PropStat Exclusive: บนวิเคราะห์ศักยภาพทำเลวิทยุ-เพลินจิต

เกริก บุณยโยธิน 17 June, 2024 at 18.44 pm

ประกาศที่เกี่ยวข้องกับเนื้อหา


ย่าน CBD ที่น่าอยู่ที่สุดของกรุงเทพฯชั้นในคือย่านไหน? คำถามดังกล่าวอาจดูเป็นคำถามพื้นฐานสำหรับคนต่างชาติทุกคนที่กำลังตัดสินใจเลือกซื้อคอนโดมิเนียมสักแห่งที่ตั้งอยู่ใจกลางกรุงเทพฯชั้นใน ใกล้สถานทูต ใกล้สถานีรถไฟฟ้า ท่ามกลางอาคารสำนักงานทันสมัย รายล้อมด้วยแหล่งไลฟ์สไตล์อันเป็นที่รู้จักในระดับโลก เพื่อเติมเต็มการใช้ชีวิตในมหานครที่ไม่มีวันหลับไหลแห่งนี้ให้สมบูรณ์แบบมากที่สุดในทุกครั้งที่ได้มีโอกาสแวะเวียนมา อย่างไรก็ตามนับว่าเป็นการยากที่จะฟันธงลงไปเลยว่าย่าน CBD ย่านไหนในกรุงเทพฯที่น่าอยู่ที่สุด เนื่องจากนิยามของคำว่าน่าอยู่ที่สุดนั้นแตกต่างกันไปตามความชอบของแต่ละบุคคล

 

กรุงเทพฯคือเมืองที่มีสีสันการใช้ชีวิตอันเป็นเอกลักษณ์เฉพาะตัวในแต่ละย่าน วัฒนธรรมการใช้ชีวิตในแต่ละย่านล้วนสะท้อนถึงไลฟ์สไตล์ของกลุ่มประชากรหลักที่อาศัยอยู่ในย่านนั้นๆ แม้กระทั่งในย่าน CBD ซึ่งเป็นศูนย์รวมของอาคารสำนักงาน สถาบันการเงิน ห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ ฯลฯ ก็ยังมีบริบทของวิถีชีวิตที่แตกต่างกันไปในแต่ละทำเล โดยที่แม้กระทั่งการใช้ชีวิตในย่าน CBD กรุงเทพฯก็ไม่ได้เป็นเรื่องที่น่าเบื่อ ขาดสีสัน เหมือนกับย่าน CBD อื่นๆในมหานครใหญ่ทั่วโลก

 

ในย่านอโศกวิถีชีวิตของผู้คนดูจะมีหลายมิติมากกว่าเรื่องงาน เนื่องจากเป็นย่านที่เป็นจุดเชื่อมต่อของแหล่งท่องเที่ยวชั้นนำระดับโลก ย่าน สีลม – สาทร นั้นมีบรรยากาศของความรีบเร่งของคนเดินถนนเพื่อที่จะไปทำงาน รถราที่ทยอยเข้าออกอาคารสำนักงานขนาดใหญ่อยู่เต็มสองฝั่งถนน ซึ่งบรรยากาศเหล่านี้แทบจะเป็นคนละเรื่องกันกับในช่วงวันหยุดสุดสัปดาห์ที่แทบจะไม่มีผู้คนเดินพลุกพล่านเหมือนอย่างวันปกติ ในขณะที่ย่านพระรามเก้าต่อเนื่องไปยังถนนรัชดาภิเษกฯก็มีความเป็น Multicultural ทั้งในส่วนของการทำงานที่มีบริษัทข้ามชาติใหม่ๆเข้ามาดำเนินธุรกิจบนพื้นที่อาคารสำนักงานแห่งใหม่ที่กระจายตัวอยู่บริเวณแยกพระรามเก้า ต่อเนื่องไปถึงห้วยขวาง ที่รายล้อมไปด้วยธุรกิจขนาดเล็กและสถานบันเทิงที่เปิดบริการตลอดสองฝั่งทาง

 

แต่หากจะถามว่าย่านไหนที่มีองค์ประกอบของการใช้ชีวิตในแบบไฮเอนด์มากที่สุด มีความสงบร่มรื่น ใกล้สถานทูตชั้นนำหลายแห่ง แวดล้อมไปด้วยเพื่อนบ้านคุณภาพคับคั่ง เชื่อมต่อไปยังย่าน CBD ใกล้เคียงอย่างสาทร สีลม เพลินจิต ชิดลมได้สะดวก และมีสีสันในการใช้ชีวิตที่ไม่ซ้ำกันแต่ละช่วงเวลามากที่สุด คำตอบที่ได้ก็คงจะเป็นย่านวิทยุ – เพลินจิต

ทำเลวิทยุ แบ่งออกเป็นช่วงไหนบ้าง?

แน่นอนว่าเมื่อเรานิยามถึงความเป็นย่าน CBD องค์ประกอบแรกที่ต้องมีก็คือจำนวนอาคารสำนักงานที่มีปริมาณมากกว่า Prime Area อื่นๆหลายเท่าตัว อีกทั้งย่าน CBD ทุกย่านมักจะมีการเพิ่มเติมศักยภาพให้กับทำเลด้วยการก่อสร้างโครงการอสังหาฯใหม่ๆ ทั้งห้างสรรพสินค้า โครงการ Mixed Use รวมถึง Residential Projects ที่พร้อมจะดึงดูดผู้คนให้เข้ามาใช้ชีวิตในย่านที่พร้อมเชื่อมต่อโลกของการทำงานและการพักผ่อนของคุณได้อย่างเต็มที่ไร้รอยต่อ

 

พื้นที่ที่อาจจะโดดเด่นที่สุดใน CBD รวมไปถึงในกรุงเทพมหานครคงหนีไม่พ้นพื้นที่รอบๆ สวนลุมพินี หรือที่นิยมเรียกกันแบบทับศัพท์ว่า Central Lumpini District ซึ่งเป็นย่านที่ประกอบไปด้วยถนนสำคัญหลายสายที่เชื่อมต่อกัน ได้แก่ 1. ถนนวิทยุ เพลินจิต 2. ชิดลม หลังสวน และ 3. ราชดำริ ร่วมฤดี โดยมีถนนวิทยุ – เพลินจิต เป็นจุดศูนย์กลางของทำเล

