สวัสดีครับคุณผู้อ่าน ไม่ทันไรก็เข้าสู่ช่วงเดือนที่สองของปี 2014 แล้วนะครับ ในปีนี้ผมเห็นค่ายอสังหาเกือบทุกค่าย (ยกเว้นบริษัทที่ผมอยู่…) ปรับเปลี่ยนแผนกลยุทธ์จาก Offensive มาเป็น Defensive ตั้งรับปรับตัวเต็มพิกัดนะครับ กวาดตาไปมองข่าวสารในตอนนี้ จากเดิมปีที่ผ่านมามีแต่ข่าวว่าเตรียมเปิดตัว เตรียมโอน ขาย Sold out 100%

มาตอนนี้กลับกลายเป็นมีแต่ข่าว ลดการเปิดโครงการ ปรับยอดลง เน้นตั้งรับ cut cost ลดจำนวนพนักงาน ฯลฯ กันเป็นแถวเลยครับ บ้างก็ว่าช่วงไตรมาสแรกคงจะต้องนั่งตบยุงกันไป รอดูสถานการณ์หลังจากเริ่มไตรมาสสองเป็นต้นไปจะเข้าท่าที่สุด ส่วนตัวแล้วผมเห็นด้วยนะครับกับกลยุทธ์การตั้งรับที่หลายๆบริษัททำกัน เพราะว่าสภาพการณ์ตอนนี้มันยากจะขายเดาถึงยอดผลประกอบการได้ครับ ที่สำคัญคือลูกค้าก็ยังไม่มั่นใจเลยว่าจะซื้อดีหรือไม่ซื้อดีครับ…อ้อ ยังพอมี positive sign บางอย่างเกิดขึ้นนะครับ เพราะเท่าที่เห็น ถึงการขายในส่วนของตลาด off plan (คอนโด presale ที่ยังไม่เริ่มสร้าง) จะไม่มียอด (ก็แหงล่ะเพราะนักลงทุนไม่อยากเสี่ยง) แต่การขายที่เน้นในส่วนของโครงการพร้อมอยู่ก็สามารถปิดการขายได้เรื่อยๆนะครับ(ก็เพราะว่าคนเค้ามีความจำเป็นที่จะต้องอยู่ไง แถมตอนนี้จะบอกให้ว่าเป็นช่วงเวลาที่นักลงทุนคอนโดหลายๆเค้า cut loss กันอ่ะครับ บางห้องกำไรหมื่นสองหมื่นก็เอา ดีกว่าโอนไปเสียดอกให้แบงค์ คนซื้อต่อก็เลยทำใจได้เพราะไม่โดนบวกเยอะ 555) อีกตลาดนึงที่ไม่ซบเซาเลยก็เป็นตลาดเช่านะครับ โดยเฉพาะตอนนี้มี demand จากกลุ่มคนต่างชาติเข้ามามากอย่างเหลือเชื่อทีเดียว

เอาล่ะครับ วันสองวันมานี้ผมได้มีโอกาสอ่านบทความ จากสื่อต่างประเทศหลายสำนัก เกี่ยวกับสภาพการณ์การลงทุนอสังหาของทั้งภูมิภาค Southeast Asia ว่าปีนี้ตลาดแต่ละประเทศมีแนวโน้มเป็นบวกหรือเป็นลบอย่างไร ผลปรากฎว่าผมเจอเรื่องที่เหนือความคาดเดาขึ้นมาครับ…

