ใกล้สิ้นปีเข้าไปทุกที และดูเหมือนว่าปีนี้จะมีเหตุการณ์ที่แตกต่างไปจากปีที่ผ่านมาเป็นพิเศษ ทั้งผลกระทบจาก Covid-19 เศรษฐกิจที่ไม่แน่นอน และเทรนด์การเงินการลงทุนในตลาดทั่วโลก บทความนี้จะพาคุณมาส่องภาพรวมตลาดอสังหาฯ เกาหลีในแง่มุมต่างๆ ดังนี้

ภาพรวมทางเศรษฐกิจของเกาหลีใต้

การเติบโตโดยรวมของเศรษฐกิจภายในประเทศเกาหลีใต้ยังคงหยุดชะงัก เป็นผลจากการชะลอตัวของเศรษฐกิจโลกในปี 2020 ยอดเติบโตของการบริโภคภายในประเทศยังคงมีจำกัดแต่มีงบประมาณจากทางภาครัฐมาช่วยกระตุ้นการเติบโต โดย CBRE บริษัทชั้นนำด้านอสังหาริมทรัพย์คาดการณ์ว่า GDP โดยรวมของประเทศจะขยายขึ้น 2.1 เปอร์เซ็นต์ภายในปีนี้ จำนวนงานเพิ่มใหม่ในประเทศยังคงคิดเป็นเพียง 60-85 เปอร์เซ็นต์ของปีที่ผ่านมา เนื่องจากความชะลอตัวทางเศรษฐกิจและการเข้าสู่สังคมผู้สูงวัย

ภาพรวมตลาดอสังหาฯ สำนักงานให้เช่า (Offices)

แหล่งรวมสำนักงานให้เช่าในกรุงโซลมีทั้งหมด 3 ย่านหลัก ได้แก่ CBD (Central Business District), YBD (Yeouido Business District) และ GBD (Gangnam Business District)

พื้นที่สำนักงานให้เช่าเกรด A กว่า 730,000 ตารางเมตร คาดว่าจะแล้วเสร็จและปล่อยสู่ตลาดภายในปีนี้ คิดเป็นอัตราเติบโตเกือบ 300 เปอร์เซ็นต์เมื่อเทียบจากปีที่ผ่านมา จำนวนพื้นที่สำนักงานให้เช่าที่เกิดใหม่นี้จะทำให้เกิดอัตราพื้นที่ว่างให้เช่าไปช่วงระยะเวลาหนึ่งในย่าน CBD และ YBD

ตลาดหลักๆ ที่ยังคงขยายตัวอย่างต่อเนื่องได้แก่ บริษัทด้านไอที, การเงิน และผู้ให้บริการทางธุรกิจ ซึ่งใช้พื้นที่คิดรวมกันราว 350,000 ตารางเมตรต่อปี

ในขณะที่ภาพรวมของตลาดสำนักงานเมื่อแยกกันดูเป็นรายพื้นที่ยังคงมีความแตกต่างกันไป เช่นที่ CBD มีอัตราการเช่าพื้นที่เพิ่มขึ้นเล็กน้อย แต่ที่ YBD มีอัตราการเช่าพื้นที่ลดลงเนื่องจากจำนวนพื้นที่ให้เช่าใหม่ที่เพิ่งเข้ามาในตลาด ด้าน GBD ที่ยังไม่มีสำนักงานให้เช่าเกิดใหม่เท่าไร ยังคงมีอัตราพื้นที่ว่างให้เช่าในระดับต่ำและคงที่

ตลาดอสังหาฯ ค้าปลีก (Commercials)

CBRE คาดว่าเราจะได้เห็นร้านค้ารูปแบบใหม่ๆ เพิ่มมากขึ้นในปีนี้จากการที่ผู้ประกอบการและเจ้าของที่ดินพยายามหาทางแข่งขันกับออนไลน์แพลตฟอร์ม ร้านค้าที่เน้นการสร้างประสบการณ์ เจาะจงลูกค้าเฉพาะกลุ่ม และร้านค้าแบบดิจิตอล จะมีให้เห็นกันเด่นชัดมากขึ้นในปีนี้