 

ย่านวิทยุ – เพลินจิต นี้ได้ชื่อว่าเป็นย่าน CBD ที่ครบทุกองค์ประกอบของความไฮเอนด์มากที่สุด ด้วยปัจจัยสำคัญ 3 ประการคือ

1. ใกล้ชิดธรรมชาติ แม้จะอยู่ท่ามกลางศูนย์กลางทางเศรษฐกิจและพาณิชย์ เพราะสามารถเดินไปสวนสาธารณะขนาดใหญ่อย่างสวนลุมพินี และพื้นที่สีเขียวในแบบ Super Green ของโครงการ Mixed Use ที่ยิ่งใหญ่ที่สุดในย่านหลังสวน-ชิดลม-ต้นสน อย่าง “สินธร วิลเลจ” ได้ สวนสาธารณะขนาดใหญ่เป็นปัจจัยสำคัญในการส่งเสริมความน่าอยู่ และเอกลักษณ์ของพื้นที่ให้โดดเด่นกว่าพื้นที่ในทำเลอื่นๆ เพราะเป็นปราการทางธรรมชาติซึ่งไม่สามารถสร้างสวนสาธารณะทดแทนได้ เหมือนกับสิ่งปลูกสร้างอื่นๆ ในขณะเดียวกันก็ยากที่จะปรับปรุงเปลี่ยนแปลงรูปแบบการใช้งานเช่นกัน ทั้งนี้ ถนนวิทยุยังถือเป็นถนนที่สวยงามที่สุดเส้นหนึ่งของกรุงเทพฯ สงบร่มรื่นด้วยทิวทัศน์ของต้นไม้ใหญ่ริมสองฝั่งถนน จึงสามารถตอบโจทย์ลูกค้าระดับไฮเอนด์ทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติที่ชอบความเป็นส่วนตัวท่ามกลางบรรยากาศธรรมชาติได้เป็นอย่างดี

 

2. มีทางเลือกในการเดินทางที่เชื่อมโยงทุกรูปแบบเข้าไว้บนถนนเส้นเดียวกัน แตกต่างจากย่านสาทร และสีลม ที่ถึงแม้จะมีช่องทางสัญจรทางรถยนต์ที่กว้างกว่า แต่รถไฟฟ้าก็ยังไม่ได้เดินทางผ่านตลอดทั้งช่วงถนน ย่านวิทยุ – เพลินจิต มีตัวเลือกในการเดินทางที่สะดวกหลากลายแบบ ไม่ว่าจะเป็น รถไฟฟ้า BTS เพลินจิต, รถไฟฟ้า BTS ชิดลม, รถไฟฟ้า ARL ราชปรารภ และอนาคตจะใกล้รถไฟฟ้า MRT ประตูน้ำ และรถไฟฟ้า MRT ราชปรารภ ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของรถไฟฟ้าสายสีส้ม และยังมีการเดินทางทางเลือกอีกแบบคือเรือโดยสารที่ท่าเรือสะพานวิทยุที่อยู่ถัดออกไป, ใกล้จุดทางด่วนด่านเพชรบุรี และทางด่วนด่านสุขุมวิท

 

3. สุดยอดพื้นที่ศักยภาพใจกลางเมือง ที่ยังคงมีการพัฒนาอย่างต่อเนื่อง

แม้การพัฒนาโครงการต่างๆ โดยรอบสวนลุมพินีจะมีความต่อเนื่องมายาวนานกว่า 30 ปีแล้ว และยังคงมีโครงการมิกซ์-ยูสขนาดใหญ่อย่าง “ONE BANGKOK” ที่เปิดให้บริการแล้วบางส่วน บนที่ดินกว่า 108 ไร่ ติดถนนวิทยุและถนนพระราม 4 มูลค่าโครงการรวม 1.2 แสนล้านบาท ประกอบด้วย อาคารสำนักงานแบบพรีเมียม 5 อาคารโรงแรมระดับลักชัวรีและไลฟ์สไตล์ 5 แห่ง อาคารที่พักอาศัยระดับลักชัวรีอีก 3 อาคารและรีเทล โดยมีจุดที่น่าสนใจคือมีการก่อสร้างถนนและทางเชื่อมต่อระหว่างทางด่วน One Bangkok (EXAT Link) เพื่อช่วยเชื่อมต่อการเดินทางให้สะดวกยิ่งขึ้น และลดปัญหาการจราจรติดขัด ที่บริเวณด่าน ฯ พระราม 4-2 ได้เป็นอย่างดี

 

ซึ่งแน่นอนว่า เมื่อโครงการนี้เสร็จสมบูรณ์จะมีส่วนช่วยส่งเสริมศักยภาพของพื้นที่มากขึ้นไปอีก ย่านวิทยุ – เพลินจิต แม้ว่าจะเป็นย่านที่มีการพัฒนามาตั้งแต่ 30 กว่าปีก่อน และปัจจุบันก็ยังคงไม่หยุดที่จะพัฒนา เห็นได้จากมีโครงการใหม่ๆเข้ามาในพื้นที่เรื่อยๆ ทั้งจาก Central Embassy เฟสใหม่ โครงการร่วมทุนระหว่าง Central กับ Hongkong Land ที่กำลังพัฒนาแบบจะสร้างเป็นอาคารสำนักงานและพื้นที่ Retail ส่วนต่อขยายจากเฟสแรก มีโครงการของบริษัท กรุงเทพดุสิตเวชการ จำกัด (มหาชน) อย่าง BDMS Wellness Clinic , อาคารสำนักงานใหม่ เช่น อาคารวานิสสา ชิดลม โฉมใหม่ และอาคาร One City Centre ซึ่งเปิดให้บริการแล้วทั้ง 2 อาคาร และโครงการ Branded Residence ในเครือ Aman Resorts ของกลุ่มนายเลิศ โครงการ Dusit Central Park ในทำเลหัวมุมถนนสีลม นอกจากนี้ยังมีคอมมูนิตี้มอลล์สไตล์ทันสมัยอย่าง Canvas Ploenchit และโครงการคอนโด Freehold ใหม่ล่าสุดอย่าง The Embassy Wireless ที่อยู่ตรงข้าม Central Embassy เฟสใหม่ เป็นโครงการที่ noble ร่วมทุนกับ Hongkong Land ที่สำคัญที่สุดคือเป็นย่านที่แทบจะไม่สามารถหาที่ดินแบบ Freehold เพื่อพัฒนาโครงการคอนโด High Rise ได้อีกแล้ว โดยพื้นที่ส่วนใหญ่เป็นพื้นที่ Leasehold ของโครงการสินทร วิลเลจ

