ภาพรวมตลาด (Market Overview)

สำนักงานสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ (สภาพัฒน์) เปิดเผยว่าเศรษฐกิจไทยในไตรมาส 2 ขยายตัว 2.3% จากปีก่อน เพิ่มขึ้นจาก 1.6% ในไตรมาสก่อน แต่เป็นการเติบโตแบบกระจุกตัว การท่องเที่ยวยังคงเป็นแรงขับเคลื่อนหลักในอุตสาหกรรมการบริการทำให้การจ้างงานและการบริโภคภาคเอกชนเพิ่มขึ้น การส่งออกสินค้ายกเว้นทองคำเพิ่มขึ้นควบคู่ไปกับอุตสาหกรรมการผลิตที่ดีขึ้น แต่การส่งออกและการผลิตก็กำลังเผชิญกับความท้าทายเนื่องจากระดับสินค้าคงคลังสูงและปัญหาเชิงโครงสร้างที่ทำให้ความสามารถในการแข่งขันลดลง การลงทุนภาคเอกชนในเครื่องจักรและอุปกรณ์ขยายตัว ในขณะที่การใช้จ่ายภาครัฐเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญหลังการอนุมัติงบประมาณประจำปี 2567 ในด้านเสถียรภาพเศรษฐกิจ อัตราเงินเฟ้อทั่วไปอยู่ที่ 0.62% ได้แรงหนุนจากราคาพลังงานที่สูงขึ้นจากการยกเลิกการอุดหนุนจากภาครัฐ และอุปทานผักและเนื้อหมูลดลง อัตราเงินเฟ้อพื้นฐานลดลงเหลือ 0.36% เนื่องจากราคาอาหารสำเร็จรูปและผลิตภัณฑ์ของใช้ส่วนบุคคลลดลง ตลาดแรงงานปรับตัวดีขึ้นอย่างต่อเนื่อง สาเหตุหลักมาจากการจ้างงานในอุตสาหกรรมการบริการแข็งแกร่งขึ้น

ดัชนีความเชื่อมั่นทางธุรกิจ (BSI) ประจำเดือนมิถุนายนเพิ่มขึ้นแต่ยังคงอยู่ต่ำกว่า 50 แสดงให้เห็นถึงการฟื้นตัวของธุรกิจที่ไม่แน่นอน อุตสาหกรรมการผลิตมีการพัฒนาอย่างค่อยเป็นค่อยไปแต่อุตสาหกรรมที่ไม่ใช่การผลิตหดตัว แม้ว่าดัชนีความเชื่อมั่นทางธุรกิจในอีก 3 เดือนข้างหน้าคาดว่าจะยังคงอยู่เหนือ 50 แต่ความเชื่อมั่นโดยรวมก็ลดลงตั้งแต่ปีที่แล้ว สาเหตุหลักจากความเชื่อมั่นในอุตสาหกรรมที่ไม่ใช่การผลิตลดลง ในขณะที่ความเชื่อมั่นด้านอุตสาหกรรมการผลิตยังคงมีเสถียรภาพ

อุปทาน

อุปทานอาคารสำนักงานทั้งหมดในกรุงเทพฯในไตรมาสนี้เพิ่มขึ้น 29,200 ตร.ม. หรือ 0.5% จากไตรมาสก่อน เป็น 6.16  ล้าน ตร.ม. มีอาคารสำนักงานใหม่ 2 แห่งสร้างแล้วเสร็จ ได้แก่ อาคารศุภาลัย ไอคอน สาทร และรัชโยธิน ฮิลส์ ส่วนพื้นที่ให้เช่าของอาคารสำนักงานสีเขียวคิดเป็น 24% ของพื้นที่ให้เช่าทั้งหมดในตลาด

อุปทานในอนาคต

เนื่องจากไม่มีการประกาศก่อสร้างโครงการใหม่ พื้นที่ให้เช่ารวมสำหรับการพัฒนาจึงลดลงเหลือ 1.46 ล้าน ตร.ม. คิดเป็น 24% % ของระดับอุปทานในปัจจุบัน พื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ (CBD)  ยังคงเป็นทำเลหลัก โดย 60% ของอุปทานใหม่จะกระจุกตัวอยู่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ ในอีก 2.5 ปีข้างหน้า อุปทานพื้นที่สำนักงานใหม่คาดว่าจะอยู่ที่ 410,700 ตร.ม. ในช่วงครึ่งหลังของปี 2567, 316,000 ตร.ม. ในปี 2568 และ 440,400 ตร.ม. ในปี 2569

