ในขณะที่ธุรกิจอาคารสำนักงานให้เช่าใกรุงเทพฯ กำลังมีการแข่งขันเพิ่มสูงขึ้นเรื่อยๆ จากการมีโครงการใหม่จำนวนมากที่กำลังจะทยอยสร้างเสร็จเพิ่ม การศึกษาจากบริษัทที่ปรึกษาและบริการอสังหาริมทรัพย์ เจแอลแอล เผยให้เห็นว่า อาคารสำนักงานเก่าหลายๆ อาคารกำลังสูญเสียความสามารถในการรักษาผู้เช่ารายเดิมและดึงดูดผู้เช่ารายใหม่ ส่งผลให้เจ้าของอาคารเก่าเหล่านี้จำเป็นต้องพิจารณาหาหนทางในการเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันให้กับอาคารของตน

นายเจเรมี่ โอซุลลิแวน ผู้อำนวยการ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา เจแอลแอล กล่าวว่า “ข้อมูลที่เราจัดเก็บรวบรวมเกี่ยวกับตลาดอาคารสำนักงานให้เช่าในกรุงเทพฯ เผยให้เห็นว่า กิจกรรมการเช่าออฟฟิศรายการใหม่ๆ ที่เกิดขึ้นส่วนใหญ่เป็นการเช่าพื้นที่ในอาคารสำนักงานใหม่ ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่า ผู้เช่านิยมที่จะมีออฟฟิศในอาคารที่มีความทันสมัยมากกว่า ดังนั้น อาคารสำนักงานเก่าโดยเฉพาะอาคารที่มีอายุมากกว่า 20 ปี กำลังพบกับความท้าทายมากขึ้นในการรักษาและดึงดูดผู้เช่า”

“เมื่อเทียบกับอาคารใหม่คุณภาพเกรดเอที่กำลังทยอยสร้างเสร็จเพิ่มขึ้น พบว่าโดยทั่วไป อาคารเก่าจะมีความด้อยกว่าในเรื่องของการออกแบบ สิ่งอำนวยความสะดวก และเทคโนโลยี นอกจากนี้ ในช่วงไม่กี่ปีมานี้ ยังมีอาคารเก่าจำนวนหนึ่งที่เคยจัดอยู่ในกลุ่มอาคารเกรดเอได้ถูกปรับลดสถานะลงไปอยู่ในกลุ่มเกรดรองอีกด้วย” นายโอซุลลิแวนกล่าว

จากศึกษาล่าสุดของเจแอลแอล พบว่า ปัจจุบันกรุงเทพฯ มีอาคารสำนักงานให้เช่าคิดเป็นพื้นที่รวมทั้งสิ้น 9.97 ล้านตารางเมตร โดยในจำนวนนี้ ราว 70% เป็นอาคารที่มีอายุการใช้งานมากกว่า 20 ปี ผลการศึกษาของเจแอลแอลยังแสดงให้เห็นด้วยว่า ณ สิ้นไตรมาสหนึ่งที่ผ่านมา อาคารเก่าเหล่านี้ มีพื้นที่ว่างเหลือเช่าเฉลี่ยสูงถึง 26% และมีค่าเช่าเฉลี่ย 654 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ในขณะที่อาคารที่มีอายุไม่เกิน 20 ปี มีพื้นที่ว่างเหลือเช่าเฉลี่ยที่ต่ำกว่า คือ 17% และมีค่าเช่าเฉลี่ยสูงกว่า ที่ 821 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน

ในระหว่างปีนี้ไปจนถึงปี 2569 กรุงเทพฯ จะมีอาคารสำนักงานใหม่สร้างเสร็จเพิ่มขึ้นรวมอีก 2.2 ล้านตารางเมตร ในจำนวนนี้ มากกว่า 1.7 ล้านตารางเมตร หรือ 81% เป็นพื้นที่ในอาคารเกรดเอ ซัพพลายใหม่ที่จะสร้างเสร็จเพิ่มนี้จะสร้างแรงกดดันเพิ่มขึ้นให้กับอาคารเก่าเกรดรอง ทั้งในแง่ของพื้นที่ว่างเหลือเช่าและค่าเช่า

นายธนานันต์ เรืองวีรวิชญ์ หัวหน้าฝ่ายบริการตัวแทนเช่า-ให้เช่าพื้นที่สำนักงาน เจแอลแอล กล่าวว่า “อาคารสำนักงานเกรดเอที่กำลังเพิ่มจำนวนมากขึ้น จะทำให้บริษัทผู้เช่ามีตัวเลือกมากขึ้นตามไปด้วย โดยเราพบว่า มีบริษัทผู้เช่าจำนวนมากขึ้นที่ใช้ช่วงเวลาที่สัญญาเช่าออฟฟิศกำลังใกล้หมดอายุ เป็นโอกาสในการพิจารณาทบทวนประสิทธิภาพออฟฟิศของตนเอง และตัดสินใจย้ายออฟฟิศไปอยู่ในอาคารที่ใหม่กว่าและมีคุณภาพมากขึ้น”