 

นอกจากนี้ที่ดินที่เป็น Leasehold อีกแปลงที่น่าสนใจ คือ ที่ดินที่อยู่ด้านหน้าเซ็นทรัลชิดลม ที่เรียกกันว่า “ลานมรกต” ขนาดประมาณ 4 ไร่ของบริษัท กมลสุโกศล จำกัด ซึ่งแน่นอนว่าไม่ขาย แต่จะให้เช่าระยะยาวกับคนที่สนใจจะเข้ามาลงทุนในที่ดิน ซึ่งเป็นไปได้ว่าในอนาคตอาจจะเปลี่ยนเป็นโครงการอาคารสำนักงาน ที่อยู่อาศัยแบบเช่าระยะยาว โรงแรม หรือเป็นส่วนหนึ่งของศูนย์การค้าใกล้เคียงก็ได้

 

คอนโด Freehold รูปแบบการอยู่อาศัยที่เป็น Rare Item & Rare Location ในย่านวิทยุ – เพลินจิต

ปัญหาหลักสำหรับกลุ่มผู้ที่มองหาคอนโดทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติ ที่อยากซื้อคอนโดในย่านวิทยุ – เพลินจิต ก็คือ ในปัจจุบันแทบจะไม่มีคอนโดมิเนียมแบบ Freehold ที่สามารถถือครองได้ชั่วลูกชั่วหลานให้ได้ซื้อกันอีกแล้ว เพราะ Landlord เจ้าของที่ดินในบริเวณนี้ ทั้งจากภาครัฐฯ สำนักงานทรัพย์สิน และภาคเอกชน ต่างก็กอดที่ดินไว้แน่นไม่ปล่อยมือเพราะด้วยศักยภาพในการพัฒนาที่สูงมากและเสียดายเกินกว่าที่จะขายให้หลุดออกไปจากมือ จึงทำให้รูปแบบการพัฒนาโครงการเป็นรูปแบบให้เช่าที่ดินระยะยาวกันมากกว่า  โดยจากข้อมูลข้างต้นจะพบว่า ที่ดิน Leasehold ส่วนใหญ่บริเวณวิทยุ – เพลินจิต มีการซื้อขายที่ดินในรูปแบบประมูลสิทธิการเช่าระยะยาวซึ่งมีราคาที่ค่อนข้างสูงมาก เพื่อการพัฒนาในรูปแบบโครงการ Mixed Use ในขณะที่ที่ดิน Freehold ก็ถือว่าเป็น Rare Item บน Rare Location ที่หาแทบไม่ได้แล้ว เท่าที่มีอยู่ก็มีอย่างจำกัด ส่งผลให้ Demand ที่ต้องการคอนโดมิเนียมบนทำเลวิทยุ – เพลินจิต นั้นมีโอกาสน้อยมากที่จะมีสิทธิ์ได้ครอบครองแบบ Freehold และจำเป็นต้องยอมซื้อคอนโดมิเนียม Leasehold ระยะยาว 30 ปีในราคาที่สูงมากๆ ซึ่งในความเป็นจริงก็ไม่ค่อยโดนใจลูกค้าชาวไทยส่วนใหญ่ เช่นเดียวกับชาวต่างชาติจำนวนไม่น้อยที่ให้ความสำคัญกับการถือครองสิทธิ์ในแบบ Freehold ซึ่งมักจะหาไม่ค่อยได้ในประเทศตัวเอง โดยเฉพาะในประเทศอย่าง สิงค์โปร์ ฮ่องกง จีน และอังกฤษ ที่รูปแบบโครงการคอนโดส่วนใหญ่จะเป็นการ Leasehold

 

ซึ่งหากคุณมองว่าการซื้อคอนโดบน Super Prime Area อย่างวิทยุ – เพลินจิต คือการส่งต่อมรดกให้กับลูกหลาน วางแผนอนาคตแทนพวกเขา ซื้อให้ลูกอยู่จนโต มีหลานก็ให้หลานมาอยู่ต่อได้อีกยาวๆ และต้องการหลักประกันที่แน่นอนในอนาคตว่า แม้เวลาจะผ่านไปแค่ไหนก็ยังขายได้ราคาดี สร้างมูลค่าเพิ่มได้อีกมหาศาลในอนาคต คอนโดแบบ Freehold คือคำตอบเดียวที่เหมาะสมที่สุดครับ

