ภาพรวมตลาด (Market Overview)

ในไตรมาสที่ 2 ของปี 2568 เศรษฐกิจไทยขยายตัว 2.8% ชะลอลงจากการขยายตัว 3.2% ในไตรมาสแรก เนื่องจากการชะลอตัวของการผลิตในภาคนอกเกษตร ตลอดครึ่งปีแรกของปี 2568 GDP ของไทยขยายตัว 3.0%

ในด้านรายจ่าย การบริโภคขั้นสุดท้ายของภาคเอกชนและรายจ่ายเพื่อการบริโภคของภาครัฐต่างลดลงจากครึ่งปีก่อนหน้า การบริโภคภาคเอกชนชะลอตัวลงเป็นผลมาจากการใช้จ่ายด้านบริการที่ลดลง โดยเติบโต 2.3% เมื่อเทียบรายปีในครึ่งแรกของปี 2568 ลดลงจาก 3.3% เมื่อเทียบรายปีในครึ่งหลังของปี 2567 รายจ่ายการบริโภคของรัฐบาลก็ลดลงเช่นกันจาก 5.8% เมื่อเทียบรายปีในครึ่งหลังของปี 2567 เหลือ 2.8% เมื่อเทียบรายปีในช่วงหกเดือนแรกของปี 2568

อย่างไรก็ตาม การลงทุนคงที่เพิ่มขึ้น 5.2% เมื่อเทียบรายปี เนื่องจากการลงทุนของเอกชนที่ปรับตัวดีขึ้น โดยเฉพาะการลงทุนในเครื่องจักรและอุปกรณ์ มูลค่าการส่งออกในรูปของ GDP ที่แท้จริงในครึ่งแรกของปี 2568 เติบโต 12.3% เมื่อเทียบรายปี เร่งตัวจาก 10.7% ที่บันทึกในครึ่งหลังของปี 2567 โดยได้แรงหนุนจากการเร่งส่งออกล่วงหน้าก่อนที่การระงับการเก็บภาษีตอบโต้ของสหรัฐฯ จะสิ้นสุดลง โดยเฉพาะในกลุ่มคอมพิวเตอร์ เครื่องจักรและอุปกรณ์ และวงจรรวมและชิ้นส่วน ขณะเดียวกันมูลค่าการนำเข้ามีอัตราการเติบโตที่ชะลอลงจาก 9.3% ในครึ่งหลังของปี 2567 เหลือ 6.4% ในครึ่งแรกของปี 2568

อัตราเงินเฟ้อทั่วไปยังคงเป็นลบที่ -0.3% ในเดือนมิถุนายน 2568 ซึ่งถือเป็นการติดลบต่อเนื่องเป็นเดือนที่สาม อันเป็นผลจากราคาสินค้าอาหารสดและพลังงานที่ลดลง

ในด้านการผลิต ภาคเกษตรขยายตัว 6.1% เมื่อเทียบรายปีในครึ่งแรกของปี 2568 ในขณะที่ภาคนอกเกษตรแสดงสัญญาณการเติบโตที่ชะลอลง โดยบันทึกไว้ที่ 2.7% เมื่อเทียบรายปี ภาคบริการหดตัว 3.8% เมื่อเทียบรายปีในครึ่งแรกของปี 2568 เมื่อเทียบกับการหดตัว 4.4% เมื่อเทียบรายปีในครึ่งหลังของปี 2567 โดยเฉพาะในภาคการบริการ พบการชะลอตัวอย่างมากในภาคการขนส่งและการเก็บรักษา จาก 9.1% ในครึ่งหลังของปี 2567 เหลือ 4.8% ในครึ่งแรกของปี 2568

เมื่อพิจารณาตัวชี้วัดที่เกี่ยวข้องกับโลจิสติกส์จากสำนักงานเศรษฐกิจอุตสาหกรรม (สศอ.) พบว่าดัชนีการผลิตปรับเพิ่มขึ้นเล็กน้อยจาก 93.4 ในไตรมาส 4 ปี 2567 มาอยู่ที่ 96.7 ในไตรมาส 2 ปี 2568 ในขณะเดียวกันดัชนีสินค้าคงคลังสำเร็จรูปก็ปรับเพิ่มขึ้นจาก 99.5 เป็น 105.3 การเปลี่ยนแปลงนี้บ่งชี้ว่าแม้กิจกรรมการผลิตจะปรับตัวสูงขึ้น แต่ความต้องการอาจไม่ได้เติบโตตาม ส่งผลให้เกิดการสะสมของสินค้าที่ขายไม่ออก หากแนวโน้มนี้ดำเนินต่อไป อาจส่งสัญญาณการชะลอตัวของการผลิตในอนาคต ซึ่งจะกดดันต่อกิจกรรมที่เกี่ยวข้องกับโลจิสติกส์และการเก็บรักษา

