PropStat Exclusive: บทวิเคราะห์แนวโน้มของตลาดคอนโดสิทธิการเช่าระยะยาว (Leasehold) ในกรุงเทพฯ

เกริก บุณยโยธิน 19 January, 2021 at 13.39 pm

PropStat Exclusive: บทวิเคราะห์แนวโน้มของตลาดคอนโดสิทธิการเช่าระยะยาว (Leasehold) ในกรุงเทพฯ

เป็นแบบขายขาด หรือเช่าที่เค้า? ประโยคนี้น่าจะเป็นประโยคที่คุ้นหูสำหรับคนที่มีอายุรุ่นราวคราวเดียวกับผม (41 ปี+-) เวลาที่พาพ่อหรือแม่มาดูทำเลเพื่อทำมาค้าขาย อย่างอาคารพาณิชย์ หรือโครงการโฮมออฟฟิศทันสมัยใจกลางย่านธุรกิจ สำหรับคนไทยส่วนใหญ่ โดยเฉพาะคนไทยเชื้อสายจีนหากถามถึงสิทธิการถือครองอสังหาฯประเภทเช่าระยะยาว ก็ดูจะเกี่ยวข้องกับการทำธุรกรรมนิติกรรมเช่าในรูปแบบเซ้ง (การขายสิทธิการเช่า) ที่ในสมัยก่อนมักจะนิยมทำกับอาคารพาณิชย์ทำเลดีๆ หรือไม่ก็จะเกี่ยวข้องกับการทำสัญญาเช่าตรงกับ Landlord ในแบบสัญญาระยะสั้นๆต่อรายปี หรือสามปี แต่จ่ายค่าเช่าเป็นรายเดือนเพื่อเปิดร้านค้าซะเป็นส่วนใหญ่ ในทางกลับกันหากเป็นอสังหาฯประเภทโครงการที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นคอนโด หรือบ้าน เชื่อไหมว่ามีคนไทยจำนวนไม่น้อยทีเดียว ที่ไม่คุ้นชิน รู้ลึกไปถึงความแตกต่าง รวมไปถึงข้อได้เปรียบ/เสียเปรียบระหว่าง คำว่า กรรมสิทธิ์สมบูรณ์ (Freehold) และ สิทธิการเช่าระยะยาว (Leasehold) โดยที่หากดู Market Cap โดยรวมของตลาดคอนโดประเภท Leasehold แล้วก็จะพบว่ามีมูลค่าตลาด และหน่วยการขายที่ค่อนข้างน้อยกว่ากลุ่มคอนโดประเภท Freehold อย่างเห็นได้ชัด ซึ่งส่วนใหญ่แล้วกลุ่มคอนโด Leasehold ก็มักจะมีจำนวนจำกัดอยู่แค่ย่าน Super Prime Area ของกรุงเทพฯ โดยอาจมีบางส่วนที่ถูกพัฒนาอยู่ในเมืองตากอากาศชั้นนำอย่างภูเก็ต เนื่องจากกลุ่มลูกค้าหลักเป็นชาวต่างชาติที่คุ้นเคยกับตลาด Leasehold มากกว่า และยังไม่มีข้อจำกัดในเรื่องของการถือครองของชาวต่างชาติ ที่มีลิมิตแค่ 49%ของจำนวนยูนิตสำหรับโครงการ Freehold…เมื่อเป็นเช่นนี้หมายความว่าตลาดคอนโด Leasehold ของกรุงเทพฯดูจะไม่เป็นที่น่าสนใจของผู้ซื้อชาวไทย และบรรดานักลงทุนส่วนใหญ่ แบบนั้นหรือ? เปล่าเลยเพราะจากข้อมูลสถิติที่เรากำลังจะนำเสนอในบทวิเคราะห์นี้ กลับพบว่ากลุ่มตลาดคอนโด Leasehold ในกรุงเทพฯนั้น มีแนวโน้มที่จะเพิ่มมากขึ้น มีอัตราการขายที่สูงมากขึ้น เช่นเดียวกับ มีราคาขายที่ทำสถิติแพงที่สุดต่อตรม.เหนือกว่าตลาดคอนโด Freehold ในย่านเดียวกันซะอีก!!!

 

รูปแบบคอนโดประเภท Leasehold นั้นดูจะเป็นเรื่องที่เราเห็นเป็นปกติทั่วไปในเมืองใหญ่ๆทั่วโลกครับ ในหลายๆประเทศ ทั้งใน สหราชอาณาจักร, ออสเตรเลีย, สหรัฐอเมริกา ฮ่องกง, จีน และสิงค์โปร์ โดยในบางประเทศที่กล่าวมานั้นตลาดคอนโด Leasehold ครองส่วนแบ่งที่มากกว่า Freehold แบบเห็นได้ชัด ในทางกลับกับตลาดคอนโด Leasehold ในกรุงเทพฯมีจำนวนไม่ถึง 1% จากจำนวนคอนโดทั้งหมดในกรุงเทพฯ ซึ่งส่วนใหญ่มักจะตั้งอยู่ในทำเลใจกลางเมืองที่มีศักยภาพสูง บริเวณรอบข้างไม่สามารถหาซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการในขนาดเท่าเทียมกันเพิ่มเติมได้แล้ว เพราะเจ้าของที่ดินส่วนใหญ่จะเป็นของหน่วยงานราชการ และสำนักงานทรัพย์สินพระมหากษัตริย์ โดยในกรุงเทพฯคอนโด Leasehold ที่ถูกพัฒนาบนที่ดินของเอกชนนั้นยังมีค่อนข้างน้อยอยู่ แม้คำจำกัดความของคำว่า Leasehold นั้นจะดูไม่เป็นปัญหาในการซื้อของคนต่างชาติส่วนใหญ่ แต่คอนโด Leasehold ในเมืองไทยก็ยังมีข้อจำกัดในเรื่องของระยะเวลาการถือครองสิทธิ ที่น้อยกว่าในต่างชาติ (ในต่างชาติจะมีระยะเวลาตั้งแต่ 99 -999 ปี) และที่สำคัญก็คือมันน้อยจนเห็นความแตกต่างได้อย่างชัดเจนจากคอนโด Freehold ที่คนที่มีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในคอนโดมิเนียมยูนิตนั้นๆ สามารถเป็นเจ้าของได้ตลอดไปไม่มีกำหนดหมดอายุ ไม่มีสัญญาว่าสามารถเป็นเจ้าของได้กี่ปี แต่คนที่เข้ามาซื้อคอนโดแบบ Leasehold ตามกฎหมายไทยจะเป็นเจ้าของได้เพียง 30 ปีเท่านั้น (ในบางโครงการมี option ต่ออายุสัญญาเช่าได้อีก 30 ปี) โดยหลังจากครบกำหนดตามสัญญา ก็จะต้องคืนกรรมสิทธิ์ของตนเองให้กับเจ้าของที่แท้จริง

