อสังหาฯ และ Marketing 5.0

นฤชิต นันทจันทร์ 22 September, 2019 at 18.00 pm

ในขณะที่เมืองไทยเพิ่งก้าวเข้าสู่ความเป็นสังคม 4.0 อย่างเต็มตัวและเริ่มคุ้นชินกับการตลาดรูปแบบใหม่ไม่ว่าจะเป็น digital marketing, Social Media หรือ  SEO ได้ไม่นาน เทรนด์ใหม่(อีกแล้ว) ของ Marketing 5.0 ก็ใกล้เข้ามาถึง ซึ่งจะเป็นยุคที่ธุรกิจต้องเข้าหาลูกค้าผ่านแพลตฟอร์มที่ครอบคลุม(Omni-Channel) และแสดงโฆษณาที่เฉพาะเจาะจงมากขึ้น การตลาดผ่านบทความโฆษณา(sponsored content) จะไม่ใช่สิ่งที่ผู้บริโภคต้องการอีกต่อไป โดยเฉพาะสังคมที่เร่งรีบแบบกรุงเทพฯผู้คนจะยอมจ่ายแพงขึ้นเพื่อความสะดวกสบายและประหยัดเวลา ฉะนั้นการโฆษณาแบบ personalization ที่เหมือนถูกสร้างมาเพื่อพวกเขาโดยเฉพาะเท่านั้นจึงจะสร้างความน่าเชื่อถือและส่งเสริมความภักดีในตราสินค้า(brand loyalty) ได้

 

ความแตกต่างของที่จะเห็นได้ชัดของ marketing 5.0 จากการตลาดในปัจจุบัน คือการไม่ยึดติดการตลาดอยู่แค่บนสื่อออนไลน์หรืออินเตอร์เน็ต แต่จะผนวกสื่อออนไลน์เข้ากับการบริการแบบออฟไลน์ เพื่อสร้างประสบการณ์ใช้งานที่ไร้รอยต่อและตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคแบบรู้ใจ

แล้วตอนนี้จุดยืนของการตลาดอสังหาฯอยู่ที่ไหน?

ตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นตลาดที่ยึดติดในวิธีการซื้อ-ขายแบบดั่งเดิมและเป็นธุรกิจท้ายๆ ที่จะมีการตอบรับความเปลี่ยนแปลงทางเทคโนโลยีและนำนวัตกรรมใหม่ๆ มาใช้งาน ซึ่งเกิดจากวัฒนธรรมของการซื้อ-ขายที่ถูกขับเคลื่อนด้วยผู้มีผลประโยชน์หลายฝ่ายทั้งเซลล์ นายหน้า ฯลฯ ที่ต้องการปกป้องแหล่งรายได้ของพวกเขาและไม่อยากให้มีเทคโนโลยีใหม่ๆ มาลดทอนความสำคัญของตัวเองลง จึงทำให้ขาดการลงทุนในเทคโนโลยีด้านอสังหาริมทรัพย์(PropTech) หรือการสร้างแพลตฟอร์มที่น่าเชื่อถือขึ้นมารองรับความต้องการของตลาด ทำให้ฝั่งผู้บริโภคเองก็รู้สึกว่าไม่สามารถไว้ใจข้อมูลในอินเตอร์เน็ตที่จับต้องได้ยากสำหรับการตัดสินใจซื้อขายสินทรัพย์ราคาแพงแบบอสังหาฯ จึงทำให้เกิดกระบวนการปฏิบัติในขั้นตอนการซื้อ-ขายที่ไม่มีประสิทธิภาพและเพิ่มต้นทุนการทำธุรกรรมสำหรับผู้ซื้อโดยไม่จำเป็น

 

