ในช่วงปีที่ผ่านมา มีนักลงทุนต่างชาตินิยมซื้ออสังหาฯ ในเกาหลีใต้เพิ่มมากขึ้น แม้ว่ากฎระเบียบของประเทศนี้จะขึ้นชื่อในเรื่องของความยุ่งยากในการดำเนินการ เพราะการเข้ามาแทรกแซงของรัฐบาลที่มีบทบาทอย่างชัดเจน อีกทั้งวัฒนธรรมการเช่าอสังหาของที่เกาหลีใต้นี่ยังมีความแตกต่างจากประเทศอื่นตรงที่มีรูปแบบการเช่าหนึ่งที่ต้องมีการเงินวางมัดล่วงหน้าจำก้อนโตที่เรียกว่าระบบชอนเซ (전세 Chonsei)

แต่ถึงอย่างไรก็ตาม หากมองกันที่ผลตอบแทน เกาหลีใต้ถือว่าเป็นตลาดที่ให้ผลตอบแทนที่น่าพอใจทีเดียวนับจากผ่านพ้นวิกฤติการณ์แฮมเบอร์เกอร์เมื่อปี 2007

ในปีที่ผ่านมาทางการตัดสินใจเข้าแทรกแทรงเพื่อชะลอตลาดอสังหาฯ โดย Bank of Korea (BOK) ประกาศเพิ่มอัตราดอกเบี้ยจาก 1.5% เป็น 1.75% ในเดือนพฤศจิกายน และ Financial Service Commission (FSC) ยังได้ปล่อยข้อกำหนดการจำนองที่ดินสำหรับผู้กู้ที่จำนองที่ดินใหม่ตั้งแต่เดือนกันยายนปี 2018

มาตรการที่อาจดูเป็นอุปสรรคแต่กลับให้ผลลัพธ์ที่ดีในระยะยาว

ผลพวงจากมาตรการทั้งหมดนี้ให้ผลไปในทางที่ดี เมื่อจำนวนบ้านที่ขายไม่ออกในตลาดอสังหาฯ เกาหลีใต้ได้ลดลงจาก 123,297 หน่วย ในปี 2009 เหลือเป็น 57,330 หน่วย ในปี 2017 ระบบการเงินการธนาคารกลับมาอยู่ในภาวะแข็งแรงด้วยค่าเฉลี่ยปริมาณสินเชื่อต่อยอดเงินฝากในระบบธนาคารที่ 115.16 ในช่วงไตรมาสที่สามของปี 2018 ลดลงมาจากอันดับ 120  เป็นเกือบๆ 140 เมื่อเทียบกับช่วงปี 2007 – 2009

เมื่อย้อนกลับมามองสถานการณ์ในเมืองไทยบ้านเราที่มีโครงการใหม่ๆ เกิดขึ้นมากกว่า 125,118 หน่วย ในเดือนธันวาคมปี 2018 รวมถึงเหล่าคอนโดมิเนียมคงค้างที่ยังขายไม่ออกราว 76,790 ยูนิตตั้งแต่ปี 2017 ก็เป็นที่น่าจับตามมองว่าท้ายที่สุดแล้วสถานการณ์จะคลี่คลายได้อย่างที่เกาหลีใต้หรือไม่

ตลาดอสังหากรุงโซลเป็นอย่างไร

กลับมามองเฉพาะที่กรุงโซล ประเทศเกาหลีใต้ พบว่าดัชนีราคาบ้านในเดือนธันวาคมปี 2018 สูงขึ้น 6.2% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (ด้วยอัตราเงินเฟ้อ 4.8%) และดัชนีราคาซื้อขายบ้านเพิ่มขึ้น 1.1% ทั่วประเทศ อ้างอิงจาก Korean Statistical Information Service (KOSIS)

อย่างไรก็ตามเมื่อคิดตามอัตราเงินเฟ้อกลับพบว่าจริงๆ แล้วราคาบ้านนั้นลดลงไปเพียง 0.2% เนื่องจากที่กรุงโซลมีจำนวนผู้พัฒนาโครงการในตลาดอยู่น้อยทำให้ราคาอสังหาพุ่งสูงขึ้น รัฐบาลจึงตัดสินใจดำเนินโครงการสร้างบ้านด้วยตนเองให้แล้วเสร็จในปี 2020 เป็นจำนวน 300,000 หลัง เพื่อลดช่องว่างทางอุปทาน ในขณะที่ในเมืองอื่นๆ พบเป็นปัญหา Over supply มีจำนวนบ้านมากเกินไปเสียมากกว่า

