PropStat Exclusive: บทวิเคราะห์ศักยภาพทำเลสี่แยกปิ่นเกล้า

เกริก บุณยโยธิน 28 June, 2022 at 16.47 pm

ปิ่นเกล้าจากเมืองหลวงของฝั่งธนฯสู่บริบทใหม่ของการใช้ชีวิตทันสมัยแนวสูง

หากเอ่ยถึงทำเล “ปิ่นเกล้า” แน่นอนว่าคนส่วนใหญ่ย่อมต้องนึกถึง Landmark หลักๆของย่านนี้ ไม่ว่าจะเป็น เซ็นทรัล ปิ่นเกล้า, พาต้า ปิ่นเกล้า, สะพานสมเด็จพระปิ่นเก้า, โรงพยาบาลศิริราช, ตลาดวังหลัง หรือไม่ก็หรือวิถีชีวิตของความเป็นย่านชุมชนเก่าแก่ของฝั่งธนบุรี ซึ่งก็แน่นอนว่าทั้งหมดที่กล่าวมา ก็คือคำจำกัดความของย่านปิ่นเกล้าทั้งสิ้น โดยย่านปิ่นเกล้าในปัจจุบันได้ถูกยกระดับมิติของการอยู่อาศัยให้มีสีสันในเชิงไลฟ์สไตล์ และความสะดวกในการเดินทางให้มากขึ้น ด้วยแหล่งท่องเที่ยว ร้านค้าสมัยใหม่ รวมไปถึงเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินที่มีส่วนสำคัญมากที่สุดในการส่งต่อคุณค่าของทำเลนี้จากรุ่นสู่รุ่น จนสร้างแรงดึงดูดอย่างมหาศาลในหมู่ผู้พัฒนาโครงการอสังหาฯให้เข้ามาพัฒนาโครงการคอนโดสูงเพื่อดึงดูดกลุ่มผู้ซื้อเจนเนอเรชั่นใหม่ที่แม้จะต้องทำงานในย่าน CBD แต่ก็ยังคงหลงเสน่ห์กับวิถีชีวิตในย่านนี้ตามประสาคนติดถิ่น ที่ไม่อยากอยู่ไกลบ้าน

ทำเลสี่แยกปิ่นเกล้า ช่วงรอยต่อระหว่างถนนจรัญสนิทวงศ์ ถนนบรมราชชนนี และถนนสมเด็จพระปิ่นเกล้า นับว่าเป็นย่านที่อยู่อาศัยแบบดั้งเดิมที่มีคนอยู่อาศัยอย่างหนาแน่นมาอย่างยาวนาน เคียงคู่กับย่าน Residential Area ของฝั่งธนฯด้วยกันอย่าง วงเวียนใหญ่ และท่าพระ ด้วยจุดเด่นที่ชัดเจนในเรื่องของการเดินทางเข้าย่าน CBD ทั้งอดีตและปัจจุบันได้อย่างสะดวกรวดเร็วตั้งแต่ก่อนที่จะมีเส้นทางรถไฟฟ้าพาดผ่าน เนื่องจากอยู่ใกล้กับเส้นทางเดินทางหลักอย่างสะพานข้ามแม่น้ำเจ้าพระยา และทางด่วน ทั้งสะพานสมเด็จพระปิ่นเก้า, สะพานพระราม 8, สะพานกรุงธนฯ (ซังฮี้), สะพานพุทธฯ, สะพานพระปกเกล้าฯ รวมไปถึงสะพานพระราม 7 ซึ่งเชื่อมต่อไปยังย่านนนทบุรีได้อย่างง่ายดาย จึงทำให้ย่านนี้เป็นศูนย์รวมของระบบขนส่งสาธารณะทุกประเภท และง่ายที่จะเดินทางด้วยรถยนต์ส่วนตัว

ด้วยการที่ย่านนี้เป็นย่านชุมชนเก่าแก่ ที่มีการดำเนินชีวิตสืบทอดต่อกันมาจากรุ่นสู่รุ่น มีการพัฒนาของชุมชนอย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่ชุมชนจีนเก่าแก่ของฝั่งธนบุรี มาจนถึงแหล่งท่องเที่ยวสมัยใหม่ทั้งห้างสรรพสินค้า ตลาดนัด และคอมมูนิตี้มอลล์ รวมทั้งยังใกล้ โรงพยาบาลศิริราช สถาบันการศึกษาอย่างธรรมศาสตร์และศิลปากร และหน่วยงานราชการอื่นๆ ปิ่นเกล้า จึงเป็นทำเลที่เพียบพร้อมสำหรับการอยู่อาศัย จนทำให้ย่านปิ่นเกล้าได้รับการขนานนามว่าเป็นเมืองหลวงของฝั่งธนฯ บวกกับการเดินทางที่สะดวกสบายขึ้นหลายเท่าตัวด้วยรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ที่วิ่งวนรอบเมืองเป็นวงกลมสามารถเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายอื่นแทบจะทุกสีได้ และทางด่วนศรีรัช – วงแหวนรอบนอกกรุงเทพฯ ก็มีจุดทางลงอยู่ใกล้ๆ ทำให้คน “ติดถิ่น” ทุกเพศ ทุกวัย แม้แต่คนเจนเนอเรชั่นใหม่ๆก็ไม่อยากโยกย้ายไปไกลจากย่านปิ่นเกล้า