Central Lumpini District กับการเป็นย่านที่สร้างสถิติซื้อขายที่ดินที่สูงที่สุด

ในปีพ.ศ. 2015 บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ซื้อที่ดินบนถนนชิดลมไม่ไกลจากเซ็นทรัล ชิดลมมาในราคาตารางวาละ 1.9 ล้านบาท ซึ่งเป็นสถิติราคาซื้อขายที่ดินที่สูงที่สุด ก่อนที่ทางเอสซี แอสเสทฯ จะทำลายสถิติตัวเองอีกครั้งในปีพ.ศ. 2018 ด้วยการซื้อที่ดินบนถนนหลังสวนในราคาตารางวาละ 3.1 ล้านบาทต่อตารางวา ซึ่งราคาซื้อที่ดินแปลงนี้เปรียบเสมือนเป็นการตั้ง Benchmark ราคาที่ดินในพื้นที่นี้ไปในตัว แม้ว่าหลังจากนั้นจะไม่มีการซื้อขายที่ดินในราคานี้หรือมากกว่านี้เกิดขึ้น แต่ก็มีการซื้อขายที่สร้างความฮือฮาในพื้นที่นี้เช่นกัน คือ การที่แสนสิริซื้อที่ดินพร้อมอาคารสำนักงานเอ็ม.บี.เค. ไลฟ์ บนถนนสารสินในปีพ.ศ.2563 ในราคาเฉลี่ยแล้วตารางวา 3.9 ล้านบาท ซึ่งเป็นการซื้อพร้อมที่ดินอาคารสำนักงานขนาดใหญ่ราคาจึงสูงมาก และอีก 1 แปลงที่น่าสนใจ คือ ที่ดินขนาดประมาณ 8 ไร่บนถนนวิทยุซึ่งมีข่าวว่าบริษัท  สไวร์ พร็อพเพอร์ตี้ส์ จำกัด จากฮ่องกงเข้าซื้อหุ้น 40% ของที่ดินนี้ในมูลค่าประมาณ 2,400 ล้านบาทเพื่อพัฒนาเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์ร่วมกับบริษัท ซิตี้ เรียลตี้ จำกัด โดยสไวร์ พร็อพเพอร์ตี้ส์ เป็นผู้ประกอบการที่มีการลงทุนในหลายประเทศโดยเฉพาะในเอเซีย

 

พื้นที่รอบสวนลุมพินียังโดดเด่นและแตกต่างจากพื้นที่อื่นๆ ในกรุงเทพมหานครอีกหลายอย่าง โดยปัจจัยหนึ่งคือ เรื่องของการมีสถานทูตต่างประเทศ รวมไปถึงบ้านพักทูตหรือคนที่ทำงานในสถานทูตอยู่ไม่น้อย จึงมีผลให้ในเรื่องของความปลอดภัย และการดูแลรักษาสภาพแวดล้อมและสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ค่อนข้างดี นอกจากนี้การเดินทางยังสะดวกมาก เพราะมีทั้งทางด่วน เส้นทางรถไฟฟ้า และรถไฟใต้ดิน รวมไปถึงถนนเส้นทางต่างๆ ที่เชื่อมโยงการเดินทางได้ทั่วถึง ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ อาคารสำนักงานจำนวนมากในพื้นที่เป็นอีกปัจจัยที่ส่งเสริมให้พื้นที่นี้มีการเปลี่ยนแปลงต่อเนื่องในช่วงหลายปีที่ผ่านมา โดยสิ่งหนึ่งที่ชัดเจน คือ การเพิ่มขึ้นของโครงการที่อยู่อาศัยที่ทยอยสร้างเสร็จและยังคงมีโครงการเปิดขายใหม่ต่อเนื่องในพื้นที่รอบสวนลุมพินี รวมไปถึงพื้นที่ในส่วนต่อเนื่องต่างๆ เพราะพื้นที่นี้ ไม่เพียงเป็นที่สนใจของคนไทยเท่านั้น แต่ชาวต่างชาติจำนวนมากก็สนใจที่จะหาที่พักในพื้นที่รอบสวนลุมพินี ดังจะเห็นได้จากว่าในพื้นที่มีทั้งโรงแรม เซอร์วิสอพาร์ตเม้นต์จำนวนมากเปิดให้บริการ และหลายโครงการเป็นแบรนด์ระดับโลกด้วย

 

การพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่รอบสวนลุมพินีไม่เพียงแต่เป็นการพัฒนาเพื่อรองรับความต้องการในการอยู่อาศัยเท่านั้น แต่เพื่อให้สอดคล้องกับราคาที่ดินที่สูงมากนั่นเอง เพราะการพัฒนาโครงการรูปแบบอื่นๆ นั้นให้ผลตอบแทนไม่สอดคล้องกับราคาที่ดิน ที่มีราคาขายสูงเกินกว่า 3 ล้านบาทต่อตารางวาไปแล้ว ในบางพื้นที่ที่ไกลออกตามแนวถนนวิทยุ เพลินจิต ก็อาจจะลดลงมาแต่ก็ไม่ต่ำกว่า 2.5 ล้านบาทต่อตารางวาแน่นอนในปัจจุบัน ที่ดินที่อยู่ติดถนนอาจจะมีราคาสูงกว่า 3 ล้านบาทต่อตารางวา การพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมจึงเป็นทางเลือกที่เหมาะสมที่สุด คอนโดมิเนียมในพื้นที่นี้มีทั้งโครงการที่ขายแบบกรรมสิทธิ์และโครงการที่ขายแบบสิทธิการเช่าระยะยาว นอกจากนี้ราคาคอนโดมิเนียมในพื้นที่ก็ปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่องมาโดยตลอด เพราะที่ดินที่สามารถพัฒนาโครงการได้นั้นมีลดลง อีกทั้งราคาที่ดินก็เพิ่มสูงขึ้นทุกปี จำนวนคอนโดมิเนียมในพื้นที่นี้ซึ่งครอบคลุมทั้งพื้นที่รอบสวนลุมพินี พระราม 1 หลังสวน วิทยุ ราชดำริ ชิดลม วิทยุ เพลินจิต ซอยต้นสน ซอยร่วมฤดี จึงอาจจะมีจำนวนเพิ่มขึ้นในแต่ละปีไม่มากนัก โดยเฉพาะในช่วง 2 – 3 ปีที่ผ่านมา เพราะราคาขายคอนโดมิเนียมต้องปรับตัวให้สอดคล้องกับราคาที่ดิน ในขณะที่ภาวะเศรษฐกิจและกำลังซื้อของคนไทยและต่างชาติกลับลดลงในบางกลุ่มเซกเมนท์

 

คอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้วและที่กำลังก่อสร้างอยู่ในพื้นที่ Central Lumpini District