การศึกษาของเจแอลแอล เผยว่า ระหว่างไตรมาสสองของปี 2564 ถึงไตรมาสหนึ่งของปีนี้ อาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ ที่สร้างเสร็จระหว่างปี 2554 ถึงปัจจุบัน มียอดการเข้าใช้พื้นที่เพิ่มสุทธิรวม 99,000 ตารางเมตร ในขณะที่อาคารที่สร้างเสร็จก่อนนั้น มียอดการเข้าใช้พื้นที่เพิ่มสุทธิติดลบ 181,000 ตารางเมตร ส่งผลให้ตลาดอาคารสำนักงานโดยรวมของกรุงเทพฯ มียอดการเข้าใช้พื้นที่เพิ่มสุทธิติดลบ 82,000 ตารางเมตรในช่วงดังกล่าว

“จากแนวโน้มที่บริษัทผู้เช่ามีความต้องการเช่าพื้นที่ออฟฟิศในอาคารที่มีคุณภาพมากกว่า ทำให้มีเจ้าของอาคารสำนักงานเก่าเกรดรองจำนวนหนึ่งกำลังพิจารณากลยุทธ์การปรับลดค่าเช่าลงเพื่อรักษาหรือดึงดูดผู้เช่า ในขณะที่เจ้าของอาคารอีกจำนวนหนึ่งมองหากลยุทธ์เพื่อพัฒนาปรับปรุงอาคารของตน ให้สามารถตอบรับความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไปของบริษัทผู้เช่าได้ดีขึ้นและต่อไปในระยะยาว” นายธนานันต์กล่าว

นางสาวนัชชา แต่พงษ์โสรัถ หัวหน้าฝ่ายพัฒนาและปรับปรุงสินทรัพย์ เจแอลแอล กล่าวว่า “นอกจากกลยุทธ์ด้านค่าเช่า เจ้าของอาคารเก่าอาจพิจารณาทางออกที่ให้ผลลัพธ์ในระยะยาว โดยการพัฒนาปรับปรุงอาคารเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพการดำเนินงาน ลดต้นทุนด้านการดำเนินการ เพิ่มรายได้ และหลีกเลี่ยงภาวะอาคารหมดสภาพ ด้วยกลยุทธ์ที่หลากหลาย นับตั้งแต่การปรับปรุงการดำเนินการ การบริหารจัดการอาคาร การยกระดับความยั่งยืนด้านสิ่งแวดล้อม ไปจนถึงการปรับปรุงฟื้นฟูอาคาร”

จากการสังเกตการณ์โดยเจแอลแอล พบว่า การปรับปรุงฟื้นฟูอาคารเป็นกลยุทธ์ที่ได้รับความนิยมในหมู่เจ้าของที่ต้องการปรับปรุงกระแสรายได้ให้กับอาคารเก่าเกรดรองที่ตั้งอยู่ในทำเลดี โดยจำนวนเงินลงทุนอาจอยู่ระหว่าง 30-200 ล้านบาท ขึ้นอยู่กับแต่ละอาคารและระดับการปรับปรุง โดยอาคารสำนักงานเก่าบางอาคารอาจได้รับการปรับปรุงไม่เฉพาะเพียงให้มีความทันสมัยมากขึ้นเท่านั้น แต่ยังมีคุณสมบัติที่เป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อมมากขึ้นด้วย ซึ่งช่วยให้สามารถลดการใช้พลังงานได้ด้วยในระยะยาว หรือให้ได้รับการรับรองมาตรฐานอาคารเขียว เช่น LEED หรือ TREES เพื่อให้สามารถดึงดูดบริษัทผู้เช่าจำนวนมากขึ้นที่มีเป้าหมายในการลดการปล่อยก๊าซเรือนกระจกเป็นศูนย์

นางสาวนัชชา กล่าวว่า “โดยทั่วไป การปรับปรุงใหญ่จะช่วยทำให้อาคารมีความทันสมัยและรองรับเทรนด์ใหม่ๆ ที่จะเกิดขึ้นในนอนาคตได้ดีขึ้น นอกจากนี้ ยังช่วยเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขัน ซึ่งสะท้อนให้เห็นได้ทั้งจากอัตราค่าเช่าที่สูงขึ้นและต้นทุนที่ลดลงสำหรับการดำเนินงานของอาคาร การมีคุณภาพที่ดีขึ้นและสร้างรายได้ได้เพิ่มขึ้น ยังทำให้อาคารมีมูลค่าราคาประเมินที่สูงขึ้น ซึ่งส่งผลดีต่อเจ้าของอาคาร หรือนักลงทุนที่ลงทุนซื้ออาคาร”

“การพัฒนาปรับปรุงอาคารมีกลยุทธ์ที่หลากหลายและมีความเข้มข้นหลายระดับ ดังนั้น ในการที่จะตัดสินใจเลือกใช้กลยุทธ์ที่เหมาะสม เจ้าของอาคารหรือนักลงทุน ควรเริ่มจากการประเมินผลการดำเนินงานสำหรับอาคารของตน วิเคราะห์ความต้องการของกลุ่มผู้เช่าเป้าหมาย และประเมินผลตอบแทนที่ตนเองคาดหวัง ทั้งหมดนี้ จะช่วยให้มั่นใจได้ว่า กลยุทธ์ที่เลือกให้ผลลัพธ์ตรงตามความคาดหวังและคุ้มค่าการลงทุนมากที่สุด อีกทั้งยังช่วยหลีกเลี่ยงการลงทุนที่มากเกินความจำเป็น” นางสาวนัชชาสรุป