เศรษฐกิจช่วงมึนงงแห่งปี 2017 เพิ่งผ่านไป แต่ปี 2018 ก็ใช่ว่าจะหายจากอาการเดิมไปได้ทั้งหมด แม้บางภาคส่วนจะดี บางอย่างก็ร่วงลงไป แต่ยังไงก็ตามการค้าขายก็ยังต้องมีอยู่ดีเพราะคนเรายังมีความต้องการสิ่งต่างๆ อยู่ตลอดเวลาไม่จบสิ้น ขอเป็นกำลังใจให้ทุกคนพบสิ่งที่ลูกค้าต้องการและทำงานดำเนินธุรกิจต่างๆ เป็นไปได้ด้วยดีครับ

วกกลับมาในภาคอสังหาฯ แล้วปี 2018 ละ ผู้บริโภคในวงการอสังหาฯ กำลังมองหาหรือต้องการอะไรอยู่ มี trend มี demand อะไรบ้าง และจะมีผลอย่างไรกับเราบ้าง เรามาดูกันเลยครับ

Purchasing Trends เทรนด์การซื้ออสังหาฯ

Best home, best price

สิ่งที่คนอยากได้เสมอ เรียกได้ว่าเป็น Forever demand ก็คือ “อยากได้บ้าน/คอนโดที่ดีที่สุดในราคาถูกที่สุดคุ้มที่สุด” ผู้พัฒนาอสังหารายใดที่สามารถทำได้ใกล้เคียงกับอุดมคตินี้มากที่สุดก็จะไม่แปลกใจว่าทำไมถึงขายดิบขายดี เพราะใครๆ จะมีเงินระดับไหนก็อยากได้ของดีที่สุดในราคาที่คุ้มที่สุดครับ

Second–hand is answer

ตลาดคอนโดมิเนียมมือสองรีโนเวทมีความน่าสนใจสำหรับกลุ่มตลาดงบประมาณจำกัด เพราะตั้งแต่ปีนี้ 2018 เป็นต้นไป ราคาของอสังหาฯ ในเขตกรุงเทพจะสูงขึ้น จนหลายโครงการที่เปิดใหม่ๆ นั้นเกินกำลังทรัพย์สำหรับคนที่ทำงานรายได้ค่าเฉลี่ยทั่วไปเรียบร้อยแล้ว ดังนั้นผู้ที่อยากได้บ้านหรือคอนโดจึงหันไปชอปปิงของมือสองแทนเพราะขนาดใหญ่กว่าและราคาถูกกว่า อยู่ในทำเลที่เป็นชุมชนมากกว่าโครงการใหม่ๆ ที่มีขนาดเล็กกว่า แพงกว่า หรือไกลแหล่งชุมชนกว่า เรียกว่าเป็นหนทางการตัดสินใจที่คุ้มค่ากว่า แถมของมือสองก็มีในตลาดให้เลือกมากมายกว่าของมือหนึ่ง แค่เดินเข้าไปหาทำเลที่ชอบ ถามสำนักงานนิติฯหรือค้นหาผู้ขายจากชื่อโครงการก็จะเจอกับรายการขายเต็มไปหมด ตัวเลือกเยอะมากๆ ชอปปิงจนตาลาย แต่ทั้งนี้ความเชื่อของคนไทยบางคนที่ยังไม่ยอมรับกับการซื้อบ้านคอนโดมือสอง เช่น กลัวมีผี ไม่ชอบนอนทับที่ใคร ไม่ชอบของเก่า นิยมของใหม่ แนวคิดแบบนี้ก็ยังคงมีหลงเหลือให้เห็นอยู่ นอกจากนี้การซื้อบ้านคอนโดมือสองก็ยังจำเป็นต้องใช้เงินก้อนใหญ่มากกว่ามือหนึ่งเพราะข้อจำกัดที่ธนาคารไม่ให้สินเชื่อเต็ม 100% เหตุผลนี้ก็ยังทำให้ตลาดบ้านคอนโดใหม่ก็ยังเติบโตได้อีกต่อไป

From traveller to investor

ปี 2017 ประเทศไทยเรามีนักท่องเที่ยวเข้ามาประมาณ 31.8 ล้านคน ขอโฟกัสไปที่อันดับหนึ่งเลย คือชาวเอเชียตะวันออกเดินทางเข้าไทยมากถึง 21 ล้านคน ซึ่ง 21 ล้านคนนี้ใช้จ่ายไปทั้งสิ้นรวมกันประมาณ 900,000 ล้านบาท อันดับรองลงมาคือชาวยุโรป แม้จำนวนที่เข้ามาไทยจะน้อยกว่าชาวเอเชียตะวันออก คือ 5.6 ล้านคน แต่ใช้จ่ายรวมกันอยู่ที่ 410,000 ล้านบาท ประมาณเกือบครึ่งหนึ่งของยอดใช้จ่ายของชาวเอเชียตะวันออกเลยครับ

ตัวเลขนี้ก็พอจะรู้ได้ว่าลูกค้าของไทยคือใครบ้าง และในภาคอสังหาฯ เราต้องทำสินค้าบริการแบบไหนให้ตรงใจกับคุณลูกค้ากลุ่มเหล่านี้