สารพัดการแทรกแซงของรัฐ ก็เริ่มมีผลกระทบต่อนักลงทุนทั้งทางบวกและลบ

สิ่งที่รัฐบาลพยายามช่วยเหลือฝ่ายหนึ่งก็ดูจะเป็นการไปสร้างผลกระทบให้แก่อีกฝ่ายอย่างรุนแรง เมื่อผู้ถือครองบ้าน 2 หลังต้องถูกเรียกเก็บภาษีกำไรจากการลงทุน (Capital Gain Tax, CGT) เพิ่มขึ้น 10% ตั้งแต่เมษายน 2018 จากเกณฑ์การเรียกเก็บมาตราฐานเดิมที่มีอยู่แล้ว 6 – 40 % ขึ้นอยู่กับขนาดและระยะเวลาการถือครองที่ดิน (5 – 35% ในไทย) ส่วนนักลงทุนที่ถือครองบ้านตั้งแต่ 3 หลังขึ้นไปจะต้องจ่ายเพิ่ม 20% ยิ่งไปกว่านั้นรัฐบาลยังเปิดเผยแผนการที่จะขึ้นภาษีกับผู้ที่ถือครองสินทรัพย์ที่มีมูลค่ามากกว่า 600 ล้านวอน (ราวๆ 15 ล้านบาท)  จากเดิม 0.5% – 2% เป็น 0.5% – 3.2% ในขณะที่ไทยสูงสุดไม่เกิน 3%

ก่อนหน้านี้ Bank of Korea (BOK) ได้มีการสนับสนุนให้คนลงทุนซื้ออสังหาด้วยอัตราดอกเบี้ยต่ำ โดยมีการตัดราคาถึงสองครั้ง จาก 2% เป็น 1.75% เมื่อเดือนมีนาคมปี 2015 และต่อมาในเดือนมิถุนายนปี 2016 จาก 1.5%  เป็น 1.25%

อย่างไรก็ตามการซื้อขายอสังหาของนักลงทุนต่างชาติจะต้องผ่านการบันทึกของ Head of Shi/Kun/Ku อันเป็นหน่วยงานรับผิดชอบ เมือง เขตปกครอง และเขตต่างๆ ของเกาหลีใต้ แต่หากทำเลนั้นอยู่ในเขตพื้นที่ทางการทหาร พื้นที่สงวนทางวัฒนธรรม และการคุ้มครองเชิงระบบนิเวศน์ ก็จำเป็นต้องได้รับอนุญาติจากหน่วยงานนี้ก่อนทำการสรุปสัญญาซื้อขายเช่นกัน

สรุป

สรุปภาพรวมตลาดอสังหาฯ เกาหลีใต้ จากรายงานที่เขียนในปี 2019 คือ ปัจจุบันราคาบ้านทั่วประเทศเกาหลีใต้นั้นเติบโตช้าลง แต่ในเมืองกรุงใหญ่อย่างเมืองโซลกลับมีราคาอสังหาที่ทะยานพุ่งขึ้นเนื่องจากการปรับเปลี่ยนกฎเกณฑ์ของรัฐ

จากข้อมูลทั้งหมดนี้ทำให้เห็นว่าประเทศเกาหลีใต้มีทิศทางโดยรวมของตลาดอสังหาที่ค่อนข้างคล้ายไทย แตกต่างกันที่รัฐของไทยไม่ได้เข้ามาแทรกแซงอย่างหนักมากเท่าเกาหลีใต้ แต่ก็พอจะทำให้เรามองเห็นภาพในอนาคตของตลาดอสังหาไทยได้จากกรณีศึกษาของเกาหลีใต้ ทางเว็บไซต์ Propholic.com จะนำความรู้และความเป็นไปของอสังหาฯ เกาหลีใต้มานำเสนอให้อ่านเป็นระยะๆ โปรดติดตามเราต่อไป

แหล่งที่มาข้อมูล

https://www.globalpropertyguide.com/Asia/South-Korea

http://www.thansettakij.com/content/379357

https://www.reic.or.th/News/RealEstate/439928

http://bit.ly/2L7waJS