นั่นคือจากสถิติอะไรหลายๆอย่างที่แต่ละเจ้ารวบรวมมานั้น พบว่าประเทศสิงค์โปร์ปีนี้ดูท่าทางจะอ่วมสุดครับ!!!! หลายๆปีที่ผ่านมาเราได้รับการบอกต่อจากผู้คนหลายๆคนถึง ข้อได้เปรียบในด้านราคาของตลาดคอนโดเมืองไทย ที่มีราคาถูกกว่าคอนโดที่สิงค์โปร์ถึง 4-5 เท่า และนั่นก็ทำให้เหล่าบรรดานักลงทุนจากแดนลอดช่องหันมาซื้อคอนโดเมืองไทยไว้ปล่อยเช่า หรือใช้เป็น vacation home กันเป็นแถว รวมถึงเหล่าบรรดา developer ค่ายต่างๆที่ไปออกโรดโชว์ กันที่สิงค์โปร์เพื่อขายของกันแทบเดือนชนเดือนกันเลยทีเดียว >>> แต่พอมาถึงวันนี้กลับมีข้อมูลที่ยิ่งตอกย้ำลางร้ายของตลาดอสังหาฯในสิงค์โปร์เพิ่มขึ้นมาครับว่า“price drops of 6-8 percent in private property and an 8-11 percent slide in HDB resale prices”โอ้ย…ทำไมมันราคาตกลงอย่างงี้ล่ะครับคุณเพ่ เศรษฐกิจของพี่ก็ดูดีที่สุดในภูมิภาคนี้นะครับ (เอ่อ ผมลืมบอกไป HDB นี่คือ Housing & Development Board มันก็คล้ายๆกับการเคหะของบ้านเราน่ะครับ)

ส่วนสาเหตุหลักที่ราคาตกได้ขนาดนี้นั้น ผมลองพิจารณาดูแล้ว มันน่าจะเป็นเพราะมาตรการทางด้านภาษี และการเพิ่มเงินดาวน์จากรัฐบาล ที่มีจุดมุ่งหมายเพื่อลดความเสี่ยงที่จะเกิดฟองสบู่ในธุรกิจอสังหาของเค้านั่นเองครับ กูรูในสิงค์โปร์นั้นรู้ดีครับว่าตลาดอสังหาบ้านเค้านั้นมีการปั่นราคากันอย่างมากมายในหมู่นักลงทุน จนทำให้ราคาอสังหาที่เปิดตัวใหม่ต้องถีบตัวเพื่อให้ได้ราคาที่สูงกว่าของเก่า จนคนที่อยากซื้ออยู่เองเค้าก็ไม่มีปัญญาที่จะซื้อแล้วครับ ก็เลยไม่ซื้อมันซะเลย (เอ๊ะ มันค้นๆกับแถวนี้ยังไงก็ไม่รู้)

ผลที่ตามมาก็คือยอดขายบ้านประจำเดือนมกราคมที่ผ่านมานั้น มันช่างต่ำต้อยที่สุดนับตั้งแต่ปี 2009 >> นักลงทุนไม่อยากดาวน์สูงๆ ไม่อยากเสียภาษีบ้านหลังที่สอง ไม่อยากเสียภาษีอากรแสตมป์และ capital gain tax ที่เพิ่มขึ้นแบบเท่าตัว และคนซื้ออยู่เองก็ไม่อยากที่จะเป็นเหยื่อของนักลงทุน

จากข้อมูลดังกล่าวเราสามารถคาดการณ์ได้อย่างชัดเจนครับว่านักลงทุนส่วนใหญ่ไม่ว่าจะเป็นคนสิงค์โปร์เอง หรือคนต่างชาติ ตัดสินใจมองข้ามการลงทุนในตลาดอสังหาสิงค์โปร์ไปเลยครับ (อันนี้ผมพูดรวมถึงทั้งการลงทุนในแบบ off plan และการลงทุนปล่อยเช่านะครับ แต่ไม่นับรวมถึงการไปลงทุน renovate ในคอนโด shoe box ห้องเล็กอายุเกิน 10 ปีทั้งหลายแหล่ ที่ยังคงมีอัตรา yield ที่ล่อตาล่อใจอยู่) แต่ในสภาวะเช่นนี้ ก็มีนักวิเคราะห์บางรายเค้ามองกันครับว่ามันจะเป็นโอกาสของคนสิงค์โปร์จำนวนหนึ่งที่ไม่ได้มีรายได้มากพอ สามารถที่จะมีบ้านเป็นของตัวเองได้ครับ ซึ่ง ณ ปัจจุบันนี้ vacancy rate ของคอนโดในสิงค์โปร์ก็ยังจัดว่าอยู่ในระดับที่ค่อนข้างเยอะอยู่ (ลองคิดดูนะครับ ตอนนี้สิงค์โปร์เป็นประเทศที่มี Population Density ต่อตารางกิโลเมตรสูงที่สุดในโลกไปแล้ว แต่ก็ยังมีห้องว่างเหลือเพราะคนไม่สามารถแยกตัวออกมาซื้อ หรือเช่า property ใหม่ๆได้ ทำให้ต้องอยู่กับอย่างแออัดต่อไป เหมือนฮ่องกงอ่ะครับ)