แต่ถึงแม้ระบบการซื้อ-ขายของสินทรัพย์จะไม่ได้เปลี่ยนไปมากนัก แต่เราสามารถเห็นความเปลี่ยนแปลงในการโฆษณาและการเจาะตลาดเพื่อเข้าหาลูกค้าได้  อย่างน้อยๆเราก็ไม่จำเป็นต้องขับรถวน ไล่เก็บเบอร์โทรของเจ้าของที่ดินกันเหมือนแต่ก่อนแล้วเพราะเราสามารถใช้แพลตฟอร์มและฟอรั่มต่างๆ ในการหาข้อมูลและเลือกเดินทางไปเฉพาะที่ๆน่าสนใจ ทำให้ประหยัดเวลาของผู้ซื้อและยังเพิ่มโอกาสทางการค้าให้กับผู้ขายที่ดินอีกด้วย

 

William Blair ธนาคารเพื่อการลงทุน สัญชาติอเมริกันได้กล่าวเอาไว้ว่า “เช่นเดียวกับที่กับอุตสาหกรรมอื่นๆ เทคโนโลยีกำลังเริ่มเปลี่ยนแปลงการทำงานของตลาดอสังหาริมทรัพย์ดั้งเดิม มันจะช่วยเพิ่มประสิทธิภาพของการทำงานและสร้างมาตรฐานที่สูงขึ้นด้วยระบบ AI ซึ่งเราเชื่อว่าหลังจากหลายปีของการลงทุนจะมีเทคโนโลยีใหม่ๆเกิดขึ้นในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ เพื่อมาส่งเสริมประสบการณ์ผู้บริโภคให้ดีขึ้นและสร้างตัวแทนจำหน่ายที่มีประสิทธิผลมากขึ้น ในความเห็นของเราเทคโนโลยีใหม่ๆเหล่านี้จะปรับปรุงหรือแทนที่คุณค่าการตลาดแบบเดิมๆ ที่มีมานานแล้ว”  

 

แต่นอกจากแพลตฟอร์มและเว็บไซต์ต่างๆ ที่ช่วยรวบรวมข้อมูลของสินทรัพย์มาให้เราเลือกซื้อ-ขายกันแล้ว หน้าตาของการตลาดในวงการอสังหาฯ ก็แทบจะไม่เปลี่ยนไปเลยตั้งแต่รุ่นคุณพ่อ คุณแม่ของเรา ซึ่งเกิดจากการขาดเทคโนโลยีใหม่ๆ ที่สามารถนำมาส่งเสริมการตลาดให้กับธุรกิจอสังหาฯ ที่ได้ผลลัพธ์ดี การตลาดผ่าน social media หรือการทำ SEO ที่เป็นเทรนด์หลักของ marketing 4.0 (Digital Marketing) นั้นยังไม่สามารถเจาะตลาดเข้าหากลุ่มลูกค้าได้ดีมากพอและเป็นการตลาดแบบเน้น maximized reach โดยที่ไม่ได้สร้าง ROI (return on investment) ที่สูงมากพอ ส่วนนึงก็มาจากการที่ในไทยเองก็ยังไม่มีแอพพลิเคชั่นด้าน PropTech ที่คนนิยมใช้กันเหมือน Zillow ในประเทศอเมริกา

เรามาลองดูตัวอย่างของ customer journey ในภาพข้างล่างที่แสดงถึงขั้นตอนการเช่าที่อยู่แบบคอนโดหรืออพาร์ทเม้นท์ในกรุงเทพฯ ขั้นตอนส่วนใหญ่ที่เราเห็นในนี้ยังพึ่งพาการดำเนินการแบบดั่งเดิมที่เน้นการพบปะกันแบบ face-to-face โดยที่เทคโนโลยีการตลาดในปัจจุบันแบบ  marketing 4.0 ส่งผลกระทบเพียงแค่ส่วนแรกของ customer journey เท่านั้น

แล้ว Marketing 5.0 จะเปลี่ยนแปลงการตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้ยังไงละ?

