ผ่านไปแล้วกับงานสัมมนาใหญ่ประจำปี 2562 จัดขึ้นโดยการร่วมมือของสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย  สมาคมอาคารชุดไทย และสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ซึ่งมีวัตถุประสงค์เพื่อเผยแพร่ความรู้ความเข้าใจอันที่ประโยชน์ให้กับสมาชิกผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และธุรกิจอื่นที่เกี่ยวข้อง และสามารถนำข้อมูลที่ได้ไปใช้ในการบริหารงานของตนเองให้เป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพ ถือได้ว่ามีความสอดคล้องกับภาวการณ์ในปัจจุบัน

ซึ่งภายในงานก็จะมีการสัมมนาพูดคุย แลกเปลี่ยนความรู้กันในหลายหัวข้อ จากวิทยากรที่มาจากหลากหลายสายงาน ไม่เพียงเท่านั้นยังมีการแสดงความคิดเห็นถึงสถานการณ์และภาวะของงานด้านอสังหาฯ ที่กำลังเกิดขึ้นในปัจจุบันอีกด้วย และหัวข้อหลักๆ มีด้วยกัน 3 หัวข้อ คือ แนวโน้มภาวะเศรษฐกิจ ตลาดเงิน ตลาดทุน ผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2562, นโยบาย กฎหมาย กฎระเบียบ และข้อบังคับที่มีผลต่อธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2562 และแนวโน้มตลาดและกลยุทธ์ดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2562 …รุ่งหรือร่วง

หัวข้อแนวโน้มภาวะเศรษฐกิจ ตลาดเงิน ตลาดทุน ผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2562 ก็จะเป็นการพูดถึง ภาวะของเศรษฐกิจไทยและเศรษฐกิจโลก ซึ่ง GDP ลดลงจากปีที่แล้วถึง 2% ด้วยกัน จาก 4.0% ก็เหลือเพียงแค่ 3.8% เท่านั้น แต่ไม่ใช่ว่าเศรษฐกิจในปีนี้จะลดฮวบ ยังสามารถรักษาเสถียรภาพได้ดีและเป็นผลทำให้เศรษฐกิจในปีนี้มีการขยายตัวมากขึ้น แต่ยังคงมีความเชื่อว่าปี 2562 ปีที่อุปสงค์ในประเทศช่วยขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย มีปัจจัยที่สนับสนุนก็คือการเด้งตัวของการลงทุนจากภาครัฐ เป็นการลงทุนในเรื่องของเมกะโปรเจกต์ต่างๆ ซึ่งอาจทำให้ภาคการท่องเที่ยวเริ่มปรับตัวดีขึ้นจากปีที่แล้ว สืบเนื่องมาจากเหตุการณ์ต่างๆ ที่เกิดขึ้น ทำให้เป็นสาเหตุให้นักท่องเที่ยวจีนที่เป็นเหมือนขุมทรัพย์ในประเทศหายไปเยอะ จนทำให้ผู้ประกอบการหลายรายแอบกังวล แต่ภาคการส่งออกก็ยังชะลอตัวตามเศรษฐกิจเหมือนเดิม

ส่วนในภาคอสังหาฯ นั้น ตลาดยังคงเป็นของผู้เล่นรายใหญ่ที่มีสัดส่วนสูงถึง 2 ใน 3 ของมูลค่าตลาดรวม ส่วนการเติบโตของตลาดนั้นน่าจะชะลอตัวลงจากความเสี่ยงในหลายเรื่องที่ส่งผลกระทบต่อตลาด ซึ่งก่อนหน้านี้มีอัตราการเติบโตกว่า 10 %

โครงการเมะกะโปรเจกต์ต่างๆ ยังคงดำเนินต่อไป ในอีก 2-3 ปีข้างหน้า โครงการรถไฟฟ้าหลายสายคงพร้อมเปิดให้ประชาชนได้ใช้บริการเพื่อความสะดวกรวดเร็วในการเดินทาง และยังสามารถทำให้ภาคการท่องเที่ยวมีความคึกคักขึ้นได้อีกด้วย

