คอนโด low rise ที่ดีเป็นอย่างไร

คอนโด Low rise คือคอนโดที่สูงไม่เกิน 23 เมตร  (ส่วนใหญ่จะ 8  ชั้น) การทำโปรเจกออกมาขายง่ายกว่า การทำคอนโดสูง ทั้งข้อจำกัดด้านกฏหมายที่น้อยกว่า การพัฒนาคอนโด high rise  ที่ดินแปลงที่สามารถทำคอนโด high rise ได้ต้องมีเขตทางกว้างกว่า 10 เมตร แต่คอนโด low rise ไม่ต้อง

คอนโด low rise บางโครงการไม่ต้องขอ EIA ด้วยซ้ำ ถ้าขนาดพื้นที่ขายไม่ใหญ่มาก คือขอใบอนุญาตก่อสร้างได้ปุ๊บก็สร้างได้เลย สะดวก รวดเร็ว เลยมี DEV หลายเจ้าชอบทำคอนโด low rise ตึกเล็กๆที่ดินไม่ใหญ่ขาย

บางคนมีที่ดินขนาดกะทัดรัด อยากทำคอนโดขายก็ทำเลยอย่างง่ายดาย barrier to entry ต่ำ ที่ดินแปลงเล็กที่สุดที่ผมเคยเห็นที่เค้าทำคอนโดขาย คือประมาณ 149 ตารางวาเท่านั้น  เล็กมากกกกก

เมื่อมันทำง่าย เราจึงเห็นโครงการ low rise ออกมาเต็มไปหมด แล้วแบบไหนดีหล่ะ มีคนมาถามผมเยอะมาก วันนี้เลยถือโอกาสเขียนเป็นบทความซะเลย ^^

ภาพประกอบไม่เกี่ยวกับเนื้อหา credit fb l loft ratchada19

Location

การที่คนเรายอมมาอยู่อาศัยในห้องเล็กๆ ก็เพื่อคุณภาพชีวิตที่ดีกว่าในเรื่องการเดินทางเป็นหลัก ทำเลที่ตั้งของคอนโดต้องสะดวก ตามธรรมชาติแล้วคอนโด low rise ส่วนใหญ่จะมีทำเลที่ตั้ง ที่ด้อยกว่า คอนโด high rise เพราะถ้ามีที่ดินแปลงติดถนนใหญ่และสามารถ สร้างตึกสูงได้ เค้าก็จะพัฒนาเป็นตึกสูงเพื่อกำไรที่มากกว่าหลายเท่า

low rise จะเกิดขึ้นมาในซอย แทบทั้งนั้น การที่คอนโดอยู่ในซอย จะได้ในเรื่องความสงบ ไม่พลุกพล่านถ้าเทียบกับถนนใหญ่ (แต่บางซอยคนก็เยอะวุ่นวายนะ)

แม้จะเป็นในซอย แต่ระยะห่างรถไฟฟ้า ระยะห่างสิ่งอำนวยความสะดวก ระยะห่างสถานที่สำคัญ ต้องเอามาพิจารณาเป็นปัจจัยหลัก

คอนโด low rise ในอุดมคติก็คือ ใกล้รถไฟฟ้า สงบเงียบแต่ไม่เปลี่ยว อยู่ในระยะเดินไปที่สำคัญต่างๆที่คุณต้องไปในชีวิตประจำวัน ใกล้แหล่งของกิน อย่างน้อยต้องมีร้านสะดวกซื้อ ในรัศมี 50 เมตรจากโครงการอ่ะ

