขึ้นในอนาคตของคอนโดนั้นๆเลยทีเดียว

 

ในต่างประเทศห้องสตูดิโอ มีจุดเริ่มต้นมาจากการเป็นทั้งที่พักและห้องทำงานของศิลปิน และบรรดาครีเอทีฟ ที่ต้องการความหลากหลาย พลิกแพลงในรูปแบบของการใช้งาน กล่าวคือเป็นห้องแบบโล่งๆ เปล่าๆ  ที่ไม่ได้มีการกั้นห้องระหว่างส่วนห้องนอน และห้องนั่งเล่น เพื่อให้เหล่าผู้ที่ทำงานในสายครีเอทีฟนั้นได้ใช้จินตนาการในการทำงาน และจัดวางองค์ประกอบของห้องไม่ให้ดูน่าเบื่อ เป็นความท้าทายความสามารถบนพื้นที่จำกัด ที่รวบเอาฟังก์ชั่นการใช้งานของห้องนอน ห้องรับแขก และห้องทำงานเข้าไว้ด้วยกัน นอกจากนี้รูปแบบของห้องสตูดิโอยังถูกนำมาใช้อย่างแพร่หลายทั้งใน Business Hotel และ Boutique Hotel ส่วนใหญ่ เนื่องจากมีขนาดพื้นที่ที่ไม่ใหญ่มาก เหมาะกับการเข้าพักอาศัยแบบเป็นครั้งคราว แต่ในปัจจุบันห้องสตูดิโอกลายเป็นรูปแบบห้องที่ได้รับความนิยมสำหรับคนหมู่มาก โดยเฉพาะกับคอนโดบนพื้นที่ใจกลางเมืองที่มีราคาสูงลิบลิ่ว และจัดว่าเป็นห้องในกลุ่ม Entry Level สำหรับใครหลายๆคนที่ต้องการ Move in เข้าไปอยู่ในคอนโดหลังแรกในชีวิต

 

รูปแบบห้องสตูดิโอขนาดประมาณ 300 ตร.ฟุต ของคอนโดแห่งหนึ่งใน Boston ที่มีการใช้ประโยชน์ในพื้นที่ได้อย่างเต็มที่

ที่มาhttp://www.home-designing.com

แน่นอนว่ากลุ่ม Entry Level ที่มีเงื่อนไขในด้านกำลังการซื้อที่ค่อนข้างจำกัด เป็นกลุ่มที่มีฐานค่อนข้างกว้างในตลาด รูปแบบการดีไซน์ห้องสตูดิโอสำหรับคอนโดในปัจจุบันก็มีการออกแบบที่ทลายข้อจำกัดในเชิงความรู้สึก และ Attribute ที่ว่าห้องสตูดิโอมันต้องเป็นห้องที่เล็กจนไม่อาจที่จะใช้ชีวิตได้อย่างถาวร

 

ในอดีตที่ผ่านมา ในยุคที่กรุงเทพฯยังไม่ได้มีรถไฟฟ้า และคอนโดยังไม่ได้เป็นที่นิยม ขนาดห้องโดยมาตรฐานของรูปแบบห้องสตูดิโอมักจะอยู่ที่ราวๆ 30 – 50 ตารางเมตร และเป็นห้องรูปแบบหน้าลึก ซึ่งในมุมมองของคนซื้อ และคนออกแบบในสมัยนั้นก็ไม่ได้มองว่าการซื้อห้องแบบสตูดิโอมันจะเป็นการ Cost Saving และเหมาะกับกลุ่ม Entry Level เหมือนยุคปัจจุบัน เพราะราคาคอนโดมันค่อนข้างถูก และโครงการก็มักจะขายแบบห้องเปล่า ไม่ได้ให้อะไรมาเลย ซึ่งห้องแบบหนึ่งห้องนอนที่กั้นห้องเป็นสัดส่วนให้ดูจะเป็นที่นิยมน้อยกว่าห้องสตูดิโอด้วยซ้ำ