 

ข้อเท็จจริง และความเข้าใจที่คลาดเคลื่อน ระหว่างคอนโด Freehold และ Leasehold

มีคนจำนวนไม่น้อยทีเดียว ที่มองว่าการซื้อคอนโด Leasehold นั้นเสียเปรียบคอนโด Freehold ในหลายปัจจัย อาทิ การไม่สามารถถือครองกรรมสิทธิ์ในตัวที่ดินตลอดไปได้ มูลค่าของโครงการที่มักจะน้อยลงเมื่อใกล้หมดสัญญาเช่า และมีโอกาสในการขายต่อที่น้อยกว่า แต่ในความเป็นจริงแล้ว แม้ว่าเราจะซื้อคอนโด Freehold ก็ไม่ได้หมายความว่าที่ดินนั้นๆ หรือยูนิตที่เราซื้อนั้นจะเป็นของเราไปตลอด ไม่มีหลักประกันใดๆที่จะรับรองได้ว่าเมื่อเวลาผ่านพ้นไป 60 ปีแล้ว ผู้พักอาศัยส่วนใหญ่จะไม่โหวตให้ทำการขายแบบยกอาคาร (En-Bloc Sale) เพื่อหลีกเลี่ยงค่าใช้จ่ายที่มหาศาลในการปรับปรุงทั้งอาคาร  รวมทั้งมีในบางกรณีก็อาจจะเป็นไปได้ที่จะโดนเวนคืน หรือโดนรอนสิทธิการใช้งาน จากหน่วยงานรัฐบาล ผู้ปกครองหลายๆคนอาจจะกังวลแทนลูกตัวเองว่าหากซื้อคอนโด Leasehold ไป ในอนาคตก็อาจจะไม่ได้ส่งต่อให้กับลูกหลานตัวเอง เนื่องจากหมดสัญญาเช่าไปก่อน แต่สุดท้ายแล้วก็ไม่มีใครรู้อนาคตหรอกว่า เมื่อเวลาผ่านไปแล้ว 60 ปีลูกหลานเรานั้นจะยังคงอยากที่จะอยู่ที่คอนโดนั้นๆต่อไปหรือไม่?

 

นอกจากนี้ในความเป็นจริงแล้วโครงการคอนโด Leasehold ในหลายทำเลก็มีมูลค่าโครงการ มีราคาขาย ที่มากกว่าโครงการ Freehold บนทำเลเดียวกันด้วยซ้ำ จากการที่ดีเวลลอปเปอร์มีการใส่มูลค่าเพิ่มเติม ที่จับต้องได้ในเชิง Brand Value และเชิงบริการ ที่มักจะเป็นรูปแบบ Branded Residences เพื่อดึงดูดผู้ซื้อชาวต่างชาติ และผู้มีกำลังซื้อสูงชาวไทย ที่ต้องการประสบการณ์การใช้ชีวิตที่ไม่เหมือนใครให้สนใจเข้ามาซื้อโครงการ เราจึงเห็นโครงการ Leasehold หลายแห่ง ที่สามารถทำกำไรจากการขายต่อได้ ยกเว้นแต่ว่าโครงการนั้นๆจะมีสัญญาเช่าเหลืออยู่ต่ำกว่า 10 ปี ซึ่งผู้ที่ซื้อต่อมักจะมองว่าไม่คุ้มค่ากับการลงทุนปล่อยเช่า แม้ว่าอัตราการทำกำไรจากการปล่อยเช่านั้น (Rental Yield) จะมีมากกว่าคอนโด Freehold ที่อยู่ในย่านใกล้เคียง เนื่องจากมีราคาที่ถูกกว่า นอกจากนี้คอนโด Leasehold เกือบทุกแห่งมักจะใช้งบประมาณในการก่อสร้างต่อตรม.สูงกว่า เลือกใช้วัสดุที่ทนทานกว่าคอนโด Freehold ที่มีระยะเวลาในการรับประกันที่น้อยกว่า อีกทั้งยังไม่ต้องวุ่นวายกับระบบ After Sale แจ้งซ่อม ฯลฯ เนื่องจากกรรมสิทธิ์ในตัวอาคารยังเป็นของตัวเจ้าของโครงการที่ต้องมีหน้าที่ดูแลไปตลอดอายุสัญญา

 

แต่มีสามสิ่งที่เป็นข้อเสียเปรียบชัดเจนของคอนโด Leasehold ก็คือ ข้อจำกัดในการใช้งาน ที่เราไม่สามารถปรับปรุงเปลี่ยนแปลงอะไรที่มากมายได้ เพราะเมื่อหมดสัญญาเราก็ต้องส่งคืนในสภาพเดิม หรือตามที่สัญญาระบุไว้, จำนวนวงเงินในการขอกู้ที่ธนาคารส่วนใหญ่มักจะปล่อยให้ประมาณ 70 – 80% รวมไปถึงระยะเวลาในการผ่อนที่มีน้อยกว่า และสุดท้ายก็คือผลตอบแทนที่ได้รับจาก Value of Appreciation น้อยกว่าคอนโด Freehold ที่มีอายุเท่ากัน ในทำเลเดียวกัน

 

LEASEHOLD vs FREEHOLD

 