การลงทุนบางครั้งก็เริ่มมาจากการท่องเที่ยวครับ เป็นเรื่องปกติที่มีมาตั้งแต่ยุคเก่าก่อนที่พ่อค้าก็ต้องเดินทางไปแสวงหาโอกาสใหม่ๆ นักลงทุนชาวต่างชาติยุคนี้ก็เช่นกัน หลายคนเปลี่ยนจากนักท่องเที่ยวธรรมดาผันตัวเป็นนักลงทุนรายย่อย ยิ่งในตลาดอสังหาโดยเฉพาะคอนโดเราจะเห็นเทรนด์การซื้อคอนโดลงทุนปล่อยเช่าโดยคนชาติเอเชียมากขึ้น เช่น ไต้หวัน สิงคโปร์ จีน ฮ่องกง มาเลเซีย จะยิ่งซื้ออสังหาในไทยมากขึ้นไปอีก เพราะเค้าคิดว่า Rental yield บ้านเรานั้นสูงกว่า และบางคนก็ทำห้องให้ปล่อยเช่ารายวันสำหรับช่วงที่เขาไม่ได้มาเที่ยวไทย ถ้าช่วงไหนจะมาเที่ยวไทยก็แค่ระงับการจองเอาไว้ ได้ประโยชน์หลายต่อ เห็นข้อดีแบบนี้นักลงทุนรายย่อยกลุ่มนี้ก็ตัดสินใจซื้อง่ายครับ เพราะอสังหาเมืองไทยถือว่าถูกกว่าบ้านเมืองเค้า สามารถควักจ่ายเงินสดได้สบายๆ

แต่ทั้งนี้ก็ใช่ว่านักลงทุนรายใหญ่และรายย่อยกลุ่มนี้จะดีต่อภาพรวมเสมอไปครับ เพราะผลกระทบที่อาจตามมาคือนักลงทุนจากต่างชาติอาจเป็นตัวเร่งทำให้เกิดการดันราคาขึ้นผิดปกติเกินพื้นฐานที่ควรจะเป็น ทั้งดันราคาที่ดินและราคาต่อยูนิตให้สูงจนผู้บริโภคตัวจริงที่เป็นคนท้องถิ่นไม่สามารถจ่ายไหว เรื่องนี้ต้องมองอย่างรอบด้าน เพราะโอกาสของบางคนอาจเป็นอุปสรรคของอีกคนก็ได้

Think about future

คนเช่าตลาดล่างคนรุ่นใหม่เริ่มเปลี่ยนแนวคิดจากการเช่าอย่างเดียวมาเป็นซื้อเพื่ออยู่เองมากขึ้น สำหรับคอนโดมิเนียมตลาดล่างที่มักจะมีคนเช่าอยู่มากกว่าคนซื้ออยู่เอง หรือคอนโดเก่าๆ ราคาต่ำๆ ต่ำกว่าล้านบาท ที่อยู่ในทำเลดีๆ จะเริ่มมีความสนใจอยากซื้อจากคนที่เคยเป็นกลุ่มเช่ามาก่อน เพราะพวกเขาคิดถึงอนาคตมากขึ้น อยากมีทรัพย์สินเป็นของตัวเอง ไม่อยากเช่าอีกต่อไป และถ้าค่าผ่อนมันถูกกว่าค่าเช่าก็จะตัดสินใจง่ายขึ้น แต่ทั้งนี้กลุ่มตลาดล่างมักจะมีปัญหาหนี้สินที่ทำให้กู้ไม่ผ่าน แต่ถ้าใครไม่มีหนี้สินมาก การทำเรื่องกู้ซื้อคอนโดมือสองราคาถูกก็ไม่ใช่เรื่องยาก ควรปรึกษาธนาคารอาคารสงเคราะห์หรือธนาคารออมสินที่สนับสนุนการซื้อคอนโดราคาต่ำ

No more hands

นักลงทุนชนชั้นกลางเริ่มถือของเต็มมือ ไม่ซื้อเพิ่มเพราะเครดิตกู้เต็มพิกัดแล้ว สำหรับคอนโดมิเนียมราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท การลงทุนของนักลงทุนรายย่อยประเภทตอนแรกกะว่าจะเก็งขายดาวน์แต่ดันไม่มีคนซื้อต่อเลยจำใจโอนกรรมสิทธิ์ผันตัวมาเป็นนักลงทุนปล่อยเช่าระยะยาวแทน กลุ่มนี้จะเริ่มมีของเต็มไม้เต็มมือแล้ว และไม่สามารถจะลงทุนเพิ่มได้อีกเพราะของเก่ายังติดมืออยู่ ธนาคารก็ไม่ปล่อยกู้เพิ่ม ดังนั้นผู้พัฒนาอสังหาฯ ควรจะชะลอเปิดโครงการที่เน้นกลุ่มนักลงทุนสไตล์นี้ในช่วงปี 2018 นี้ เพราะต้องรอให้นักลงทุนกลุ่มนี้รีบหาเงินมาโปะหนี้ของเดิมให้หมดก่อนจะลงทุนรอบใหม่ ซึ่งรอบต่อไปเขาจะลงทุนในอสังหาฯ อีกหรือไม่ ยังไม่มีคำตอบที่แน่ชัดเพราะยุคนี้การลงทุนในสินทรัพย์มีทางเลือกมากมาย

Buy before too high

คนทำงานรุ่นใหม่ 25 ปีจนถึงอายุ 35 ปี ที่มีแฟนหรือแต่งงานแล้วจะเริ่มสนใจซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองหรือของครอบครัวเล็กๆ ของตัวเอง อยากแยกออกจากบ้านพ่อตาแม่ยาย นอกจากนี้กลุ่มครอบครัวใหม่เริ่มผ่อนรถยนต์หมดแล้ว และพวกเขาคิดว่าควรรีบซื้อคอนโดใกล้เมืองไว้ก่อนที่อนาคตราคาจะแพงไปมากกว่านี้จนซื้อไม่ไหวแล้วลูกๆ ของพวกเขาจะไม่มีที่อยู่ดีๆ ใกล้โรงเรียน กลุ่มลูกค้านี้คือ real demand ที่ซื้ออยู่จริง และเป็นกลุ่มที่ทำให้เกิดเสถียรภาพของภาพรวมอสังหาฯ