สี่แยกปิ่นเกล้า ย่านที่มีแต้มต่อมากที่สุดหากเทียบกับย่านอื่นๆบนถนนจรัญสนิทวงศ์

ถนนจรัญสนิทวงศ์นั้นเรียกได้ว่าเป็นถนนสายหลักของชาวฝั่งธนฯที่เชื่อมต่อทุกย่านที่อยู่อาศัยสำคัญตั้งแต่แยกท่าพระ, จรัญ 13, บางขุนนท์, ปิ่นเกล้า, พระราม 8, บางพลัด ไปจนถึงแยกบางอ้อ อีกทั้งยังเป็นถนนที่ขนานกับแม่น้ำเจ้าพระยาทำให้มีสะพานข้ามแม่น้ำเจ้าพระยาที่เชื่อมต่อกับถนนที่แยกจากถนนจรัญสนิทวงศ์อยู่หลายแห่ง ถนนจรัญสนิทวงศ์จึงเป็นถนนสายสำคัญที่สุดของกรุงเทพมหานครฝั่งธนบุรี โดยพื้นที่ตลอดแนวถนนจรัญสนิทวงศ์มีการพัฒนามาตั้งแต่ 40 – 50 ปีก่อนหน้านี้ ดังจะเห็นได้จากการที่มีอาคารพาณิชย์ตลอดทั้ง 2 ฝั่งถนนยาวตั้งแต่ปลายสะพานพระราม 7 เรื่อยไปถึงสี่แยกท่าพระ อาจจะมีแค่บางช่วงที่มีอาคารรูปแบบอื่นๆ เกิดขึ้นบ้าง แต่พื้นที่กว่า 80% สองฝั่งถนนจรัญสนิทวงศ์เป็นอาคารพาณิชย์ และมีการใช้ประโยชน์อาคารพาณิชย์เหล่านี้เพื่อเป็นร้านค้า ร้านขายของ กิจการ ธุรกิจขนาดเล็กขึ้นไปถึงขนาดกลาง โดยเฉพาะในพื้นที่ที่เป็นชุมชนขนาดใหญ่ หรือตามสี่แยกต่างๆ ที่เป็นจุดตัดของถนน 2 เส้นทางซึ่งเป็นจุดต่อรถโดยสารประจำทางขนาดใหญ่ จะมีความหนาแน่นของร้านค้ามากกว่าปกติ

 

ซึ่งในอดีตก่อนที่จะมีเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ผู้คนส่วนใหญ่ยังคงเดินทางไปไหนมาไหนด้วยรถโดยสารประจำทาง และการทำงานของคนส่วนใหญ่ในฝั่งธนบุรีของกรุงเทพมหานครจะต้องข้ามแม่น้ำเจ้าพระยาไปยังฝั่งพระนคร พื้นที่รอบๆ จุดตัดหรือสี่แยกของถนนจรัญสนิทวงศ์ และถนนที่มุ่งตรงสู่สะพานข้ามแม่น้ำเจ้าพระยาจึงมักมีความหนาแน่นของที่อยู่อาศัย และร้านค้ามากกว่าพื้นที่อื่นๆ โดยพื้นที่รอบๆ สี่แยกปิ่นเกล้า หรือที่ก่อนหน้านี้อาจจะเรียกกันว่าแยก 35 โบว์ล จึงเป็นหนึ่งในพื้นที่ที่มีความหนาแน่นมากที่สุดในบรรดาทุกบริเวณจุดตัดของถนนจรัญสนิทวงศ์ ที่เราจะพบสารพัดโครงการที่อยู่อาศัยรูปแบบต่างๆโดยเฉพาะคอนโด ร้านค้า โรงพยาบาล และโครงการพื้นที่ค้าปลีกขนาดใหญ่ อย่างศูนย์การค้าเซ็นทรัล ปิ่นเกล้า โลตัส ปิ่นเกล้า เมเจอร์ซีนีเพล็กซ์ ปิ่นเกล้า โลตัส ปิ่นเกล้า และพาต้า ปิ่นเกล้า ซึ่งเป็นศูนย์การค้าเก่าแก่ของพื้นที่นี้ ด้วยเหตุผลที่ว่าถนนบรมราชชนนีเป็นถนนที่เชื่อมต่อกับถนนสมเด็จพระปิ่นเกล้า และสะพานสมเด็จพระปิ่นเกล้าโดยตรง และเมื่อข้ามสะพานนี้ไปแล้วก็จะเป็นเขตเมืองเก่าฝั่งพระนคร หรือเกาะรัตนโกสินทร์ของกรุงเทพมหานคร ที่มีสถาบันการศึกษาขนาดใหญ่มากกว่า 2 แห่งในระยะที่ไม่ไกลจากสะพานนี้ อาทิ มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ และมหาวิทยาลัยศิลปากร อีกยังสามารถเชื่อมต่อเข้าไปยังพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจของกรุงเทพมหานคร อย่าง เยาวราช สีลม พระรามสี่ ได้โดยสะดวก จึงมีคนจำนวนมากเลือกที่จะพักอาศัยในย่านนี้มาตั้งแต่ครั้งหลาย 10 ปีก่อนที่จะมีเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินพาดผ่าน ดังจะเห็นได้จากการที่มีโครงการคอนโดหลายโครงการมาปักหลักพัฒนาอยู่ที่บริเวณสี่แยกปิ่นเกล้ามาตั้งแต่ก่อนปี 2540 แล้ว