หมายเหตุ : สำรวจ ณ ไตรมาสแรกของปี 2024

ที่มา: คุณสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ

 

คอนโดมิเนียมสะสมในพื้นที่ ณ ปัจจุบันที่สร้างเสร็จโอนกรรมสิทธิ์แล้ว และที่กำลังก่อสร้าง พร้อมโอนกรรมสิทธิ์ในปีพ.ศ.2567 มีทั้งหมดประมาณ 10,960 ยูนิต ซึ่งเป็นปริมาณ Supply ที่น้อย และมี Absorption ที่ค่อนข้างสูง โดยจากข้อมูลที่รวบรวมมาจะเห็นได้ว่าการเพิ่มขึ้นของคอนโดมิเนียมในพื้นที่นี้มีไม่มากนัก และเป็นการเพิ่มขึ้นแบบขั้นบันได กล่าวคือ ผู้ประกอบการรอให้โครงการที่เปิดขายก่อนหน้านี้ปิดการขายหรือมีอัตราการขายสูงมากๆ ก่อนจึงจะเปิดขายโครงการ ซึ่งเป็นการปฎิบัติเพื่อให้อุปทานสอดคล้องกับอุปสงค์ และเพื่อเป็นการปรับราคาขึ้นไปด้วย เพราะโครงการที่เปิดขายทีหลังย่อมสามารถตั้งราคาขายได้สูงกว่าอยู่แล้ว อีกทั้ง ความต้องการคอนโดมิเนียมในพื้นที่นี้ยังค่อนข้างสูงอยู่ ราคาขายจึงสามารถปรับเพิ่มได้ต่อเนื่องในช่วงหลายปีที่ผ่านมา บางโครงการขนาดใหญ่มีจำนวนยูนิตมากยังสามารถทยอยปิดการขายไปพร้อมกับการปรับราคาขึ้นได้ต่อเนื่อง หรือบางโครงการระดับ Ultra Luxury ยังปิดการขายด้วยราคาที่มากกว่าตอนเปิดตัวมากกว่า 30 – 40%

 

คอนโดมิเนียมสร้างเสร็จใหม่รายปีในแต่ละโซน

หมายเหตุ : สำรวจ ณ ไตรมาสแรกของปี 2024

ที่มา: คุณสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ

 

พื้นที่ในโซนราชดำริ – หลังสวน มีจำนวนคอนโดมิเนียมสะสมในพื้นที่มากกว่าพื้นที่อื่นๆ มาตั้งแต่ในอดีตแล้ว โครงการส่วนใหญ่ในพื้นที่นี้เป็นโครงการที่ขายแบบสิทธิการเช่าระยะยาว Leasehold ขนาดของโครงการไม่ใหญ่มาก และทยอยเปิดขายสม่ำเสมอมาโดยตลอด

 

พื้นที่โซนวิทยุ – ร่วมฤดีเป็นอีกหนึ่งพื้นที่ที่มีโครงการทยอยเปิดขายมาโดยตลอดในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา และส่วนใหญ่เป็นโครงการขนาดเล็ก เนื่องจากที่ดินมีจำกัด อีกทั้งยังติดขัดในเรื่องของกฎหมายด้วย เนื่องจากมีผู้ประกอบการจำนวนมาก เลือกซื้อที่ดินในซอยร่วมฤดีเพื่อพัฒนาเป็นโครงการคอนโดมิเนียม จึงไม่สามารถที่จะพัฒนาอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่ได้นั่นเอง จำนวนคอนโดมิเนียมในพื้นที่นี้จึงมีไม่มากนัก และต่ำกว่าพื้นที่อื่นๆ แบบชัดเจน

 

ในขณะที่พื้นที่ตามแนวถนนชิดลม เพลินจิต และวิทยุ ตอนเหนือมีบางโครงการขนาดใหญ่มีจำนวนยูนิตมากกว่า 1,000 ยูนิตเปิดขายในช่วงหลายปีที่ผ่านมา และทยอยปิดการขายไปเกือบ 100% แล้ว จำนวนคอนโดมิเนียมสะสมในพื้นที่นี้จึงเพิ่มขึ้นต่อเนื่องในช่วง 4 – 5 ปีที่ผ่านมา แม้ว่าจำนวนโครงการจะน้อยกว่าพื้นที่อื่นๆ มากนัก

 

คอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จหลังจากปีพ.ศ.2563 เป็นต้นมามีจำนวนลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้านี้ในทุกๆ โซน เพราะการชะลอตัวของเศรษฐกิจที่ไม่เหมาะในการเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมราคาแพง และที่ดินที่หาได้ยากมากขึ้นในพื้นที่นี้ แต่ตอนนี้ มีโครงการ Freehold ล่าสุดที่เปิดขาย อย่าง The Embassy Wireless นับเป็นโครงการ High Rise ผืนล่าสุด ที่ราคาสมเหตุสมผลมากที่สุดในพื้นที่นี้

 

อัตราการขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมในพื้นที่ Central Lumpini District แยกตามโซน

หมายเหตุ : สำรวจ ณ ไตรมาสแรกของปี 2024

ที่มา: คุณสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ

 

คอนโดมิเนียมในพื้นที่นี้ที่เปิดขายมาตั้งแต่ในอดีตถึงปัจจุบันมีทั้งหมดประมาณ 11,170 ยูนิตมีอัตราการขายเฉลี่ยที่ประมาณ 96% ซึ่งเป็นอัตราการขายเฉลี่ยที่สูงมาก เมื่อเทียบกับอีกหลายพื้นที่ในกรุงเทพมหานคร แต่ศักยภาพของพื้นที่และความน่าสนใจรวมไปถึงการปรับขึ้นของราคาขายคอนโดมิเนียมในพื้นที่สร้างแรงดึงดูดให้กับผู้ที่มองหาคอนโดมิเนียมที่เหมาะทั้งการลงทุนในระยะยาว และเพื่ออยู่อาศัย นอกจากนี้พื้นที่นี้ยังเป็นหนึ่งในพื้นที่ยอดนิยมของชาวต่างชาติ ก่อนหน้านี้อาจจะเป็นกลุ่มชาวอเมริกัน และยุโรป แต่ปัจจุบันมีชาวต่างชาติสัญชาติอื่นๆ ในพื้นที่นี้มากขึ้น