ที่ดินแบบไหน ของใครที่มักจะถูกพัฒนาเป็นโครงการ Leasehold

โครงการคอนโดมิเนียมรูปแบบ Leasehold นี้ได้รับความสนใจไม่น้อย เพราะราคาขายที่ต่ำกว่าโครงการคอนโดมิเนียมแบบทั่วไปบนทำเลเดียวกันประมาณ 30% และส่วนใหญ่มักจะอยู่ในทำเลดี ซึ่งปัจจัยสำคัญที่มีผลต่อการพัฒนาโครงการ Leasehold คือ เรื่องของกรรมสิทธิ์บนที่ดินที่พัฒนาโครงการ ถ้าเป็นที่ดินทั่วไปที่เจ้าของกรรมสิทธิ์เป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลทั่วไปก็จะเป็นการซื้อขายที่ดินกันแบบทั่วไป และนำมาพัฒนาเป็นโครงการคอนโดมิเนียมแบบทั่วไปที่ขายแบบกรรมสิทธิ์สมบูรณ์ (Freehold) ไปเลย แต่ถ้าที่ดินแปลงนั้นเป็นกรรมสิทธิ์ของหน่วยงานราชการ สำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ โรงพยาบาล สถาบันการศึกษา หรือเอกชนบางรายที่ไม่ต้องการขายที่ดินก็จำเป็นต้องเช่าในระยะยาว ซึ่งตามกฎหมายจะอยู่ที่สูงสุด 30 ปี (เบื้องต้นตามสัญญาแรก) และโครงการประเภทใดก็ตามที่พัฒนาบนที่ดินเหล่านี้จะต้องขายแบบสิทธิการเช่าระยะยาว 30 ปีตามสัญญาเช่าที่ดินด้วยเช่นกัน ดังนั้น โครงการที่อยู่บนที่ดินเช่ารูปแบบนี้ส่วนใหญ่จะพัฒนาเป็นโครงการอาคารสำนักงาน โรงแรม เซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์ ศูนย์การค้า หรือโครงการพื้นที่ค้าปลีกรูปแบบต่างๆ ที่ไม่ได้ขายกรรมสิทธิ์บนที่ดินออกไป โดยหากเป็นทำเลพิเศษที่มีศักยภาพสูงมาก และมุ่งเจาะกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจน อย่างเช่น หลังสวน ราชดำริ วิทยุ ที่ราคาที่ดินมีราคาสูงขึ้นและหายากขึ้น ตัวเลือกในการพัฒนาเป็นโครงการคอนโด Leasehold ก็ยังคงได้รับการตอบรับอย่างต่อเนื่องจากผู้ซื้อ จากราคาขายเฉลี่ยที่ถูกกว่าคอนโดเกรดเดียวกันในทำเลเดียวกัน ซึ่งก็มีโอกาสที่จะทำกำไรจากการปล่อยเช่าที่มากกว่า

 

ที่ดินที่เป็นสัญญาเช่าระยะยาวในกรุงเทพมหานครมีไม่มากเมื่อเทียบกับที่ดินแบบกรรมสิทธิ์สมบูรณ์ อย่างที่กล่าวไปแล้วว่าที่ดินที่เป็นของหน่วยงานราชการ เช่น กรมธนารักษ์ กระทรวงต่างๆ สำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ โรงพยาบาล สถาบันการศึกษา เช่น สำนักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ที่ดินในกรรมสิทธิ์ของหน่วยงานที่กล่าวไปแล้วไม่สามารถขายออกไปได้ การนำไปให้คนอื่นพัฒนาจึงต้องเป็นการเช่าแบบระยะยาว หรือเอกชนบางรายที่ไม่ต้องการขายที่ดินก็จำเป็นต้องปล่อยเช่าต่อในระยะยาว

 

โครงการ “One City Centre” (OCC) อาคารสำนักงานเกรดเอให้เช่า บนทำเลศักยภาพใจกลางเมืองบนถนนเพลินจิต เป็นโครงการที่พัฒนาบนที่ดิน Leasehold เอกชน (กลุ่มธนิยะ) โดยบริษัท ไรมอน แลนด์ ที่จับมือพันธมิตรยักษ์ใหญ่ Mitsubishi Estate จากญี่ปุ่น ด้วยมูลค่าลงทุนกว่า 8.8 พันล้านบาท แบ่งเป็นค่าก่อสร้างมูลค่า 5.5 พันล้านบาท และเช่าที่ดินมูลค่า 3.3 พันล้านบาท คาดสร้างเสร็จไตรมาส 4/65

ซึ่งพื้นที่ที่มีที่ดินรูปแบบนี้ต่อเนื่องกันกันเป็นพื้นที่ขนาดใหญ่ที่สุดคือ พื้นที่ที่เป็นกรรมสิทธิ์ของสำนักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย (PMCU) ต่อเนื่องกับที่ดินของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ ซึ่งเริ่มจากถนนบรรทัดทองต่อเนื่องไปถึงถนนรัชดาภิเษก ก่อนหน้านี้มีเอกชนบางรายขอเช่าที่ดินขนาดไม่ใหญ่มากเพื่อพัฒนาเป็นโครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่นี้ อีกทั้งเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินทั้งสำนักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย และสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ก็มีการพัฒนาโครงการรูปแบบต่างๆ บนที่ดินของตนเอง ซึ่งรวมทั้งโครงการคอนโดมิเนียมที่ขายแบบสิทธิการเช่าระยะยาว ดังนั้น โครงการคอนโดมิเนียมที่ขายแบบสิทธิ์การเช่าระยะยาวในกรุงเทพมหานครส่วนใหญ่จะอยู่ในพื้นที่นี้

 

โครงการ Samyan Smart City เป็นแนวคิดในการพัฒนาพื้นที่จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยให้เป็นเมืองที่น่าอยู่ โดยมีวิสัยทัศน์ในการพัฒนาพื้นที่ให้เป็นย่านแห่งนวัตกรรมที่สร้างสรรค์คุณค่าแก่ชุมชนและสังคม ผสานคุณภาพชีวิตและธุรกิจ มุ่งหวังให้เกิดประโยชน์สูงสุดต่อการดำรงชีวิตที่ดีของคนทุกเพศทุกวัยอย่างยั่งยืน มีการแบ่งเฟสการพัฒนาเป็นหลายรูปแบบการใช้งาน หลายโครงการ (รวมโครงการสามย่านมิตรทาวน์ เข้าไปด้วย) จำนวนทั้งสิ้น 1,153 ไร่ ถูกจำแนกการใช้ประโยชน์หลัก 3 ส่วน ได้แก่ พื้นที่เขตการศึกษา 595 ไร่ พื้นที่เขตพาณิชย์ 374 ไร่ และพื้นที่ส่วนราชการ 184 ไร่

โครงการพัฒนา BLOCK 33 โดย PMCU เป็นโครงการในรูปแบบโครงการมิกซ์ยูส ที่เป็น Leasehold โครงการล่าสุด ใน Samyan Smart City ภายใต้แนวคิด “Residential & Wellness” โดยเป็นโครงการที่อยู่อาศัยติดอุทยาน 100 ปี จุฬาฯ ซึ่งเป็นพื้นที่สีเขียวใจกลางเมืองขนาดใหญ่ พร้อมด้วยศูนย์รวมการแพทย์ชั้นนำด้านการส่งเสริมสุขภาพ (Wellness Centre & Medical Hub) เพื่อสร้างย่านที่พักอาศัยที่เสริมสร้างคุณภาพชีวิตที่ดีให้แก่ชุมชนอย่างยั่งยืนใจกลางกรุงเทพ