 

สี่แยกปิ่นเกล้า ครบเครื่องทุกรูปแบบการใช้ชีวิต

อยากอยู่คอนโดสูงวิวสวย ใกล้ศิริราชมากที่สุด ต้องเป็นที่สี่แยกปิ่นเกล้าเท่านั้น

แม้ว่าถนนจรัญสนิทวงศ์จะเป็นถนนที่ขนานกับแม่น้ำเจ้าพระยา แต่จะเห็นได้ว่ามีโครงการคอนโดมิเนียมที่เป็นอาคารสูงไม่มากนัก โดยเฉพาะในพื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยาช่วงสะพานพระราม 8 และบริเวณสี่แยกอรุณอมรินทร์ เนื่องจากว่าติดปัญหาในเรื่องของจำกัดความสูงของอาคารตามข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร ว่าด้วยกำหนดบริเวณห้ามก่อสร้าง ดัดแปลง ใช้หรือเปลี่ยนการใช้อาคารบางชนิดหรือบางประเภท ภายในบริเวณฝั่งธนบุรีตรงข้ามบริเวณกรุงรัตนโกสินทร์ในท้องที่แขวงบางยี่ขัน เขตบางพลัด แขวงอรุณอมรินทร์ แขวงศิริราช เขตบางกอกน้อย แขวงวัดอรุณ เขตบางกอกใหญ่ แขวงวัดกัลยาณ์ เขตธนบุรี และแขวงสมเด็จเจ้าพระยา เขตคลองสาน กรุงเทพมหานคร ซึ่งมีผลบังคับใช้มาตั้งแต่ปีพ.ศ.2535 และมีการเปลี่ยนแปลงอีกครั้งในปีพ.ศ.2563 ดังแผนที่ต่อไปนี้

ดังนั้น พื้นที่โซนพระราม 8 ซึ่งเป็นพื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยา และใกล้กับสะพานพระราม 8 อีกทั้งฝั่งตรงข้ามยังเป็นเกาะรัตนโกสินทร์ ซึ่งเป็นพื้นที่ที่มีวิวริมแม่น้ำเจ้าพระยาที่สวยมากกลับไม่สามารถสร้างอาคารสูงได้ เพราะในข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครนี้พื้นที่โซนพระราม 8 อยู่ในบริเวณที่ 4 ซึ่งระบุว่าห้ามสร้างอาคารสูงเกิน 16 เมตร

 

นอกจากนี้ยังมีข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร ว่าด้วยการกำหนดบริเวณห้ามก่อสร้าง ดัดแปลง ใช้หรือเปลี่ยนการใช้อาคารบางชนิดหรือบางประเภท บริเวณโดยรอบสะพานพระราม 8 ในท้องที่แขวงบางยี่ขัน เขตบางพลัด และแขวงอรุณอมรินทร์ แขวงศิริราช แขวงบ้านช่างหล่อ เขตบางกอกน้อย กรุงเทพมหานคร ที่ประกาศใช้วันที่ 3 มีนาคม 2547 ซึ่งข้อบัญญัตินี้เกี่ยวข้องกับการจำกัดความสูง และห้ามก่อสร้างอาคารบางประเภทในพื้นที่รอบสะพานพระราม 8 โดยข้อบัญัติกรุงเทพมหานครนี้มีพื้นที่ครอบคลุมดังแผนที่ต่อไปนี้

โดยพื้นที่โซนพระราม 8 อยู่ในบริเวณที่ 1 ตามข้อบัญญัตินี้ จะมีข้อห้ามที่สำคัญ คือ ห้ามสร้างอาคารที่มีความสูงเกิน 16 เมตร ในพื้นที่บริเวณที่ 1 ซึ่งอยู่ติดแม่น้ำเจ้าพระยา และสะพานพระราม 8 กับห้ามสร้างอาคารสูงเกิน 40 เมตรในพื้นที่บริเวณที่ 2 ซึ่งอยู่ถัดมาจากบริเวณที่ 1 ซึ่งสอดคล้องกับข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครที่ประกาศปีพ.ศ.2535 และข้อบัญญัตินี้ยังครอบคลุมถึงพื้นที่ตามแนวถนนจรัญสนิทวงศ์บางส่วน คือ พื้นที่ตั้งแต่ถนนพรานนกมาตามถนนจรัญสนิทวงศ์ขึ้นไปจนถึงจรัญสนิทวงศ์ซอย 57 และซอย 46 โดยภายในพื้นที่นี้ห้ามสร้างอาคารสูงเกิน 70 เมตร ซึ่งสามารถสังเกตได้จากการที่หลายโครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่นี้มีความสูงไม่มากนัก ทั้งที่เมื่อพิจารณาจากความกว้างของถนน  FAR ที่ได้ตามผังเมือง และขนาดของที่ดินแล้วสามารถสร้างอาคารสูงเกิน 30 ชั้นได้ก็ตาม

