นางสาวสมสกุล หลิมศุทธพรรณ รองกรรมการผู้จัดการฝ่ายพัฒนาธุรกิจและบริหารสินทรัพย์

บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (www.plus.co.th)

จากนโยบายล่าสุดเรื่องการผ่อนคลายหลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (LTV) นับเป็นข่าวดีของผู้ประกอบการและนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ และถือเป็นโอกาสของผู้บริโภคเช่นกัน เพราะจะช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายในการซื้อคอนโด-บ้าน ประกอบกับในปัจจุบันก็มีการทำโปรโมชั่นและข้อเสนอพิเศษในหลายโครงการ จึงช่วยลดต้นทุนในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ค่อนข้างมาก ดังนั้นผู้ที่กำลังมีความสนใจซื้อบ้านและคอนโดก็เป็นช่วงจังหวะที่ดีทั้งในส่วนของผู้ที่ต้องการซื้ออยู่เอง เพราะมีโครงการราคาคุ้มค่าให้เลือกจำนวนมากหากเปรียบเทียบกับสถานการณ์ก่อนหน้านี้ในช่วงที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความคึกคัก หรือในส่วนของนักลงทุนเองก็เป็นช่วงที่น่าสนใจในการซื้อโครงการเช่นกัน ด้วยต้นทุนที่ต่ำลง มีหลายโครงการให้เลือกสรร ซึ่งจะช่วยเพิ่มโอกาสการได้ผลตอบแทนในอนาคตที่มากขึ้นได้

จากผลกระทบของโควิด-19 ที่ส่งผลให้เศรษฐกิจและกำลังซื้อของผู้บริโภคซบเซาลง ในส่วนของตลาดอสังหาริมทรัพย์เองก็ได้รับผลกระทบเช่นกัน ซึ่งที่จริงแล้วเริ่มได้รับผลกระทบตั้งแต่ก่อนเกิดการแพร่ระบาดของโควิด-19 อยู่แล้ว ที่ภาครัฐมีการออกมาตรการ LTV ที่กำหนดเงื่อนไขและจำกัดการขอสินเชื่อ และมาเจอผลกระทบอีกระลอกใหญ่จากวิกฤตโควิด-19 ในส่วนของดีเวลลอปเปอร์เองค่อนข้างปรับตัวรับมือได้ดี แต่สำหรับนักลงทุนที่มีพอร์ตสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์ทั้งเพื่อปล่อยเช่าหรือขายรีเซล ก็ต้องยอมรับว่าได้รับผลกระทบค่อนข้างหนักเช่นกัน