การตลาดในรูปแบบ Marketing 5.0 นั้นจะไม่ได้ถูกจำกัดอยู่แค่ที่การสร้าง reach หรือ impression อีกต่อไปแล้วแต่จะเป็นการเข้ามาเปลี่ยนแปลงขั้นตอนของ customer journey ทั้งหมดด้วยตรรกะที่ว่าความสะดวกสบายของลูกค้านั้นสำคัญที่สุด ซึ่งถ้าทำได้จริงจะถือเป็นข่าวดีสำหรับผู้บริโภคที่จะได้รับประโยชเต็มๆจากกระบวนการซื้อ-ขายอสังหาฯที่ง่ายและรวดเร็วมากขึ้น ผู้ประกอบการอสังหาฯเองก็ได้รับผลพลอยได้จากความคล่องตัวของตลาดในการซื้อ-ขายที่เพิ่มมากขึ้น แต่ผู้ประกอบการอสังหาฯควรระวังภัยแฝงของเทรนด์ใหม่นี้เพราะอำนาจจะอยู่ในมือผู้บริโภคมากยิ่งกว่าปัจจุบันจากตัวเลือกที่เพิ่มขึ้นและเทคโนโลยีที่จะช่วยพวกเขาในการตัดสินใจเลือกซื้อ นอกจากนั้นยังมีแพลตฟอร์มเช่น Airbnb ที่ทำให้ผู้บริโภคสามารถผันตัวมาเป็นคู่แข่งของบริษัทอสังหาฯรายใหญ่ได้อีกด้วย!

 

แต่อย่าเพิ่งรีบกังวลใจไปเพราะก่อนที่ marketing 5.0 จะมาถึงตัวเราได้นั้น จำเป็นที่จะต้องมี platform และ technology ที่รองรับมันได้ซะก่อน และถึงแม้ว่าเทคโนโลยีเหล่านี้ยังไม่ก้าวหน้าพอที่จะนำมาใช้งานอย่างแพร่หลาย แต่ผมเชื่อว่าพวกคุณคงเคยได้ยินเกี่ยวกับ

Virtual Reality (VR): การถ่ายทอดภาพเสมือนแบบสมจริงแม้จะถูกออกแบบมาเพื่อความบันเทิงเป็นหลักแต่สามารถนำมาการประยุกต์ใช้ได้หลากหลาย         ผู้บริโภคจะสามารถเข้าชมที่พักอาศัยผ่าน VR ที่อาจจะถูกบันทึกไว้ล่วงหน้าหรือแบบ Real Time พร้อมพูดคุยกับตัวแทนที่อยู่ ณ สถานที่จริงโดยไม่ต้องลำบากเดินทางไปเอง

 

Blockchain: คนมักจะนึกถึง bitcoin เมื่อเราพูดคำๆนี้ แต่จริงๆแล้ว blockchain นั้นคือวิธีการเก็บข้อมูลที่ไม่มีศูนย์กลางซึ่งปลอดภัยกว่าเพราะไม่สามารถถูกแฮกได้ง่ายๆ และสามารถแชร์ข้อมูลภายในระบบได้สะดวกกว่าเดิมเพราะไม่ต้องผ่านศูนย์กลาง ส่งเสริมการแชร์ข้อมูลระหว่างองค์กรโดยไม่ต้องให้ผู้ซื้อทำงานซ่ำๆ

 

Artificial Intelligence (AI) และ Big Data: Marketing 5.0 มีพื้นฐานมาจากการที่ระบบมีข้อมูลเกี่ยวกับผู้บริโภคมากพอที่จะนำมาศึกษาทำความเข้าใจต่อพฤติกรรมของลูกค้าแต่ละคนและใช้ AI เพื่อคาดเดาความต้องการของลูกค้าเหล่านั้น เรียกได้ว่าพวกเขาอาจจะรู้จักพวกเราดีกว่าตัวเราเองซะอีก เหมือนกับ Big Brother is watching you.

