ช่วงยุคก่อนเกิดวิกฤตต้มยำกุ้งปี 2540 บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีขนาดใหญ่อันดับต้นๆของประเทศจะต้องมีชื่อของ “บางกอกแลนด์” หรือ BLAND ของตระกูลกาญจนพาสน์ อยู่ด้วยแน่นอน โดยเฉพาะการเป็นเจ้าของโครงการเมืองทองธานีและศูนย์การประชุมอิมแพ็ค แต่วิกฤตเศรษฐกิจทำให้บางกอกแลนด์ต้องจมในกองหนี้มหาศาล และหายไปจากสารบบผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ไป

แต่ภายหลังจากที่ได้จัดการกับภาระหนี้สินไปหมดแล้ว ฐานะการเงินของบริษัทบางกอกแลนด์เริ่มดีวันดีคืน ส่วนหนึ่งมาจากการที่บริษัทมีที่ดินมูลค่ามหาศาลบริเวณศรีนครินท์ซึ่งหลังจากมีการประเมินมูลค่าประเมินใหม่ทำให้บริษัทมีมูลค่าทรัพย์สินสูงขึ้น และในรอบ 2-3 ปีที่ผ่านมา บางกอกแลนด์มีสตอรี่ที่น่าสนใจหลายอย่าง

มาดูผลประกอบการย้อนหลังของบางกอกแลนด์กัน เห็นได้ว่ามีแนวโน้มรายได้และผลกำไรที่เติบโตได้ทุกปี  (ข้อมูลจาก www.set.or.th)

ลองมาดูรูปแบบรายได้ของบางกอกแลนด์ในปีที่ผ่านมา แยกออกมาได้ตามนี้ (ข้อมูลจากหนังสือรายงานประจำปีบริษัทบางกอกแลนด์)

รายได้จากการขายที่อยู่อาศัย 1,469 ล้านบาท โตขึ้นจากปี 2557 จำนวน 244%  มีการโอนที่ดินเพิ่มขึ้น 874 ล้านบาท

ส่วนของศูนย์ประชุมอิมแพ็คเมืองทองธานีซึ่งเป็นธุรกิจหลักของบริษัทมีรายได้ในปีที่ผ่านมาดังนี้

– รายได้รวม 3,852 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 28.7% จากปี 2557 จากการให้เช่าพื้นที่แสดงสินค้าและศูนย์ประชุม ธุรกิจโรงแรม จำหน่ายอาหารและเครื่องดื่ม

– มีอัตรากำไรขั้นต้นอยู่ที่ 52.4% เพิ่มขึ้นจากปีที่แล้วซึ่งอยู่ที่ 48%

ไฮไลท์สำคัญในปีที่ผ่านมา บางกอกแลนด์ได้ขายกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ “อิมแพ็คโกรท” (นำสินทรัพย์ของศูนย์ประชุมอิมแพ็คเมืองทองธานีมาเสนอขายนักลงทุนทั่วไป) ทำให้ได้รับเงินสดจากการเสนอขายกองทรัสต์ดังกล่าวกว่า 10,863 ล้านบาท เงินจำนวนดังกล่าวได้ถูกนำไปใช้พัฒนาโครงการในบริเวณเมืองทองธานีดังนี้

โครงการมารีน่าคอมเพล็กซ์ บริเวณทะเลสาบเมืองทองธานี เป็นท่าจอดเรือยอร์ช ขนาด 2 ทุ่น สามารถจอดได้ถึง 36 ลำ คาดว่าจะแล้วเสร็จในเดือนธันวาคม 59

โครงการดังกล่าวจะประกอบไปด้วยร้านอาหารชั้นนำ โรงแรมระดับ 3-5 ดาว ที่จอดรถ รวมทั้งโครงการสร้างลานเอกประสงค์บนพื้นที่ขนาด 25,258.78 ตร.ม.