และหัวข้อ นโยบาย กฎหมาย กฎระเบียบ และข้อบังคับที่มีผลต่อธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2562 ว่าด้วยเรื่องของการดำเนินกิจการต่างๆ อย่างการวางแผนผังเมือง เพื่อช่วยในการพัฒนาในหลายๆ ส่วนของประเทศ ไม่ว่าจะเป็น ส่วนท้องถิ่น ด้านการใช้ประโยชน์ของที่ดิน โครงการคมนาคมขนส่ง เพื่อพัฒนาบริเวณเฉพาะแห่งหรือกิจการที่เกี่ยวข้องในเมืองและบริเวณที่เกี่ยวข้อง, ส่วนภูมิภาค ใช้เป็นแนวทางการพัฒนาด้านการใช้ประโยชน์ที่ดิน การพัฒนาเมือง การคมนาคมและการขนส่ง และส่วนกลาง การพัฒนาพื้นที่พิเศษ ชี้นำการพัฒนาและดำรงรักษาพื้นที่ระดับภาคและกลุ่มจังหวัด เพื่อให้เกิดต่อหลายๆ ด้านอย่างมากที่สุด

และในเรื่องของการคมนาคมภายในกรุงเทพฯ นับวันก็จะยิ่งมีความสะดวกมากขึ้น เห็นได้จากโครงการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายต่างๆ ที่ครอบคลุมทุกพื้นที่ในกรุงเทพฯ รวมไปถึงเขตปริมณฑลอีกด้วย ซึ่งคาดการณ์ไว้ในอีก 10 ปีข้างหน้า ระบบขนส่งมวลชนทางรางในกรุงเทพฯ จะเสร็จสมบูรณ์พร้อมใช้บริการ ระยะทางรวมถึง 509 กิโลเมตร มีมากถึง 312 สถานี และครอบคลุมถึง 680 ตารางกิโลเมตร ส่งผลต่อการเดินทางที่สะดวกสบายมากขึ้น อาจรวมไปถึงการแก้ไขปัญหารถติดด้วยการใช้รถยนต์ส่วนตัวลดลงอีกด้วย

อีกสิ่งหนึ่งที่ได้รับความสนใจมากที่สุดในช่วง 2-3 ปีก่อนหน้านี้ ก็คงจะเป็นเรื่องของรถไฟฟ้าความเร็วสูง ที่จะสามารถเดินทางข้ามจังหวัดโดยใช้ระยะเวลาเพียงไม่นาน ซึ่งมีความคล้ายกับรถไฟชินคังเซนในประเทศญี่ปุ่น ซึ่งเป็นความร่วมมือกับประเทศจีน เป็นโครงการเชิงยุทธศาสตร์ในการเชื่อมโยงภูมิภาคอาเซียน เส้นทางที่จะเชื่อมโยงประเทศไทยกับประเทศต่างๆ ทั้งในระดับภูมิภาคและระดับโลก โดยแนวเส้นทางระยะที่ 1 ช่วงกรุงเทพฯ – นครราชสีมา มีระยะทาง 252.3 กิโลเมตร คาดว่าจะเปิดให้บริการได้ในปี 2566