อุปสงค์

การดูดซับสุทธิของตลาดพื้นที่สำนักงานในไตรมาสนี้เป็นบวก เท่ากับ 18,400 ตร.ม เพิ่มขึ้นจากที่ติดลบในไตรมาสก่อน ส่งผลให้พื้นที่ครอบครองทั้งหมดเพิ่มขึ้น 0.4% จากไตรมาสก่อน เป็น 4.73 ล้าน ตร.ม. นับเป็นครั้งแรกตั้งแต่ไตรมาส 2 ปี 2565 ที่การดูดซับสุทธิของพื้นที่สำนักงานสีเขียวติดลบ โดยลดลงเหลือ -5,900 ตร.ม. ในขณะที่พื้นที่สำนักงานที่ไม่ใช่สำนักงานสีเขียวเพิ่มขึ้น 24,300 ตร.ม. เทรนด์โดยรวมคาดว่าความยั่งยืนยังคงเป็นตัวขับเคลื่อนสำคัญในตลาดสำนักงาน การดูดซับสุทธิของพื้นที่สำนักงานสีเขียวมีแนวโน้มที่จะฟื้นตัวในไตรมาสหน้า ความต้องการพื้นที่สำนักงานในย่านศูนย์กลางธุรกิจเพิ่มขึ้น มีการดูดซับสุทธิที่ 23,400 ตร.ม. ในขณะที่ความต้องการพื้นที่สำนักงานในย่านนอกศูนย์กลางธุรกิจ (Non-CBD) หดตัวเล็กน้อย การดูดซับสุทธิติดลบ -4,950 ตร.ม.

ไดนามิกส์ตลาดตามแต่ละภาคกลุ่ม

อัตราการครอบครองตลาดโดยรวมทรงตัวที่ 77% สอดคล้องกับไตรมาสก่อน สำนักงานเกรด A มีเสถียรภาพมากที่สุด อัตราการครอบครองสูงสุดที่ 80% แม้ว่าจะลดลง 2.5% เมื่อเทียบปีต่อปี เนื่องจากแรงกดดันอย่างต่อเนื่อง ของอุปทาน เกรด B เพิ่มขึ้นเล็กน้อย 0.3% ในขณะที่เกรด C ลดลง 1% เหลือ 77%

ค่าเช่าเฉลี่ยในไตรมาส 1 อยู่ที่ 817 บาท ต่อตร.ม.ต่อเดือน เพิ่มขึ้น 0.5% จากไตรมาสก่อน และ 0.3% จากปีก่อน ค่าเช่าเฉลี่ยของอาคารทุกเกรดเพิ่มขึ้น แม้ว่าเทรนด์โดยรวมมีแนวโน้มเป็นบวก แต่ผู้ให้เช่าส่วนใหญ่เลือกที่จะคงค่าเช่าในอัตราเดิม

ไดนามิกส์ตลาดในแต่ละพื้นที่

ค่าเช่าเฉลี่ยของอาคารย่านศูนย์กลางธุรกิจในกรุงเทพฯเพิ่มขึ้น 0.5% จากไตรมาสก่อน เป็น 933 บาท ต่อตร.ม.ต่อเดือน ในขณะที่อัตราการครอบครองเฉลี่ยยังคงทรงตัวที่ 79% สีลม-สาทร-พระราม 4 เป็นย่านหลักที่ขับเคลื่อนพื้นที่การเช่าในย่านศูนย์กลางธุรกิจ โดยพื้นที่ย่านดังกล่าวมีการเติบโตอย่างมีนัยสำคัญโดยการดูดซับสุทธิเพิ่มขึ้นเป็น 22,200 ตร.ม. ทำให้อัตราการครอบครองเพิ่มขึ้น 0.4% จากไตรมาสก่อน ส่วนอัตราค่าเช่าลดลงเล็กน้อย 0.7% จากไตรมาสก่อน

ตรงกันข้ามกับย่านศูนย์กลางธุรกิจ ตลาดนอกย่านศูนย์กลางธุรกิจมีค่าเช่าและอัตราการครอบครองที่ลดลง ค่าเช่าเฉลี่ยลดลง 1.6% จากไตรมาสก่อน เหลือ 660 บาท ต่อตร.ม.ต่อเดือน อัตราการครอบครองเฉลี่ยก็ลดลงเช่นกัน โดยลดลง 0.5% จากไตรมาสก่อน เหลือ 74% ค่าเช่าของตลาดทั้ง 3 กลุ่มมีการเติบโตเป็นบวก แต่อัตราการครอบครองลดลง

