ภาคการท่องเที่ยวที่แข็งแกร่งและความสนใจของนักลงทุนที่มีต่อเนื่องจะยังคงทำให้มีทุนไหลเข้าตลาดการซื้อขายโรงแรมต่อเนื่อง แม้ทั่วโลกยังมีความไม่แน่นอน

แม้เศรษฐกิจโลกจะเผชิญกับความผันผวนและความไม่แน่นอน แต่มีความเป็นไปได้ว่าในปี 2569 การลงทุนซื้อขายโรงแรมในเอเชียแปซิฟิกจะขยายตัวเพิ่มขึ้น จากอุปสงค์การเดินทาง/ท่องเที่ยวที่แข็งแกร่งและพฤติกรรมการท่องเที่ยวที่เปลี่ยนไป โดยบริษัทที่ปรึกษาและบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ เจแอลแอล คาดว่า ในปี 2569 ตลาดการลงทุนซื้อขายโรงแรมของภูมิภาคจะมีมูลค่ารวมทั้งสิ้นประมาณ 13,300 ล้านดอลลาร์สหรัฐฯ เพิ่มขึ้นจากปีนี้ที่คาดว่าจะมีมูลค่า 11,900 ล้านดอลลาร์

การคาดการณ์ของเจแอลแอลเน้นให้เห็นถึงสภาพตลาดการลงทุนที่มีความต้องการซื้อสูง สินทรัพย์โรงแรมที่เสนอขายมีจำนวนจำกัดลงเรื่อยๆ ในขณะที่โรงแรมในกลุ่มประเทศที่เป็นตลาดการลงทุนความเสี่ยงต่ำ มีราคาสูง ส่วนกลุ่มประเทศที่เป็นตลาดเกิดใหม่ นักลงทุนยังมีโอกาสได้ผลตอบแทนจากมูลค่าที่อาจเพิ่มขึ้นในอนาคต นอกจากนี้ ความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจในระดับมหภาค ทำให้นักลงทุนระมัดระวังมากขึ้นในการตัดสินใจลงทุน ส่งผลให้กระบวนการตรวจสอบข้อมูลใช้เวลานานขึ้น และมีการเน้นย้ำเรื่องการควบคุมค่าใช้จ่ายมากขึ้น ซึ่งท้ายที่สุดทำให้การลงทุนมีความรอบคอบและมีเสถียรภาพมากขึ้นโดยรวม

จากการวิเคราะห์ของเจแอลแอลสำหรับช่วงที่เหลือของปี 2568 นี้ต่อไปถึงปี 2569 ญี่ปุ่น สิงคโปร์ และออสเตรเลีย จะยังคงเป็นตลาดโรงแรมที่นักลงทุนให้ความสนใจมากที่สุด โดยเฉพาะสำหรับนักลงทุนประเภทบุคคลผู้มีความมั่งคั่งสูง ที่เน้นลงทุนในสินทรัพย์ที่มีเอกลักษณ์ นอกจากนี้ ยังมีตลาดโรงแรมอื่นๆ อีกที่ เจแอลแอลเล็งเห็นศักยภาพการลงทุน อาทิ เวียดนามซึ่งขณะนี้กำลังได้รับความสนใจอย่างมาก กับโอกาสใหม่ๆ สำหรับการลงทุน

ส่วนประเทศไทย ยังคงเป็นที่นิยมในหมู่นักลงทุนในประเทศ รวมถึงนักลงทุนระหว่างประเทศบางส่วน โดยเฉพาะจากเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ที่มักมองหาโอกาสลงทุนในทั่วทั้งภูมิภาค ทั้งนี้ แม้ดีลการซื้อขายโรงแรมที่เกิดขึ้นส่วนใหญ่ จะเป็นธุรกรรมที่มีมูลค่าไม่สูง เมื่อเทียบกับประเทศอื่นที่เป็นตลาดหลัก แต่ไทยจะยังคงเป็นหนึ่งในตลาดของภูมิภาค ที่มีการลงทุนเกิดขึ้นต่อเนื่อง โดยในปี 2568 นี้ คาดว่าจะมีมูลค่าการซื้อขายสูงเป็นพิเศษที่ 80.4 ล้านดอลลาร์ (ราว 26,000 ล้านบาท) ส่วนในปี 2569 คาดว่าจะลดลงมาที่ 40.2 ล้านดอลลาร์ (ราว 13,000 ล้านบาท) ซึ่งใกล้เคียงระดับเกณฑ์เฉลี่ยปกติ