 

ห้องขนาดเกือบ 90 ตรม.แต่เป็นเลย์เอ้าท์แบบสตูดิโอก็มีให้เห็นในคอนโดรุ่นอดีต อย่างเช่นที่ State Tower Silom

ที่มา: http://nusasiri.com/Nusa-State-Tower

แต่ตั้งแต่ที่ Nusasiri ไปซื้อห้องมาบางส่วนก็มีการดัดแปลงเป็นห้องแบบหนึ่งนอน ที่กั้นให้มีความเป็นสัดส่วนมากขึ้น สวยขึ้นเยอะเลยครับสำหรับผม

ในยุคที่คอนโดกลายเป็นเป้าหมายหลักในการพัฒนาของโครงการของบรรดาดีเวลลอปเปอร์ เคียงคู่กับการเดินทางด้วยรถไฟฟ้า ห้องแบบสตูดิโอดูจะมีความสำคัญมากเนื่องจากเป็นทางออกในการแก้ปัญหาราคาห้องที่แพงขึ้น ตามมูลค่าของที่ดินที่สูงขึ้น เราจึงได้เห็นห้องที่มีขนาดเล็กลงจาก 40 ตรม.กลายเป็น 30 ตรม.จนกลายมาเป็น 21 ตรม.ในหลายๆโครงการ


โครงการ Ideo Sathorn Thaphra ก็เป็นอีกโครงการที่ให้ความสำคัญกับการพัฒนาห้องสตูดิโอขนาดเล็ก

ในขณะที่ดีเวลอปเปอร์ยังคงมุ่งมั่นพัฒนา พลิกแพลงเลย์เอ้าท์ของห้องสตูดิโอต่อไป แต่ก็มีเสียงค่อนขอดจากหลายต่อหลายฝ่ายว่า ห้องแบบสตูดิโอในหลายๆโครงการมักจะเป็นห้องที่มี Defect ในตำแหน่งของ Floor Plan หรือเป็นห้องที่เกิดขึ้นมาจากการมีพื้นที่เหลือใน Floor Plate แต่ละชั้น

 

โครงการบางแห่งก็มีการจัดห้องสตูดิโอไว้อยู่ในจุดที่ไม่เห็นวิวภายนอกอาคาร

บางแห่งก็อยู่ในหลืบอาคารที่อยู่ติดกับลิฟท์ และชนกับระเบียงห้องอื่น

แน่นอนว่าผู้พัฒนาโครงการย่อมรู้ดีถึง ข้อด้อยของการที่ต้องอยู่อาศัยในรูปแบบห้องที่ดูน่าอึดอัดแบบนี้ เรื่องวิวและทิศทางลมและแดด ก็ไม่สามารถที่จะแก้ไขได้โดยง่ายด้วยการออกแบบเลย์เอ้าท์ห้องใหม่ ดังนั้นทางออกของปัญหาของห้องสตูดิโอมี Defect เหล่านี้ก็มักจะถูกแก้ไขด้วย Benefit เพิ่มเติม ที่โดนใจคนบางกลุ่มอย่างเช่น การสร้างพื้นที่ส่วนกลางขนาดใหญ่ ให้คนมาใช้ชีวิตนอกห้องกันเยอะๆ หรือแม้กระทั่งการลดราคาห้องแบบนี้ให้ต่ำกว่าราคาเฉลี่ยของโครงการมากขึ้นเป็นพิเศษ…แถมมีการเอาราคาห้องแบบนี้มาใช้ในการ Promote โครงการด้วย จนคนทั่วไปคิดว่าเห้ย ราคาเริ่มต้นโครงการมันถูกมากเลยนะเนี่ยยย

 

จากห้องมี Defect กลายเป็นห้องที่มี Demand Surplus จนต้องแย่งต่อคิว หรือในบางครั้งก็กลายเป็นห้อง Rare Item ที่หายากในตึกไปเลยก็มี