 

Central Lumpini District ศูนย์รวมโครงการ Mega Mixed Use เกิดใหม่ระดับโลก

นอกจากโครงการวัน แบงค็อก ที่มีอาคารสำนักงานแล้ว ในพื้นที่ติดถนนเพลินจิตยังมีอาคารสำนักงานใหม่อย่างอาคาร “วัน ซิตี้ เซ็นเตอร์” อาคารสำนักงานของไรมอนแลนด์ที่ร่วมลงทุนกับกลุ่มมิตซูบิชิ ซึ่งอาคารนี้เป็นอาคารสำนักงานความสูง 61 ชั้นพื้นที่รวมกว่า 61,000 ตารางเมตร เปิดให้บริการไปแล้วในปีพ.ศ. 2566  นอกจากนี้ ในปีพ.ศ.2564 ยังมี “อาคารวานิสสา” ซึ่งเป็นอาคารสำนักงานที่สร้างใหม่บนที่ดินและอาคารเดิมในชื่อเดียวกันบนถนนชิดลม โดยมีพื้นที่อาคารรวมประมาณ 24,720 ตารางเมตร เมื่อรวมกับพื้นที่อาคารสำนักงานที่มีอยู่แล้วอีกประมาณ 740,000 ตารางเมตร และอีกหลายแสนตารางเมตรจากโครงการ “วัน แบงค็อก” จึงมีผลให้พื้นที่นี้จะมีพื้นที่อาคารสำนักงานรวมกันมากกว่าล้านตารางเมตรแน่นอนในอนาคตหรือคิดเป็นสัดส่วนประมาณ 1 ใน 3 ของพื้นที่อาคารสำนักงานรวมในพื้นที่ CBD ของกรุงเทพมหานคร นอกจากนี้ยังมีโครงการอื่นๆ ที่น่าสนใจอีก เช่น BDMS Wellness Center ซึ่งเป็นทั้งโรงพยาบาลและศูนย์สุขภาพของกลุ่ม BDMS และยังมีโครงการมิกซ์-ยูสขนาดใหญ่ซึ่งจะมีทั้งส่วนของพื้นที่สำนักงานบนอาคาร 36 ชั้น 2 อาคารขนาดรวมกว่า 140,000 ตารางเมตร และพื้นที่ค้าปลีก 8 ชั้นอีกประมาณ 70,000 ตารางเมตรของกลุ่มเซ็นทรัลและฮ่องกงแลนด์ที่กำลังพัฒนาบนที่ดินขนาดใหญ่กว่า 23 ไร่ที่เคยเป็นสถานทูตอังกฤษมาก่อน โดยคาดว่าจะเปิดให้บริการได้หลังปีพ.ศ.2569 เป็นต้นไป

 

ราคาขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมในพื้นที่ Central Lumpini District แยกตามโซน

หมายเหตุ : สำรวจ ณ ไตรมาสแรกของปี 2024

ที่มา: คุณสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ

 

ราคาขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียม ณ ปัจจุบันโดยพิจารณาจากคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา อาจจะดูไม่สูงมากนัก เพราะหลายโครงการเปิดขายในราคาที่ไม่สูงมากเมื่อ 8 – 9 ปีก่อนหน้านี้ หรือบางโครงการเป็นโครงการขนาดเล็กที่มีจำนวนยูนิตไม่มากนัก และตั้งอยู่ในซอยที่ไกลจากสถานีรถไฟฟ้า ราคาขายจึงอาจจะไม่สูงมากนัก ราคาขายเฉลี่ยในแต่ละโซนอาจจะบอกไม่ได้ว่าราคาขายคอนโดมิเนียมในพื้นที่นี้ค่อนข้างสูง แต่หลายโครงการใหม่ที่เปิดขายในพื้นที่นี้ตลอดช่วง 2 – 3 ปีที่ผ่านมามีราคาขายเริ่มต้นที่มากกว่า 300,000 บาทต่อตารางเมตร และบางโครงการที่เป็นของผู้ประกอบการรายใหญ่ เช่น ที่ดินของแสนสิริบนถนนสารสิน ที่เป็นไปได้ว่าจะเป็นโครงการคอนโดมิเนียมที่มีราคาขายเริ่มต้นที่ประมาณ 500 – 600 ล้านบาทต่อยูนิต และโครงการของสไวร์ พร็อพเพอร์ตี้ส์ที่ร่วมทุนกับซิตี้ เรียลตี้ก็เป็นไปได้ที่จะมีราคาขายเริ่มต้นที่สูงมากแน่นอน ดังนั้นหากจะหาโครงการที่มี ราคาต่ำกว่าหรือเท่ากับ 300,000 บาทต่อตารางเมตร เห็นจะมีแค่คอนโด Freehold ล่าสุดอย่าง The Embassy Wireless เท่านั้นที่มีราคาน่าสนใจ และอยู่ในทำเลนี้

จะเห็นได้ว่ามีการปรับเพิ่มขึ้นของราคาขาย (Price shift) อยู่ที่ประมาณ 5 – 10% ต่อปี แล้วแต่โซน ตั้งแต่ปีพ.ศ.2566 เป็นต้นมา เมื่อมีคอนโดมิเนียมเหลือขายลดลง การปรับเพิ่มขึ้นของราคาขายก็มากขึ้นไปด้วย ราคาขายคอนโดมิเนียมในพื้นที่นี้มีการเปิดตัวกันที่ค่อนข้างสูงอยู่แล้ว  บางโครงการก็ปรับเพิ่มขึ้นมากกว่าอัตรานี้ ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา  บางโครงการก่อนหน้านี้ปิดการขายไปที่ราคาสูงกว่าตอนเปิดขายมากกว่า 30% เนื่องจากทำเลที่ตั้งโครงการและรูปแบบโครงการที่หาอีกได้ยากแล้วในกรุงเทพมหานคร โดยเฉพาะ ที่ดิน Freehold  ที่หาแทบไม่ได้ในพื้นที่นี้ ขณะที่ยังมีความนิยมจากผู้ซื้อ ทั้งคนไทยและต่างชาติ The Embassy Wireless จึงถือเป็นโครงการ Freehold โครงการล่าสุด และแทบจะเป็นโครงการเดียวที่ราคาเฉลี่ย 300,000 บาทต่อตารางเมตร นับเป็นราคาเปิดตัวที่จับต้องได้ที่สุดในย่าน และน่าจะได้รับกระแสตอบรับเป็นอย่างดี เห็นได้จากยอดซื้อต่างชาติในช่วงที่ผ่านมา