Source: https://pmcu.co.th/?page_id=10315

ทำเลที่ตั้งของโครงการคอนโดมิเนียมสิทธิการเช่าระยะยาว

ที่มา: คุณสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด

 

จากข้อมูลที่รวบรวมมาพบว่า คอนโดมิเนียมที่เปิดขายแบบสิทธิการเช่าระยะยาวตั้งแต่ปีพ.ศ.2552 เป็นต้นมามีจำนวน 2,627 ยูนิต และจากข้อมูลพบว่าสำนักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาลงกรณ์ มีการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมของตนเองเพื่อเปิดขายให้กับบุคลากรและนักศึกษาของตนเอง จนมีสัดส่วนของจำนวนคอนโดมิเนียมแบบสิทธิการเช่าระยะยาวอยู่ในพื้นที่ของจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยมากเป็นอันดับที่ 1 รองลงมาคือพื้นที่รอบสวนลุมพินี (Central Lumpini District) ซึ่งเป็นที่ดินที่เป็นกรรมสิทธิ์ของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ ซึ่งพื้นที่นี้ครอบคลุมพื้นที่ตามแนวถนนวิทยุ หลังสวน ซอยต้นสน พระราม 4 และจากข้อมูลแสดงให้เห็นว่า 2 พื้นที่ดังกล่าวมีจำนวนคอนโดมิเนียมที่ขายแบบสิทธิการเช่าระยะยาวมากถึง 84% ของกรุงเทพมหานคร

 

Central Lumpini District ย่านไฮเอนด์ สตรีท ที่พื้นที่ส่วนใหญ่เป็น Leasehold

ซึ่งนิยามของย่าน Central Lumpini District นั้นประกอบไปด้วยถนนสำคัญ 4 เส้นได้แก่ ถนนหลังสวน ถนนชิดลม ถนนวิทยุ เพลินจิต และบางทีอาจรวมถึงริมถนนพระรามสี่ช่วงตัดถนนสาทร และย่านนี้ยังเป็นหนึ่งในย่านที่มีอัตราการเพิ่มขึ้นของราคาเฉลี่ยคอนโดที่สูงอย่างต่อเนื่องทุกปี จนกลายเป็นย่านหลักที่ถูกนำมา Benchmark กับทำเลสำคัญอื่นๆในเรื่องของดัชนีราคาของคอนโดในกลุ่ม Luxury ขึ้นไป ด้วยลักษณะทางกายภาพที่สำคัญคืออยู่ใกล้สวนลุมพินีเพียงแค่การเดินไม่กี่นาที ใกล้แหล่งช้อปปิ้งระดับโลกขนาดใหญ่หลายแห่ง เดินทางเชื่อมต่อไปยังย่าน CBD สำคัญได้หลายเส้นทาง และที่สำคัญที่สุดคือเป็นย่านที่แทบจะไม่สามารถหาที่ดินแบบ Freehold เพื่อพัฒนาโครงการคอนโดขนาดใหญ่ High Rise ได้อีกแล้ว โดยหากนับเฉพาะคอนโดจากแบรนด์ที่มีชื่อเสียงในระดับโลก มีราคาที่แพงแสนแพง เป็นที่รู้จักของชาวต่างชาติ ก็ล้วนแล้วแต่ปักหมุดในย่านหลังสวน-วิทยุ-ชิดลม แทบทั้งสิ้น

 

โดยในยุคปัจจุบันพื้นที่ส่วนใหญ่ของย่านหลังสวนได้ถูก Re-Development ให้มีความหลากหลาย และน่าอยู่มากยิ่งขึ้น เพื่อรองรับความต้องการของกลุ่ม Global Millionaire ที่ยังคงถวิลหาสิ่งที่ดีที่สุดในการใช้ชีวิตรวมถึงกลุ่มเศรษฐีวัยรุ่นยุค Millennials ที่ lifestyle มีความซับซ้อน ทันสมัยตามเทรนด์ดิจิทัล และมักจะมี Passion ที่แยกกันไม่ออกจะหว่างการทำงานและการใช้ชีวิต นำโดย บริษัท สยามสินธร จำกัด ที่ได้พัฒนาโครงการอสังหาฯภายใต้ชื่อ “สินธร วิลเลจ” (เดิมชื่อ หลังสวน วิลเลจ) โครงการ Mixed Use ที่ยิ่งใหญ่ที่สุดในย่านหลังสวน-ชิดลม-ต้นสน ที่มีสยามสินธร บริษัทในเครือสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ เป็นทั้งผู้พัฒนาและเจ้าของที่ดิน ที่มีแนวคิดในการพัฒนาสังคมที่ยั่งยืนแห่งการพักอาศัย บนพื้นที่กว่า 56 ไร่ ประกอบไปด้วยโครงการคอนโดแบบ Leasehold 30 ปี อย่าง Sindhorn Residence, Sindhorn Tonson, Sindhorn Lumpini , Baan Sindhorn และ Branded Residences อย่าง The Residences at Sindhorn Kempinski Hotel Bangkok รวมไปถึงโรงแรม 5 ดาวขนาดใหญ่ ทั้ง Sindhorn Midtown, Kimton Maa-Lai Bangkok, Sindhorn Kempinski Hotel Bangkok พิพิธภัณฑ์, Walking Street, สวนสีเขียวขนาดใหญ่ และ Commercial & Retail Space ภายใต้ชื่อ Velaa Sindhorn Village

 

ซึ่งภายในโครงการมีการวางผังและกำหนดองค์ประกอบ โดยเน้นให้ความสำคัญกับคุณภาพชีวิตที่ดีของผู้อยู่อาศัยทั้งภายในและรอบโครงการ คำนึงถึงทัศนียภาพของเมือง ให้ชุมชนและสังคมรอบข้างได้ประโยชน์จากการจัดสรรพื้นที่ให้ใช้ร่วมกันอย่างเกื้อกูล ไม่สร้างปัญหาจราจร มีมาตรฐานการออกแบบและก่อสร้างสูงสุด เลือกใช้วัสดุและอุปกรณ์ที่มีคุณภาพสูง อาคารประหยัดพลังงานและรักษาสิ่งแวดล้อมตามมาตรฐาน LEED (Leadership in Environmental and Energy Design) พร้อมจัดพื้นที่สีเขียวที่เป็นสวนขนาด 14 ไร่ (Super Green) อยู่กลางพื้นที่โครงการ ทำให้ผู้อยู่อาศัยอยู่กลางพื้นที่โครงการ ทำให้ผู้อยู่อาศัยและชุมชนได้รับความโปร่ง โล่ง สบายท่ามกลางสวน “ลิฟวิ่งอินเดอะพาร์ค” (Living in the Park) อ่านข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ https://sindhornvillage.com/