Say no to down payment

ถ้าให้เลือกได้ คนซื้อคอนโดอยู่เองจริงๆ เขาไม่อยากรีบจองคอนโดตอนที่ยังสร้างไม่เสร็จหรอกครับ เพราะต้องผ่อนดาวน์นานๆ ยิ่งโดยเฉพาะคอนโด High-rise ที่ต้องใช้เวลาผ่อนนานหลายปี แถมไม่ได้ดอกเบี้ยเงินงอกเงยอีกต่างหาก เหมือนเอาเงินไปวางในไหเฉยๆ  ห้องก็ไม่ได้อยู่ ใช้ประโยชน์ก็ยังไม่ได้  ของจริงก็ยังไม่เห็นว่าสร้างออกมาดีแค่ไหน ลดสเปคหรือไม่โอเคตรงไหนหรือเปล่า มันคือความเสี่ยงสำหรับคนซื้อ ดังนั้นลูกค้ากลุ่มนี้จริงๆ แล้วมองหาเครื่องมือทางการเงินที่เวิร์กมากกว่านี้ เช่น ซื้อคอนโดแบบไม่ต้องดาวน์ ไม่ต้องควักเงินสด รอกู้ทีเดียวจบน่ะมีไหม อยากให้คล้ายกับการซื้อบ้านหรือทาวน์โฮมที่มักจะสร้างให้เรียบร้อยก่อนขาย

ปัจจุบันก็จะมีลูกค้าที่มีพฤติกรรมแบบนี้ คือเล็งๆ อยากซื้อคอนโด ไล่ดูโครงการต่างๆ ไปก่อน แต่ไม่จองใดๆ ทั้งสิ้น ใจแข็ง ในขณะเดียวกันก็ออมเงินก้อนรายเดือนไว้ในกองทุนรวมหรือบัญชีฝากประจำ พอครบ 1-2 ปี ได้ดอกเบี้ย ได้ผลตอบแทนไปพลางๆ เวลาผ่านไปพอดีกับช่วงคอนโดสร้างเสร็จก็จะมีเงินก้อนไปรอช้อนซื้อดาวน์คอนโดหลุดดาวน์ขายขาดทุนแทน เป็นการช่วยเหลือช่วยสอยคนติดดอยให้ cut loss ลงมาได้ สำเร็จและผู้ซื้อเองก็ได้ห้องในราคาที่ดีอีกด้วย

I don’t want to pay a big cash

ผู้ซื้อไม่อยากควักเงินสดหลักแสนซื้อต่อดาวน์จากนักลงทุนระยะสั้นรายย่อย อยากให้รวมยอดแล้วขอกู้ธนาคารไปเลยพร้อมกันผ่านตัวกลางที่น่าเชื่อถือและช่วยอำนวยความสะดวกสบาย ไม่ต้องปวดหัววุ่นวายด้วยตัวเอง

ถ้าธนาคารมีบริการสินเชื่อส่วนบุคคลที่ได้อัตราดอกเบี้ยเดียวกับดอกเบี้ยซื้อบ้านเพื่อเจาะกลุ่มที่อยากกู้เพื่อซื้อดาวน์คอนโดที่สร้างเสร็จแล้วต่อจากนักลงทุนรายย่อย ถ้ามีบริการแบบนี้ก็จะถูกใจทั้งนักลงทุนรายย่อยและผู้ซื้ออยู่เองจริงที่ไม่อยากจ่ายเงินก้อนโตๆ ซื้อดาวน์ และยังถูกใจผู้พัฒนาคอนโดด้วยเพราะอย่างน้อยมีหนทางให้ลูกค้านักลงทุนรายย่อยของตนมีทางออกมากขึ้น สัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์จริงก็จะได้มากขึ้น

