ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยนับถึงกลางปี 2568 นี้ เป็นอย่างไร กำลังจะดิ่งเหว หรือทรงตัวหรือมีโอกาสเฟื่องฟูได้หรือไม่ เป็นคำถามสำคัญที่ทุกท่านให้ความสนใจ ดร.โสภณ มาไขความจริงเกี่ยวกับสถานการณ์ล่าสุดที่สำรวจถึงกลางปี 2568

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) เปิดเผยผลการสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ณ กลางปี 2568 โดยสำรวจจบสิ้นในช่วงต้นเดือนกรกฎาคม 2568 (จบไตรมาสที่ 2/2568) และพบข้อมูลที่น่าสนใจที่ภาครัฐและภาคเอกชนที่เกี่ยวข้องพึงให้ความสนใจเพื่อการวางนโยบายและแผน รวมทั้งภาคประชาชนที่คิดจะซื้อบ้านได้นำไปประกอบการตัดสินใจด้วย

การเปิดตัวโครงการใหม่

ผลการสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยพบว่า ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2568 มีการเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่เพียง 15,484 หน่วย ทั้งนี้ 99.8% เป็นที่อยู่อาศัย ณ มูลค่ารวมกันที่ 111,230 ล้านบาท โดยมี 99.6% เป็นที่อยู่อาศัย มีเพียงอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นเป็นส่วนน้อยเท่านั้น ทั้งนี้ราคาเฉลี่ยที่อยู่อาศัยอยู่ที่ 7.184 ล้านบาท ซึ่งถือว่าสูงกว่าทุกปี เพราะในปีนี้เน้นการเปิดขายสินค้าราคาแพงที่ผู้ซื้อยังมีกำลังซื้อมากกว่าสินค้าราคาถูกทั่วไป

ในส่วนของที่อยู่อาศัยนั้น ปรากฏว่ากลุ่มใหญ่ที่สุดยังเป็นห้องชุดพักอาศัย จำนวน 7,393 หน่วย หรือ 47.8% หรือเกือบครึ่งหนึ่ง ที่น่าแปลกใจก็คือมีการเปิดตัวบ้านเดี่ยว 3,719 หน่วย หรือ 24.1% ซึ่งมากกว่าการเปิดตัวของทาวน์เฮาส์ที่ 3,070 หน่วยเสียอีก นอกนั้นเป็นบ้านแฝด 1,154 หน่วย (7.5%) และอาคารพาณิชย์ 116 หน่วย (0.8%) บ้านเดี่ยวและบ้านแฝดกลุ่มใหญ่ที่สุดเปิดในระดับราคา 5-10 ล้านบาท ส่วนทาวน์เฮาส์กลุ่มใหญ่ที่สุดเปิดในราคา 2-3 ล้านบาท และในส่วนของห้องชุด กลุ่มใหญ่ที่สุดเปิดในราคา 1-2 ล้านบาท  และ 2-3 ล้านบาท เป็นสำคัญ ห้องชุดราคาแพง เช่น เกินกว่า 20 ล้านบาท เปิดตัวน้อยมาก

การคาดการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยปี 2568

ถ้าดูจากตัวเลขที่มีการเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยเพียง 15,452 หน่วย ณ มูลค่ารวมกันที่ 110,820 ล้านบาท ก็เป็นไปได้ที่ตลาดที่อยู่อาศัยที่ตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2568 ทั้งปีจะมีจำนวนหน่วย 30,904 หน่วย รวมมูลค่า 221,640 ล้านบาท หรือเท่ากับว่ามูลค่าการพัฒนาลดลง 46.4% และจำนวนหน่วยเปิดใหม่ลดลง 49.7% หรือลดลงถึงครึ่งหนึ่งของปี 2567 ที่ถือว่าแย่แล้ว แต่ปี 2568 คาดว่าจะแย่ลงไปอีก