อุปทาน

อุปทานปัจจุบัน

อุปทานรวมของคลังสินค้าสำเร็จรูปในประเทศไทยอยู่ที่ 6.49 ล้านตารางเมตรในครึ่งแรกของปี 2568 เพิ่มขึ้น 75,900 ตารางเมตรจากครึ่งหลังของปี 2567 การเพิ่มขึ้นนี้คิดเป็นการเติบโต 1.2% แบบครึ่งปีต่อครึ่งปี และ 3.6% แบบปีต่อปี อุปทานใหม่ที่เพิ่มเข้ามาในครึ่งปีนี้ได้รับแรงขับเคลื่อนจากซัพพลายในจังหวัดชลบุรีและสมุทรปราการ ขณะที่ 35% ของอุปทานที่เพิ่มขึ้นเป็นการขยายตัวภายในโครงการที่มีอยู่แล้ว ทั้งนี้ซัพพลายใหม่ยังคงต่ำกว่า 100,000 ตารางเมตรตั้งแต่ครึ่งหลังของปี 2567 สะท้อนให้เห็นว่าผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ด้านโลจิสติกส์ยังคงมีความระมัดระวังในกลยุทธ์การพัฒนา

การกระจายอุปทาน

เขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล (BMR) ยังคงครองส่วนแบ่งตลาดมากที่สุด ในครึ่งแรกของปี 2568 อุปทานเพิ่มขึ้น 2.2% เมื่อเทียบรายปี เป็น 2.9 ล้านตารางเมตร หรือคิดเป็นส่วนแบ่งตลาด 44.7% ของคลังสินค้าสำเร็จรูป โดยอุปทานใหม่ที่เพิ่มขึ้นอยู่ในจังหวัดสมุทรปราการ ซึ่งคิดเป็นสัดส่วนมากที่สุดที่ 40.7% รองลงมาคือกรุงเทพฯ สมุทรสาคร และนนทบุรี ซึ่งไม่มีการเปลี่ยนแปลงในปริมาณซัพพลาย

ภูมิภาค EEC เป็นพื้นที่ที่มีอุปทานมากเป็นอันดับสอง โดยคิดเป็น 38.9% ของอุปทานรวม และขยายตัว 5.6% เมื่อเทียบรายปี สู่ระดับ 2.53 ล้านตารางเมตร ชลบุรีครองสัดส่วนมากที่สุดในพื้นที่ EEC ที่ 26.5% รองลงมาคือฉะเชิงเทรา 9.1% และระยอง 3.3% ขณะที่ภูมิภาคภาคกลางยังไม่มีการเปลี่ยนแปลงในปริมาณอุปทานตลอด 12 เดือนที่ผ่านมา โดยมีส่วนแบ่งตลาดที่ 15.9%

อุปทานในอนาคต

ขนาดพื้นที่เช่าที่คาดว่าจะแล้วเสร็จในอนาคตรวม 167,138 ตารางเมตร แบ่งเป็น 95,822 ตารางเมตรในครึ่งหลังของปี 2568 และ 71,316 ตารางเมตรตั้งแต่ปี 2569 เป็นต้นไป พื้นที่ใหม่เหล่านี้คิดเป็นเพียง 2.6% ของอุปทานปัจจุบัน โดยเขต BMR คาดว่าจะเป็นพื้นที่หลักที่รองรับซัพพลายใหม่ราว 55% รองลงมาคือพื้นที่ EEC ที่จะคิดเป็น 45%

อุปสงค์

กิจกรรมการเช่าอ่อนแรงลงอย่างชัดเจนในครึ่งปีแรกของปี 2568 โดย Gross take-up ลดลง 7.4% แบบครึ่งปีต่อครึ่งปี เหลือ 286,839 ตร.ม. ขณะที่พื้นที่ถูกคืน (space vacated) เพิ่มขึ้น 68% สู่ระดับ 266,503 ตร.ม. ส่งผลให้ Net absorption ชะลอตัวเหลือเพียง 20,335 ตร.ม. ซึ่งถือเป็นระดับต่ำที่สุดในรอบหลายปี