แล้วพวกนักลงทุนสิงค์โปร์เค้าแห่กันไปซื้อที่ไหนกันล่ะ? >> แหม พอพูดถึงตอนนี้บรรดานายหน้า + developer ในเมืองไทยคงตาลุกวาว อยากจะจองตั๋วไปขายคนที่โน่นกันใช่ไหมครับ (ประมาณว่ามันต้อง เป็นเมืองไทยนี่แหละที่คนสิงค์โปร์เค้าแห่มาซื้อกัน..)

แต่ช้าก่อน มันไม่ใช่ไทยแลนด์ครับ ที่เหล่านักลงทุนเค้าแห่กันมาซื้อ…..อืม อันที่จริงแล้ว Property เมืองไทยนี่มันเหมะคนสิงค์โปร์หลายด้านนะครับ ไม่ว่าจะเป็นในด้านราคา ในด้านการออกแบบ การทำธุรกิจ รวมถึงการเดินทางไปกลับระหว่างสองประเทศ…ว่ากันว่าปัจจัยสำคัญที่ทำให้ตลาดอสังหา ในเมืองไทยมัน ไม่ค่อย wow ในสายตาชาวต่างชาติเท่าที่ควรมันก็เป็นเรื่องของเหตุผลทางการเมือง ฮวงจุ้ย รวมถึงความปราณีตในด้านการก่อสร้างครับ

ผลสำรวจจากนิตยสารหัวนอกชั้นนำอย่าง Property Report เค้าบอกมาว่า ในปีนี้นะครับ เมืองที่เป็น top destination สำหรับนักลงทุนชาวเอเชียคือออออออออออออออออ……………………………… กรุงมะนิลา ประเทศฟิลิปปินส์ ครับ รองลงมาคือ 2 โตเกียว 3. จาการ์ตา 4. โอซาก้า 5. กรุงเทพฯ >>> สิงค์โปร์อยู่อันดับ 19 และฮ่องกงอยู่อันดับ 22 ครับ!!!!

ห๋า ฟิลิปปินส์เนี่ยนะ ทำไมล่ะ ทำไม? ก่อนที่ผมจะบอกถึงสาเหตุ ผมขอสรุปโดยรวมก่อนนะครับ ว่าปีนี้เนี่ยนักวิเคราะห์หลายสำนักเค้าคาดการณ์กันว่าจะมีกลุ่มนักลงทุนขาใหญ่จากเอเชียจำนวนหนึ่ง เค้ามีแนวโน้มที่จะไปลงทุนอสังหากันแถวๆ ทวีปอเมริกาเหนือ และยุโรปครับ ซึ่งเหตุผลในการย้ายฐานการลงทุนไปไกลถึงข้ามทวีปกันเลยเนี่ย เพราะว่าทั้งสองแห่งนั้นอยู่ในช่วงกำลังฟื้นตัวจากภาวะเศรษฐกิจตกต่ำครับ เปรียบได้กับห้างสยามพารากอน หรือเซ็นทรัลเวิร์ด ยามมี midnight sale ช่วงปีใหม่กันเลยทีเดียว ยิ่งประเทศที่เพิ่งฟื้นจากฟุบอย่างโปรตุเกส หรือสเปน นี่มีทั้งแพคเกจลดแลกแจกแถม (แถมนี่ผมหมายรวมถึงสิทธิในด้านความเป็นพลเมือง รวมถึงด้านภาษีด้วยนะครับ) แบบนี้ขาใหญ่ที่ไหนจะไม่อยากไปกว้านซื้ออสังหาที่โน่นกันล่ะครับ ส่วนที่ญี่ปุ่นเนี่ยมีติดเข้ามาสองเมืองด้วยกัน เพราะเค้าว่ากันว่าราคาอสังหาในญี่ปุ่นจะพุ่งขึ้นได้อีกเยอะจนกว่าจะถึงปี 2020 ที่ญี่ปุ่นเป็นเจ้าภาพโอลิมปิคโน้นน่ะครับ