อย่างไรก็ตาม ดร.โสภณคาดการณ์ว่าในครึ่งหลังของปี 2568 นี้ น่าจะมีโครงการสินค้าที่อยู่อาศัยราคาถูก (โดยเฉพาะห้องชุดและทาวน์เฮาส์ในราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท) ที่จะได้รับการส่งเสริมการลงทุนจากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนเพิ่มเข้ามาในตลาดอีกเป็นจำนวนมาก ทั้งนี้เมื่อปี 2567 รัฐบาลได้มีมาตรการส่งเสริมการสร้างบ้านราคาถูกนี้ และขณะนี้น่าจะได้เวลาที่สินค้าเหล่านี้จะออกสู่ตลาดหลังการออกแบบ ขออนุญาตต่างๆ แล้วเสร็จ

ดร.โสภณคาดว่าจำนวนหน่วยเปิดใหม่ในปี 2568 ทั้งนี้เมื่อรวมกับครึ่งปีหลังแล้ว น่าจะเพิ่มขึ้นเป็น 39,540 หน่วย และมูลค่าการพัฒนาจะเพิ่มขึ้นเป็น 251,371 ล้านบาท หรือราคาเฉลี่ยตกอยู่ที่ 6.357 ล้านบาท  อย่างไรก็ตามในปี 2568 ก็ยังน่าจะตกต่ำกว่าปี 2567 ถึง 39.2% ในแง่จำนวนหน่วย และ 35.7% ในแง่ของมูลค่าโครงการ  อาจกล่าวได้ว่า จำนวนหน่วยที่ 39,540 หน่วยนี้ นับว่าต่ำสุดในรอบ 23 ปี ต่ำกว่าช่วงวิกฤติโควิด-19 โดยนับจากปี 2545ที่เศรษฐกิจเริ่มฟื้นจากวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540  และในแง่มูลค่าของโครงการเปิดใหม่ นับว่าต่ำสุดในรอบ 16 ปีนับจากปี 2552 เป็นต้นมา

อย่างไรก็ตามหากพิจารณาในแง่มูลค่าการพัฒนา จะพบว่า สินค้าหลักที่เปิดตัวในครึ่งแรกของปี 2568 ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลที่มีมูลค่าสูงสุดก็คือบ้านเดี่ยว มีมูลค่ารวม 66,474 ล้านบาทจากทั้งหมด 110,820 ล้านบาท หรือ 60% ถือเป็นกลุ่มที่ครอบครองตลาดสูงสุด รองลงมาเป็นห้องชุด 22,931 ล้านบาท หรือ 20.7% และทาวน์เฮาส์ 12,257 ล้านบาท (11.1%) ซึ่งสูงกว่าบ้านแฝดที่ 8,503 ล้านบาท (7.7%) ไม่มากนัก  อาจกล่าวได้ว่า บ้านเดี่ยวราคา 20 ล้านบาทขึ้นไปนั้น แม้มีเพียง 821 หน่วย (5.3%) ของอุปทานใหม่ แต่มีมูลค่ารวมถึง 36,819 ล้านบาท หรือ 33.2% ของมูลค่าการพัฒนาใหม่ทั้งหมด  กรณีนี้แสดงให้เห็นว่าสินค้าที่ยังพอขายได้ในตลาดจะเป็นสินค้าราคาแพงสำหรับผู้มีรายได้สูง ส่วนสินค้าราคาถูกกลับขายยาก เพราะประชาชนทั่วไปมีกำลังซื้อที่ลดลง

นับเป็นปรากฏการณ์ที่ดีที่อุปทานลดลง

ในแง่หนึ่งการผลิตที่อยู่อาศัยที่น้อยลง สะท้อนถึงภาวะเศรษฐกิจที่ตกต่ำลงอย่างชัดเจน เศรษฐกิจจึงเป็นตัวกำหนดตลาดอสังหาริมทรัพย์ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้เป็นตัวนำเศรษฐกิจ ดังนั้นการหวังจะกระตุ้นเศรษฐกิจด้วยอสังหาริมทรัพย์จึงเป็นสิ่งที่เป็นไปไม่ได้ ในความเป็นจริงถ้าเศรษฐกิจของชาติหรือของครัวเรือนดี ก็จะมีการซื้ออสังหาริมทรัพย์  แต่ในภาวะที่เศรษฐกิจไม่ดีก็จะปรับตัวลดการซื้อที่อยู่อาศัยลง