 

จากข้อกำหนดเรื่องของความสูงอาคารที่ระบุในข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครทั้ง 2 ฉบับ จึงเป็นเหตุผลสำคัญที่พื้นที่โซนพระราม 8 – อรุณอมรินทร์ – พรานนก ซึ่งมักจะชูจุดขายในเรื่องของความใกล้โรงพยาบาลศิริราชนั้นไม่สามารถพัฒนาเป็นอาคารสูงได้เลย ดังนั้น โครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่สี่แยกปิ่นเกล้าจึงมีความน่าสนใจมากกว่าแบบชัดเจน หากพิจารณาจากในเรื่องของความสูงอาคาร วิวที่ได้รับจากภายในห้อง ขนาดของพื้นที่ส่วนกลางแบบเปิดโล่ง การเข้าถึงการเดินทางด้วยรถไฟฟ้า และสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ในพื้นที่ที่มีมากกว่า

คอนโดมิเนียมในพื้นที่ตามแนวถนนจรัญสนิทวงศ์ (บางอ้อ – สี่แยกปิ่นเกล้า)

ที่มา: คุณสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บ.ฟินิกซ์พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด

 

จากข้อมูลข้างต้น สามารถยืนยันได้เลยว่าพื้นที่รอบๆ สี่แยกปิ่นเกล้านั้นได้รับความสนใจจากผู้ประกอบการเข้ามาซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมกันมากที่สุด และมากกว่าพื้นที่อื่นๆ รวมกันซะอีก เพราะพื้นที่รอบๆ สี่แยกปิ่นเกล้ามีคอนโดมิเนียมรวมกันคิดเป็น 51% ของจำนวนคอนโดมิเนียมทั้งหมดในพื้นที่นี้ (บางอ้อ – สี่แยกปิ่นเกล้า) จากจำนวนคอนโดมิเนียมทั้งหมดในพื้นที่นี้กว่า 26,402 ยูนิต พื้นที่อื่นๆ เริ่มมีคอนโดมิเนียมมากขึ้นในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมานี่เอง เพราะการก่อสร้างเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน (บางซื่อ – ท่าพระ) เป็นตัวแปรสำคัญที่ก่อให้เกิดการเปลี่ยนแปลงของพื้นที่ตามแนวถนนจรัญสนิทวงศ์ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา

 

คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่รายปี และสะสมในพื้นที่รอบๆ สี่แยกปิ่นเกล้า

หมายเหตุ : F = ยูนิตที่คาดว่าจะเปิดขายใหม่

ที่มา: คุณสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บ.ฟินิกซ์พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด

 

จากข้อมูลข้างต้น เป็นที่ชัดเจนว่าตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่รอบๆ สี่แยกปิ่นเกล้า มีโครงการเปิดขายใหม่มาตั้งแต่ก่อนปีพ.ศ.2550 แล้วมาเพิ่มเยอะขึ้นในปีพ.ศ.2551 – 2552 เพราะ 2 ปีนี้มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่รวมกันถึง 5,496 ยูนิต จากนั้นก็แทบไม่มีโครงการเปิดขายใหม่อีกเลยในช่วงระหว่างปีพ.ศ.2553 – 2556 เพราะจำนวนคอนโดมิเนียมในพื้นที่ที่ยังไม่สามารถปิดการขายได้พอสมควร อีกทั้งจำนวนคอนโดมิเนียมในพื้นที่ที่ ซึ่งถือว่าค่อนข้างมากเมื่อเทียบพื้นที่อื่นๆ ในฝั่งธนบุรี ทั้งนี้เมื่อการก่อสร้างเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน (บางซื่อ – ท่าพระ) มีความคืบหน้าเป็นรูปธรรม และคอนโดมิเนียมในพื้นที่ที่เปิดขายก่อนหน้านี้ปิดการขายหมดแล้ว พื้นที่นี้จึงเริ่มมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่มากขึ้นในปีพ.ศ.2557 – 2561 แต่จำนวนยูนิตก็ไม่เทียบเท่าช่วงก่อนปีพ.ศ.2553 โดยคอนโดมิเนียมสะสมในพื้นที่รอบสี่แยกปิ่นเกล้ามีมากกว่า 13,391 ยูนิต

 

อัพเดทราคาที่ดินล่าสุด แยกปิ่นเกล้าราคาขายทะลุ 450,000 บาทต่อตารางวา!

เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน (บางซื่อ – ท่าพระ) เป็นปัจจัยสำคัญในการเปลี่ยนแปลงของพื้นที่ตลอดแนวถนนจรัญสนิทวงศ์ เพราะราคาที่ดินปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่องมาโดยตลอดในช่วงเวลาที่การก่อสร้างเริ่มต้น ที่ดินแปลงใหญ่หลายแปลงเริ่มเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์รวมไปถึงอาคารพาณิชย์ต่างๆ ที่เริ่มดำเนินธุรกิจ ร้านค้า ร้านขายของแบบที่ผ่านมาไม่ได้แล้ว เพราะไม่สามารถจอดรถริมถนนจรัญสนิทวงศ์ได้อีกต่อไป ซึ่งไม่เพียงแต่ถนนจรัญสนิทวงศ์เท่านั้นที่มีการเปลี่ยนแปลง พื้นที่ตามแนวถนนบรมราชชนนี สิรินธร ก็มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่มากขึ้น ราคาที่ดินติดถนนจรัญสนิทวงศ์ปรับเพิ่มขึ้นมากกว่า 2 – 3 เท่าจากก่อนหน้านี้ 4 – 5 ปี โดยมีราคาขายอยู่ในช่วงระหว่าง 200,000 – 450,000 บาทต่อตารางวา ในขณะที่ที่ดินในซอยซึ่งไม่สามารถพัฒนาอาคารสูงได้อยุ่ที่ประมาณ 70,000 – 180,0000 บาทต่อตารางเมตร โดยที่ดินในช่วงสี่แยกปิ่นเกล้าถึงสี่แยกบางพลัดมีราคาขายที่ประมาณ 300,000 – 450,000 บาทต่อตารางวา เป็นราคาขายที่ดินที่สูงที่สุดในพื้นที่นี้ ดังนั้นจึงมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ค่อนข้างมาก เมื่อเทียบกับพื้นที่อื่นๆ 

 

อัตราการขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมในพื้นที่สี่แยกปิ่นเกล้า – บางอ้อ

ที่มา: คุณสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บ.ฟินิกซ์พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด

 

คอนโดมิเนียมในพื้นที่นี้ได้รับการตอบรับที่ดีจากผู้ซื้อหลากหลายกลุ่มทั้งกลุ่มของนักลงทุน และกลุ่มที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง ดังนั้น อัตราการขายคอนโดมิเนียมในพื้นที่นี้จึงค่อนข้างสูงอยู่ที่ประมาณ 90% อาจจะเหลือโครงการคอนโดมิเนียมที่เพิ่งเปิดขายในช่วง 1 – 2 ปีที่ผ่านมา และราคาขายอาจจะมากกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตร โดยหากเป็นโครงการที่มีราคาขายต่ำกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตรส่วนใหญ่จะปิดการขายหมดแล้ว หรือมียูนิตเหลือขายน้อยมากในปัจจุบัน

 

ราคาขายต่ำสุด สูงสุดของคอนโดมิเนียมในพื้นที่

ที่มา: คุณสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บ.ฟินิกซ์พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด

 

ราคาขายของคอนโดมิเนียมในพื้นที่นี้ค่อนข้างมีความหลากหลาย เนื่องจากห้องส่วนใหญ่เป็นห้องรีเซลที่ราคาขายมักขึ้นอยู่กับความพอใจของผู้เป็นเจ้าของ โดยหากเป็นคอนโดวิวแม่น้ำก็จะทำราคาขายได้ค่อนข้างสูง ซึ่งราคาขายเฉลี่ยจะอยู่ในช่วงประมาณ 80,000 – 120,000 บาทต่อตารางเมตร ในขณะที่โครงการที่อยู่ในซอยจะมีราคาขายที่ประมาณ 60,000 – 80,000 บาทต่อตารางเมตร อาจจะมีบางโครงการที่ราคาขายมากกว่าหรือน้อยกว่านี้แต่ก็แตกต่างกันไม่มากนัก ราคาขายคอนโดมิเนียมในช่วง 4 – 5 ปีที่ผ่านมามีการปรับเพิ่มขึ้นประมาณ 3 – 5% แต่ช่วง 1 – 2 ปีที่ผ่านมาอาจจะไม่แตกต่างจากช่วงก่อนหน้านี้มากนัก เพราะสถานการณ์โควิด-19

 

สำหรับตลาดเช่าพื้นที่นี้เป็นอีกหนึ่งพื้นที่ยอดนิยมของกลุ่มนักลงทุน เพราะกลุ่มผู้เช่าค่อนข้างใหญ่และหลากหลาย โดยมีทั้งคนทำงาน และนักศึกษา รวมไปถึงกลุ่มคนทำงานที่มีรายได้ดีมั่นคง เช่น ข้าราชการ แพทย์ พยาบาล เป็นต้น เพียงแต่ราคาคอนโดมิเนียมที่ได้รับการตอบรับที่ดีจะเป็นโครงการที่มีราคาขายไม่สูงเกินไป หรือไม่เกิน 120,000 บาทต่อตารางเมตร ที่สามารถสร้างผลตอบแทนจากการเช่าได้คงที่และสม่ำเสมอกว่า

 