ด้านร้านค้า High Street ยังคงเป็นที่ต้องการของตลาดอยู่ ช่องว่างระหว่างเจ้าของที่ดินกับผู้เช่าร้านค้าตามย่านถนนหลักจะลดลงในปี 2020 จากการที่ผู้ให้เช่าเสนอราคาที่ต่ำลงเพื่อช่วยพยุงกันไป

ฝั่งห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่และไฮเปอร์มาร์เก็ตยังคงต้องสรรหาร้านค้าใหม่ๆ เพื่อมากระตุ้นยอดขายอย่างต่อเนื่อง เน้นการแนะนำแบรนด์ใหม่ๆ และออกแบบพื้นที่ทางเดินภายในห้างให้น่าสนใจและไม่จำเจ

อสังหาฯ โลจิสติกส์ (Logistics)

พื้นที่อาคารรวมที่เกิดใหม่เพื่อรองรับธุรกิจโลจิสติกส์ในปี 2020 ถูกคาดการณ์ไว้ถึง 2 ล้านตารางเมตร โดยส่วนใหญ่อยู่ที่ทางตอนใต้ของ Icheon, Yongin และ Anseong โครงการเกิดใหม่เหล่านี้มีทั้งคลังสินค้าเย็นและคลังสินค้าแบบธรรมดา พื้นที่คลังสินค้าเหล่านี้ขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายอย่างรวมทั้งทำเลที่ตั้งและต้องใช้เวลากว่าจะได้ผู้เช่าจนเต็มอัตรา ด้วยจำนวนพื้นที่ใช้เช่าที่มีมากมายในตลาด เจ้าของที่ดินจึงยืดระยะเวลาให้เช่าแบบไม่คิดเงินให้นานขึ้น ซึ่งไม่ใช่เรื่องที่เกิดขึ้นบ่อยๆ ในธุรกิจนี้

การแข่งขันที่สูงในพื่นที่ทำเลดีมีผลต่อราคาและอัตราส่วนผลตอบแทนค่อนข้างมาก นักลงทุนี่มีประสบการณ์จึงหันไปสนใจลงทุนใน Outbound Logistics หรือโลจิสติกส์ขาออกที่เป็นการบริหารโครงการเพื่อพื้นที่สำหรับรวบรวม จัดเก็บ และเตรียมกระจายสินค้าจากผู้ผลิตไปสู่ลูกค้าปลายทางมากกว่า

เกี่ยวกับการลงทุน

CBRE ได้ประมาณมูลค่าการทำธุรกรรมด้านการลงทุนของปี 2020 ไว้ที่ 10 ล้านล้านวอน หรือราวๆ 270,000 ล้านบาทไทย ซึ่งลดลงจากปี 2019 ซึ่งอยู่ที่ 19 ล้านล้านวอน แต่ตัวเลขยังคงอยู่ในระดับราคาพาร์ของค่าเฉลี่ย 5 ปี

อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำลงและความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจทำให้นักลงทุนหันมาสนใจการลงทุนทางเลือกอื่นมากขึ้น เช่น กองทรัสต์ REIT ที่ได้รับการสนับสนุนทางด้านภาษีจากรัฐบาล ด้านการลงทุนในโลจิสติกส์, ธุรกิจด้านข้อมูลและตลาดบ้านเช่าก็ถูกคาดการณ์ว่าจะยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่องในปี 2020

แหล่งข้อมูลและภาพ

https://www.cbrekorea.com/en/research-reports/Korea-Real-Estate-Market-Outlook-2020

https://unsplash.com/photos/eVa2FK83K6w

https://unsplash.com/photos/GVQWTHpT1KE

https://unsplash.com/photos/GJcpM6qNU0c