ช่วงปลายปี 2016 ราคาที่พักอาศัยได้ถูกลดความร้อนแรงลง(จากที่พูดกัน) และตลาดการค้าในเชิงพาณิชย์มีเสถียรภาพมากขึ้น แม้ความสนใจของผู้พัฒนาโครงการท้องถิ่นจะน้อยลงและอัตราผลตอบแทนที่พักอาศัยลดลง แต่ผ่านไปเพียงไม่กี่เดือนก็ช่างแตกต่างกันเหลือเกิน ราคาพุ่งสูงขึ้นถึง 4% ระหว่างเดือนธันวาคมและเดือนมิถุนายนจนเกินจุดสูงสุดที่เคยมีในปี 1997 ที่อยู่ที่ 85% และธนาคารกลางของฮ่องกง (HKMA) ได้ทำหน้าที่อีกครั้ง การเปลี่ยนแปลงของ HKMA (ธนาคารกลางของฮ่องกง) ไม่ได้ช่วยปรับปรุงอัตราส่วนความสามารถในการจ่าย ไนท์ แฟรงค์ ได้ลงบันทึกไว้มากกว่า 70 ในการรีวิวตลาดช่วงกลางปี: ตามหลักการ มันต่ำกว่า 50 และที่เลวร้ายที่สุดคือมันพุ่งสูงถึง 130 (ในช่วงวิกฤตปี 1997) เตรียมตัวให้พร้อมสำหรับราคาในหกเดือนข้างหน้า

ความต้องการหลัก

ธุรกรรมการขายที่เจริญเติบโตในช่วงครึ่งปีแรก และ ไนท์ แฟรงค์ ได้ทำการรวบรวมปริมาณทั้งหมดสำหรับปี 2017 ซึ่งจะมีมากขึ้นถึง 10,000 ธุรกรรมในปีที่ผ่านมา อีกครั้ง สำหรับตลาดหลักซึ่งเคยเป็นสถานที่เพื่อดำเนินงาน เพียง 69% ของยอดขายในปีนี้มาจากตลาดรอง ลดลงจาก 90% ในปี 2010 อย่างไรก็ตาม ด้วยราคาที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องและความต้องการที่หยุดอยู่กับที่ ทาง HKMA (ธนาคารกลางในฮ่องกง) ได้นำมาตรการเพิ่มความเย็นในตลาดใหม่ ออกมาใช้เมื่อวันที่ 19 พฤษภาคม ผู้กู้สำหรับยื่นกู้ครั้งที่สอง จำเป็นต้องจ่าย 10% ในการดาวน์ สำหรับผู้ที่มีรายได้จากต่างประเทศจะต้องเผชิญกับข้อจำกัดที่เข้มงวดขึ้น และธนาคารจะต้องป้องกันการชะลอตัวของตลาด เพื่อเพิ่มพื้นฐานน้ำหนักความเสี่ยงจาก 15% เป็น 25% สำหรับการจำนองครั้งแรก

ไม่มีอะไรที่จะชะลอการเจริญเติบโตของราคา อ้างอิงจาก Colliers International ซึ่งเป็นสาเหตุให้ความแข็งแกร่งทางการเงินของเหล่าผู้ครอบครองทั้งหลายมีการเคลื่อนไหวที่ช้า นักวิจัยอาวุโสของ JLL, Ingrid Cheh ก็เห็นด้วยกับข้อมูลดังกล่าว “มาตรการใหม่, การกำหนดเป้าหมายหลักไปที่นักลงทุน, ไม่น่าจะมีผลกระทบต่อการเปลี่ยนแปลงตลาดในปัจจุบัน โดยเฉพาะความต้องการที่ถูกจำกัดของนักซื้อบ้านรายใหม่ที่ยังคงแข็งแกร่งอยู่” ผู้ที่ซื้อเป็นครั้งแรกนับได้ถึง 90% ของการทำธุรกรรมทั้งหมดในปีนี้ ส่วนนักลงทุนที่ซื้อด้วยเงินสดก็ยังมีเข้ามาเพิ่มเรื่อยๆ “ภายใต้มาตรการใหม่ ผู้ซื้อก็ยังคงมีความต้องการต่ออสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลัก และกำหนดตัวเลือกทางการเงินและสิทธิประโยชน์อื่นๆที่จะได้รับ”