 

จะเห็นได้ว่าในสายตาของคนที่มองว่าห้องสตูดิโอนี้เป็นห้องเล็ก อึดอัดคับแคบ มี Defect ในเรื่องตำแหน่งห้อง กลับกลายเป็นของมีค่าในสายตาของนักลงทุน และ Real Demand ในระดับ Entry Level ขึ้นมาทันที เพียงเพราะแค่ราคา และการโฆษณาเท่านั้น

 

ห้องสตูดิโอบางโครงการมีการทลายข้อจำกัดในเรื่องพื้นที่แนวราบ ที่สร้างความรู้สึกอึดอัดในแง่ของ First Impression โดยการเพิ่มพื้นที่ใช้งานแนวสูง ดูโปร่งโล่ง แถมยังสามารถจัดวางเฟอร์นิเจอร์ในรูปแบบโครงเตียง เพื่อใช้เป็นห้องนอนอยู่ด้านบนส่วนของห้อง Living ได้เช่นกัน

โครงการ Ideo Morph 38 อาคาร Skyle น่าจะติดอันดับห้องสตูดิโอเพดานสูงที่มีราคาแพงที่สุดในกรุงเทพฯ

ส่วนห้องสตูดิโอที่มีราคาแพงที่สุดในประเทศไทยตอนนี้ ผมคิดว่าน่าจะเป็นห้องสตูดิโอขนาด 33.5 ตรม.ที่ 28 Chidlom ครับ…ที่นี่มีห้องสตูดิโอเพียงไม่กี่ห้องบนชั้น 2 – 11 ชั้นละห้อง

 

ห้องนี้น่าจะมีค่ามากในสายตาของใครหลายๆคน เช่นเดียวกับผม และหากมีใครคิดจะขายก็คงจะได้ราคางามมาก เพราะนี่คือห้องระดับ Entry Level ของคอนโด Super Luxury ที่ครั้งหนึ่งเคยได้ชื่อว่ามีราคาที่ดินแพงที่สุดในเมืองไทย คนที่ซื้อห้องนี้ไปจะได้รับสิทธิทุกอย่างในโครงการเท่าเทียมกับเจ้าของร่วมห้องอื่นๆ โดยที่ไม่จำเป็นต้องซื้อห้องใหญ่ราคาแพง แถมจ่ายค่าส่วนกลางถูกกว่าอีกแหน่ะ

นอกจากนี้นักลงทุนส่วนใหญ่ยังมักที่จะบอกเป็นเสียงเดียวกันว่า ห้องสตูดิโอที่อาจจะเป็นตำแหน่ง Defect เหล่านี้ มักจะมีแนวโน้มที่ราคาจะสูงขึ้นอยู่ในระดับราคาเฉลี่ยเดียวกับห้องอื่นๆของโครงการ แถมบางห้องยังปล่อยเช่าได้ในราคาที่ดีกว่าห้องแบบหนึ่งห้องนอนด้วยซ้ำ! จากประสบการณ์ของผม เมื่อโครงการสร้างเสร็จและมีคนอยู่ไปสักระยะหนึ่ง ราคาขายก็จะถูกปรับขึ้นตามกลไกตลาด ซึ่งเมื่อถึงเวลานั้นก็ไม่ค่อยจะมีผู้ซื้อรายไหนจำต้นทุนที่แท้จริงของห้องราคาถูกพวกนี้ได้แล้วนั่นเองครับ ที่สำคัญในการซื้อขายห้องหลังจากโอน ผู้ซื้อก็มักที่จะเลือกซื้อห้องในราคาที่ตัวเองสามารถกู้ธนาคารได้ ซึ่งหากผู้ซื้อสามารถกู้ได้เป็นจำนวนแค่ 3 ล้านบาท แต่ Gap ราคาระหว่างห้องสตูดิโอ และหนึ่งห้องนอนต่างกันหลายแสนบาทจนถึงหลักล้าน ก็แน่นอนว่าผู้ซื้อจำเป็นที่จะต้องเลือกห้องที่มีขนาดเล็กให้สอดรับกับกำลังซิ้อ ซึ่งนี่ก็เป็นคำตอบที่ว่า ทำไมห้องขนาดเล็กจึงมีแนวโน้มที่ราคาต่อตรม.จะถูกปรับตัวสูงกว่าห้องขนาดใหญ่เมื่อโอนผ่านไปสักระยะ…ห้องแบบนี้จึงดูมีค่ามากในสายตาของกลุ่มนักลงทุนระยะยาวที่สามารถคาดเดาหน้าตาลูกค้าในอนาคตอีก 5 ปีหลังตึกสร้างเสร็จออก