I like it but I need to know more about…

ผู้บริโภคจะมีความเรื่องมากมากขึ้นและรอบคอบมากขึ้นก่อนจ่ายเงินและหลังจ่ายก็ยังไม่หยุดความต้องการ กลุ่มนี้จะเริ่มมองหาอสังหาที่มีมากกว่าความสวยงาม เริ่มไม่เชื่อห้องตัวอย่างและภาพโฆษณาสวยงามอย่างเดียว แต่คำนึงคุณภาพการก่อสร้าง ปูมประวัติเก่าๆ และดูผลงานที่ผ่านมาของผู้พัฒนา เรียกขอดูรายละเอียดสเปคมากขึ้น และตามหาการบริการหลังการซื้อที่ดีสม่ำเสมอ ไม่เอาตัวรอดไปวันๆ หรือพูดภาษาโดนๆ ว่า “ไม่ตอแหล” ลูกค้ามองหาความจริงใจและความตั้งใจในการทำงานจากทุกฝ่าย ชื่นชอบการบำรุงรักษาโครงการในระยะยาวที่ดีโดยสืบดูจากความเห็นในอินเทอร์เน็ตที่ไม่ใช่การรีวิวแบบมีสปอนเซอร์ นอกจากนี้การเข้าถึงข้อมูล insight ของแต่ละโครงการที่สร้างเสร็จแล้วสมัยนี้ก็ทำได้ง่ายสุดๆ แค่ค้นหา facebook group “ลูกบ้าน..ตามด้วยชื่อโครงการ” เพียงเท่านี้ลูกค้าก็จะเห็นความจริงของคอนโดนั้นๆ ว่าสร้างเสร็จอยู่จริงแล้วคุณภาพเป็นอย่างไร ดีอย่างที่โม้ไว้ไห มีปัญหาอะไรบ้าง และนโยบายการแก้ไขของผู้พัฒนามี reaction อย่างไร เพราะมองเห็นข้อมูลที่ลูกบ้านตัวจริงมาโพสต์ให้เห็นกันจะๆ ไม่มีกั๊ก ดังนั้นยุคข้อมูลข่าวสารเบ่งบานแบบนี้ เป็นแรงกดดันที่บังคับไปโดยปริยายให้ผู้พัฒนาอสังหาต้อง “ทำให้ดีตลอดรอดฝั่ง” ไม่ใช่แค่ทำตัวดีก่อนจ่ายแต่หลังจ่ายนิสัยเปลี่ยนทันที แบบนี้บริษัทไหนยังขืนทำนโยบายแบบนี้ต่อไปเรื่อยๆ ก็จะพบกับจุดจบในที่สุด แต่ก็เป็นโอกาสสำหรับบริษัทที่่ใส่ใจในด้านการบริการเพราะลูกค้าจะบอกต่อ

Real is for the real

เห็นก่อนแล้วค่อยซื้อ เป็นพฤติกรรมการซื้อทั้งบ้านและคอนโดของกลุ่ม real demand ที่อยู่เองจริง อยู่นานจริง อยู่ยาวจริง มีส่วนร่วมจริง มีกำลังซื้อจริง โอนจริง ถ้าทำให้ชอบได้ สวยจริง ดีจริง ราคาดีจริง ก็ไม่คิดนาน  take money เอาเงินไปเลย ดังนั้นโครงการใดที่มีนโยบายแบบนี้จะสามารถดึงดูดลูกค้าตัวจริงกลุ่มนี้ได้

Renting Trends เทรนด์การเช่า

My neighbors is Farang

ตลาดเช่าคอนโดรายปีของกลุ่ม expat ตะวันตกคนรุ่นใหม่จะขยับลงมาหาที่อยู่ราคาที่ถูกลง ซึ่งเป็นราคาเดียวกับคนไทยมนุษย์เงินเดือนทั่วไปอยู่ ตั้งแต่ 6000 บาท ไปจนถึง 12000 บาท เพราะ expat กลุ่มนี้ต้้องจ่ายค่าอยู่เองมากขึ้น บริษัทไม่มีงบให้ หลายคนก็ต้องการประหยัด ดังนั้นภาพความเป็นคอนโดนานาชาติก็จะมีให้เห็นมากขึ้น และอนาคตที่อยู่อาศัยราคาระดับนี้ก็จะยิ่งมีว่างเหลือน้อยลงไปอีก แต่อย่างไรก็ตามหลังจากรถไฟฟ้าสายสีต่างๆ สร้างเสร็จ การกระจายตัวของที่อยู่ราคาระดับนี้ก็จะเข้าถึงได้ง่ายขึ้น แต่ก็แลกมากับความไกลอยู่ดี

ลูกค้าต่างชาติกลุ่มนี้คือโอกาสของคนที่อยู่ในทำเล new expat community อย่างเช่น โซนสุขุมวิทตอนปลาย รัชดา ลาดพร้าวตอนต้น

Old world investment!?

เขาว่ากันว่า การลงทุนซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่าเริ่มกลายเป็นการลงทุนโลกเก่าแล้ว จริงหรือเปล่า ถือว่าจริงในบางทำเลที่ rental yield ต่ำเตี้ยเรี่ยดินกว่าดอกเบี้ย โดยเฉพาะคอนโดใหม่ๆ ระดับ upper class และ luxury บางโครงการที่เคาะเลขออกมาแล้วปล่อยเช่าไม่มีทางคุ้ม แต่อาจจะได้ capital gain ที่ดี แต่ก็อีกนั่นแหละว่าจะ resale ขายต่อได้จริงไหมหรือยังเป็นแค่ตัวเลขในจินตนาการ เพราะกลุ่มตลาดบนเบอร์นั้นใครๆ ก็มีคอนโดส่วนตัวแล้วทั้งนั้น ดังนั้นความเป็นเอกลักษณ์ของโครงการและจุดโดนใจของยูนิตนั้นเป็นสิ่งที่ต้องมี ถึงจะขายต่อได้

ปล่อยเช่าคือลงทุนโลกเก่า ก็ยังไม่จริงสำหรับคอนโดระดับล่าง เพราะบางโครงการ ซื้อห้องใหม่เอี่ยม 700,000 บาทและปล่อยเช่าได้เดือนละ 5000-5500 บาท ก็ยังได้ผลตอบแทนที่ 7-8% แบบนี้ก็ยังมีให้เห็นครับ แต่ไม่เยอะนะ 555 หาเอาเองนะครับ มีจริงๆ