สำคัญเลยคือต้องสงบ ผมเน้นมาก ถ้าเลือกจะอยู่ low rise แล้ว

ระยะห่างรถไฟฟ้า เท่าไหร่ถึงถือว่าใกล้ อันนี้แล้วแต่ทำเลนะครับ ถ้าทำเลอยู่ใจกลางเมืองทำเล prime สภาพแวดล้อมดี ซอยที่ตั้งมีฟุทบาทเดินได้ มีร้านค้าเต็มสองข้างทาง หรือมีแสงสว่างตลอด มีโครงการที่อยู่อาศัยต่างๆตลอดแนว ผมว่ามากสุด 1 กิโลก็ยังถือว่าโอเค ยอมรับได้ (แต่ตัวคอนโดต้องตั้งอยู่ในทำเลที่ PRIMEจริงๆจังๆนะ) ถ้าทำเลไม่ได้อยู่ในย่านที่สิ่งแวดล้อมดี เข้าซอยเกิน 200 เมตร ผมก็ว่าไกลละ การขับรถเข้าออกโครงการต้องสะดวก ถ้าโครงการติดถนน2 ด้านมีทางเข้าออกสองซอยได้ยิ่งดีใหญ่ จะอำนวยความสะดวกกับชีวิตมาก

รูปที่ดิน ขนาดที่ดิน

ขนาดที่ดินที่ทำคอนโดแล้วน่าอยู่ สำหรับผมอย่างน้อยต้อง 1 ไร่ ( หรือเกือบๆ ) รูปที่ดินต้องหน้ากว้างคือมีด้านติดถนนยาวกว่าด้านที่ไม่ติดถนน ที่ดินควรจะใกล้เคียงรูปสี่เหลี่ยมผืนผ้า แบบนี้คอนโดจะเด่นสง่า น่าอยู่อลังงง กว่าแบบซองๆ หน้าแคบและลึกเข้าไป วิวก็จะเปิดโล่งไม่โดนบล็อกระยะประชิดจากตึกข้างเคียง (ถ้าไม่ได้สี่เหลี่ยมผืนผ้า สี่เหลี่ยมจัตุรัสก็โอเคครับ)

รูปประกอบไม่เกี่ยวกับเนื้อหานะครับ ^^

รูปแบบโครงการ

สิ่งอำนวยความสะดวกต้องครบ สระน้ำต้องขนาดใหญ่พอ ถ้าจะให้ดีต้องยาวอย่างน้อย 15 เมตร landscape ต้องมีนะครับ สำคัญมาก บางโครงการสร้างมาเต็มพื้นที่ หาต้นไม้แทบไม่เจอ ที่อยู่อาศัยที่น่าอยู่ขาดไม่ได้ซึ่งต้นไม้เขียวๆ และพื้นที่เปิดโล่งสวยๆที่ได้รับการออกแบบมาอย่างตั้งใจ หลายๆโครงการ low rise ละเลยซึ่งจุดนี้ พอทำตึกออกมามันดูไม่น่าอยู่เอาซะเลย ><

ที่จอดรถต้องเพียงพอ อย่างน้อย 50% สำคัญมากนะครับ

ลิฟท์ควรจะมีมากกว่า 1 ตัว low rise ส่วนใหญ่จะไม่มี lift เซอร์วิสที่ใช้ขนของ ถ้าโครงการไหนให้ lift ตัวเดียว ถ้ามีคนเอาไปใช้ขนของ ลูกบ้านท่านอื่นก็หมดสิทธิใช้ไปโดยปริยาย

เพดานของ low rise โดยทั่วไปจะประมาณ 2.4-2.5 เมตร ถ้าได้หน้าต่างช่องแสงเต็มหรือใกล้เคียงความสูงจะดีมาก เนื่องจากความสูงเพดานที่เตี้ยกว่า วิวที่ไม่เปิดโล่ง เมื่อเทียบกับคอนโดสูง ถ้าหน้าต่างเล็กด้วยยิ่งอึดอัด x2

โถงทางเดินส่วนกลางสำคัญมาก ต้องเปิดโล่งมีช่องแสงช่องหน้าต่าง ยิ่งมากยิ่งดี ถ้าคอนโดไหนไม่มีช่องแสงช่องหน้าต่าง จะอับมาก แนะนำให้หลีกเลี่ยงครับ คิดสภาพคนผัดกับข้าวแล้วกลิ่นคลุ้งทั่วบริเวณ แต่เปิดหน้าต่างระบายกลิ่นไม่ได้ดูครับ