การชะลอตัวนี้สะท้อนให้เห็นถึงผู้เช่าที่เลือกใช้แนวทาง “รอดูท่าที” มากกว่าการย้ายออกเป็นวงกว้าง แผนการขยายพื้นที่ถูกเลื่อนออกไป เนื่องจากการบริโภคที่อ่อนแอ ต้นทุนที่สูงขึ้น และหนี้ครัวเรือนที่เพิ่มขึ้น ผู้ผลิตไม่ได้เร่งขยายความจุของคลังสินค้า แต่กลับมีสินค้าคงคลังที่ขายไม่ออกสะสมเพิ่มขึ้น เพราะการผลิตสูงกว่าความต้องการ แม้ช่วยพยุงความต้องการใช้พื้นที่ในระยะสั้น แต่ก็เป็นสัญญาณความเสี่ยงในอนาคต

อัตราการเช่าโดยรวม (Occupancy Rate)

อัตราการเช่าโดยรวมปรับลดลงเล็กน้อยเหลือ 85.8% (-0.7 จุดร้อยละ แบบครึ่งปีต่อครึ่งปี) การปรับลงนี้สะท้อนถึงความต้องการเช่าใหม่ที่อ่อนแรง แต่ขณะเดียวกันก็แสดงให้เห็นว่าผู้เช่าส่วนใหญ่ยังคงถือครองพื้นที่เดิม

แนวโน้มในแต่ละภูมิภาคแตกต่างกันชัดเจน:

– EEC (Eastern Economic Corridor): ความต้องการสุทธิหดตัวแรง อัตราการเช่าลดลง 2.2 จุดร้อยละ เหลือ 80.1% สาเหตุจากทั้งอุปทานใหม่และกิจกรรมส่งออก-นำเข้าที่อ่อนแรง สะท้อนการพึ่งพาการค้าโลก ความไม่แน่นอนด้านภาษีและคำสั่งซื้อที่ชะลอตัวกดดันภูมิภาคนี้อย่างมาก

– BMR (Bangkok Metropolitan Region): การเช่าชะลอลง แต่อัตราการเช่าลดลงเพียง 0.5 จุด เหลือ 90.6% ยังคงเป็นภูมิภาคที่แข็งแกร่งที่สุด โดยมีบทบาทสำคัญในเครือข่ายการกระจายสินค้าภายในประเทศ แม้กิจกรรมจะชะลอตัวกว่าช่วงปีก่อน ๆ อย่างเห็นได้ชัด

– ภาคกลาง (Central): ตรงกันข้าม อัตราการเช่าปรับดีขึ้น 2.7 จุด สู่ 86.5% ส่วนใหญ่เป็นผลจากซัพพลายที่คงที่และการบริโภคภายในประเทศที่ยืดหยุ่น ทำให้สมดุลอุปสงค์-อุปทานยังคงรักษาได้ดี

ภาพรวมภาคอุตสาหกรรม (Sector-specific Dynamics)

ความต้องการในแต่ละอุตสาหกรรมยังไม่สม่ำเสมอ ผู้ให้บริการด้านอีคอมเมิร์ซยังคงเช่าพื้นที่ต่อเนื่อง แต่ในอัตราที่ชะลอลง สะท้อนถึงกำลังซื้อครัวเรือนที่อ่อนแรง ความต้องการส่วนใหญ่มุ่งไปที่การปรับเปลี่ยนทำเลเพื่อประสิทธิภาพและการปรับเครือข่าย มากกว่าการขยายตัวครั้งใหญ่

ด้านอุปสงค์จากการผลิตชะลอตัวลง การสะสมสินค้าคงคลังชี้ให้เห็นถึงภาวะล้นตลาดมากกว่าการเติบโต เมื่อมองภาพรวม ตลาดอยู่ในภาวะที่ผู้เช่าเลือกที่จะคงพื้นที่ที่มีอยู่ แต่ลังเลที่จะเช่าพื้นที่ใหม่ ความต้องการยังเปราะบาง กระจายไม่ทั่วถึง และพึ่งพาเพียงไม่กี่อุตสาหกรรมที่แข็งแกร่ง มากกว่าการเติบโตที่กว้างขวาง