สำหรับคอนโดระดับ main class ไม่เกิน 3 ล้าน นับวันเริ่มจะตามรุ่นพี่อย่าง upper class ไปแล้วครับ yield ที่ได้ก็เท่าๆ กับดอกเบี้ยธนาคารแล้ว ดังนั้นถ้าคิดจะลงทุนปล่อยเช่าคอนโดระดับนี้เพื่อหวัง yield ก็คงบอกว่าเหนื่อย ส่วนจะหวัง resale เอากำไรก็คงบอกว่าเหนื่อยเหมือนกัน 555 เพราะในยุค 2018 กำลังจะมีคอนโดโครงการใหม่ๆ สดๆ ซิงๆ ออกมาเพิ่มอีกมากมายครับ เป็นยุคของคนซื้ออยู่เองครับ ตัวเลือกเยอะ ส่วนนักลงทุน ลองมองหาสินทรัพย์อื่นๆ ไปพลางๆ ครับ

I don’t want to own it

เพราะว่าคอนโดหรือบ้านยุคนี้มักจะตกอยู่ภายใต้คอนเซปต์ “เช่าดีกว่าผ่อน” ไม่ใช่ “ผ่อนดีกว่าเช่า” อีกต่อไป  เทรนด์ความคิดไม่อยากเป็นเจ้าของก็จะนิยม เพราะซื้อไปก็ไม่คุ้มแล้วจะซื้อทำไม เช่าเอาสบายใจกว่าเพราะไม่อยากมีภาระผ่อน เบื่อๆ ก็ออก ย้ายที่ทำงานใหม่ก็ออก ช่วงไหนเศรษฐกิจในบ้านแย่ไม่มีตังค์พอก็ออก หาที่ใหม่ที่เหมาะสมกับสภาพกาล

แต่ใจจริงของคนกลุ่มนี้คืออยากเป็นเจ้าของนั่นแหละ แต่เพราะเรื่องเงินล้วนๆ ที่ทำให้เป็นเป็นเจ้าของไม่ได้ แนวคิดลูกค้ากลุ่มนี้คือโอกาสของนักลงทุนปล่อยเช่า

Sharing Economy Trends เทรนด์เศรษฐกิจแบ่งปัน

Airbnb Trend 2018

เศรษฐกิจแบ่งปัน คำนี้ถ้าจำไม่ผิด Airbnb เป็นผู้เริ่มใช้คำนี้ เพื่อสนับสนุนกับธุรกิจที่ตัวเองทำอยู่นั่นคือ การเป็นตัวกลางระหว่างเจ้าของพื้นที่กับลูกค้าที่ต้องการเช่า เขาตีความว่าเป็นการแบ่งปันกัน เอาพื้นที่ที่เหลือไม่ได้ใช้มาแบ่งปันให้คนอื่น (แต่เก็บตังค์นะ) ในอดีตอาจจะตรงกับอุดมคติดังกล่าวแต่ปัจจุบันไม่คิดว่าน่าจะใช่แล้วเพราะยังไงธุรกิจคือธุรกิจ ปัจจุบันมี Host หรือเจ้าของที่ผันตัวเองเป็นผู้ประกอบการเต็มตัว บางคนมีหลายสิบหลายร้อยรายการ เรียกได้ว่าทำเป็นธุรกิจปล่อยเช่ารายวันจริงจัง เสมือนมีโรงแรม มีโฮสเทลเป็นของตัวเองครับ  ทำแบบนี้คงไม่ใช่การแบ่งปันแล้วแหละครับ 555

โอเค แล้วตลาดเช่าคอนโดรายวันมันจะเป็นยัวไงในไทย จากสถิติที่เคยอ่านมาจาก www.airdna.co เว็บไซต์ที่รวบรวมข้อมูลจาก airbnb ทั่วโลก แสดงผลว่า ในกรุงเทพเทรนด์ของจำนวน listing จะไม่ลดลงครับ เพราะ ปี 2017 มีห้องให้เช่าทะลุไปถึง 20,000 รายการแล้ว โตจากปี 2016 มากถึง 103%! และมีจำนวน Host เจ้าของปล่อยเช่าที่ active ยังทำ ยังไม่ล้มหายตายจากไปอยู่ที่ 3,900 คน ค่าห้องต่อคืนประมาณ 1,600 บาท ส่วนรายได้เฉลี่ยต่อเดือน อ่าห์ อยากรู้ใช่ไหมครับ ยอดที่จะบอกคือเป็นรายรับค่าห้องรวมรายรับค่าทำความสะอาดนะครับ แต่ยังไม่หักค่าน้ำค่าไฟค่าอินเทอร์เน็ตและค่าส่วนกลางคอนโด รายรับอยู่ที่เฉลี่ยเดือนละ 22,000 บาทครับ (ส่วนใหญ่เป็น 1 Bedroom นะครับ) อื้อหือ ตัวเลขนี้น้อยหรือมากก็ต้องคิดเอาเองครับ  เห็นราคาเท่านี้ก็คงพอนึกออกไหมครับว่าตลาดของลูกค้า airbnb คือกลุ่มไหน ติ๊กตอกๆๆๆ ใช่แล้วครับ คือนักท่องเที่ยวระดับนอนโรงแรมคืนละ 700-1700 บาทครับ ก็เรียกได้ว่า budget travellers ครับ ชอบไหมครับ ถ้าชอบก็ลองลุย ถ้าไม่ชอบก็หาอย่างอื่นทำดีกว่า 555