The Base Next downtown มีพื้นที่เปิดโล่งเยอะ landscape สวยงาม

สระ Ashton residence 41

ความปลอดภัย

คอนโด low rise จะมีที่พักอาศัยเริ่มต้นที่ชั้น 1 หรือ 2 ซึ่งเป็นระยะปีนได้สะดวกสำหรับมิจฉาชีพ หรือแม้แต่ รปภ ใจสยิว 5555 แบบที่เป็นข่าวดังเมื่อไม่นานมานี้ การออกแบบเพื่อ security จึงจำเป็นมากสำหรับชั้นที่เข้าถึงได้ง่ายๆ จุดนี้พิจารณาให้เยอะครับ ถ้าเปิดโล่งยั่วยวนชวนให้ก่ออาชญากรรม ก็หลีกเลี่ยงซะนะครับ

ลิฟท์ต้องเป็นระบบ ล็อกชั้น

ระบบป้องกันอัคคีภัย บันไดหนีไฟมีเพียงพอ (คอนโด low rise กฏหมายไม่ได้บังคับให้ติด sprinker ดับไฟในห้อง)

วิวจากในห้อง ถ้าจะให้ดีต้องมีนะครับ อย่าเลือกคอนโดบล็อกวิวระยะประชิด ไม่งั้นก็หมดสิทธิเปิดม่าน

สำหรับคนเลือกชั้นสูงสุดของคอนโด low rise ต้องระวังเลยครับ บางที่ไม่ได้เทคอนกรีตชั้นดาดฟ้า แต่ใช้เป็นหลังคาธรรมดา แล้วก็ถึงฝ้าเลย น้ำรั่วซึมปัญหาแก้ยาก รวมทั้งความปลอดภัยด้วยในกรณีที่ไม่มีการเทคอนกรีต ชั้นบนสุดจะปีนเข้าห้องจากฝ้าเพดานได้ อันตรายฝุดๆ ชั้นบนสุดยังเสี่ยงที่จะอยู่ใกล้ปั๊มน้ำแท๊งน้ำนะครับ ซึ่งจะมีเสียงรบกวนไม่มากก็น้อย

เอาหล่ะครับ เพื่อให้เห็นภาพชัดๆ ผมขอยกตัวอย่างคอนโด low rise ที่ผมคิดว่า น่าอยู่มากๆมาให้ดู 1 โครงการ

Via Botani Sukhumvit 47

เวียโบทานี ออกแบบมาบนที่ดินหน้ากว้าง ติดถนน 2 ด้าน อยู่สุดซอย 47 แต่ไม่ลึก คือประมาณ 400 เมตรจากปากซอย และเข้าออกได้อีกทางจากซอย 49

ซอย 47 เป็นซอยที่สงบน่าอยู่ที่สุดซอยหนึ่งใน กทม คือเป็นซอยตันที่มีฟุทบาทเกือบตลอดซอย ทำให้รถไม่ได้สัญจรเข้าออกมากนัก มีต้นไม่ใหญ่ร่มรื่น มีบ้านขนาดใหญ่ระดับพรีเมี่ยม รายไปทั้ง 2 ข้างทาง ไม่มีที่ดินรกร้างว่างเปล่าเลย แม้แต่แปลงเดียว พิเศษคือซอยนี้เป็นที่ตั้งของพระตำหนักวิลล่าวัฒนา ทำให้กลางซอยมีป้อมตำรวจครับ ประจำการ 24 ชั่วโมง และการที่มีตำรวจประจำทำให้ซอยนี้มีระเบียบในการจอดรถอย่างมาก ล็อกจริงปรับจริง ซอยนี้มีกล้องวงจรปิดติดตลอดแนว ส่งสัญญาณตรงไปที่ สน ทองหล่อ (ตำรวจที่ประจำพื้นที่เค้าบอกผมครับ) น่าอยู่ใช่ปะ ปากซอย 47 ยังเป็นที่ตั้งของ community mall ชื่อ rainhill47