ภาพรวมและแนวโน้มตลาด

นายปัญญา เจนกิจวัฒนาเลิศ กรรมการบริหารหัวหน้าส่วนพื้นที่สำนักงาน กล่าวว่า “ในไตรมาสที่ 2 ของปี2567 ตลาดสำนักงานในกรุงเทพฯขยายตัวเล็กน้อย เนื่องจากการเติบโตของอุปทาน พื้นที่ให้เช่า และอัตราค่าเช่า ถึงแม้ว่าอัตราการดูดซับสุทธิจะกลับมาเป็นบวก แต่อัตราการครอบครองยังคงลดลงอย่างต่อเนื่องเนื่องจากอุปทานแซงหน้าอุปสงค์” คุณภาพยังคงเป็นปัจจัยสำคัญของการเลือกอาคารสำนักงาน แม้ว่าคำจำกัดความของ “คุณภาพ” ยังคงพัฒนาไปอย่างต่อเนื่อง หลังการแพร่ระบาด ผู้เช่าจำนวนมากได้ปรับเปลี่ยนการใช้พื้นที่สำนักงาน โดยให้ความสำคัญกับความยืดหยุ่น เทคโนโลยี และการปรับตัว การสร้างสภาพแวดล้อมการทำงานที่รองรับรูปแบบการทำงานที่หลากหลายและเน้นความเป็นอยู่ที่ดีของพนักงานมีความสำคัญมากขึ้น นายปัญญาเสริมว่า “นอกจากนี้ผู้เช่ายังให้ความสำคัญกับแนวคิดในเรื่องความยั่งยืนและ ESG ก่อนตัดสินใจเช่า ด้วยความมุ่งมั่นด้านคาร์บอน บางบริษัทจะพิจารณาเฉพาะอาคารที่ได้รับการรับรองสีเขียวเท่านั้นแม้ว่าตัวเลือกที่ไม่ได้รับการรับรองจะมาพร้อมกับสิ่งจูงใจที่น่าดึงดูดก็ตาม ตามที่ได้เน้นย้ำในไตรมาสที่แล้ว มีเทรนด์ที่ชัดเจนว่าผู้เช่าเปลี่ยนจากโฮมออฟฟิศเป็นอาคารสำนักงานแบบดั้งเดิม แรงหนุนหลักจากความต้องการสิ่งอำนวยความสะดวกที่หลากหลายและการเข้าถึงที่มากขึ้น นี่เป็นอีกข้อบ่งชี้ถึงการนำเสนอบริการที่มีคุณภาพที่กำลังเกิดขึ้นในตลาด”

อาคารเก่าที่ไม่ได้รับการปรับปรุงสินทรัพย์ (AE) หรือปรับปรุงการจัดการสิ่งอำนวยความสะดวก (FM) ต้องเผชิญกับการคุกคามมากขึ้นจากการเกิดขึ้นของอาคารใหม่ๆที่ใช้กลยุทธ์การกำหนดราคาที่แข่งขันได้ พื้นที่ทางกายภาพ และบริการที่ตอบสนองความต้องการของผู้เช่ายุคใหม่ เนื่องจากจะมีพื้นที่อุปทานใหม่เกือบ 1.2 ล้าน ตร.ม. ในอีก 2.5 ปีข้างหน้า แรงกดดันต่อจำนวนการเช่าพื้นที่และค่าเช่าจะเพิ่มสูงขึ้น ในอนาคต ราคาค่าเช่าจะกลายเป็นตัวชี้วัดของตลาดที่มีความน่าเชื่อถือน้อยลง เนื่องจากช่องว่างระหว่างอัตราค่าเช่าและค่าเช่าที่แท้จริงเริ่มกว้างขึ้น ในช่วงครึ่งหลังของปี 2567 คาดว่าจะมีการเช่าเพิ่มมากขึ้นในพื้นที่ย่านสีลม-สาทร-พระราม 4 จากการเปิดตัวอย่างเป็นทางการของโครงการ วัน แบงค็อก เฟส 1 ซึ่งเป็นตัวชี้วัดหลักของตลาดที่น่าจับตามอง โดยเฉพาะในช่วงที่กลไกตลาดมีการเปลี่ยนแปลงอย่างหลากหลายตลอดเวลา

“การแข่งขันในตลาดสำนักงานกรุงเทพฯ ยังคงเข้มข้น อย่างไรก็ตาม คุณสามารถประสบความสำเร็จในอาคารทุกเกรดได้ หากเข้าใจตลาดและความต้องการของผู้เช่าที่ทันสมัย ปัจจุบัน ความยั่งยืนเป็นปัจจัยที่ไม่สามารถหลีกเลี่ยงได้สำหรับผู้เช่าจำนวนมาก ดังนั้น การมีคุณสมบัติของอาคารสีเขียวและการเน้นการปฏิบัติตามหลัก ESG จึงมีความสำคัญอย่างยิ่งในการทำให้ทรัพย์สินของคุณมีความสามารถในการแข่งขันและดึงดูดใจในตลาดปัจจุบัน” นายปัญญา กล่าวปิดท้าย