นายนิฮาท เออร์แคน ประธานกรรมการบริหารภาคพื้นเอเชียแปซิฟิก กลุ่มธุรกิจบริการการลงทุนด้านโรงแรมของ เจแอลแอล กล่าวว่า “ความท้าท้ายต่างๆ ด้านเศรษฐกิจ และความไม่แน่นอนทางภูมิรัฐศาสตร์ กำลังมีอิทธิพลต่อทั้งการตัดสินของนักลงทุน ตลอดไปจนถึงพฤติกรรมการเดินทาง/ท่องเที่ยว ดังนั้น ภูมิทัศน์การลงทุนในภาคธุรกิจโรงแรมของเอเชียแปซิฟิก ได้สะท้อนถึงการเป็นตลาดที่มีพัฒนาการการเติบโตเต็มที่ ซึ่งคุณภาพและแนวคิดพื้นฐานที่จำเป็นต่อการดำเนินงาน กำลังมีอิทธิพลมากขึ้นเรื่อยๆ ต่อการตัดสินใจเกี่ยวกับการจัดสรรเงินลงทุน”

โดยรวม ปัจจัยพื้นฐานของตลาดยังคงแข็งแกร่ง เล็งเห็นได้จากประมาณการขององค์การการท่องเที่ยวโลกแห่งสหประชาชาติ ที่คาดว่า ปริมาณการเดินทางระหว่างประเทศของทั้งปี 2568 นี้จะขยายตัวเพิ่มขึ้น 3%-5% สอดคล้องกับข้อมูลตัวเลขรายภูมิภาคที่ระบุว่า ในครึ่งแรกของปี 2568 ภูมิภาคเอเชียแปซิฟิกมีปริมาณการเดินทางเข้ามาของชาวต่างชาติเพิ่มขึ้น 11% เทียบกับครึ่งแรกของปีที่แล้ว หรือ 92% ของช่วงก่อนเกิดโควิด-19 โดยพบว่า เอเชียตะวันออกเฉียงเหนือมีการฟื้นตัวในระดับที่แข็งแกร่งมากที่สุด ด้วยอัตราการเติบโต 20% ส่วนประเทศที่มีปริมาณการเดินทางเข้ามาของชาวต่างชาติที่ขยายตัวสูงสุดในภูมิภาคได้แก่ ญี่ปุ่นและเวียดนาม โดยเติบโตเพิ่มขึ้น 21% ตามมาด้วยเกาหลีใต้ ที่ 15%

แต่สำหรับประเทศไทย 9 เดือนแรกของปี 2568 นี้ พบว่า ปริมาณการเดินทางเข้ามาของชาวต่างชาติปรับตัวลดลง 8% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว หลักๆ เป็นผลมาจากนักท่องเที่ยวจีนเดินทางเข้ามาลดลงถึง 35% ในช่วงเดียวกัน หรือคิดเป็นเพียงร้อยละ 40% ของช่วงก่อนเกิดโควิด-19 แต่อย่างไรก็ดี ในช่วง 9 เดือนแรกของปีนี้ มีนักท่องเที่ยวจากบางประเทศที่เดินทางเข้ามาในไทยเพิ่มมากขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว ได้แก่ อินเดีย (15%) สหราชอาณาจักร (14%) รัสเซีย (10%)

รายได้นับเป็นตัวชี้วัดที่ช่วยยืนยันสมมติฐานเกี่ยวกับเสถียรภาพการลงทุนในปี 2569 โดยพบว่า ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2568 ภาคธุรกิจโรงแรมของเอเชียแปซิฟิกมีรายได้เฉลี่ยต่อห้องพักปรับตัวสูงขึ้น 2%

อย่างไรก็ดี สำหรับประเทศไทย พบว่า รายได้เฉลี่ยต่อห้องพักปรับตัวลดลง 4% ในช่วงเดียวกัน ตามการลดลงของปริมาณการเข้าใช้บริการห้องพัก อันเป็นผลมาจากการที่นักท่องเที่ยวต่างชาติเบนเข็มการเดินทางไปท่องเที่ยวในประเทศอื่นๆ ของเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ โดยเฉพาะเวียดนาม

แต่แม้รายได้เฉลี่ยต่อห้องพักปรับตัวลดลง ตลาดการลงทุนซื้อขายโรงแรมในไทยในช่วง 9 เดือนแรกของปีนี้ ยังมีมูลค่าการซื้อขายรวม 642 ล้านดอลลาร์ (20,800 ล้านบาท) เพิ่มขึ้นจาก 524 ล้านดอลลาร์ (17,000 ล้านบาท) ในช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากการที่มีดีลการซื้อขายบางรายการดำเนินการเสร็จไม่ทันในปีที่แล้วและเลื่อนมาอยู่ในปีนี้ มูลค่าการซื้อขายดังกล่าวสูงกว่าการซื้อขายในปีก่อนๆมากเมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ย 10 ปี ที่ 388 ล้านดอลลาร์ (12,500 ล้านบาท) ต่อปี