อย่างไรก็ตามการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยที่น้อยลง โดยดูจากตัวเลขที่มีการเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่เพียง 15,452 หน่วย ณ มูลค่ารวมกันที่ 110,820 ล้านบาทนั้น ในทางตรงกันข้าม กลับมีหน่วยที่ระบายขายออกได้จำนวน 23,305 หน่วย หรือมากกว่าจำนวนหน่วยเปิดใหม่ถึง 50.8% การนี้แสดงว่าตลาดมีการปรับตัวที่ดี สินค้าที่เหลือขายอยู่ในตลาดจึงลดลงเหลือเพียง 223,019 หน่วย จากที่เหลือไว้เมื่อสิ้นปี 2567 ที่ 234,478 หน่วย ในทางตรงกันข้ามหากตลาดไม่มีการปรับตัวยังเปิดตัวโครงการใหม่ๆ นับแสนหน่วยต่อปี ก็จะเกิดปัญหาฟองสบู่ขึ้นอย่างแน่นอน แต่ภาวะในขณะนี้ไร้ฟองสบู่

ทำเลที่น่าสนใจในปี 2568

ทำเลที่น่าสนใจในขณะนี้มีดังนี้:

1. ทำเล A2: บางขัน-คลองหลวง มีการเปิดตัวโครงการอาคารชุดราคา 1-2 ล้าน และ 2-3 ล้านจำนวนมากทั้งที่ตลาดอาคารชุดอาจจะไม่ได้มีภาวะที่ดี ทั้งนี้เพราะเป็นพื้นที่เฉพาะสำหรับนักศึกษาและบุคลากรของมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์และมหาวิทยาลัยกรุงเทพ

2. ทำเล D5: วัชรพล-คู้บอน และต่อเนื่องไป A6: ลำลูกกา ก็มีการเปิดตัวโครงการห้องชุดราคาถูก 1-2 ล้านบาท เป็นจำนวนมาก ทั้งนี้เพราะเป็นพื้นที่ที่เชื่อมต่อกับรถไฟฟ้า โดยเฉพาะสายสีเขียวและสีชมพู

3. ทำเล H6: บางนา-ตราด กม.10-30 มีการเปิดตัวบ้านเดี่ยวราคา 5-10 ล้านบาทถึง 454 หน่วย แม้จะขายยังไม่ได้มากนัก แต่ก็นับว่าเป็นทำเลเด่นที่น่าสนใจ

4. ทำเล J2: ประชาอุทิศ (ฝั่งธนบุรี) ก็เป็นทำเลที่น่าสนใจมีทาวน์เฮาส์ราคา 2-3 ล้านบาทมาเปิดตัวถึง 417 หน่วย นับเป็นทำเลที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้ปานกลางค่อนข้างน้อย

สำหรับทำเลที่ไม่มีการเปิดตัวเลย อาจถือว่าเป็นทำเลที่ไม่น่าสนใจ ขนาดโครงการต่างๆ ยังไม่มีเปิดใหม่เลย ก็เช่นพื้นที่เขตรอบนอกของกรุงเทพมหานครเป็นสำคัญ เพราะเป็นพื้นที่ที่ไม่มีสาธารณูปโภค (ทางด่วน หรือรถไฟฟ้า) นั่นเอง

ทิศทางตลาดที่อยู่อาศัย 2568-9

ถ้าเศรษฐกิจของชาติยังไม่ดี โอกาสการพัฒนาที่อยู่อาศัยคงมีจำกัด เพราะกำลังซื้อขาดแคลน ดังนั้น ดร.โสภณจึงชี้ให้เห็นว่าตลาดที่อยู่อาศัยใหม่จึงมีทิศทางดังนี้

1. การพัฒนาที่อยู่อาศัยยังคงเน้นกลุ่มผู้มีรายได้สูง เช่น กลุ่มที่ขายบ้านเดี่ยวในราคา 20 ล้านบาทขึ้นไป อย่างไรก็ตามในขณะนี้สินค้ากลุ่มนี้ก็มีการลดราคาลงเพื่อพยายามระบายสินค้าออกเช่นกัน ผลการสำรวจพบว่าจำนวนโครงการที่ลดราคาลงมีจำนวนมากขึ้น

2. โอกาสการพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาถูก เช่น ไม่เกิน 1.5 ล้านบาทต่อหน่วยตามการส่งเสริมของคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน ซึ่งส่วนหนึ่งอาจขายให้กับผู้มีรายได้น้อย และอีกส่วนหนึ่งก็เป็นสินค้าเพื่อการเก็งกำไร ทำให้เกิดมีอุปทานสินค้าราคาถูกมากขึ้นสวนทางกัน แต่สำหรับสินค้าที่อยู่อาศัยสำหรับกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลาง หรือปานกลางค่อนข้างน้อย เช่น ขายในราคา 2-4 ล้านบาท อาจไม่ประสบความสำเร็จนัก

3. การพัฒนาสินค้าทางเลือกอื่นๆ ก็อาจเป็นไปได้ เช่น การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเมืองท่องเที่ยว การสร้างอสังหาริมทรัพย์เพื่อการปล่อยเช่า สร้างรายได้ในระยะยาว เป็นต้น

4. การหันไปทำธุรกิจอื่นที่น่าสนใจ เช่น งานบริการหลังการขายอสังหาริมทรัพย์ ธุรกิจการเกษตร รวมทั้งการออกไปพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศ

คาดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยโดยรวมยังจะซบเซาต่อไป และตามสถิติของกองทุนการเงินระหว่างประเทศก็คาดการณ์ว่าขนาดเศรษฐกิจของไทยจะต่ำกว่าสิงคโปร์ในปี 2568 ต่ำกว่าฟิลิปินส์ในปี 2571 และต่ำกว่าเวียดนามในปี 2572 ซึ่งก็ยิ่งทำให้การแข่งขันเพิ่มมากขึ้นกับประเทศต่างๆ การปรับตัวของไทยในด้านการท่องเที่ยว อสังหาริมทรัพย์ และงานบริการด้านอสังหาริมทรัพย์จึงต้องทำขนานใหญ่

ยิ่งกว่านั้นไทยยังควรปรับปรุง

1. การแก้ไข พรบ.การดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา โดยให้เป็นไปในภาคบังคับ ต่างชาติที่สนใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ไทยจะได้มั่นใจ

2. การแก้ไขกฎหมายภาษีซื้อ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ภาษีกำไรจากการขายต่อ ภาษีมรดก เพื่อให้เท่าเทียมกับที่ไทยไปซื้ออสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศ ไม่เช่นนั้น การที่ต่างชาติมาซื้อสังหาริมทรัพย์ในไทย ก็ไม่ได้ช่วยให้ธุรกิจนี้เติบโตขึ้นเท่าที่ควร

3. ระบบผังเมืองในเขตใจกลางเมืองให้สามารถสร้างอาคารสูงๆ ได้ มีสัดส่วนพื้นที่ก่อสร้างเทียบกับพื้นที่ดินสูงขึ้น เช่น 20 เท่าต่อ 1 เป็นต้น โดยจูงใจให้ประชาชนอยู่ในเขตเมืองมากกว่าจะออกไปในชนบท ซึ่งเป็นการทำลายพื้นที่สีเขียวและทำให้สาธารณูปโภคต้องขยายตัวออกไปอย่างไม่สิ้นสุด

4. ปรับปรุงระบบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างโดยเฉพาะการเก็บภาษีที่ดินเปล่าให้สูงขึ้นเพื่อให้เจ้าของที่ดินคายที่ดินออกมา ทำให้ที่ดินราคาไม่แพงเกินไป ทำให้สามารถสร้างที่อยู่อาศัยในใจกลางเมืองสำหรับผู้มีรายได้ปานกลางได้

5. นำสินค้ามือสองออกมาขายให้ได้มากที่สุดเพื่อให้ประชาชนสามารถซื้อขายบ้านได้รวดเร็ว ปลดลดหนี้ได้ และผู้ซื้อบ้านก็สามารถซื้อได้ในราคาถูกลง เป็นต้น