 

สำหรับชาวต่างชาติที่เข้ามาทำธุระ ท่องเที่ยว และทำงานในประเทศไทย การพักอาศัยในคอนโดมิเนียมเป็นทางเลือกที่ได้รับความสนใจมากขึ้น โดยพื้นที่รอบๆ สวนลุมพินีและพื้นที่ใกล้เคียงเป็น 1 ในพื้นที่ที่ได้รับความสนใจ และเป็นที่ต้องการของชาวต่างชาติจำนวนมาก เพราะความสะดวกในการเดินทาง ไม่ไกลจากสวนสาธารณะขนาดใหญ่ มีศูนย์การค้า ร้านอาหาร อาคารสำนักงาน โรงพยาบาล สถาบันการศึกษาระดับต่างๆ และโครงการขนาดใหญ่หลายโครงการ ซึ่งการเปลี่ยนแปลงต่อเนื่องบนที่ดินหลายๆแปลงในย่านวิทยุ – เพลินจิต ส่งผลให้ศักยภาพของพื้นที่เพิ่มขึ้นต่อเนื่องมาโดยตลอดในช่วงหลายปีที่ผ่านมา และน่าจะเป็นพื้นที่ที่มีมูลค่าของการลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์มากที่สุดแล้วในกรุงเทพมหานครชั้นใน

 

The Embassy Wireless คอนโด Freehold  ร่วมทุนระหว่างฮ่องกงแลนด์และโนเบิล ที่ผสานความงดงามของ 2 วัฒนธรรมตะวันออก – ตะวันตก ได้อย่างลงตัว

โครงการ The Embassy Wireless (ดิ เอ็มบาสซี ไวร์เลส) เป็นการร่วมมือครั้งสำคัญระหว่าง ฮ่องกงแลนด์ และโนเบิล บนมูลค่าโครงการกว่า 10,990 ล้านบาท ด้วยวิสัยทัศน์จากผู้นำในตลาดหลักทรัพย์ที่ดำเนินธุรกิจด้านการลงทุนพัฒนาและบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ระดับโลกของฮ่องกงแลนด์ ผนวกกับโนเบิล ผู้มีประสบการณ์กว่า 30 ปีด้านการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์บนทำเลชั้นนำในประเทศไทย ส่งผลให้การร่วมมือกันในครั้งนี้เป็นการพัฒนาโครงการที่มีมาตรฐานสูงสุดบนทำเลชั้นนำของกรุงเทพฯ มาพร้อมกรรมสิทธิ์ Freehold แห่งใหม่ใจกลางถนนวิทยุ ที่จะมาสร้างมาตรฐานใหม่แห่งการพักอาศัย ออกแบบด้วยแนวคิดที่ผสมผสานความเป็นตะวันออกและตะวันตก (East Meets West) ได้อย่างลงตัว เพียบพร้อมด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน บนทำเลทรงคุณค่าที่สุดในกรุงเทพฯ ที่การันตีมูลค่าการเติบโตอย่างต่อเนื่อง

LIVE HARMONIOUSLY” ถูกใช้เป็น Tagline ที่บ่งบอกถึง Attribute อันโดดเด่นของโครงการ ซึ่งมาพร้อมการออกแบบที่ผสมผสานความเป็นตะวันออกและตะวันตก (East-Meets-West) ได้อย่างประณีต จากความเชี่ยวชาญของฝั่ง Hongkong Land และ Noble ที่มีประสบการณ์ชัดเจนในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยที่เปี่ยมด้วยมนต์เสน่ห์ของอารยธรรมตะวันออก มาผสมผสานเพื่อให้เข้ากันกับบริบทของทำเลวิทยุ – เพลินจิต ที่ขึ้นชื่อว่าเปี่ยมไปด้วยสีสันของ International Lifestyle ระดับไฮเอนด์ รายล้อมไปด้วยสถานทูต สถานกงสุลสำคัญกว่า 20 แห่ง โดยที่ยังเป็นบ้านที่คุ้นเคยของเหล่า Expat และท่านทูตชาวตะวันตกที่เลือกมาใช้ชีวิตอันแสนสะดวกสบายในย่านนี้มาอย่างยาวนาน

โดยตัวโครงการเป็นคอนโดสูง 41 ชั้นและชั้นใต้ดิน 2 ชั้น จำนวน 757 ยูนิต ที่จอดรถ 478 คัน มีลิฟท์โดยสารให้มากถึง 8 ตัวและ 1 ลิฟท์บริการ ตั้งอยู่บนที่ดินประมาณ 3-1-32 ไร่ ออกแบบโดย A49 ในสไตล์ Contemporary Architecture ผสานสมดุลธรรมชาติด้วยพื้นที่ Private Urban Oasis บริเวณด้านหน้าโครงการติดถนนวิทยุ เชื่อมต่อสายตาไปยังจุดเด่นของตึกกับลายเส้นเรขาคณิตที่ชั้น Ground และ Top Floor facility เป็นทรงซุ้มโค้ง ARCH ตัดกับความทันสมัยของกระจกบานใหญ่ทรงสี่เหลี่ยม และสีแนวเอิร์ธโทนที่สื่อถึงธรรมชาติใจกลางเมือง ซึ่งเอามาเป็น Gimmick การออกแบบ Sale Gallery ส่วนงาน Interior จะเป็นการทำงานร่วมกันระหว่าง DWP และ 2nd Edition  สำหรับงาน Landscape ก็จะเป็นหน้าที่ของ Shma