ทั้งนี้ทำเลที่น่าสนใจในพื้นที่ตามแนวถนนจรัญสนิทวงศ์ยังคงเป็นพื้นที่รอบๆ สี่แยกปิ่นเกล้า แม้ว่าในช่วง 3 – 4 ปีที่ผ่านมาจะมีโครงการคอนโดมิเนียมหลายโครงการเปิดขายใหม่ในพื้นที่ตามแนวถนนจรัญสนิทวงศ์ รอบๆ สถานีรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน แต่ก็เป็นเพียงบางพื้นที่เท่านั้นไม่ใช่ตลอดทั้งเส้นทาง นอกจากนี้ยังมีผู้ประกอบการบางรายที่มีแผนจะเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่รอบๆ สี่แยกปิ่นเกล้าในปีพ.ศ.2565 – 2566 โดยมีการซื้อที่ดินไปแล้ว และบางรายเตรียมทำสำนักงานขายเพื่อเปิดขายโครงการใหม่แล้ว เช่น แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเม้นท์ และแมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น

 

พลิกประสบการณ์การอยู่อาศัยไปสู่บริบทใหม่ของ Stylish Smart Living Condo ที่ Place 168 Pinklao คอนโดใหม่จากค่าย LPN

ย่านปิ่นเกล้านับว่าเป็นจุดยุทธศาสตร์ที่สำคัญที่สุดในการพัฒนาโครงการคอนโดสูงบนทำเลฝั่งธนฯของบริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) มาเกือบ 20 แล้ว เราได้เห็นสารพัดแบรนด์คอนโดจากค่าย แอล.พี.เอ็น. มาทยอยพัฒนาอยู่บริเวณรอบๆสี่แยกปิ่นเกล้าทั้งบนถนนสมเด็จพระปิ่นเกล้า ถนนบรมราชชนนี ถนนจรัญสนิทวงศ์ และถนนอรุณอมรินทร์ เป็นจำนวนรวมหลายพันยูนิต อาทิ Lumpini Place พระราม 8, Lumpini Suite พระราม 8, Lumpini Place 1 ปิ่นเกล้า, Lumpini Place 2 ปิ่นเกล้า, Lumpini Park ปิ่นเกล้า, Lumpini Place บรมราชชนนี – ปิ่นเกล้า และ Lumpini Park บรมราชชนนี – สิรินธร ซึ่งทั้งหมดนี้ล้วนส่งผลดีต่อแบรนด์แอล.พี.เอ็น. ในแง่ของการสร้างฐานลูกค้าสะสมที่มากกว่าผู้พัฒนาโครงการรายอื่นๆจนนำมาซึ่งความเป็นผู้นำในด้าน Market Share ที่หากนับเฉพาะจำนวนยูนิตของคอนโดภายใต้แบรนด์ แอล.พี.เอ็น. ทั้งหมดก็มีปริมาณที่มากกว่าจำนวนยูนิตของทุกโครงการในสี่แยกปิ่นเกล้ารวมกันซะอีก…ยิ่งมีโครงการเยอะ แต่กลับขายดี ขายหมดอย่างรวดเร็วในทุกครั้งที่เปิดขายโครงการใหม่ ก็นับว่าเป็นภาพสะท้อนของการยอมรับนับถือในแบรนด์คอนโดแอล.พี.เอ็น. ของบรรดาคนซื้อหลักในย่านปิ่นเกล้า ที่มองว่าทุกโครงการที่ผ่านๆในอดีตมาล้วนมอบความคุ้มค่าทั้งในเรื่องของการลงทุนปล่อยเช่า และ Capital Gain ที่มีโอกาสทำได้มากกว่าคอนโดจากผู้พัฒนารายอื่นๆ ที่ไปเน้นจุดขายในเรื่องของการตั้งอยู่แนบชิดติดสถานีรถไฟฟ้า ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อราคาขายที่ต้องปรับสูงขึ้นตาม โดยที่พฤติกรรมในการอยู่อาศัยของคนย่านปิ่นเกล้าที่ติดถิ่นส่วนใหญ่นั้นมักจะเลือกใช้บริการขนส่งสาธารณะอื่นๆ หรือรถยนต์ส่วนตัว เพื่อเดินทางไปทำงาน ทำธุระในระยะทางสั้นๆมากกว่าการใช้รถไฟฟ้าเพื่อเข้าไปทำงานในเมืองย่าน CBD

 

