ณภัทร บูรณพงษ์ศักดิ์ ผู้อำนวยการอาวุโสสายงานบริหารสินทรัพย์

บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (www.plus.co.th)

ซื้อคอนโดช่วงพรีเซลหรือซื้อตอนสร้างเสร็จดีกว่ากัน? คำถามนี้แม้ผ่านมานานแค่ไหนก็ยังคงได้ยินกันบ่อยๆ นั่นก็เพราะไม่มีคำตอบที่ตายตัวสำหรับคำถามนี้ เนื่องจากคอนโดพรีเซลและคอนโดพร้อมอยู่นั้นต่างมีจุดเด่นที่แตกต่างกันทั้งคู่ ขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์และความเหมาะสมในการซื้อของแต่ละรายมากกว่า โดยเฉพาะคอนโดพร้อมอยู่นั้นถือว่ามีความน่าสนใจอย่างมากเพราะไม่ได้ตอบโจทย์เพียงแค่ Real Demand หรือผู้ที่ต้องการซื้ออยู่เองเท่านั้น แต่กับนักลงทุนก็น่าสนใจไม่แพ้กัน วันนี้เรามีจุดแข็งของคอนโดพร้อมอยู่มาฝากทุกคนกันครับ

1. ปล่อยเช่าได้ทันที หรือซื้ออยู่เองก็สามารถเข้าอยู่ได้เลย

สำหรับนักลงทุนนั้น การได้ผลตอบแทนการลงทุนยิ่งได้เร็วเท่าไหร่ย่อมหมายถึงการถึงจุดคุ้มทุนเร็วขึ้นเท่านั้น ดังนั้นหากต้องการจะลงทุนปล่อยเช่าคอนโด การซื้อคอนโดที่สร้างเสร็จพร้อมอยู่จะสามารถหาผู้เช่าได้ทันที สำหรับการเลือกซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่าควรเลือกทำเลที่มีดีมานด์เช่าสูง อยู่ในทำเลศักยภาพ ยกตัวอย่างโซนยอดนิยมของผู้เช่าชาวต่างชาติอย่างทองหล่อ เอกมัย ที่มีดีมานด์การเช่าค่อนข้างสูงแม้ในโครงการที่ไม่ได้อยู่ติดรถไฟฟ้า อย่างในซอยเอกมัยก็มีผลตอบแทนการปล่อยเช่า (Rental Yield) เฉลี่ยประมาณ 5-6% ต่อปี โดยราคาเช่าเฉลี่ยสำหรับ 1 ห้องนอน ประมาณ 18,000 – 20,000 บาทต่อเดือน หรืออย่างโซนสุขุมวิท 101 ก็เป็นอีกทำเลที่ดีมานด์การเช่าน่าจะเพิ่มสูงขึ้นจากการมีคอมมูนิตี้มอลล์และโครงการมิกซ์ยูสเปิดใหม่ ทำให้มีแหล่งออฟฟิศและแหล่งแฮงก์เอ้าพร้อมร้านค้าสิ่งอำนวยความสะดวกที่เจริญมากขึ้น โดยมีผลตอบแทนการปล่อยเช่า (Rental Yield) เฉลี่ยประมาณ 5% ต่อปี ราคาเช่าเฉลี่ยสำหรับ 1 ห้องนอน ประมาณ 16,000 – 18,000 บาทต่อเดือน ดังนั้นหากเลือกซื้อคอนโดที่สร้างเสร็จเรียบร้อยแล้วก็จะสามารถเริ่มการลงทุนได้ทันที โดยอาจลงทุนเงินจองและทำสัญญา ส่วนที่เหลือกู้ธนาคาร ก็ทำให้ได้ yield โดยลงทุนด้วยเงินสดเพียงเล็กน้อย และสำหรับผู้ที่ต้องการซื้ออยู่เองก็สามารถเตรียมย้ายกระเป๋าเข้าอยู่ได้เลยทันทีเช่นกัน ทำให้ไม่ต้องเสียค่าเช่า หรือเดินทางได้สะดวกขึ้น

2. เห็นสภาพแวดล้อมจริง

ตั้งแต่สภาพจริงของห้องทั้งเรื่องของทิศทางลม แสง บรรยากาศภายนอก รวมทั้งเรื่องของส่วนกลาง สิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ในโครงการ ก็จะได้เห็นและตรวจเช็คของจริง นอกจากนี้ยังได้มีโอกาสพบเจอได้เห็นหน้าค่าตาของผู้ที่จะมาเป็นเพื่อนบ้านจากการมาตรวจรับห้อง เซ็นเอกสารที่โครงการ หรือสามารถสอบถามข้อมูลเบื้องต้นจากเซลล์ผู้ดูแลโครงการนั้นๆ ได้ ว่าลูกค้าที่ซื้ออยู่เองส่วนมากเป็นคนกลุ่มใด เนื่องจากหากคอนโดสร้างเสร็จพร้อมอยู่แล้วเซลล์ก็จะมีข้อมูลลูกค้าตัวจริงที่รับโอนห้องเรียบร้อยมากยิ่งขึ้น