 

คอนโดตระกูล Ideo Mobi ตอนพรีเซลห้องแบบ 21 ตรม.ขายค่อนข้างยาก เพราะคนกลัวว่าอยู่เองจะอึดอัด แต่พอหลังโอนกลับมีหลายห้องทำราคาค่าเช่าได้สูงเท่ากับห้องแบบ 1 ห้องนอน ทั้งๆที่ต้นทุนต่างกันล้านกว่าบาท

โครงการ Ideo Q Chula Samyarn เป็นคอนโดที่สร้างผลตอบแทนอย่างงามให้กับเจ้าของห้องสตูดิโอจนคนซื้อห้องแบบหนึ่งห้องนอนหลายรายถึงกับน้อยใจในโชคชะตา

เครดิตภาพประกอบ และตารางราคาจาก The Agent

 

จริงอยู่ที่ในอดีตที่ผ่านมา ดีเวลลอปเปอร์หลายรายมักจะพัฒนารูปแบบห้องให้เป็นไปตามทิศทางของ Product Centric โดยมี pricing เป็นตัวนำ แต่ด้วยการที่ราคาคอนโดปัจจุบันถีบตัวสูงขึ้นเรื่อยๆ ครั้นจะให้ทุกๆเจ้าปั้มห้องขนาดเล็ก 21 ตรม.ออกขายเหมือนกันหมด มันก็คงจะเป็นการพัฒนาโครงการแบบ Copy & Paste ที่ไม่ยั่งยืน สร้าง Supply ให้ล้นมากจนเกินไป จนอาจเกิด mislead ในหมู่ลูกค้าว่าแข่งกันพัฒนาแต่ของถูก เพื่อให้ตัวเองขายของได้…เดชะบุญที่ดีเวลอปเปอร์ของไทยจำนวนไม่น้อย ที่ไม่ได้คิดอย่างงั้น ด้วยกระแสของการพัฒนาโครงการในรูปแบบ Human Centric ทำให้เราได้มีโอกาสเห็นการพัฒนาห้องขนาดเล็ก ที่ดูแล้วมันใช่มากกว่าห้องแบบ 1 ห้องนอนด้วยซ้ำในหลายๆโครงการ โดยที่ไม่จำเป็นว่าจะต้องเน้นการเพิ่ม Volume ให้กับพื้นที่แนวสูงเพียงอย่างเดียว

 

ไม่ว่าจะเป็น ห้องสตูดิโอที่ CENTRIC Ratchayothin ซึ่งเป็นห้องที่ได้ทั้งมุมโต๊ะทำงานเป็นกระจกเข้ามุม และยังมีระเบียงเข้ามุม แถมบางห้องยังได้หน้าต่างไว้ระบายอากาศบริเวณครัวด้วย