 

ถ้าเราลองสร้าง Customer Journey ของการเช่าคอนโดในกรุงเทพฯด้วย marketing 5.0 ที่นำการเชื่อมโยงข้อมูลผ่านเทคโนโลยีใหม่ๆเหล่านี้มาใช้งานและผนวกเข้ากับการบริการออฟไลน์ เราจะเห็นถึงความแตกต่างและเพิ่มความสะดวกสะบายให้กับผู้ซื้อจาก Marketing 4.0 ซึ่งพึ่งพาสื่อออนไลน์เพียงอย่างเดียวได้อย่างชัดเจน

แบบที่เห็นได้ในการมาของ marketing 4..0 ที่ทำให้เกิดช่องทางสร้างรายได้ใหม่ๆมากมาย แต่กลับทำให้ธุรกิจสื่อสิ่งพิมต้องพากันปิดตัวลงแบบไม่ทันตั้งตัว กระแสของการเปลี่ยนแปลงในเทรนด์การตลาดมักจะส่งผลกระทบในวงกว้างแบบที่เราหลีกเลี่ยงไม่ได้ สิ่งที่ผู้พัฒนาอสังหาฯควรจะทำก็คือปรับตัวให้เท่าทันมัน

 

Written by:

นฤชิต นันทจันทร์

 

Resources:

Erik Newton (June,2019). Marketing 5.0: A View to Marketing in the 2020s and Beyond. Retrieved from https://www.linkedin.com/

Aaron Agius (July, 209)12 Examples of Brands With Brilliant Omni-Channel Experiences. Retrieved from https://blog.hubspot.com

Professor Andrew Baum (April, 2017) PropTech 3.0: the future of real estate. Retrieved from University of Oxford Research.

Angelica Krystle Donati (Sept,2018) 7 Questions On Proptech That Will Make You Sound Like A Pro. Retrieved from https://www.forbes.com

Picture: https://pixabay.com/illustrations/mobile-phone-smartphone-app-1087845/

Picture: https://pixabay.com/photos/purchase-house-house-purchase-3347053/

Photo by JESHOOTS.COM on Unsplash

นฤชิต นันทจันทร์

นฤชิต นันทจันทร์

นักการตลาดหน้าใหม่ ผู้ก่อตั้ง GALES MEDIA (galesmedia.com) ผู้ชื่นชอบการแชร์ประสบการณ์ในมุมมองที่แตกต่าง จากการติดตามเทรนด์ใหม่ ๆ ทั่วโลก โดยเฉพาะด้านอุตสาหกรรมอาหารและเครื่องดื่ม (F&B Industry) รวมถึงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เพื่อนำมาแชร์ต่อกับสังคมไทย

เว็บไซต์

เดอะ ซอนเน่ ศรีนครินทร์ บางนา

นิว โนเบิล ศรีนครินทร์-ลาซาล

พฤกษาวิลล์ กรุงเทพกรีฑาตัดใหม่-วงแหวนฯ

พฤกษาฯ เป็นบริษัทที่มีชื่อเสียงในด้านการพัฒนาโครงการ...

5 November, 2019

โฮล์ม เอกมัย 22

HOLME EKKAMAI 22 อยู่ในย่านเอกมัยเหนือ ย่านที่มีบรรย...

1 November, 2019

วาลเด้น ทองหล่อ 8 & วาลเด้น ทองหล่อ 13

ในปีนี้ Boutique Developer อย่าง Habitat Group มีควา...

29 October, 2019

เดอะทรี สุขุมวิท-พระราม 4

ในช่วงสิ้นปี 2019 นี้ถึงสิ้นปีหน้า 2020 ทำเลพระรามสี...

26 October, 2019

ไลฟ์ วัน ไวเลส [อาคารจริง]

LIFE ONE WIRELESS เป็นคอนโดมิเนียมแบรนด์เนมที่ราคาถู...

24 October, 2019