ค่าเช่า

อัตราค่าเช่าขอเฉลี่ยของคลังสินค้าสำเร็จรูปในประเทศไทยเพิ่มขึ้น 0.8% แบบครึ่งปีต่อครึ่งปี อยู่ที่ 161.5 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือนในครึ่งแรกของปี 2568 นอกเหนือจากโครงการใหม่ ค่าเช่าขอของอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ยังคงทรงตัว โดยมีเพียงจำนวนน้อยที่ปรับขึ้นค่าเช่าในเชิงกลยุทธ์ เนื่องจากทำเลที่อยู่ใกล้กับโครงข่ายโลจิสติกส์ที่มีความต้องการสูง

เมื่อพิจารณาระดับภูมิภาค เขตพัฒนาเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) และภาคกลางมีการปรับขึ้นค่าเช่าขอสูงสุด โดยค่าเช่าขอเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 1.3% แบบครึ่งปีต่อครึ่งปี อยู่ที่ 164 บาท และ 154 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ตามลำดับ อย่างไรก็ตาม เขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล (BMR) มีการปรับขึ้นค่าเช่าเพียงเล็กน้อย โดยเพิ่มขึ้น 0.2% แบบครึ่งปีต่อครึ่งปี มาอยู่ที่ 163 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน

ช่วงค่าเช่าขอของคลังสินค้าสำเร็จรูป (RBWs) ในประเทศไทยยังคงแตกต่างกันอย่างมากขึ้นอยู่กับภูมิภาค โดยค่าเช่าขอขั้นต่ำอยู่ในระดับใกล้เคียงกันที่ประมาณ 110–120 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ส่วนค่าเช่าขอสูงสุดยังคงใกล้เคียงกันในแต่ละภูมิภาค โดยอยู่ที่ 230 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือนใน BMR, 210 บาทในเขต EEC และ 135 บาทสำหรับภูมิภาคอื่น ๆ อย่างไรก็ตาม ภาคกลางมีการปรับขึ้นของค่าเช่าขอสูงสุดมาอยู่ที่ 182 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ซึ่งสะท้อนถึงความสนใจที่เพิ่มขึ้นหรือการพัฒนาในคุณสมบัติบางแห่งที่ดีขึ้น โดยรวมแล้วช่วงค่าเช่าขอยังคงค่อนข้างทรงตัว

การทบทวนและแนวโน้ม

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ด้านโลจิสติกส์ได้เข้าสู่ช่วงการปรับฐาน (consolidation) ในครึ่งแรกของปี 2568 การดูดซับสุทธิ (Net absorption) ชะลอตัวลงสู่ระดับต่ำสุดในรอบหลายปี สะท้อนถึงการหยุดชะงักของการขยายตัวของผู้เช่าในภาพรวม อย่างไรก็ตาม อัตราการครอบครอง (occupancy) ยังคงค่อนข้างทรงตัว โดยมีการปรับลดลงเพียงเล็กน้อย แสดงให้เห็นว่าผู้เช่าส่วนใหญ่ยังคงถือครองพื้นที่ของตนมากกว่าการคืนพื้นที่

เมื่อมองไปข้างหน้าในครึ่งหลังของปี 2568 ตลาดยังคงเผชิญแรงกดดันต่อเนื่อง:

– การบริโภคภายในประเทศมีแนวโน้มที่จะยังคงซบเซา จากภาระหนี้ครัวเรือนที่สูงและรายได้จริงที่อ่อนตัว

– การสะสมสินค้าคงคลังบ่งชี้ว่าการผลิตอาจชะลอตัวลงต่อ ซึ่งจะกดดันความต้องการใช้คลังสินค้าในไตรมาสถัดไป

– ความผันผวนของการค้าโลก — โดยเฉพาะความไม่แน่นอนด้านภาษี — จะยังคงกดดันพื้นที่ EEC ซึ่งยังคงมีการพึ่งพาผู้เช่าที่ขับเคลื่อนด้วยการส่งออกในระดับสูง