 

ถนนหลังสวนยังสามารถเดินทางเชื่อมต่อไปยังถนนวิทยุ เพลินจิต และถนนชิดลมได้อย่างง่ายดาย โดยการเดินเท้าและขับรถ ซึ่งย่านวิทยุ-ชิดลมเป็นย่านที่มีความสงบร่มรื่น ที่ดินส่วนใหญ่เป็นของสถานฑูตชั้นนำหลายแห่ง อีกทั้งยังเชื่อมต่อไปยังย่าน CBD อย่างสาทร เพลินจิต รวมถึงมี Central Embassy ซึ่งเป็นศูนย์รวม Flagship Store ของสินค้าแบรนด์เนมชั้นนำทั่วโลก และมาพร้อมกับโรงแรมระดับ 5 ดาวอย่าง Park Hyatt Bangkok, Renaissance และ Grand Hyatt Erawan โดยที่ในอนาคตก็ยังมีโครงการ Central Embassy Phase 2 ที่ร่วมพัฒนาโดย CPN และ Hong Kong Land บนที่ดินสถานฑูตอังกฤษเก่า ที่จะเข้ามายกระดับถนนเส้นนี้ให้สูงขึ้นไปอีกขั้น

เครดิตภาพ: http://www.centralembassy.com/park-hyatt/

ภาพ Draft โครงการ Central Embassy เฟส 2

Source: https://www.facebook.com/propholic2014/posts/3040124029420714/

 

ซึ่งบนถนนวิทยุนี้เองก็กำลังจะมี Branded Residences ในแบบ Leasehold พัฒนาโดยกลุ่มนายเลิศ (บริษัท นายเลิศ ปาร์ค ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด) บนที่ดินที่ยังเหลืออยู่กว่า 20 ไร่ ที่จะเปิดขายอย่างเป็นทางการในช่วงปีนี้ อย่างแบรนด์ AMAN Nai Lert Bangkok ที่ทางกลุ่มนายเลิศได้ต่อยอดพัฒนาอสังหาฯ ด้วยการเซ็นสัญญาเป็นพันธมิตรทางธุรกิจระยะยาวกับอมัน (Aman) แบรนด์โรงแรมและรีสอร์ตที่มีชื่อเสียงระดับโลก เพื่อพัฒนาโครงการมิกซ์ยูส AMAN Nai Lert Bangkok” ตั้งอยู่ภายในปาร์คนายเลิศอายุมากกว่า 100 ปี ประกอบด้วยส่วน Residences และส่วนโรงแรมบนอาคารสูง 36 ชั้น โดยส่วนที่พักอาศัยแบบ Residences จะมีทั้งสิ้น 18 ชั้น เริ่มตั้งแต่ชั้นที่ 11-28 จำนวนห้องไม่เกิน 50 ยูนิต มีขนาดห้องพัก 4 ประเภท ได้แก่ ห้องพักขนาด 1 ห้องนอน ตั้งแต่ 104 ตร.ม., ขนาด 2 ห้องนอน ตั้งแต่ 232 ตร.ม., ขนาด 3 ห้องนอน 371 ตร.ม. และเพนต์เฮาส์ ตั้งแต่ 1,109 ตารางเมตร ขายแบบ Leasehold 30 ปี ต่ออายุได้อีก 30 ปี รวมสูงสุด 60 ปี วางราคาขายเริ่มต้นที่ 450,000 บาทต่อ ตร.ม. ทำสถิติเป็นโครงการ Leasehold ที่มีราคาขายสูงสุดในย่านเพลินจิต – วิทยุ

Source: https://www.aman.com/resorts/aman-nai-lert-bangkok/residences-to-own

 

ถนนพระรามสี่ก็เป็นอีกพื้นที่หนึ่งที่มีโครงการคอนโดในรูปแบบ Leasehold เกิดขึ้นมาก ด้วยปัจจัยเรื่องกรรมสิทธิ์ที่ดินที่พื้นที่ทางตะวันออกของถนนพระรามสี่ ตั้งแต่บริเวณสามย่านไปจนถึงแยกคลองเตยบริเวณซอยไผ่สิงโตเกือบ 100% เป็นกรรมสิทธิ์ของหน่วยงานราชการ หรือมหาวิทยาลัย เช่น สำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย สภากาชาดไทย กรมธนารักษ์ บางแห่งก็เปิดโอกาสให้ภาคเอกชนประมูลเพื่อลงทุนพัฒนาโครงการในรูปแบบของการเช่าที่ดิน โดยบริเวณนี้มีโครงการคอนโด Leasehold ที่สำคัญได้แก่

 

โครงการ Triple Y Residence (ทริปเปิ้ล วาย เรสซิเด้นซ์) ตั้งอยู่ทำเลแยกสามย่าน ติดจุฬาฯ ใกล้สีลม ติดรถไฟฟ้า MRT สถานีสามย่าน มี Underpass ทางเดินใต้ดินเดินเข้าโครงการได้ แถมในตัวโครงการก็มีห้าง ออฟฟิส โรงแรม ศูนย์อาหาร ศูนย์การเรียนรู้ มีกิจกรรมให้ทำตลอด 24 ชั่วโมง ในโครงการชื่อว่า Samyan Mitrtown (สามย่านมิตรทาวน์) นับว่าเป็นโครงการคอนโด Leasehold ที่มีราคาค่อนข้างถูกที่สุดในตลาด หากเทียบกับในทำเลอื่นๆ

Source: https://www.facebook.com/SAMYANMITRTOWN/photos/1088075204927762

 

