ในช่วงเวลาที่การลงทุนในประเทศไทยอาจจะดูน่าสนใจลดลง นักลงทุนชาวไทยบางคนจึงแสวงหาช่องทางการลงทุนในต่างประเทศ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศญี่ปุ่นอาจเป็นอีกหนึ่งคำตอบที่ทำให้ได้ทั้งผลตอบแทนเป็นงานและได้รับความพึงพอใจ ความสุขในการครอบครองที่พักส่วนตัวของเราเมื่อต้องไปพำนักในญี่ปุ่น หรือบางคนอาจจะกำลังคิดอยากจะย้ายไปอยู่ถาวรที่ญี่ปุ่นไปเลย

บริษัท Mitsui Fudosan Realty จากประเทศญี่ปุ่นมีคำแนะนำมาให้เราดูกันว่า 6 ขั้นตอนของการซื้ออสังหาฯในญี่ปุ่น นั้นเหมือนหรือแตกต่างจากการซื้ออสังหาฯที่ไทยอย่างไร ไปดูกันเลย

ขั้นตอนที่ 1 วางแผนทางการเงิน (Financial Plan)

ขั้นตอนแรกที่ขาดไปไม่ได้เลยนั่นคือการวางแผนทางการเงินทั้งการประมาณงบที่ใช้ในการซื้อ รวมไปถึงผลตอบแทนที่จะได้จากตัวอสังหาฯ หากซื้อเพื่อการลงทุน ค่าใช้จ่ายที่ต้องคำนึงถึงไม่ได้มีเพียงแค่ราคาของอสังหาฯ ที่คุณต้องจ่ายเท่านั้น แต่ยังมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมอื่นๆ คิดเป็น 6-8% จากมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่

– ค่าแสตมป์อากร รายจ่ายประเภทนี้ผูกติดมากับทุกการซื้อ-ขาย และการกู้ยืมเงินเสมอ

– ค่าธรรมเนียมการกู้ยืมเงิน ซึ่งรวมไปถึงค่าธรรมเนียมการดำเนินงาน ค่ารับประกัน และค่าธรรมเนียมอื่นๆ

– ค่าประกันพิเศษเพิ่มเติมต่างๆ เช่น ประกันอัคคีภัย

– ค่าภาษีจดทะเบียนอสังหาฯ คิดเป็น 2% ของมูลค่าอสังหาฯ หากเงินที่ใช้ในการซื้ออสังหาฯได้มาจากผู้ให้กู้จำนอง ภาษีการจดทะเบียนจะอยู่ที่ 0.4% ของจำนวนการกู้ยืม

– ค่าธรรมเนียมบริการจดทะเบียน ที่จะถูกเรียกเก็บโดยผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมาย (Judicial Scrivener)

– ค่าภาษีอสังหาริมทรัพย์รายปีที่ 1.4% ของมูลค่าอสังหาฯโดยจะได้รับการผ่อนผันค่าธรรมเนียมในปีแรกซึ่งจะคิดคำนวณจากจำนวนวันของการถือครองสินทรัพย์ในปีแทน

– ค่าตอบแทนนายหน้าอสังหาฯ ซึ่งจะขึ้นกับเงื่อนไขในเอกสารสัญญา โดยอาจจะรวมค่าภาษีการขายเข้าด้วยแล้ว

– ค่าภาษีการมีอสังหาฯในครอบครอง สำหรับอสังหาฯเพื่อการอยู่อาศัยคิดเป็น 3% จากมูลค่าอสังหาฯ

– ค่าใช้จ่ายอื่นๆ เช่น การขนย้ายของเข้าบ้านใหม่

ขั้นตอนที่ 2 รวบรวมข้อมูล (Information gathering)

หาข้อมูลเกี่ยวกับอสังหาฯ นั้นๆ เพื่อให้แน่ใจว่าคุณเข้าใจถึงระดับราคา Floor plan การเข้าถึงขนส่งสาธารณะ และที่สำคัญที่สุดคือหาตัวแทนซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไว้ใจได้ เพื่อที่จะมาช่วยอัพเดทและให้ข้อมูลการแนะนำที่เชื่อถือได้ หนึ่งในผู้ให้บริการนั้นในญี่ปุ่น คือ Mitsui Fudosan Realty Information Service