หรือจะเป็นห้องสตูดิโอที่ De Lapis Charan 81 ที่ผมถือวิสาสะ ฟันธงไปเลยว่า นี่คือห้องสตูดิโอขนาด 26 ตรม.ที่ดีที่สุดในตลาดในชั่วโมงนี้ หากรวมปัจจัยในเรื่องราคา และความเหมาะสมกับกลุ่มลูกค้าเข้าไปด้วย…นี่คือห้องสตูดิโอหน้ากว้าง ที่มีพื้นที่ทานอาหารเป็น Island ในขณะที่พื้นที่ห้องนอน ห้องแต่งตัว ห้องน้ำ เป็นพื้นที่ติดอากาศ ดันเอาส่วนซักล้างไปเป็นพื้นที่ Yard แถมไม่จำเป็นที่จะต้องจัดวางทีวีบริเวณส่วน Living ให้อยู่ในระนาบเดียวกันกับห้องนอน…เห็นแบบนี้ก็เกิดสงสัยว่าเค้าจะทำห้องแบบ 1 ห้องนอนที่มีขนาดเท่ากันไปทำไม?

เชื่อแน่นอนว่าในปีนี้เราจะได้เห็นรูปแบบห้องขนาดเล็กที่มีการออกแบบให้ Personalized ไปตามไลฟ์สไตล์ของผู้พักอาศัยเฉพาะกลุ่มมากยิ่งขึ้น ในหลายๆโครงการครับ ไม่ว่าจะเป็นกลุ่มคนโสด กลุ่มผู้หญิง กลุ่มนักศึกษา ผู้สูงอายุ ไปจนถึงกลุ่มคนรักสัตว์ และห้องแบบสตูดิโอที่มี Compact Price ที่ตอบโจทย์คนฐานกว้างของตลาด น่าจะเป็นรูปแบบห้องที่มีความยืดหยุ่นในการพลิกแพลงมากที่สุดครับ

 

แล้วคุณล่ะ เมื่ออ่านจนถึงตรงนี้ คิดว่าห้องสตูดิโอมีค่ามากแค่ไหนในสายตาคุณครับ?



เกริก บุณยโยธิน

เกริก บุณยโยธิน

ผู้ก่อตั้งเวปไซต์แบ่งปันความรู้ด้านการตลาด และการสร้างแบรนด์ในวงการอสังหาฯ พร็อพฮอลิค ดอทคอม..หลังจากที่ใช้เวลามากกว่า 10 ปี ในการวนเวียน เข้าๆออกๆ ในสายงานด้านการตลาด และวางแผนกลยุทธ์การสร้างแบรนด์ ของบริษัทอสังหาฯ และเอเยนซีโฆษณาชั้นนำหลายแห่ง (โดยที่ไม่รู้ว่าทำไมต้องจับสลากเจอลูกค้าสายอสังหาฯทุกที)...จนถูกครอบงำโดยจิตใต้สำนึก ให้ถีบตัวเองออกจากกรอบการทำงานแบบเดิมๆ เพื่อออกมาจุดประกายความคิดที่ถูกต้อง และนำเสนอมุมมองใหม่ๆ ให้กับกลุ่มคนที่สนใจในธุรกิจอสังหาฯ

เว็บไซต์

Saladeang One X BEATNIQ: 7 Wonders Lifestyles units at a NEVER BEFORE PRICE

แคมเปญ 7 WONDERS 7 LIFESTYLES เป็นโปรโมชั่นพิเศษ จาก 2 Limited Luxury Condominiums by SC Asset คือ SALADAENG ONE และ BEATNIQ ใน 2 ทำเล คือ ศาลาแดง และ สุขุมวิท ที่สร้างเสร็จพร้อมเข้าอยู่ อ่านต่อ




วิเคราะห์แนวนโยบาย Macroprudential สำหรับสินเชื่อ เพื่อที่อยู่อาศัย เพิ่มดาวน์ 20% ยาแรงหรือแค่ยาชา?