โครงการ ONE Bangkok Residence เป็นโครงการ Ultra Luxury Residences หนึ่งในสามโครงการที่เป็นส่วนหนึ่งของโครงการ ONE Bangkok บนที่ดินแปลงใหญ่กว่า 104 ไร่ของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ที่แต่เดิมเป็นโรงเรียนเตรียมทหาร และโครงการสวนลุมไนท์บาซาร์ พัฒนาโดยบริษัท ทีซีซี แอสเซ็ท (ประเทศไทย) จำกัด และบริษัท เฟรเซอร์ส เซ็นเตอร์พอยท์ ลิมิเต็ด (FCL) ในเครือทีซีซี อยู่ที่ตึกเดียวกับ The RITZ-CARLTON Hotel เป็นอาคารที่ใกล้และได้วิวสวนลุมเต็มๆตาที่สุด ตัวอาคาร 50 ชั้น สูง 250 เมตร  แบ่งการใช้สอยเป็น  โรงแรมและคอนโด แยก facility กันชัดเจนเป็นสัดส่วน มีจำนวนทั้งสิ้น 110 ยูนิต ขนาดตั้งแต่ 2-4 ห้องนอน เริ่มต้น 130 ตารางเมตร

 

โครงการ Dusit Residences และ Dusit Parkside เป็น Branded Residences สูง 69 ชั้นจำนวน 389 ยูนิต (แบ่งเป็น Dusit Residences จำนวน 159 ยูนิต และ Dusit Parkside อีก 230 ยูนิต) ที่เป็นส่วนหนึ่งของโครงการ Dusit Central Park โครงการมิกซ์ยูส ขนาดใหญ่มูลค่ากว่าสามหมื่นล้านบาท บนแยกศาลาแดง หัวมุมถนนสีลม เป็นการร่วมทุนกันพัฒนาระหว่าง บริษัท ดุสิตธานี จำกัด (มหาชน) และบริษัท เซ็นทรัล พัฒนา จำกัด (มหาชน) ได้รับสัญญาเช่าจากสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์รวม 60 ปี ไม่รวมเวลาก่อสร้าง 7 ปี รวมเป็น 67 ปี ซึ่งนับเป็นการลงทุนขนาดใหญ่ที่สุดของกลุ่มดุสิตธานี ที่ต้องการจะพัฒนาและยกระดับพื้นที่ย่านธุรกิจสำคัญใจกลางกรุงเทพฯ ซึ่งเคยเป็นที่ตั้งของโรงแรมดุสิตธานี กรุงเทพฯ ให้กลายเป็นโครงการ Mixed Use ขนาดใหญ่ ที่ประกอบไปด้วย โรงแรม อาคารที่พักอาศัย อาคารสำนักงาน และห้างสรรพสินค้า มีพื้นที่อาคารรวมกันทั้งหมดประมาณ 403,000 ตารางเมตร โดยในส่วนของโรงแรม คือ โรงแรมดุสิตธานี กรุงเทพฯ ที่จะปรับโฉมใหม่ทั้งหมด เพื่อให้กลายเป็น Landmark สำคัญแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ มีราคาขายเฉลี่ยที่ราวๆตารางเมตรละสามแสนกว่าบาท

Source: https://dusitresidences.com/residence/

 

จุดที่น่าสังเกตคือ พื้นที่อื่นๆ อาจจะมีคอนโดมิเนียม Leasehold เปิดขายบ้าง แต่ถ้าพิจารณาถึงความน่าสนใจแล้วจะพบว่า พื้นที่ Central Lumpini District จะได้รับความสนใจมากที่สุด เนื่องจากเป็นที่ดินที่มีจำกัด และยังอยู่ในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจของประเทศไทย อีกทั้งมีหลายโครงการที่พัฒนาโดยบริษัทในเครือของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ ซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดิน ดังนั้น จึงได้รับความสนใจมากกว่าพื้นที่อื่นๆ ชัดเจน ในขณะที่โครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่ของจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยจะเน้นไปที่ผู้ซื้อที่เป็นบุคลากรหรือนักศึกษาของตนเองมากกว่า ยกเว้นโครงการล่าสุด อย่าง Triple Y Residence ในพื้นที่ ที่พัฒนาโดยผู้ประกอบการเอกชนที่มาเช่าที่ดินของสำนักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาลงกรณ์ ซึ่งจะเห็นได้ว่าทั้ง 2 พื้นที่มีกลุ่มผู้ซื้อที่ค่อนข้างชัดเจนและพื้นที่มีความน่าสนใจ มีศักยภาพในตัวเองอยู่แล้ว

 

คอนโดมิเนียมสิทธิการเช่าระยะยาวแยกตามปีที่เปิดขาย

หมายเหตุ: นับเฉพาะโครงการที่มีการเปิดขายอย่างเป็นทางการ

ที่มา: คุณสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด

 

คอนโดมิเนียมสิทธิการเช่าระยะยาวมีเปิดขายไม่มากนักในกรุงเทพมหานคร ปีที่มีคอนโดมิเนียมแบบนี้มากที่สุดอยู่ที่ประมาณ 826 ยูนิตเท่านั้นเอง ในขณะที่บางปีไม่มีโครงการรูปแบบนี้เปิดขายเลย ข้อจำกัดหลักที่ไม่เกี่ยวข้องกับเรื่องของกรรมสิทธิ์ที่ดิน คือ โครงการคอนโดมิเนียมในรูปแบบนี้ไม่ได้รับความสนใจจากกลุ่มผู้ซื้อที่เป็นคนไทยมากนัก เพราะสามารถซื้อคอนโดมิเนียมในรูปแบบที่เป็นกรรมสิทธิ์สมบูรณ์ได้เป็นปกติอยู่แล้ว ยกเว้นโครงการที่อยู่ในพื้นที่เฉพาะที่เป็นที่รับรู้กันเท่านั้น เช่น พื้นที่รอบสวนลุมพินี พื้นที่จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย โครงการที่อยู่นอกพื้นที่เหล่านี้ก็จำเป็นต้องมีจุดขายพิเศษหรือโดดเด่นไม่น้อยกว่าโครงการอื่นๆ ในพื้นที่เดียวกัน เช่น ติดแม่น้ำเจ้าพระยา มีที่จอดรถมากกว่าจำนวนยูนิต และอยู่ในพื้นที่ค้าขาย พื้นที่พาณิชยกรรมสำคัญของกรุงเทพมหานคร

 