ขั้นตอนที่ 3 เข้าชมสถานที่จริง (Property viewing)

ขั้นตอนที่ช่วยให้การซื้ออสังหาฯ เป็นไปได้อย่างราบรื่นที่สุดก็คือการไปชมสถานที่จริงด้วยตัวเองเพื่อให้รู้ถึงสภาพแวดล้อมและเงื่อนไขต่างๆ เทคนิคเล็กๆ น้อยๆ ในการเข้าเยี่ยมชมได้แก่ การสังเกตทิศทางแสง การระบายลม และพยายามมองตัวอสังหาฯ นั้นจากมุมมองการใช้งานของสมาชิกแต่ละคนในครอบครัว นอกจากนี้ยังควรสังเกตสภาพแวดล้อมโดยรอบ รวมไปถึงระยะทางจากสิ่งอำนวยความสะดวกในบริเวณใกล้เคียง เช่น โรงเรียน สวนสาธารณะ โรงพยาบาล ศูนย์การค้า ความแออัด เสียงรบกวน และสภาพการจราจรในพื้นที่ซึ่งจะมีความแตกต่างกันไประหว่างช่วงวันธรรมดาและวันหยุดเสาร์-อาทิตย์

ขั้นตอนที่ 4 ดำเนินธุรกรรม (Transaction contract)

เมื่อคุณมีกำลังเงินซื้อที่เพียงพอแล้ว ศึกษาหาข้อมูลมาอย่างดีแล้ว และเจออสังหาฯที่ถูกใจแล้ว ขั้นตอนต่อไปคือการที่ผู้ซื้อยื่นข้อเสนอและเจรจาต่อรองเงื่อนไขต่างๆ กับผู้ขาย เมื่อทั้งสองฝ่ายเห็นพ้องต้องกัน ตัวแทนอสังหาฯ จะเตรียมการดำเนินการทำสัญญาตามขั้นตอนดังนี้

– ผู้ซื้อยื่นจดหมายแสดงความตั้งใจจะซื้อ เช่น เสนอราคา ผ่านตัวแทนอสังหาฯ ผู้ที่จะมาช่วยต่อรองในนามของคุณทั้งเรื่องราคา วิธีการและระยะเวลาชำระเงิน วันส่งมอบ จุดที่ต้องซ่อมแซมภายในอสังหาฯ (หากมี) รวมถึงเงื่อนไขต่างๆ เมื่อทุกฝ่ายเห็นชอบตรงกัน ตัวแทนจะอธิบายประเด็นต่างๆ ที่เกี่ยวเนื่องกับทางกฎหมายและการโอนย้ายชื่อผู้ถือครองสิทธิ

– ตัวแทนชี้แจง Statement of Important Matters (SIM) แก่ผู้ซื้อเกี่ยวกับการจดทะเบียนชื่อ ประเภทของการถือครองสินทรัพย์และสิทธิต่างๆ ขั้นตอนการชำระเงิน และเงื่อนไขที่มีหากเกิดกรณียกเลิกสัญญา ผู้ซื้อจำเป็นต้องเข้าใจทุกรายละเอียดในขั้นตอนนี้และสอบถามตัวแทนได้ทุกเมื่อหากเกิดข้อสงสัย

– เซ็นสัญญาการซื้อขาย ทั้งจากฝั่งผู้ซื้อและผู้ขายเพื่อให้เกิดความปลอดภัยในแง่ของกฎหมาย เมื่อมีการเซ็นสัญญาและผู้ซื้อได้วางเงินดาวน์เรียบร้อยแล้วถือว่าข้อตกลงนั้นบังคับใช้ทันที หากมีฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งไม่ทำตามข้อตกลงจะมีบทลงโทษแก่ผู้ฝ่าฝืน ดังนั้นควรทำความเข้าใจในทุกรายละเอียดก่อนมีการเซ็นสัญญา