ในด้านอุปทาน การมีโครงการใหม่เสร็จสิ้นในจำนวนจำกัดจะช่วยพยุงตลาดไม่ให้อัตราการครอบครองปรับลดลงอย่างรุนแรง เจ้าของพื้นที่มีแนวโน้มที่จะคงอัตราค่าเช่าขอไว้ แต่สิ่งจูงใจในการเช่า (incentives) อาจถูกนำมาใช้บ่อยขึ้น เนื่องจากการแข่งขันหาผู้เช่าเพิ่มสูงขึ้น ค่าเช่าที่แท้จริง (effective rents) อาจเผชิญแรงกดดันหากความต้องการอ่อนแอยังคงยืดเยื้อไปจนถึงปี 2569

อย่างไรก็ตาม พื้นฐานของตลาดในระยะกลางยังคงแข็งแกร่ง บทบาทของประเทศไทยในฐานะฐานการผลิตระดับภูมิภาค ระบบคมนาคมขนส่งที่เชื่อมโยง และมาตรการส่งเสริมของภาครัฐที่มุ่งเป้าหมาย ยังคงสนับสนุนความน่าสนใจในการลงทุนด้านโลจิสติกส์ แต่การฟื้นตัวในระยะสั้นยังขึ้นอยู่กับเสถียรภาพทางเศรษฐกิจมหภาค

ประเด็นสำคัญที่ต้องจับตา:

1. แนวโน้มการบริโภคครัวเรือน — ว่ามาตรการสนับสนุนนโยบายหรือการเติบโตของรายได้จะสามารถชดเชยภาระหนี้ได้หรือไม่

2. ความผันผวนของนโยบายการค้า — โดยเฉพาะภาษีของสหรัฐฯ และการเปลี่ยนแปลงของอุปสงค์โลกที่จะส่งผลอย่างมากต่อ EEC

3. วงจรสินค้าคงคลัง — ว่าสินค้าสต็อกจะถูกระบายออกหรือจะก่อให้เกิดการลดกำลังการผลิต

4. ความแข็งแกร่งเฉพาะภาคส่วน — ผู้ให้บริการโลจิสติกส์อีคอมเมิร์ซบางรายอาจมีผลงานที่เหนือกว่า แต่ความต้องการของผู้เช่าในภาพรวมยังคงอ่อนแอ

แนวโน้ม (Outlook):

ปี 2568 มีแนวโน้มจะยังคงเป็นปีแห่งการปรับฐาน อัตราการครอบครองคาดว่าจะอ่อนตัวลงอย่างค่อยเป็นค่อยไป แต่กิจกรรมการเช่าจะยังคงซบเซา และระยะเวลาในการตัดสินใจจะยืดยาวขึ้น ค่าเช่าขอคาดว่าจะทรงตัวในระยะสั้น แต่ค่าเช่าที่แท้จริงอาจอ่อนตัว ตลาดไม่ได้อยู่ในภาวะวิกฤต แต่ก็ไม่ได้อยู่ในช่วงขยายตัว หากแต่เป็นการ “หยุดรอดู” (holding pattern) เพื่อรอให้สภาวะเศรษฐกิจมหภาคกลับมาฟื้นตัว

มาร์คัส เบอร์เทนชอว์ หุ้นส่วน – หัวหน้าฝ่ายที่ปรึกษาด้านพื้นที่โลจิสติกส์และอุตสาหกรรม ให้ความเห็นว่า  “ตลาดอสังหาริมทรัพย์ด้านโลจิสติกส์กำลังก้าวเข้าสู่ช่วงที่ผู้ประกอบการมีความระมัดระวังมากขึ้น เนื่องจากการบริโภคภาคเอกชนที่ชะลอตัวและแรงกดดันจากการค้าโลกส่งผลต่อความต้องการเช่า แม้ว่าการดูดซับสุทธิจะชะลอตัว แต่เรายังคงเห็นความแข็งแกร่งจากอุตสาหกรรมสินค้าอุปโภคบริโภคที่มีการหมุนเวียนเร็ว และการจัดส่งระยะสุดท้าย ซึ่งยังเป็นปัจจัยสำคัญที่ขับเคลื่อนความต้องการใช้พื้นที่คลังสินค้า ขณะเดียวกัน ธุรกิจกำลังหันมาให้ความสำคัญกับคลังสินค้าที่มีความยืดหยุ่นและการพัฒนาตามความต้องการเฉพาะมากขึ้น เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพในการดำเนินงานและควบคุมต้นทุน ซึ่งเรามองว่าเป็นแนวโน้มที่จะกำหนดทิศทางใหม่ของตลาดโลจิสติกส์ในประเทศไทย”