ในช่วงปีที่ผ่านมา จะเห็นว่าดีเวลลอปเปอร์หลายค่ายเน้นการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในเซกเมนต์ Affordable Price หรือราคาที่เข้าถึงง่ายมากขึ้นโดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดมิเนียม ซึ่งสอดคล้องกับข้อมูลสำรวจของฝ่ายวิจัยและพัฒนาของพลัส พร็อพเพอร์ตี้ ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2564 ที่พบว่า คอนโดมิเนียมโครงการใหม่ที่เข้ามาในตลาด มีจำนวนอุปทานหลักคือคอนโดมิเนียมในระดับราคา 40,000-90,000 บาทต่อตารางเมตร โดยมีสัดส่วนอยู่ที่ 44% เป็นกลุ่มสัดส่วนที่มากที่สุด ซึ่งเป็นผลมาจากการที่ผู้ประกอบการยังคงเน้นเปิดโครงการในระดับราคาที่คนส่วนใหญ่เข้าถึงได้และง่ายต่อการตัดสินใจซื้อ แต่จากข่าวดีล่าสุดที่ภาครัฐมีการผ่อนคลายมาตรการ LTV ที่ทำให้สามารถกู้สินเชื่อบ้านได้เต็ม 100% โดยที่ผู้ซื้อไม่ต้องผ่อนดาวน์ ทั้งในส่วนของที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท รวมทั้งที่อยู่อาศัยที่ราคาเกิน 10 ล้านบาทขึ้นไป ก็น่าจะถือเป็นโอกาสของตลาดที่อยู่อาศัยในกลุ่มลักซ์ชัวรี่ด้วย เพราะการคลายล็อกให้สามารถกู้ได้เต็ม 100% จะช่วยลดค่าใช้จ่ายในการซื้อโครงการระดับลักซ์ชัวรี่ได้มากทีเดียว อีกทั้งการผ่อนคลายมาตรการ LTV ในครั้งนี้ ยังรวมถึงโครงการรีเซล (มือสอง) ด้วย ยกตัวอย่างโครงการในพอร์ตธุรกิจซื้อ-ขาย-เช่า ของพลัสฯ เช่น โครงการเดอะโมนูเม้นต์ ทองหล่อ (The Monument Thong Lo) ที่ราคารีเซลอยู่ที่ 28 ล้านบาท หากยึดตามข้อกำหนด LTV เดิม จะสามารถกู้ได้เพียง 70% ทำให้ต้องเตรียมเงินดาวน์จำนวนถึง 8.4 ล้านบาท แต่ล่าสุดที่กู้ได้ 100% ก็จะไม่ต้องมีค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ ซึ่งเป็นจำนวนที่สูงมาก ทำให้คอนโดมิเนียมในกลุ่มโครงการลักซ์ชัวรี่น่าจับตามองมากขึ้น เพราะได้รับอานิสงส์ค่อนข้างมากจากการผ่อนคลาย LTV และหากพิจารณาในแง่การลงทุนขายต่อ-ปล่อยเช่า คอนโดมิเนียมในโครงการระดับลักซ์ชัวรี่มักจะอยู่ในทำเลที่เป็น Prime Location ราคาขายต่อมีแต่สูงจะขึ้น เพราะเป็นโครงการศักยภาพที่หาได้ยาก ไม่ได้มีการแข่งขันกันสูงเหมือนตลาดทั่วไป แต่เป็นโครงการที่ผู้อยู่อาศัยพิจารณาที่คุณค่าของโครงการ ทำให้สามารถสร้างผลตอบแทนทั้งการขายต่อและปล่อยเช่าที่ดี โดยมี Yield 4.5-5% ต่อปี

ดังนั้น ในส่วนของนักลงทุนที่ต้องการซื้อโครงการคอนโดหรือบ้านสำหรับขายต่อหรือปล่อยเช่า ก็ถือว่าเป็นจังหวะที่ดีในการเลือกซื้อ เป็น Golden Period อย่างแท้จริง เพราะการผ่อนคลายมาตรการ LTV มีผลช่วยลดภาระและต้นทุนค่าใช้จ่าย ตลอดจนปัจจัยบวกด้านอื่นทั้งการเปิดประเทศ การผ่อนคลายมาตรการ LTV ตลอดจนสัญญาณการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจที่น่าจะมีแนวโน้มที่ดีขึ้นจากความคืบหน้าการกระจายวัคซีนโควิด-19 ในประเทศไทย เชื่อว่าจะช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้ค่อยๆ กลับมาสดใสอีกครั้ง ซึ่งในส่วนของทีมเซลล์ซื้อ-ขาย-เช่า ของพลัส พร็อพเพอร์ตี้ ที่ผ่านมาก็ได้มีการติดตามประเมินสถานการณ์ตลาดและมาตรการต่างๆ ที่มีผลต่อการซื้อขายเช่าอย่างใกล้ชิด และล่าสุดที่มีการผ่อนคลายมาตรการ LTV ทีมพลัสฯ ก็สามารถติดต่อให้คำแนะนำลูกค้าได้ทันที เพราะจากฐานข้อมูลพบว่ามีลูกค้าบางส่วนที่อยู่ในระหว่างตัดสินใจ พลัสฯ ก็พร้อมเข้าไปให้ข้อมูลและให้คำแนะนำนักลงทุนและลูกค้าเพื่อเสนอโครงการที่ตรงกับความต้องการและสอดคล้องกับงบประมาณที่ตั้งไว้

อย่างไรก็ตาม แม้ความเสี่ยงจากการเก็งกำไรในตลาดอสังหาริมทรัพย์จะมีความเสี่ยงต่ำ เพราะสถาบันการเงินมีหลักเกณฑ์พิจารณาที่รัดกุมและเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ แต่ทุกภาคส่วนที่เกี่ยวข้องก็ยังคงต้องไม่ประมาท ทั้งผู้ประกอบการ นักลงทุน ต้องมีการควบคุมราคาซื้อขายให้สมดุลกับตลาด เพื่อไม่ให้มีปัจจัยที่จะส่งผลให้เกิดการเก็งกำไรเกินจริงตามมา