เทรนด์ในปี 2018 สำหรับ airbnb ก็มีแต่จะเพิ่มขึ้นครับ แต่ความเห็นส่วนตัวคิดว่าจะไม่ร้อนแรงมาก เพราะเหตุผลง่ายๆ ครับที่ว่าค่าโรงแรมกับค่าห้อง airbnb ไม่ต่างกันมาก ลูกค้าจ่ายเพิ่มนิดหน่อยก็ได้ full service แบบโรงแรมแล้ว  เพราะจากสถิติค่าห้องที่ขายได้จริงในภาคกลางรวมกรุงเทพคือ ได้คืนละ 1950 บาท ส่วนค่าห้อง airbnb กรุงเทพตกที่คืนละ 1600 บาท ต่างกันแค่ 20% เท่านั้นครับ แต่ถ้าเมื่อไหร่ที่ความแตกต่างนี้ยิ่งห่างกันมากขึ้น ความนิยมใน airbnb ก็จะยิ่งเพิ่มขึ้นอีกครับ ปี 2018 นี้มองว่าจะมีห้องไปโพสต์ให้เช่ามากขึ้ แต่ลูกค้าอาจจะไม่ได้แห่เข้ามามากครับ ก็อาจจะเกิด over supply ในตลาด airbnb ครับ แต่ก็ถือว่าเป็นโอกาสของลูกค้า airbnb ครับที่จะได้เช่าห้องถูกขึ้น แต่เจ้าของจะยอมลดราคาไหมนั่นอีกเรื่องนึง ฮาๆ

When Airbnb isn’t the final answer

ด้วยความที่ Airbnb มันเป็นกระแสใหม่ และผลตอบรับดี ยิ่งในกรุงปารีสหรือเมืองใหญ่ๆ ที่ค่าโรงแรมแพงๆ มากๆ เนี่ยยิ่งฮอตเลยครับ ดังนั้นในปัจจุบันในไทยก็รับกระแสเข้ามาเช่นกัน ก็มีเว็บไซต์ที่คล้ายๆ Airbnb.com เพิ่มมากขึ้นอีก และเร็วๆ นี้การมาของคู่แข่งคนสำคัญอย่าง Booking.com ก็จะมีห้องให้เช่ารายวันแบบ airbnb.com ด้วย คึกคักมากขึ้นครับ นอกจากนี้เว็บท้องถิ่นก็มา เช่น Nornn.com Favstay.com ชอบอันไหนก็ไปอันนั้นครับ

การมีเว็บมากขึ้นก็หมายถึงช่องทางลูกค้ามีมากขึ้นครับ

My beloved condominium turn to mixed–use!

คอนโดมิเนียมพื้นที่พักผ่อนส่วนตัวที่เปรียบเสมือน sanctuary ของเราอาจถูกเปลี่ยนไปเป็นโรงแรม! ความฝันอันที่จะได้พักผ่อนอย่างเป็นส่วนตัวอาจมลายหายไปเพราะความที่เทคโนโลยีสมัยนี้มันดีเกินไป และต่างคนก็ต่างคิด  บางคนเอาคอนโดมาปล่อยเช่ารายวัน ทุกวันเพื่อนบ้านเปลี่ยนหน้าตลอด ถ้ารับได้ก็โอเคไป แต่ถ้าเพื่อนบ้านระรานโวยวายเสียงดังเราในฐานะคนอยู่เองก็คงรำคาญใช่ไหมละครับ

สำหรับคอนโดยุคนี้ถ้าเจ้าไหนโฟกัสคนอยู่เองจริงมันคือโอกาสครับที่จะสร้างสรรค์คอนโด anti-daily use คอนโดปราศจากห้องเช่ารายวัน เช่น การเพิ่มมาตรการรักษาความปลอดภัยด้วยการสแกนม่านตา ใบหน้า หรือแม้กระทั่งบัตรประชาชน ก็จะช่วยแก้ปัญหาแนวนี้ได้ครับ

พูดถึงแง่ร้ายไปแล้ว มาพูดถึงโอกาสบ้าง แต่โอกาสนี้อาจผิดหรือถูกแล้วแต่กฎระเบียบของนิติบุคคลคอนโดแต่ละแห่งนะครับ กฎอาจแตกต่างกันไป

โอกาสใหม่ ธุรกิจให้เช่าสิทธิ์จอดรถ สำหรับคอนโดที่อยู่ใกล้แหล่งงานหรือชุมชนที่หนาแน่น อาจมีการเช่าสิทธิ์จอดรถยนต์ เช่าคีย์การ์ดกันเป็นรายเดือนไป จริงๆ ไม่ควรทำเพราะรอนสิทธิคนอื่น แต่ให้ตายเถอะ ผมเห็นบางคอนโดแปะป้ายให้เช่าสิทธิ์จอดรถกันโต้งๆ เลยครับ มันมี demand – supply นี้ก็ห้ามได้ลำบาก เฮ้อ

นอกจากนี้อาจมีธุรกิจใหม่ ให้เช่าสิทธิ์การใช้ฟิตเนสและ สระว่ายน้ำ ซาวน่าคอนโด คุณพระ advance กันสุดๆ นี่คือการให้เช่า clubhouse ของคอนโดเลยเหรอเนี่ย!?

ยังไม่จบ บางคนเปลี่ยนห้องนอนเป็น co-working space เป็น Private office เอาเตียงออก วางโต๊ะทำงาน แปลงโฉมเป็นออฟฟิศขนาดเล็กแทน ซึ่งก็พบเห็นได้ในกิจการขนาดเล็กๆ หรือขายของออนไลน์ ตอนนี้อาจจะไม่เห็นห้องที่ทำแนวนี้ แต่ในอนาคตไม่แน่ครับ เมื่อ supply ด้านที่อยู่อาศัยเริ่มล้นตลาดบางห้องอาจจะจำเป็นต้องผันแปรเป็นอย่างอื่นตามที่ตลาดต้องการไป เป็นหนทางดิ้นรนหารายได้ใหม่ ๆ และรับรองได้ว่านิติบุคคลฯ คอนโดจะต้องปรับตัวหรือไม่ก็ปวดหัวกันครับ