คาดการณ์ว่าตั้งแต่ปีพ.ศ.2564 เป็นต้นไป ก็มีความเป็นไปได้ที่จะมีโครงการคอนโดมิเนียมสิทธิการเช่าระยะยาวเปิดขายใหม่อีกประมาณ 1,000 ยูนิต โดยทั้งหมดอยู่ในพื้นที่รอบสวนลุมพินี จากโครงการที่พัฒนาโดยผู้ประกอบการเอกชนที่เช่าที่ดินของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ โดยคอนโดมิเนียมเหล่านี้อยู่ในโครงการมิกซ์-ยูสขนาดใหญ่ เช่น วันแบงค็อก และดุสิต เซ็นทรัลพาร์ค นอกจากนี้ สำนักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยอยู่ระหว่างการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่ของตนเองเพื่อเปิดขายให้กับบุคลากรและนักศึกษาอาจจะเปิดขายปีพ.ศ.2564 หรือหลังจากนี้ก็เป็นไปได้

 

อัตราการขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมสิทธิการเช่าระยะยาว

ที่มา: คุณสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด

 

อัตราการขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมสิทธิการเช่าระยะยาวในกรุงเทพมหานคร ณ ปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 78% หลายโครงการปิดการขายหรือมีอัตราการขายที่สูงมาก เพราะทำเล และศักยภาพของโครงการรวมไปถึงพื้นที่โดยรอบ และโดดเด่นกว่าโครงการที่ขายแบบกรรมสิทธิ์ในพื้นที่อื่นๆ หรือในทำเลเดียวกัน ปัจจัยสำคัญ คือ มีราคาขายที่ต่ำกว่าโครงการที่ขายแบบกรรมสิทธิ์สมบูรณ์ในทำเลเดียวกันประมาณ 20 – 30%

 

ทำเลและราคาขายที่ต่ำกว่าแบบนี้สร้างความน่าสนใจให้กับผู้ซื้อคนไทยไม่น้อย เพราะความคิดของคนบางส่วนเริ่มเปลี่ยนแปลงไปจากที่ผ่านมา การเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยในระยะเวลา 30 ปี (พร้อมออฟชั่นต่อสัญญาได้อีก 30 ปี) เป็นเรื่องที่ยอมรับได้มากขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่ไม่ได้มีลูกหลาน อีกทั้งยังได้ที่อยู่อาศัยในทำเลดีๆ อยู่ในสภาพแวดล้อมดี ซึ่งถ้าจะซื้อที่อยู่อาศัยที่ขายแบบกรรมสิทธิ์สมบูรณ์ในทำเลเดียวกันก็ต้องจ่ายมากกว่านี้

 

Leasehold Condominium in Bangkok

 

อนาคตของตลาดคอนโด Leasehold

จากข้อมูลทางสถิติ และข้อเท็จจริงที่กล่าวมา จึงคาดว่าในอนาคตอันใกล้ การซื้อคอนโดมิเนียมในรูปแบบของสิทธิการเช่าระยะยาวจะมีเพิ่มมากขึ้นเรื่อยๆ ด้วยปัจจัยที่เป็นตัวเร่ง 3 ประการคือ 1. ราคาที่ดินในย่าน Super Prime Area ที่สูงมากขึ้น และในบางทำเลก็ไม่มีที่ดินเหลือขาย อีกทั้ง Landlord ในทำเลเหล่านี้ก็ไม่ได้เดือดร้อนเรื่องเงิน เช่นเดียวกับหน่วยงานภาครัฐที่ยังมีพื้นที่ว่างที่รอผู้ประกอบการมาเช่าเพื่อเพิ่มมูลค่าอีกเยอะ 2. พฤติกรรมการใช้ชีวิตที่เปลี่ยนไปของผู้บริโภค โดยในปัจจุบันมีกลุ่มคนจำนวนไม่น้อย ที่แม้จะมีคู่ครองแต่ก็ตัดสินใจที่จะไม่มีลูก ต้องการใช้ชีวิตแบบอิสระ อยู่ในทำเลที่สะดวกกลางเมือง ไม่อยากมีภาระผูกพันในอนาคต โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเรื่องของการดูแลรักษา ปรับปรุงคอนโด ประกันภัย ฯลฯ รวมถึงแบกรับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และมองว่าไม่จำเป็นที่จะต้องส่งมอบสินทรัพย์ให้ใครเพื่อเป็นมรดก อีกทั้งกลุ่มผู้ซื้อที่เป็นผู้สูงอายุที่มีกำลังซื้อส่วนใหญ่ ก็ไม่สามารถกู้ธนาคารได้ การนำเงินสดมาซื้อโครงการแบบ Leasehold ที่มีทำเลดีกว่า มีการบริการในแบบ Hotel Residences โดยที่ราคาต่ำกว่าคอนโด Freehold ถึง 30%  และ 3. เหมาะกับดีมานท์ที่เพิ่มมากขึ้นของชาวต่างชาติ ที่ต้องการอยู่อาศัยในกรุงเทพฯระยะยาว โดยชาวต่างชาติส่วนใหญ่มักจะคุ้นเคยกับทำเลที่โครงการ Leasehold เหล่านี้ตั้งอยู่ ไม่ได้คิดว่าการซื้อคอนโด Leasehold เป็นเรื่องที่แปลก หรือเสียเปรียบ มีเงื่อนไขการซื้อ และโอน ที่ง่ายกว่าคอนโด Freehold รวมถึงหากไม่ได้อยู่อาศัยเอง ก็สามารถเก็บรายได้จากการปล่อยเช่า ได้สม่ำเสมอ ในอัตราที่ดีกว่าคอนโด Freehold ซึ่งในอนาคตหากมีการขยายระยะเวลาของสิทธิการเช่าให้ยาวนานขึ้นทัดเทียมกับในตลาดต่างประเทศ และได้รับสิทธิพิเศษเพิ่มเติมจากแพคเกจของ Thailand Elite Card ในโครงการ Elite Flexible One ที่กำลังอยู่ระหว่างการเจรจาก็น่าจะทำให้ตลาดคอนโด Leasehold คึกคักมากกว่านี้หลายเท่าตัว

 