3. โปรจัดเต็ม ดีลพิเศษพร้อมย้ายเข้า

หากเป็นคอนโดใหม่ที่เพิ่งสร้างเสร็จ มักจะมีดีลหรือโปรโมชั่นพิเศษสำหรับลูกค้า ไม่ว่าจะเป็นการดีลกับสถาบันการเงินเพื่อขอสินเชื่อที่ได้ดอกเบี้ยอัตราพิเศษ หรือการช่วยอำนวยความสะดวกในการเตรียมที่จะย้ายเข้า เช่นโปรโมชั่นฟรีเฟอร์นิเจอร์ ฟรีตกแต่งห้องอย่างผ้าม่าน วอลเปเปอร์ หรือแม้กระทั่งแถมเครื่องใช้ไฟฟ้า มอบส่วนลดพิเศษ หรือฟรีค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งสำหรับผู้ที่เคยซื้อคอนโดใหม่จะทราบดีว่าค่าใช้จ่ายเหล่านี้แม้จะดูไม่มากเท่าไหร่นัก แต่เมื่อคิดรวมๆ กันก็เป็นค่าใช้จ่ายไม่น้อยเช่นกัน ดังนั้นหากสามารถประหยัดค่าใช้จ่ายส่วนนี้ลงได้ก็จะช่วยลดภาระทางการเงินได้ดียิ่งขึ้น

4. วางแผนบริหารค่าใช้จ่ายได้ง่ายขึ้น

ไม่ต้องเตรียมเงินดาวน์ ไม่ต้องผ่อนค่างวดที่อาจมีงวดบอลลูน ไม่ต้องเสี่ยงเรื่องการเกิดกรณีไม่สามารถรับมอบห้องได้ตามกำหนดที่จะมีค่าใช้จ่ายนอกเหนือจากที่เตรียมไว้ เพราะการซื้อคอนโดพร้อมอยู่สามารถทำเรื่องกู้ขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินก้อนใหญ่ได้เลย จึงสามารถวางแผนบริหารค่าใช้จ่ายได้ง่ายขึ้น โดยหลังจากมีการโอนกรรมสิทธิ์กันเรียบร้อยผู้ซื้อจะตกเป็นลูกหนี้ของธนาคาร และมีหน้าที่ผ่อนชำระหนี้ให้หมดเพื่อให้เกิดกรรมสิทธิ์การครอบครองโดยสมบูรณ์

5. ไม่ต้องลุ้นว่าวางเงินดาวน์แล้วจะกู้ผ่านหรือไม่

เมื่อคอนโดสร้างเสร็จเรียบร้อยแล้ว ผู้ที่ต้องการซื้อสามารถทำเรื่องกู้ขอสินเชื่อธนาคารและพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ได้ทันที จึงไม่จำเป็นต้องวางและผ่อนเงินดาวน์ไปก่อน ซึ่งก็ช่วยลดความเสี่ยงในกรณีที่อาจจะกู้ไม่ผ่าน เพราะการวางเงินดาวน์ในหลายโครงการหากผู้ซื้อกู้ไม่ผ่านก็จะเสียเงินดาวน์ทิ้งไปโดยไม่ได้คืน

การซื้อคอนโดช่วงที่สร้างเสร็จอาจจะมีราคาที่สูงกว่าหากเปรียบเทียบกับการซื้อในช่วงพรีเซล แต่ในช่วงเวลานี้เป็นช่วงที่มีคอนโดให้เลือกจำนวนมาก ผู้บริโภคที่ตัวเลือกมากขึ้น ประกอบกับสภาพเศรษฐกิจที่ไม่หวือหวา จึงมีโปรโมชั่นและส่วนลดพิเศษมากมายทำให้คอนโดพร้อมอยู่บางยูนิตมีราคาใกล้เคียงกับราคาขายช่วงพรีเซลมาก จึงนับเป็นโอกาสที่ดีของผู้ที่มีแผนการซื้อคอนโดอยู่แล้วก็จะมีโอกาสซื้อในราคาน่าคบหา หรือซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่าก็จะได้ราคาที่ดี และหากเลือกในทำเลที่มีดีมานด์การอยู่อาศัยสูงย่อมมีโอกาสที่จะได้รับผลตอบแทนที่น่าพอใจได้ครับ