นางสาวพิมพ์พะงา ยมจินดา รองประธานฝ่ายบริการลงทุนซื้อขายภาคพื้นเอเชีย กลุ่มธุรกิจบริการการลงทุนด้านโรงแรมของ เจแอลแอล กล่าวว่า “ข้อมูลที่ได้จากการรวบรวมของเราแสดงให้เห็นว่า ธุรกรรมการซื้อขายโรงแรมที่เกิดขึ้นในช่วง 9 เดือนแรกของปีนี้ ส่วนใหญ่เป็นการซื้อโดยนักลงทุนไทย โดยคิดเป็น 69.5% ของมูลค่าการซื้อขายทั้งหมด ตามมาด้วยนักลงทุนจากเอเชีย นอกจากนี้ ยังพบว่า นับตั้งแต่ต้นปีเป็นต้นมา มีการซื้อขายรายการใหญ่ๆ หลายรายการซึ่งเป็นโรงแรมที่มีศักยภาพในการเพิ่มมูลค่าในอนาคต โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ”

ผลการศึกษาของ เจแอลแอล เผยให้เห็นแนวโน้มหนึ่งที่สำคัญในตลาดการลงทุนซื้อขายโรงแรมของไทย โดยพบว่า มีธุรกรรมการซื้อขายโรงแรมที่ตั้งอยู่บนที่ดินเช่าเกิดขึ้นรวมมูลค่าทั้งสิ้นราว 127 ล้านดอลลาร์ (4,100 ล้านบาท) คิดเป็น 19.7% มูลค่าการซื้อขายโรงแรมทั้งหมดที่เกิดขึ้นในช่วง 9 เดือนแรกของปีนี้ ปรากฏการณ์นี้เกิดขึ้นในกรุงเทพฯ ซึ่งที่ดินมีราคาสูง ทำให้นักลงทุนสนใจทางเลือกในการซื้อโรงแรมบนที่ดินเช่าแทน ทั้งนี้ พบว่า นักลงทุนผู้ซื้อ เป็นบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ และมีแผนการและกลยุทธ์ในการขายที่ทรัพย์สินรองรับ

นางสาวพิมพ์พะงากล่าว “พื้นฐานตลาดมีการเปลี่ยนแปลง นักลงทุนไม่ได้จำกัดการลงทุนให้อยู่กับเฉพาะสินทรัพย์ที่สามารถครองกรรมสิทธิ์ขาดเท่านั้น แต่ยินดีพิจารณาโอกาสการลงทุนในสินทรัพย์ที่เป็นสิทธิ์การเช่า ถ้าเห็นว่าเป็นกลยุทธ์ที่เหมาะสม”

สำหรับภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก เจแอลแอลได้ปรับประมาณการมูลค่าการลงทุนซื้อขายโรงแรมที่คาดว่าจะเกิดขึ้นรวมทั้งหมดสำหรับปี 2568 ลงเหลือ 11,900 ล้านดอลลาร์ เพื่อสะท้อนผลกระทบจากกระบวนการทำธุรกรรมซื้อขายที่ใช้เวลายาวนานขึ้น และกระบวนการที่ละเอียดถี่ถ้วนมากขึ้นสำหรับการตรวจสอบวิเคราะห์สถานะการลงทุน ในสภาวการณ์ที่ความไม่แน่นอนทางภูมิรัฐศาสตร์กำลังดำเนินอยู่ ทั้งนี้ คาดว่า การลงทุนซื้อขายโรงแรมในภูมิภาคส่วนใหญ่จะยังคงเกิดขี้นใน 5 ตลาดหลัก ได้แก่ ญี่ปุ่น ออสเตรเลีย จีน สิงคโปร์ และเกาหลีใต้ ที่ยังคงสามารถดึงดูดเงินลงทุนส่วนใหญ่จากนักลงทุนสถาบัน

“แม้จะยังมีอุปสรรคต่างๆ ในระยะสั้น แต่ภูมิภาคเอเชียแปซิฟิกยังคงพรั่งพร้อมด้วยปัจจัยขับเคลื่อนเชิงโครงสร้างที่สนับสนุนการลงทุนในธุรกิจโรงแรม แม้ความผันผวนเป็นสิ่งที่มองข้ามไม่ได้ แต่ชนชั้นกลางที่กำลังเติบโตของภูมิภาคนี้ ตำแหน่งทางภูมิศาสตร์เชิงกลยุทธ์ และโครงสร้างพื้นฐานด้านการท่องเที่ยวที่กำลังพัฒนาขึ้น ล้วนสร้างโอกาสการเติบโตที่น่าดึงดูดในระยะยาว ซึ่งนักลงทุนสถาบันที่มีประสบการณ์ความเชี่ยวชาญตระหนักดีและกำลังเตรียมพร้อมเพื่อคว้าโอกาสนี้ไว้” นายเออร์แคนกล่าวสรุป