แรงจูงใจเหล่านั้นก็มาพร้อมกับความร้อนแรงด้วยเช่นกัน เมื่อสัปดาห์ที่แล้ว นายอาร์เธอร์ หยวน, รองประธานผู้บริหารของ HKMA ได้กำหนดให้ทำการปรับปรุงนโยบายการบริหารความเสี่ยงของการให้กู้ยืมแก่ผู้พัฒนาโครงการที่มีการนำเสนอแรงจูงใจเหล่านั้น อัตราส่วน LTV ของแผนการจัดหาเงินทุนสำหรับการยื่นกู้มักจะมีความรอบคอบในการปล่อยสินเชื่อเพื่อการยื้นกู้สินทรัพย์ที่กำหนดโดย HKMA สถาบันที่ได้รับอนุญาต (AIs), นายหยวนกล่าวว่า “นอกจากนี้ วิธีการให้กู้ยืมถูกนำไปใช้โดยผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ซึ่งไม่เห็นด้วยกับการขยายสินเชื่อที่ได้รับการดูแลโย AIs” ในขณะที่มูลค่ารวมของการยื่นกู้ที่เพิ่มขึ้น โดยผู้พัฒนาโครงการก็ยังถือว่าน้อยอยู่เมื่อเปรียบเทียบกับธนาคารที่เพิ่มขึ้น – อย่างรวดเร็ว ในแง่มุมดังกล่าว ธนาคารจำเป็นต้องแสดงความเสี่ยงด้านเครดิตของพวกเขาต่อผู้พัฒนาโครงการเช่นกัน อีกทั้งธนาคารยังได้รับคำสั่งให้ลดต้นทุนทางการเงินและค่าใช้จ่ายในการกู้ยืมเป็นจำนวน 10%

HKMA ผิดพลาดในการระบุว่าทำไมผู้ซื้อถึงมีการรวมตัวกันกับผู้พัฒนาโครงการ แต่พวกเขาก็ไม่ได้ไปไหน “ผมไม่คิดว่า (มาตรการของ HKMA) จะมีผลกระทบต่อผู้พัฒนาโครงการในฮ่องกง อัตราส่วนหนี้สินของผู้พัฒนาโครงการในฮ่องกงเป็นหนึ่งในที่ที่ต่ำที่สุดในโลก พวกเขามีกำลังในการซื้อด้วยเงินสด” สันนิษฐานโดยนายโทมัส แลม ของ ไนท์ แฟรงค์ ผู้อำนวยการอาวุโสและหัวหน้าในการประเมินราคาและการให้คำปรึกษา “จุดมุ่งหมายของรัฐบาลและ HKMA ก็คือการปกป้องระบบของการธนาคาร” หรือพูดอีกอย่าง คือการไม่ช่วยชาวฮ่องกงในระดับกลางซื้อบ้านนั่นเอง ไนท์ แฟรงค์ เชื่อว่าราคาจะเพิ่มขึ้น 5-10% ในปีนี้ ส่วน JLL คาดการณ์ไว้ที่ 10-15% จากการลงความเห็น

ไม่สามารถที่จะคาดการณ์ได้ว่ามาตรการของรัฐบาลในการลดความร้อนแรงของตลาดหลักจะเป็นความไม่แน่นอนที่ใหญ่ที่สุดในขณะนี้ “อย่างไรก็ตาม การที่มีการเพิ่มขึ้นของโครงการใหม่ๆ (การจัดหา) ในช่วงไม่กี่เดือนที่ผ่านมา เราจึงคิดว่าราคาจะมีเสถียรภาพมากขึ้นในช่วงระยะเวลาสั้นๆ” กล่าวโดย โจเซฟ จาง กรรมการผู้จัดการของ JLL ที่ยังเชื่อว่าถึงเวลาแล้วที่รัฐบาลจะต้องทบทวนมาตรการของการเพิ่มอุปทานรายใหญ่ในตลาดรอง: 1.2 ล้านหน่วยส่วนตัว