แต่จากการมาของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน และแหล่งไลฟ์สไตล์เปิดใหม่มากมายในย่านปิ่นเกล้า ล้วนส่งผลให้มีดีมานท์ในการอยู่อาศัยจากกลุ่มคนเจนเนอเรชั่นใหม่เพิ่มเข้ามาในพื้นที่นี้เยอะมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นคนเจนใหม่ติดถิ่นที่ยังคงอยากอยู่บนทำเลที่คุ้นเคยโดยที่ยังสามารถเดินทางเข้าไปทำธุระย่าน CBD ง่ายๆด้วยรถไฟฟ้า กลุ่มคนวัยเรียนที่มองหาคอนโดที่มีราคาขายไม่แพงเท่าคอนโดติดสถานีรถไฟฟ้าในช่วงสีลม สามย่าน หรือกลุ่มคนที่มองหาบ้านหลังที่สองที่ไม่ไกลจากบ้านหลังเดิมในย่านชานเมืองอย่างตลิ่งชัน สวนผัก ไปจนถึงบริเวณพุทธมณฑลสาย 1 – 4 เพื่อเดินทางไปทำงานได้สะดวกในวันธรรมดา ซึ่งคนเหล่านี้มักมองหาตัวเลือกในส่วนของ Stylish & Smart Condo ที่มีความแตกต่างอย่างชัดเจนจากบรรดาคอนโดอื่นๆที่รายล้อมอยู่บริเวณแยกปิ่นเกล้า และตอบโจทย์ความต้องการในการใช้ชีวิตที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างสิ้นเชิงในยุคปัจจุบัน

โครงการ Place 168 Pinklao (เพลส 168 ปิ่นเกล้า) ซึ่งเป็น Stylish Smart Living Condo แห่งแรกของบริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) บนพื้นที่นี้ นับว่าเป็นอีกหนึ่งหลักไมล์สำคัญในการที่จะขยาย Brand Extension ของบริษัทในแบบยั่งยืนด้วยการพัฒนารูปแบบโครงการคอนโดที่ฉีกออกไปจากกรอบเดิมๆของ แอล.พี.เอ็น เพื่อจับกลุ่มคนรุ่นใหม่ ภายใต้แกนหลักของ Stylish Smart Living 3 แกนคือ

 

– Stylish Design: ซึ่งเป็นครั้งแรกของแอล.พี.เอ็น ในการพัฒนาโครงการที่มอบความเป็นส่วนตัวสูงสุดด้วยการวางผังแบบ Single Loaded Corridor และจำนวนยูนิตต่อชั้นเพียง 8 – 10 ยูนิต พร้อมเลย์เอ้าท์ห้องแบบใหม่ที่มอบฟังก์ชั่นการใช้งานที่ดีกว่าเดิม ทั้งการกั้นห้องแบบครัวปิดทุก Type และการวางเครื่องซักผ้าในห้องน้ำ ลดโอกาสการเกิดน้ำรั่วซึมในพื้นห้อง เพิ่มพื้นที่ใช้สอยในครัวมากขึ้น

 

– Smart Place: ดีไซน์พื้นที่ส่วนกลางที่น่าอยู่ลงตัว ตอบโจทย์พฤติกรรมการใช้ชีวิตในทุกมิติทั้ง Passive และ Active ด้วยพื้นที่ส่วนกลางอย่าง สวนพักผ่อนพร้อม Jogging Track โดยรอบโครงการ, Sky Lounge บนชั้นสูงสุดของแต่ละอาคาร, ห้อง E-Sport และอาคาร Club House สูง 2 ชั้นพร้อมสระว่ายน้ำและฟิตเนส รวมถึงมีการนำเทคโนโลยี IOT ต่างๆเข้ามาใช้ตอบโจทย์ Smart Living Tech และโครงการนี้ยังมี EV Charger รองรับรถยนต์ไฟฟ้าในอนาคตและชีวิตอีกด้วย

 

– Livable Life: ทำเลน่าอยู่สะดวกสบายต่อการใช้ชีวิต บนจุดศูนย์กลางของแหล่งไลฟ์สไตล์ย่านปิ่นเกล้า ติดถนนใหญ่บรมราชชนนี ใกล้เซ็นทรัล ปิ่นเกล้าในระยะเดินได้เพียง 500 เมตร และยังใกล้รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินสถานีบางยี่ขันเพียง 750 เมตร โดยทำเลถนนบรมราชชนนีตอนต้นฝั่งเลขคี่ ซึ่งเป็นฝั่งเดียวกับเซ็นทรัลปิ่นเกล้านั้น ยากที่จะหาที่ดินขนาดใหญ่เพื่อพัฒนาโครงการคอนโดสูงที่มอบพื้นที่เปิดโล่งแบบนี้ได้อีก

แบรนด์ Place 168 Pinklao มีที่มาจากความหมายโดยรวมของตัวเลข “168” ซึ่งเป็นความเชื่อในอดีตที่สืบทอดมาสู่ความสำเร็จในปัจจุบัน โดย 1 หมายถึงความเป็นที่หนึ่ง โดยนิยามของโครงการนี้จะสื่อถึงความโดดเด่นเฉพาะตัว 6 หมายถึงความราบรื่นสมหวัง และยังสื่อถึงความลงตัวของการอยู่อาศัยด้วยความผ่อนคลายมีความสุข และ 8 หมายถึงความมั่งคั่ง และสื่อถึงความสำเร็จในการใช้ชีวิต โดยโครงการมีจำนวนยูนิตพักอาศัยทั้งหมด 842 ยูนิต บนที่ดินขนาดประมาณ 6 ไร่ 21.20 ตารางวา แบ่งออกเป็นอาคารชุดพักอาศัย 4 อาคาร อาคาร A สูง 28 ชั้น จำนวน 208 ยูนิต อาคาร B สูง 28 ชั้น จำนวน 198 ยูนิต อาคาร C สูง 27 ชั้น จำนวน 228 ยูนิต และอาคาร D สูง 28 ชั้น จำนวน 208 ยูนิต โดยเป็นคอนโดสูงเพียงแห่งเดียวที่แยกทั้งอาคารจอดรถสูง 8 ชั้นจำนวน 1 อาคาร จำนวน 353 คัน และอาคาร Clubhouse สูง 2 ชั้นออกมาจากอาคารพักอาศัย เพื่อมอบความโปร่งโล่ง เป็นส่วนตัว และคุณภาพชีวิตที่ดีให้กับผู้พักอาศัยได้มากที่สุด