ซอย 49 ซอยนี้ไม่ต้องพูดถึงไม่ต้องแนะนำมาก เป็นซอยพรีเมี่ยมของประเทศนี้อยู่แล้ว ตำแหน่งของ โบทานี อยู่ในระยะเดินไปแหล่ง lifestyle ได้สบายๆ ไกลสุดก็โรงพยาบาลสมิติเวช 4xx เมตร ใกล้สุดก็ starbucks ร้านกาแฟในดวงใจใครหลายๆคน ในระยะ 1xx เมตร ยังมี villa market / fuji super market / piman49 / S&P และอื่นๆอีกมากมาย

ระยะเดินจากรถไฟฟ้าสถานีพร้อมพงษ์ The Emdistrict ประมาณ 9xx เมตร เดินพอได้ครับ ผมเดินแทบทุกวัน

location ผ่านฉลุย เงียบสงบแต่อยู่ท่ามกลางแหล่ง lifestyle

รูปแบบโครงการ

via botani สร้างขึ้นมาบนที่ดินหน้ากว้าง ขนาด 2 ไร่ ที่มีต้นไม้ใหญ่มากอยู่ในที่ดิน ผู้ออกแบบคือ db studio เลยเลือกที่จะสร้างตึกมาล้อมต้นไม้ และยังเน้นพื้นที่เปิดโล่งให้มากที่สุดเท่าที่มากได้ สระว่ายน้ำชั้น 1 ด้านหลังเพื่อความเป็นส่วนตัว สระใหญ่ยาวลึก ว่ายได้จริง

ที่จอดรถเพียงพอ มีการขุดชั้นใต้ดินลงไป 3 ชั้น เพื่อจอดรถ

ตัวตึกออกแบบมาให้มีโถงทางเดิน เปิดรับแสงธรรมชาติ ลม ให้มากที่สุดเท่าที่มากได้ single corridor กระจกใสในหลายๆจุด หน้าโถงลิฟท์เป็น double volume กระจกสูงเต็มความสูง ในชั้นเลขคี่ ชั้นเลขคู่ก็จะได้ความรู้สึกเป็น void ริมหน้าต่าง take วิวต้นไม้ใหญ่สัญลักษณ์ประจำโครงการ

มีหน้าต่างช่องแสงที่โถงทางเดินประมาณ 8 บาน ที่เปิดได้ การระบายอากาศ ดีถึงขีดสุด

มุมมองหน้าโถงลิฟท์ชั้นคี่

ส่วนชิดหน้าต่างจะเป็น double volume

มุมมองหน้าโถงลิฟท์ชั้น คู่จะเป็นแบบนี้ มี void ที่ส่วนชิดหน้าต่าง

มองจากด้านล่างขึ้นไป จะเห็นภาพชัดว่าจับกันเป็นคู่ๆ 1-2/3-4/5-6/7-8


ลิฟท์มี 2 ตัว มีบันไดหนีไฟ 3 จุด

ห้องชั้นล่าง นอกจากห้องวิวสระแล้ว ห้องวิวสวนจะเป็นสวนปิด ใครจะเข้าออกไม่สะดวกนัก ต้องปีนขึ้นลงบันไดหลายรอบ ทำให้ผู้พักอาศัยชั้น1 อุ่นใจขึ้น และเป็นส่วนตัวกว่าแทบจะไม่มีใครเดินผ่านมาเลยนอกจากแม่บ้านมารดน้ำต้นไม้ กวาดขยะ

ห้องด้านล่างฝั่งสระ

ห้องด้านล่างฝั่งสวนเกือบจะส่วนตัวด้านหน้า

ที่นี่ผมว่าเป็นต้นแบบของความน่าอยู่ครับ ใครสนใจลองมาเยี่ยมชมศึกษาได้

เชื่อผมนะครับถ้าคอนโด low rise เลือกไม่ดีความน่าอยู่จะหายไปหมด ความรู้สึกจะเหมือนอยู่หอพัก อพาร์ทเมนท์ราคาถูก แต่ถ้าเลือกดีๆมีคุณสมบัติครบตามที่ว่า ไม่ต้องราคาแพงมากก็ได้ คุณจะรู้สึกเหมือนอยู่รีสอร์ทดีๆใจกลางเมือง “feeling like take a vacation everyday”