Dorm type condominium

เศรษฐกิจแบ่งปันที่เห็นมานานอีกแบบคือ การมีรูมเมทครับ ยุคนี้ค่าเช่าแพง คนคนเดียวจ่ายไม่ไหวก็ต้องหาเพื่อน มาช่วยกันจ่ายตังค์ ในอนาคตเราอาจเห็นการออกแบบห้องสำหรับการมีรูมเมทโดยเฉพาะ ยิ่งใกล้มหาวิทยาลัย ทำเลที่มีความหนาแน่นสูง การออกแบบห้องให้เหมือนหอพัก แต่มีความเป็นส่วนตัวมากขึ้นจะได้รับความนิยม เช่น เตียง 2 ชั้น เตียงอยู่ชั้นบนที่ทำงานชั้นล่าง ม่านกั้นเพื่อความเป็นส่วนตัว ตู้เสื้อผ้าที่สามารถล็อคได้ เป็นต้น

แนวคิดนี้ก็ถือเป็นโอกาสสำหรับผู้ที่ปล่อยเช่าคอนโดที่ต้องการทำให้ห้องตัวเองแตกต่าง

Technology Change Trends เทรนด์เทคโนโลยีที่เปลี่ยนแปลง

Sorry…I want to speak with the owner

ผู้ซื้ออสังหายุคนี้ค้นหาข้อมูลได้ง่าย จะหาคอนโดเช่าหรือซื้อก็แค่คลิกๆ หาแป๊บเดียวก็เจอเจ้าของเจอคนขายได้ทันที คนซื้อชาวไทยชื่นชอบการหาซื้อคอนโดด้วยตัวเองเพราะหลีกเลี่ยงการเสียค่านายหน้า แม้จะมีผลดีต่อผู้ซื้อแต่มันคืออุปสรรคสำหรับนายหน้าอสังหา นายหน้าจะทำงานได้ยากมากขึ้นเนื่องจากเทคโนโลยีเข้ามาแทนตัวเขา แต่อย่างไรก็ตามนายหน้าก็ยังมีงานทำอยู่ดีเพราะเจ้าของห้องทุกคนก็ไม่ได้จะมีเวลาว่างมานั่งรับโทรศัพท์หรือตอบไลน์กับลูกค้าเสมอไป นายหน้าคนที่จะยังมีงานทำคือนายหน้าที่ทำงานมือโปรและได้รับไว้วางใจจากเจ้าของจนกระทั่งสามารถถือกุญแจคอยบริการเปิดห้องให้เข้าชม นายหน้าแบบนี้แหละครับที่จะยังแข่งขันอยู่ในตลาดได้จริง

นายหน้าอสังหาที่ยังมีงานทำอีกกลุ่มคือนายหน้าที่มีลูกค้าเป็นชาวต่างชาติ ลูกค้าที่ยังไม่คุ้นเคยกับเมือง ลูกค้าที่สื่อสารภาษาไทยไม่ได้ ลูกค้าที่มีกำแพงด้านภาษาปิดกั้นอยู่ แต่ทั้งนี้การเพิ่มขึ้นของ Listing ภาษาอังกฤษที่เจ้าของโพสต์เองก็จะเป็นอุปสรรคต่อนายหน้าได้อีกเช่นกัน ดังนั้นอาชีพนายหน้าในอนาคตไม่ใช่เวทีของมือสมัครเล่นที่คิดว่าจะได้เงินง่าย ได้เงินไว แต่ต้องเป็นผู้ที่มี service minded และมีความน่าเชื่อถือสูง พูดคำไหนคำนั้นและเป็นผู้ที่แก้ปัญหาได้ดี

Lazy made easy

ปัจจุบันบริการทางการเงินของธนาคารพากันตบเท้าเข้าสู่โลกออนไลน์ มีการปิดสาขา (Physical branch) และลดจำนวนพนักงานผู้ให้บริการ เพราะสามารถใช้เทคโนโลยีทำงานแทนคนได้แล้ว เพราะธุรกิจธนาคารเป็นธุรกิจเกี่ยวกับข้อมูลข่าวสาร

ประกอบกับผู้บริโภคยุคใหม่นับวันก็เรียกได้ว่าต้องการความสะดวกสบายขั้นสูงสุด เรียกง่ายๆ ว่า ความขี้เกียจ ลูกค้าที่อยากกู้ซื้อบ้านขี้เกียจเดินไปธนาคารทีละแห่งเพื่อถามรายละเอียดการขอสินเชื่อจากพนักงาน ลูกค้าต้องการบริการ one stop service และสามารถขอสินเชื่อผ่านระบบออนไลน์ และมีช่องทางที่จะพูดคุยกับพนักงานได้ทันทีทันใด สิ่งที่หน่วยงานที่เกี่ยวข้องกับธนาคารควรพิจารณาคือ จัดระเบียบกฎเกณฑ์และออกแบบบริการขอสินเชื่อออนไลน์จะเป็นผลดีต่อลูกค้ามา ถ้ามีเครื่องมือคำนวณออนไลน์ต่างๆ ทำได้ด้วยตัวเองก็จะตอบโจทย์ ในปัจจุบันก็มีความพยายามของบางเว็บไซต์อย่างเช่น www.refinn.com ที่เป็นศูนย์รวมให้คำแนะนำการรีไฟแนนซ์บ้านแต่ปัญหายังติดขัดอยู่ที่กระบวนการขั้นตอนของแต่ละธนาคารที่ยังไม่ใช้ระบบ Online ร่วมกัน ปัจจุบันยังต้องการเอกสารตัวจริง ต้องการ paper กันอยู่เลย ทำให้การดำเนินงานไม่คล่องตัว และก่อนการอนุมัติสินเชื่อยังใช้คนในการพิจารณาเคสอยู่ แต่ทั้งนี้บริการการเงินรูปแบบใหม่ๆ จะเกิดขึ้นได้ก็ขึ้นอยู่กับธนาคารแห่งประเทศไทยด้วย