มาดูว่าทำไมนักลงทุนเอเชียถึงเลือก ฟิลิปปินส์กัน จากข้อมูลที่ผมอ่านเจอ พบว่าประเทศนี้ราคาคอนโดเพิ่มมากขึ้นเฉลี่ย 8-20% ต่อปี แถมมีแนวโน้มขึ้นทุกปี และราคาเฉลี่ยของคอนโดในกลุ่ม luxury เนี่ยมันตกแค่ตารางเมตรละ ไม่เกินแสนบาทเองครับ แถม rental yield ก็อยู่ที่ระดับ 8 – 10% โดยบริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนลฯ ระบุในรายงานว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศฟิลิปปินส์ ขยายตัวอย่างต่อเนื่องในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมาเนื่องจากชาวฟิลิปปินส์ที่ไปทำงานต่างประเทศ ส่งเงินกลับประเทศเพื่อซื้อบ้านและห้องคอนโดมิเนียมทั้งที่เป็นการลงทุนและ เก็บไว้อยู่เอง ทำให้ราคาบ้านและค่าเช่าสำนักงานในฟิลิปปินส์ขึ้นอย่างต่อเนื่อง

โดยเฉพาะในเขต Makati ซึ่งเป็นย่านที่เทียบเท่ากับสาทรของบ้านเรา แทบจะไม่มีพื้นที่ให้เช่าอาคารสำนักงานเหลือแล้ว… มิน่า โดนัลด์ ทรัมป์ ถึงได้ตัดสินใจมาสร้างตึกที่นี่ ตามมาด้วยคนดังอีกหลายต่อหลายคน >>>

แหม พูดถึง สิงค์โปร์ไหงไปจบที่ฟิลิปปินส์ได้ก็ไม่รู้นะครับ 555 ก็เอาเป็นว่าในปีนี้อยากให้เพื่อนๆในวงการอสังหาพยายามทำใจร่มๆเอาไว้ครับ จากเดิมที่เคยชินกับการทำตลาดแบบ mass คงต้องมีการปรับเปลี่ยนยุทธวิธีกันใหม่ ไม่ต้องไปละโมบจ้างเซลล์มาเพิ่ม ทำอะไรเกินตัวโดยหลงระเริงอยู่กับความสำเร็จของยอดขายที่ผ่านมา อะไรที่ตัดได้ในเชิง operation ก็ควรตัดไป อยู่อย่างพอเพียง ให้เพียงพอจะดีกว่านะครับ อาจจะต้องพยายามไปกวาดเอาลูกค้า investor ต่างด้าวเข้ามามากๆ แต่การกวาดเข้ามานั้นก็ไม่ใช่ง่ายๆ เพราะอย่าลืมว่า ณ ขณะนี้นายหน้าต่างชาติเค้าเข้ามายึดหัวหาดการขายของให้กับคนประเทศของเค้ากันทั่วบ้าน ทั่วเมืองแล้วครับ

Credit รูปภาพ ตึก Trump Tower จากเวปไซต์

http://www.trumptowerphilippines.com/architecture.html

วันนี้ขอลาไปก่อนนะครับ หากใครมีข้อแนะนำ หรืออยากถามอะไรผมก็ส่งเมลมาหาได้ที่ kirk.bu@gmail.com ได้เลยนะครับ