โดยในปัจจุบันได้มีมาตรการที่ช่วยกระตุ้นกลุ่มตลาดโครงการ Leasehold เพิ่มเติมจากกรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย ที่ได้ประกาศใช้พระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ.2562 โดยมีผลใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 18 พฤศจิกายน 2563 ซึ่งเป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่ช่วยส่งเสริมการลงทุนและกระตุ้นเศรษฐกิจในภาคอสังหาริมทรัพย์ ที่เปิดโอกาสให้เจ้าของกรรมสิทธิ์สามารถสร้างมูลค่าให้แก่ทรัพย์สินของตนเองได้มากขึ้น โดยให้มีการใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินได้ แต่ไม่ต้องโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ใช้ประโยชน์ ซึ่งเป็นการสงวนหวงห้ามทรัพย์สินไว้ให้ลูกหลานต่อไปในอนาคต โดยผู้ขอก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธินั้นจะต้องเป็นเจ้าของที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างในที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน หรือห้องชุดตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด เมื่อมีความประสงค์ให้บุคคลอื่นใช้ประโยชน์ในทรัพย์สิน สามารถยื่นขอจดทะเบียนก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิในโฉนดที่ดินหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ โดยผู้ขอสามารถกำหนดเงื่อนไขและระยะเวลาการใช้ประโยชน์ได้ไม่เกิน 30 ปี และจะมีการออก “หนังสือรับรองทรัพย์อิงสิทธิ” มอบให้เจ้าของทรัพย์สินไว้ จากนั้นเมื่อมีผู้ขอใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินดังกล่าว สามารถจดทะเบียนโอนในหนังสือรับรองทรัพย์อิงสิทธิได้ทันที ผู้รับโอนก็จะกลายเป็นเจ้าของทรัพย์อิงสิทธิ เรียกว่า “ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิ” ซึ่งมีสิทธิเสมือนเป็นเจ้าของโฉนดที่ดินหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด และสามารถโอนต่อให้ผู้อื่นได้ จำนองได้ หรือตกทอดทางมรดกได้อีกด้วย…ซึ่งด้วยพรบ.ทรัพย์อิงสิทธิ จะทำให้ผู้เช่าที่ดินสามารถนำที่ดินไปจำนองกับสถาบันการเงิน นำสิทธิสัญญาเช่าที่มีอยู่ไปประกอบธุรกรรมอื่นๆ ปรับปรุงเปลี่ยนแปลงห้อง และส่งมอบสิทธิการเช่าให้แก่ทายาทหรือลูกหลานในกรณีที่คู่สัญญาเช่าเสียชีวิตลงได้ง่าย และสะดวกกว่าการจดทะเบียนสัญญาการเช่าแบบเก่าที่กรมที่ดิน

ที่มา: https://mgronline.com/stockmarket/detail/9630000127770

 

สำหรับในกลุ่มตลาดซื้อเพื่อการลงทุน ในปัจจุบันมีนักลงทุนส่วนหนึ่งสนใจซื้อคอนโดมิเนียมในรูปแบบของสิทธิการเช่าระยะยาวในทำเลที่โดดเด่น เช่น พื้นที่รอบสวนลุมพินี พื้นที่ของจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยเพื่อลงทุนในระยะยาว โดยหวังในเรื่องของผลตอบแทนจากการเช่า ไม่ได้สนใจผลกำไรจากราคาที่เพิ่มขึ้น เนื่องจากราคาของคอนโดมิเนียมแบบสิทธิการเช่าระยะยาวจะลดลงตามอายุสัญญาที่ผ่านไป แต่ด้วยราคาซื้อขายในตอนแรกที่ต่ำกว่าโครงการแบบกรรมสิทธิ์สมบูรณ์อยู่ระดับหนึ่งจึงมีความน่าสนใจสำหรับซื้อมาลงทุนปล่อยเช่า การลงทุนในโครงการคอนโดมิเนียมสิทธิการเช่าระยะยาว จึงเป็นทางเลือกที่น่าสนใจของนักลงทุนบางส่วน

 

สุดท้าย ไม่ว่าคุณจะตัดสินใจเลือกซื้อโครงการแบบ Leasehold หรือ Freehold สิ่งแรกที่คุณควรต้องคิดก็คือคุณซื้อเพราะอะไร หากคุณชอบทำเลนั้นมากๆและงบประมาณ เป็นปัจจัยสำคัญในการเลือกซื้อ โดยที่คุณไม่จำเป็นต้องกู้เงินจากธนาคาร คอนโด Leasehold ดูจะเป็นคำตอบที่เหมาะกับตัวคุณมากที่สุด แต่ถ้าคุณมองว่าการซื้อคอนโดคือการส่งต่อมรดกให้กับลูกหลาน วางแผนอนาคตแทนพวกเขา ไม่จำเป็นที่จะต้องอยู่ในทำเล Super Prime ที่มีราคาสูงมากๆ โดยที่ยังต้องการกู้เงินจากธนาคารเพื่อซื้อ และต้องการหลักประกันที่แน่นอนในอนาคตว่า แม้เวลาจะผ่านไปแค่ไหนก็ยังขายได้ราคา ก็น่าจะตัดสินใจเลือกคอนโด Freehold ได้ไม่ยากครับ

เกริก บุณยโยธิน

ผู้ก่อตั้งเวปไซต์แบ่งปันความรู้ด้านการตลาด และการสร้างแบรนด์ในวงการอสังหาฯ พร็อพฮอลิค ดอทคอม..หลังจากที่ใช้เวลามากกว่า 10 ปี ในการวนเวียน เข้าๆออกๆ ในสายงานด้านการตลาด และวางแผนกลยุทธ์การสร้างแบรนด์ ของบริษัทอสังหาฯ และเอเยนซีโฆษณาชั้นนำหลายแห่ง (โดยที่ไม่รู้ว่าทำไมต้องจับสลากเจอลูกค้าสายอสังหาฯทุกที)...จนถูกครอบงำโดยจิตใต้สำนึก ให้ถีบตัวเองออกจากกรอบการทำงานแบบเดิมๆ เพื่อออกมาจุดประกายความคิดที่ถูกต้อง และนำเสนอมุมมองใหม่ๆ ให้กับกลุ่มคนที่สนใจในธุรกิจอสังหาฯ

เว็บไซต์

แลนด์มาร์ค แอท แกรนด์สเตชั่น บาย...

เมติเย่ร์ พระราม 9

ดอะ โพลิแทน อควา

นานแค่ไหนแล้ว ที่คุณไม่ได้รู้สึกผ่อนคลายอย่างเต็มที่...

7 April, 2021

นิว โนเบิล เซ็นเตอร์ บางนา

Nue Noble Centre Bangna (นิว โนเบิล เซ็นเตอร์ บางนา)...

21 March, 2021

โนเบิล ฟอร์ม ทองหล่อ

โดดเด่นด้วยการเป็นคอนโดมิเนียมที่มีสูงที่สุดของถนนทอ...

1 March, 2021

เดอะ รีเซิร์ฟ สุขุมวิท 61

สำหรับโครงการ The Reserve Sukhumvit 61 นั้น นิยามของ...

5 February, 2021