ข่าวลือในเชิงพาณิชย์
เมื่อวันที่ 6 พฤษภาคม เฮนเดอร์สัน แลนด์ ได้ซื้อที่ดินในเชิงพาณิชย์ที่แพงที่สุดในโลกโดยการทำลายสถิติอยู่ที่ 23.38 พันล้านดอลล่าร์ เป็นลานจอดรถเก่าที่ถนน Murray มีศักยภาพในเชิงพาณิชย์ถึง 465,005 ตารางฟีต จากพื้นที่รวมทั้งหมดและยังเป็นพื้นที่แรกในรอบ 20 ปี ที่ถูกขายในเชิงพาณิชย์ อีก 2 ที่ต่อไปจะถูกประกาศขายในปี 2018 และต้นปี 2020 ในอีก 2 สัปดาห์ต่อมา แนน ฟัง ได้ทำลายสถิติของนายเฮนเดอร์สัน โดยการซื้อพื้นที่กว่า 200,000 ตารางฟุตที่ Kai Tak ในราคาสูงถึง 24.61 พันล้านดอลล่าร์ ด้วยพื้นที่รวมที่มีศักยภาพมากถึง 1.9 ล้านตารางฟุต และในทั้งสองกรณี ผู้พัฒนาโครงการของแผ่นดินใหญ่ไม่ได้มีความเกี่ยวข้องด้วยแต่อย่างใด

“แม้จะไม่ได้รับความสนใจจากจีนแผ่นดินใหญ่ เราก็ยังคาดหวังว่าเงินทุนและค่าเช่าในพื้นที่ศูนย์กลางจะยังมีความสูงอยู่บนพื้นฐานความต้องการที่แข็งแกร่ง” Colliers กล่าวใว้ในการแถลงการ “การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ ควรที่จะได้รับความนิยมแม้จะมีราคาสูง ในความเป็นจริง การคาดหวังที่สูงสำหรับพื้นที่ที่ถนน Murray ได้ทำให้ราคาในบริเวณใกล้เคียงนั้นสูงขึ้นไปด้วย” หน่วยที่เป็นสำนักงานใน Fairmont House และ Far East Financial Centre ได้ถูกขายในเวลาต่อมาในราคาสูงถึง 28,200 ดอลล่าร์ และ 38,000 ดอลล่าร์ต่อตารางฟุตตามลำดับ

แนน ฟัง ได้มองเห็นคุณค่าในพื้นที่ Kowloon East ที่กำลังมีการพัฒนาอยู่ ซึ่งจะกลายเป็นจุดเชื่อมโยง Shatin-Central กับการลงทุนในอนาคต นอกจากการลงรอยเท้าขนาดใหญ่และการใช้พื้นที่แบบผสมผสาน “มันอธิบายได้ว่าทำไมพื้นที่นี้จึงเป็นที่ต้องการมากกว่าพื้นที่ที่ได้รับการทำลายสถิติอย่างพื้นที่ที่ถนน Murray” การแย้งของ มาร์กอส ชาน จาก CBRE, หัวหน้าสำนักวิจัยฮ่องกง, จีนใต้และไต้หวัน

“เนื่องจากเป็นทำเลที่เยี่ยมมากสำหรับ Kai Tak ทางพื้นที่จึงจะสร้างความต้องการที่แรงกล้าจากทั้งทางสำนักงานและผู้ค้าปลีก ด้วยการพัฒนาอย่างต่อเนื่องสำหรับสิ่งอำนวยความสะดวกทางการค้าและการขนส่งสาธารณะที่สะดวก พื้นที่ Kai Tak จึงเป็นตำแหน่งที่ดีในการสร้างตัวเองให้เป็น ย่านศูนย์กลางธุรกิจ” แล้วคุณยังจะคิดอยู่ไหมว่าพื้นที่สำนักงานนั้นมีราคาที่แพง?

ที่มา : https://www.squarefoot.com.hk/home-blog/article/3198/a-mid-year-review-of-hong-kongs-property-market