สิ่งที่ใช้ประกอบการเซ็นสัญญา ได้แก่

หนังสือเดินทาง (Passport) เอกสารรับรองสำเนาถูกต้อง เงินดาวน์ แสตมป์อากร ค่าตอบแทนนายหน้า 50% และค่าภาษีขาย

ขั้นตอนที่ 5 ปิดการขายเพื่อโอนกรรมสิทธิ์ (Closing)

ขั้นตอนสู่การโอนกรรมสิทธิ์ให้สมบูรณ์ได้แก่

– ยืนยันแบบฟอร์มการจดทะเบียน

– ชำระยอดคงค้าง

– ชำระค่าภาษีและธรรมเนียมต่างๆ

– ชำระค่าตัวแทนดำเนินการ

– เอกสารรับรองการชำระเงิน

– ส่งมอบกุญแจ

เอกสารและค่าธรรมเนียมประกอบสำหรับอสังหาฯเพื่อการอยู่อาศัยได้แก่

– หนังสือเดินทาง (Passport)

– ยอดคงเหลือการชำระมูลค่าอสังหาฯ

– ยอดคงเหลือการชำระค่าบริการตัวแทนอสังหาฯ

– ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสินทรัพย์

– ภาษีอสังหาฯ ภาษีการวางผังเมือง ค่าธรรมเนียมการบริหารจัดการสินทรัพย์

– หนังสือรับรองสำเนาถูกต้องหรือลงทะเทียนตราประทับส่วนบุคคล ในกรณีที่มีชื่อของผู้ให้กู้จำนองอยู่ในสินทรัพย์

โดยส่วนใหญ่แล้วผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายจะเป็นผู้ดำเนินการลงทะเบียนกรรมสิทธิ์ที่ซับซ้อนให้แก่คุณจนได้เป็นโฉนดที่ดินมา หน้าที่ของคุณคือเก็บมันไว้ในที่ที่ปลอดภัยและไม่ทำมันเสียหายก็พอ

ขั้นตอนที่ 6 ย้ายเข้าบ้านใหม่ (Move-in)

เช็คลิสต์คร่าวๆ มีดังนี้

– เตรียมคัดแยกข้าวของต่างๆ ว่าชิ้นไหนจะเก็บไว้ เอาไปบริจาคหรือว่าโยนทิ้ง

– เลือกบริษัทขนย้าย

– แจ้งเทศบาลเกี่ยวกับการย้ายที่อยู่ใหม่ของคุณ

– แจ้งยกเลิกที่อยู่เก่าและเปลี่ยนเป็นที่อยู่ใหม่แก่ผู้ให้บริการต่างๆ เช่น ไฟฟ้า แก๊ส โทรศัพท์ อินเทอร์เน็ต

– แจ้งเปลี่ยนแปลงที่อยู่ใหม่แก่ธนาคาร บริษัทประกัน บัตรเครดิต

– แจ้งการย้ายที่อยู่แก่โรงเรียนของลูกๆ หรือเตรียมสมัครเข้าโรงเรียนใหม่

จากขั้นตอนโดยภาพรวมจะเห็นได้ว่าพิธีการในการซื้ออสังหาฯ ในญี่ปุ่นนั้นมีขั้นตอนรายละเอียดยิบย่อยและค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่มากกว่าการซื้ออสังหาในไทยอยู่บ้าง แต่ถ้ามีผู้ช่วยอย่างตัวแทนขายอสังหาฯ ก็ทำให้หลายๆ เรื่องง่ายขึ้น ลองไปศึกษาเพิ่มเติมกันดูนะครับ ไม่แน่ว่าทริปรอบหน้าที่ไปญี่ปุ่นของคุณอาจจะได้โฉนดติดกลับมาไทยสักใบก็เป็นได้

ขอให้สนุกกับการซื้ออสังหาทั่วโลกครับ

แหล่งข้อมูลและภาพประกอบ

https://global.mf-realty.jp/en/purchase.html

https://unsplash.com/photos/_UIN-pFfJ7c

https://unsplash.com/photos/9_aiGIn1pLM

https://unsplash.com/photos/_f1ogr3H06g

https://global.mf-realty.jp/en/residentialProperty/detail/FBPX1A10/