พื้นที่ส่วนกลางของโครงการ ออกแบบมาเพื่อมอบประสบการณ์การอยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ทุกไลฟ์สไตล์ ด้วยพื้นที่สีเขียวกว่า 2,900 ตารางเมตร เสมือนเป็นโอเอซิสส่วนตัวใจกลางเมือง เริ่มตั้งแต่ The Embassy Garden โซนพักผ่อนอันเงียบสงบบริเวณชั้นล่างของโครงการ Playscape พื้นที่สำหรับเด็กที่ได้รับแรงบันดาลใจจากธรรมชาติโดยรอบ และ Sky Garden พื้นที่สีเขียวสำหรับกิจกรรมกลางแจ้งที่จะช่วยสร้างความเพลิดเพลินให้แก่สมาชิกทุกคนในครอบครัว

อีกหนึ่งไฮไลท์ของส่วนกลางคือ The Embassy Club พื้นที่สังสรรค์ที่ตั้งอยู่บนชั้นสูงสุดของอาคาร ให้ผู้พักอาศัยได้ดื่มด่ำกับทัศนียภาพของเส้นขอบฟ้าที่งดงามในกรุงเทพฯ และในด้าน Wellness โครงการนี้ยังตอบโจทย์ด้วย The Energy Club ที่มีทั้งโซนออกกำลังกายแบบครบครัน ทั้งสระว่ายน้ำ ฟิตเนส Hydrotherapy Room, Treatment Room และ Salon ที่ถูกออกแบบมาเพื่อส่งเสริมคุณภาพชีวิตแบบองค์รวมในทุกมิติ ยกระดับประสบการณ์การใช้ชีวิตที่เหนือระดับให้ผู้พักอาศัยได้อย่างเต็มที่

โครงการ The Embassy Wireless ถือเป็นโครงการกรรมสิทธิ์ Freehold ล่าสุด ในโซนวิทยุเพลินจิต ที่หาได้ยาก ด้วยทำเลทรงคุณค่าที่สุดของกรุงเทพฯ ในราคา Reasonable พร้อมสร้างมาตรฐานใหม่แห่งการพักอาศัย เผยโฉมครั้งแรกที่ Sales Gallery แล้ววันนี้ ราคาเริ่มต้น 18 ล้านบาท* สำหรับห้อง Family Suite โดยมีราคาขายเฉลี่ยทั้งโครงการประมาณ 3 แสนบาทต่อตรม.* ผู้สนใจสามารถนัดหมายเยี่ยมชมห้องตัวอย่างได้ที่ 02-251-9955, https://nobleurl.com/3Vd8pmp  หรือ LINE @embassy-wireless

ข้อตกลงและเงื่อนไข:

– โปรโมชั่นเฉพาะยูนิตที่กำหนดเท่านั้น

– โปรโมชั่นนี้ใช้ได้เฉพาะลูกค้าที่จองทำสัญญาภายในระยะเวลาโปรโมชั่นที่กำหนดเท่านั้น

– โปรโมชั่นนี้สำหรับชาวไทยและชาวต่างชาติทุกคนที่ถือใบอนุญาตทำงานในประเทศไทยเท่านั้น

– เงื่อนไขเป็นไปตามที่บริษัทกำหนด และบริษัทขอสงวนสิทธิ์ในการเปลี่ยนแปลงโดยไม่ต้องแจ้งให้ทราบล่วงหน้า

– ภาพข้างต้นใช้เพื่อการโฆษณาเท่านั้น

เกริก บุณยโยธิน

เกริก บุณยโยธิน

ผู้ก่อตั้งเวปไซต์แบ่งปันความรู้ด้านการตลาด และการสร้างแบรนด์ในวงการอสังหาฯ พร็อพฮอลิค ดอทคอม..หลังจากที่ใช้เวลามากกว่า 10 ปี ในการวนเวียน เข้าๆออกๆ ในสายงานด้านการตลาด และวางแผนกลยุทธ์การสร้างแบรนด์ ของบริษัทอสังหาฯ และเอเยนซีโฆษณาชั้นนำหลายแห่ง (โดยที่ไม่รู้ว่าทำไมต้องจับสลากเจอลูกค้าสายอสังหาฯทุกที)...จนถูกครอบงำโดยจิตใต้สำนึก ให้ถีบตัวเองออกจากกรอบการทำงานแบบเดิมๆ เพื่อออกมาจุดประกายความคิดที่ถูกต้อง และนำเสนอมุมมองใหม่ๆ ให้กับกลุ่มคนที่สนใจในธุรกิจอสังหาฯ

เว็บไซต์

แอสปาย ห้วยขวาง

เดอะ วัน ซิกเนเจอร์ บางนา-พระราม9

โนเบิล นอร์ส กรุงเทพกรีฑา

หากจินตนาการถึงโครงการบ้านเดี่ยวเปิดใหม่บนทำเลติดถนน...

18 June, 2024

แอดเลอร์ ถนนจันทน์

ย่านศูนย์กลางธุรกิจสำคัญอย่างสีลม-สาทร บนถนนจันทน์ เ...

30 May, 2024

นิว ครอส คูคต สเตชัน

หากใครที่มีโอกาสได้นั่งรถไฟฟ้าไปยังสถานีคูคต หรือขับ...

29 May, 2024

นิว โนเบิล ไฟฉาย - วังหลัง

พร้อมอยู่ พร้อม Shine ชีวิตให้เฉิดฉาย ที่ “Nue Noble...

10 May, 2024

สอบถามโครงการ

ได้รับข้อมูลเรียบร้อยแล้ว
ขอบคุณอย่างยิ่งที่สนใจครับ
จะมีเจ้าหน้าที่ติดต่อกลับไปนะครับ

ขออภัย
ไม่สามารถส่งข้อมูลได้
กรุณาลองใหม่อีกครั้ง