เรื่องการร่าง พรบ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง มี 2 ประเภท คือ ภาษีบำรุงท้องที่ มีสภาพปัญหาจากราคาปานกลางไม่มีการปรับมาเป็นเวลานาน มีอัตราภาษีถดถอย และมีการยกเว้นลดหย่อนจำนวนมาก ส่วนภาษีโรงเรือนและที่ดิน มีสภาพปัญหามาจากฐานภาษีซ้ำซ้อนกับภาษีเงินได้ อัตราภาษีสูง และเปิดให้ใช้ดุลยพินิจในการประเมินค่อนข้างสูง ซึ่งมูลค่าที่ดินและห้องชุดรอบบริเวณโครงการฯ เพิ่มสูงขึ้น 100 – 150% เมื่อเทียบกับในรอบ 4 ปีก่อนหน้า การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ดังกล่าวได้ส่งผลให้เจ้าของที่ดินในเขตพื้นที่ก่อสร้างโครงการดังกล่าวได้รับประโยชน์จากมูลค่าที่ดินที่เพิ่มขึ้น ดังนั้น รัฐบาลจึงมีนโยบายจัดเก็บภาษีจากผู้ได้รับประโยชน์และมูลค่าที่ดินและห้องชุดที่เพิ่มขึ้นจากการพัฒนาโครงการฯ เพื่อลดภาระด้านงบประมาณและให้เกิดความเป็นธรรมระหว่างผู้ที่อยู่ในและนอกเขตการพัฒนา

และในหัวข้อสุดท้ายก็มีการพูดคุยเกี่ยวกับแนวโน้มตลาดและกลยุทธ์ดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2562 …รุ่งหรือร่วง เนื้อหาในหัวข้อนี้ส่วนใหญ่ก็จะเป็นเรื่องของเศรษฐกิจในปัจจุบันว่าอะไรที่มีผลต่อธุรกิจภาคอสังหาฯ มากที่สุด คาดการณ์ว่าอัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มปรับสูงขึ้นในปี 2562 เป็นต้นไป และอัตราเงินเฟ้อจะอยู่ระหว่าง 1-2% ซึ่งอาจทำให้อัตราการว่างงานจะอยู่ประมาณ 0.5 – 2.0 % ปัจจัยเสี่ยงที่อาจเกิดได้คือ ภาวะชะลอตัวของเศรษฐกิจโลก โดยเฉพาะอเมริกา แต่มีการชะลอตัวของเศรษฐกิจในจีนและอินเดีย จากสงครามการค้าระหว่างอเมริกาและจีน และมาตรการควบคุมเงินเฟ้อและการลดการส่งออก

ซึ่ง Supply สร้างเสร็จรอโอนน่าจะเพิ่มขึ้นประมาณ 7% เนื่องจากการเปิดตัวของโครงการในปี 2560-2561 ในปริมาณที่สูง การโอนกรรมสิทธิ์ปี 2562 มีการย่อตัวลงกว่าปี 2561 ค่อนข้างชัดเจน เนื่องจากปี 2561 มีการขยายตัวมาก แต่ไปใกล้เคียงกับปี 2560 เพื่อรอปัจจัยบวกต่างๆ ที่อาจเกิดขึ้นระหว่างปี

ในส่วนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงมีการเติบโตแบบกึ่งทรงตัว จากความไม่เชื่อมั่นของผู้บริโภคและผู้ประกอบการของสภาพเศรษฐกิจและการเมือง ราคาจะสูงขึ้นตามต้นทุนที่ดินที่ปรับสูงขึ้น อัตราดอกเบี้ยที่ยังต่ำ แต่มีแนวโน้มปรับสูงขึ้น เป็นปัจจัยสำคัญในการขับเคลื่อนกำลังซื้อ

กำลังซื้อภายในประเทศเป็นตัวขับเคลื่อนหลักยังดีอยู่ กลุ่มที่เติบโตดี คือ คอนโดมิเนียมและทาวน์เฮาส์ ส่วนทำเลการขยายตัวจะเป็นกรุงเทพฯ และปริมณฑล ส่วนภูมิภาคจะมีเฉพาะจังหวัดเศรษฐกิจในแต่ละภาค แต่เป็นการเติบโตเฉพาะบ้านจัดสรร การเติบโตในส่วนภูมิภาคโดยรวมจะชะลอตัว เนื่องมาจากภาวะปริมาณและราคาสินค้าเกษตรที่ตกต่ำนั่นเอง