มีคนถามผมเข้ามาถึงเรื่องที่ธนาคารแห่งประเทศไทยได้ ออกข้อเสนอแนวนโยบาย Macroprudential ส... อ่านต่อ

คอนโดแมนพรีวิว “PARK ORIGIN THONGLOR” คอนโด Flagship ที่ยิ่งใหญ่ที่สุดของ Origin

PARK ORIGIN เปิดตัวพร้อมกัน 3 ทำเลคือ พญาไท ทองหล่อ และพร้อมพงษ์ ซึ่งนอกจากคำว่า PARK ... อ่านต่อ

หวนอดีต…คิดถึงอนาคต…ที่พระโขนง กับความเปลี่ยนแปลงที่กำลังเกิดขึ้น

ในอดีตนานมามากๆ แล้ว ย่านพระโขนงเป็นชุมชนบ้านเรือน มีสวนเกษตร ผู้คนประกอบอาชีพเกษตรกรรม... อ่านต่อ

แสนสิริ ตอกย้ำความเป็นผู้นำในด้านผู้พัฒนานวัตกรรมเพื่อการใช้ชีวิตในยุคดิจิทัล เผยแผนพัฒนาสมาร์ท คอนโด ประกาศเดินหน้าใช้เทคโนโลยี Internet of Things (IoT) ในทุกโครงการคอนโดมิเนียมที่จะแล้วเสร็จตั้งแต่ปี 2562 เป็นต้นไป แบ่งแผนพัฒนาออกเป็น 3 ระดับตามเซ็กเมนต์โครงการ ตั้งแต่การควบคุมระบบพื้นฐานไปจนถึงอาคารอัจฉริยะเต็มรูปแบบ เน้นกลยุทธ์ในการยกระดับสมาร์ท คอนโด ของวงการอสังหาริมทรัพย์ ผ่านแนวคิด 3 ด้าน ได้แก่ iConvenience (ความสะดวกสบาย) iSafe (ความปลอดภัย) และ iGreen (ด้านประหยัดพลังงาน) ชู “เดอะ ไลน์ อโศก-รัชดา” โครงการภายใต้การร่วมทุนระหว่างแสนสิริและบีทีเอส กรุ๊ปฯ เป็นโมเดลสมาร์ท คอนโดแห่งแรกของแสนสิริ พร้อมยก ดิ เอดจ์ (The Edge) อาคารอัจฉริยะที่สุดในโลกของประเทศเนเธอร์แลนด์เป็นต้นแบบในการพัฒนาโครงกายภายในปี 2563

ในยุคที่ผู้คนโหยหาความเป็นรากเหง้าที่บรรพบุรุษสืบสานต่อๆ กันมา ทำให้คนรุ่นใหม่หันมาหลงใหลความเป็นไทยกันมากขึ้น ไม่เว้นแม้แต่การออกแบบ “บ้าน” ของโครงการต่างๆ ที่ประยุกต์ความโมเดิร์นและ ภูมิปัญญาไทยเข้าด้วยกัน จนเกิดเป็นเอกลักษณ์ที่ควรค่าแก่การลงทุน บริษัท พรีเมียร์ แอสเซ็ทส์ จำกัด ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ผ่านแนวคิดเพื่อพัฒนาคุณภาพชีวิต สังคม และสิ่งแวดล้อมไปด้วยกัน เปิดโครงการใหม่ บ้านนวัต รามคำแหง 118 บ้านเดี่ยวนวัตกรรมเพื่อการอยู่อาศัยอย่างยั่งยืน ภายใต้แนวคิด “Thoughtful Design for Every Step of Life” บ้านสำหรับคนทุกเจเนอเรชั่น อยู่อาศัยอย่างเป็นส่วนตัวและยั่งยืนพร้อมประหยัดพลังงานเต็มรูปแบบ สำหรับผู้ที่ชื่นชอบความเป็นส่วนตัว รักความเงียบสงบ มีระบบการรักษาความปลอดภัยที่ทันสมัย บนทำเลที่ลงตัวบนถนนรามคำแหง ซอย 118 แยก 33 เดินทางสะดวกด้วยการคมนาคมที่ครอบคลุมทุกเส้นทาง ในอนาคตสามารถใช้บริการรถไฟฟ้าสายสีส้ม (ตลิ่งชัน-มีนบุรี) สถานีสัมมากร