I find my home by phone

บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทุกบริษัทต่างลงทุนกับช่องทางประชาสัมพันธ์ผ่านออนไลน์เพราะลูกค้าส่วนใหญ่ในยุคนี้รู้จักโครงการผ่าน Social networks อย่าง Facebook.com Instagram รู้จักผ่านเว็บไซต์ข่าวสารอสังหาอย่าง Propholic.com หรือเพจของ Real estate Blogger หลากหลายคน และออนไลน์ก็เป็นช่องทางที่วัดผลได้ ติดตามได้ และที่สำคัญมันก็ง่ายสำหรับผู้บริโภคอีกด้วย แค่เปิดโทรศัพท์มือถือ เข้าเว็บ ค้นหา อ่าน ดูรูป ดูคลิป บางที่ก็เชื่อมโยงบัตรเครดิตจองคอนโดที่อยากได้ผ่านระบบทันที

แม้ช่องทางอินเทอร์เน็ตสำคัญแต่ว่าเว็บไซต์บริษัทอสังหาริมทรัพย์บางแห่งก็ยังมีรูปแบบที่ไม่เหมาะสมกับ mobile device อยู่ดี ดังนั้นเทรนด์สำคัญคือต้องมีการออกแบบเว็บไซต์และชุดการขายที่คำนึงถึงประสบการณ์ของลูกค้า คำนึงถึง UX/UI มีรูปภาพสวยที่ตรงกับผลงานและความเป็นจริง ใช้งานง่ายผ่าน mobile device ให้ข้อมูลครบ และที่สำคัญเมื่อลูกค้าอยากรู้ข้อมูลเพิ่มเติมต้องสามารถตอบรับฉับไวได้ภายใน 1 วันหรือทันที ยุคนี้อาจจะทำเทคโนโลยี chat bot ขึ้นมาบริการลูกค้าก็ได้

Distance–less society

นับจากวันนี้เป็นต้นไป Location ติดถนนใหญ่อาจไม่ใช่สิ่งที่คนยุคนี้ต้องการอีกต่อไป เพราะอยู่ตรงไหนก็เหมือนๆ กัน เพราะว่าความดีงามของทำเลได้ถูกทำลายลงด้วยอินเทอร์เน็ตและ social network ร้านค้าซอยลึกหลืบแค่ไหนก็เป็นที่รู้จักและคนแน่นได้ถ้าสินค้าบริการดีจริงและคนบอกต่อในโลกออนไลน์ คอนโดก็เช่นกันไม่ต้องอยู่ติดถนนเส้นหลักก็มีคนตามไปซื้อไปขอเช่าถึงที่ได้ด้วยข้อมูลในอินเทอร์เน็ต

นอกจากนี้คอนโดมิเนียมในซอยลึกจะเริ่มเป็นที่นิยมเพราะราคาที่ถูกกว่าคอนโดติดถนนใหญ่ และการเปลี่ยนแปลงของเทคโนโลยีด้านการคมนาคมขนส่ง เช่น Grab Application ที่ช่วยให้การรับส่งของ รับส่งคนในพื้นที่ซอยลึกไม่ใช่อุปสรรคอีกต่อไป Uber Eats ทำให้เราอยากกินอาหารจากร้านดังที่ไหนก็ได้ในเวลาไม่เกิน 1 ชั่วโมง Lalamove , Skootar เป็นเหมือนพนักงานเมสเซนเจอร์ส่วนตัวที่เชื่อถือได้คอยรับของจากมือเราไปส่งให้กับปลายทาง Deliveree เป็นผู้ช่วยในการขนย้ายของจากที่หนึ่งไปอีกที่หนึ่ง Lineman เป็นคนช่วยซื้อของจากสถานที่ใกล้ๆ เพิ่มความสะดวกสบายให้กับเรา

เทคโนโลยีใหม่ๆ ก็มักจะสร้างพฤติกรรมใหม่ๆ ให้เกิดขึ้นในตลาดได้เสมอ เราจะต้องรู้จักลูกค้าในบริบทใหม่ที่เปลี่ยนแปลงทุกปี

ขอให้ปี 2018 นี้ทุกคนในวงการอสังหาริมทรัพย์พยายามทำงานให้เต็มที่และรับมือกับความเปลี่ยนแปลงของชีวิต ความคิด ที่มีผลต่อธุรกิจและการอยู่อาศัยของผู้คนในสังคมของเราครับ

หลังจากอ่านบทความนี้แล้วถ้ามีความคิดเห็นอยากเสนอแนะ แวะมาทักทายได้ที่ www.facebook.com/mattthailand กันได้ครับ ขอบคุณครับ

ที่มาของข้อมูล

สถิติจำนวนและรายได้ของนักท่องเที่ยว ปี 2560

http://www.mots.go.th/more_news.php?cid=465&filename=index

เครื่องชี้ภาวะการท่องเที่ยว

http://www2.bot.or.th/statistics/ReportPage.aspx?reportID=624

ที่มารูปภาพ

https://www.freepik.com/

https://pixabay.com/