บริเวณชั้นบนสุดของแต่ละอาคารพักอาศัยจะมีพื้นที่ห้อง Sky Lounge ไว้ชมวิวสุดสวยที่เปิดโล่งของฝั่งธนได้ตลอดวัน

สระว่ายน้ำพร้อมฟิตเนสที่อาคาร Club House

ฟิตเนส

จุด Drop Off พร้อมงานประติมากรรมเสริมฮวงจุ้ยที่ดี

ล้อบบี้แยกในแต่ละอาคารมีดีไซน์ที่เรียบหรูเลือกใช้สีโทนอบอุ่น เน้นการตกแต่งด้วยโลหะที่มีผิวสัมผัส และประกายแวววาว มาพร้อมลวดลายเฉพาะตัว

ภาพจำลองห้องตัวอย่างขนาด 25 ตรม.

ภาพจำลองห้องตัวอย่างขนาด 29 ตรม.

ภาพจำลองห้องตัวอย่างขนาด 33 ตรม.

ภาพจำลองห้องตัวอย่างขนาด 33 ตรม.

เตรียมพบกับ Place 168 Pinklao คอนโดใหม่ ใจกลางปิ่นเกล้า 

THE NEWEST STYLISH LIVING CONDO

“ นิยามใหม่ของการใช้ชีวิต ที่เหนือระดับ ”

คลิก!ที่นี่ https://bit.ly/3z1LL68 เพื่อลงทะเบียนรับสิทธิพิเศษก่อนใคร

 

– ทุกตารางเมตรสะท้อนถึงความสำเร็จในทุกมิติของชีวิต

– ออกแบบอย่างมีระดับ

– ติด ถ.บรมราชชนนี ใกล้เซ็นทรัลปิ่นเกล้า 500 เมตร

– ที่สุดของความเป็นส่วนตัว เพียง 8 ยูนิต/ชั้น*

– สัมผัสวิวเมือง Panorama ที่มีเสน่ห์ของเมืองเก่า

 

โครงการมีกำหนดเริ่มก่อสร้างประมาณเดือนมกราคม 2566 และคาดว่าจะแล้วเสร็จประมาณเดือนกุมภาพันธ์ 2568 โดยมีราคาขายเริ่มต้นที่ 2.48 ลบ.*

สอบถามข้อมูลเพิ่มเติมโทร 026896888

#PLACE168Pinklao #Pinklao #Place168 #Stylishsmartliving

เกริก บุณยโยธิน

ผู้ก่อตั้งเวปไซต์แบ่งปันความรู้ด้านการตลาด และการสร้างแบรนด์ในวงการอสังหาฯ พร็อพฮอลิค ดอทคอม..หลังจากที่ใช้เวลามากกว่า 10 ปี ในการวนเวียน เข้าๆออกๆ ในสายงานด้านการตลาด และวางแผนกลยุทธ์การสร้างแบรนด์ ของบริษัทอสังหาฯ และเอเยนซีโฆษณาชั้นนำหลายแห่ง (โดยที่ไม่รู้ว่าทำไมต้องจับสลากเจอลูกค้าสายอสังหาฯทุกที)...จนถูกครอบงำโดยจิตใต้สำนึก ให้ถีบตัวเองออกจากกรอบการทำงานแบบเดิมๆ เพื่อออกมาจุดประกายความคิดที่ถูกต้อง และนำเสนอมุมมองใหม่ๆ ให้กับกลุ่มคนที่สนใจในธุรกิจอสังหาฯ

เว็บไซต์

125 สาทร

เวล่า รามคำแหง 186

เรฟเฟอเรนซ์ สาทร – วงเวียนใหญ่

สาทร - วงเวียนใหญ่ ทำเลนี้เรียกได้ว่าเป็นทำเลดาวรุ่ง...

13 June, 2022

เดอะ คราวน์ เรสซิเดนท์เซส

โครงการตั้งอยู่บนทำเลศักยภาพ ที่เชื่อมต่อทั้ง 2 CBDs...

13 June, 2022

โนเบิล ครีเอท

ทำเลเลียบทางด่วนเอกมัย – รามอินทรา เป็นทำเลที่มีความ...

2 June, 2022

ศุภาลัย เวอเรนด้า รามคำแหง

ถ้าพูดถึงย่านที่อยู่อาศัยยอดนิยมแบบดั้งเดิมของกรุงเท...

30 May, 2022