โรงแรมไอบิส แบงคอก อิมแพ็ค โรงแรมระดับ 3 ดาว ด้วยขนาดห้องพัก 587 ห้อง คาดว่าจะแล้วเสร็จในเดือนมีนาคม 60

อาคารสำนักงานคอสโม อาคารสำนักงานเช่าระดับ 5 ดาว บนพื้นที่เช่า 58,231 ตร.ม. คาดว่าจะแล้วเสร็จในไตรมาสที่ 2/60

วอเตอร์ธีมพาร์ค บริเวณทะเลสาบเมืองทองธานี ซึ่งจะเป็นสวนน้ำที่ใหญ่ที่สุดในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ ขนาดพื้นที่ใช้สอย 100,000 ตร.ม. คาดว่าจะสามารถเริ่มการก่อสร้างได้ในครึ่งปีหลังของปีนี้

โรงแรมพูลแมน โรงแรมระดับ 5 ดาว บริเวณทะเลสาบเมืองทองธานี ขนาดห้องพัก 300 ห้อง คาดว่าจะแล้วเสร็จในไตรมาสแรกปี 61

ประเด็นสำคัญในปีนี้ บางกอกแลนด์เพิ่งทำสัญญาขายที่ดินย่านถนนศรีนครินทร์ กับบุคคลที่ไม่มีความสัมพันธ์กับบริษัทจำนวนรวม 1,109 ไร่ รวมแล้วได้รับเงินสดมูลค่ารวมกันว่า 13,886 ล้านบาท บางกอกแลนด์สามารถนำเงินสดก้อนนี้ไปใช้ลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ได้อย่างสบายๆ อย่างไรก็ตามบริษัทได้มีมตินำเงินสดดังกล่าวมาใช้ในการ “ซื้อหุ้นคืน” วงเงินไม่เกิน 2.28 พันล้านบาท จำนวน 911.24 ล้านหุ้น คิดเป็นสัดส่วน ไม่เกิน 4.41% กำหนดระยะเวลาที่จะซื้อหุ้นคืนตั้งแต่วันที่ 30 ส.ค.59 ถึงวันที่ 28 ก.พ.60

เหตุผลในการซื้อหุ้นคืน เพื่อเป็นการบริหารสภาพคล่องส่วนเกินของบริษัท และเป็นการส่งสัญญาณแก่ผู้ลงทุนถึงสถานะทางการเงินที่แข็งแกร่ง ตลอดจนเพิ่มอัตราผลตอบแทนให้แก่ส่วนของผู้ถือหุ้น (ROE) รวมถึงเพิ่มอัตรากำไรสุทธิต่อหุ้น (EPS)

เรามาดูอัตราส่วนทางการเงินของบางกอกแลนด์กัน พบว่าบางตัวเลขถือว่าน่าพอใจ แต่บางตัวเลขยังถือว่าไม่สูงนัก (ข้อมูลจาก www.set.or.th)

ความโดดเด่นของหุ้น BLAND คืออัตรากำไรสุทธิ (Net Margin) ที่ค่อนข้างสูงคือ 32% แต่ผลตอบแทนผู้ถือหุ้น (ROE) เพียงแค่ 2.2% ถือว่าต่ำมาก อาจจะเป็นเพราะมีเงินสดในมือมากเกินไป ทำให้ผู้บริหารต้องใช้เงินบางส่วนมาซื้อหุ้นคืนเพื่อกดให้ส่วนของทุนลดลงมาบ้าง

ที่น่าสนใจคือ P/BV อยู่ที่ 0.67 เท่า แสดงว่าราคาหุ้นในตอนนี้ยังต่ำกว่ามูลค่าที่แท้จริงอยู่พอสมควร ขณะทีอัตราการจ่ายปันผลระดับ 4% ถือว่าพอใช้ได้

ทางด้านราคาหุ้น BLAND เพิ่งจะปรับตัวขึ้นแรงในเดือนสิงหาคมจากข่าวที่จะมีการซื้อหุ้นคืน ในภาพรวมแล้วราคาถือว่าทำจุดสูงสุดใหม่ในรอบหนึ่งปี แต่ยังไปไม่ถึงระดับเดิมในช่วงสองสามปีก่อน

ถ้าจะให้สรุปเหตุผลที่ควรซื้อ-ไม่ซื้อหุ้น BLAND พอจะระบุได้ดังนี้

ควรซื้อ

– บริษัทมีการซื้อหุ้นคืนซึ่งเป็นผลดีต่อราคาในกระดาน มูลค่าหุ้นยังต่ำกว่าพื้นฐาน

– บริษัทมีเงินสดจำนวนมากและมีหนี้ไม่สูงนักพร้อมจะลงทุนใหม่ได้ตลอดเวลา

– การอนุมัติโครงการรถไฟฟ้าสายสีชมพูซึ่งวิ่งผ่านเมืองทองธานีจะหนุนการเติบโตในอนาคต

– ธุรกิจศูนย์ประชุมอิมแพ็คเมืองทองธานีมีแนวโน้มเติบโตอย่างต่อเนื่อง

– จะมีรายได้จากโครงการใหม่ๆที่เพิ่งลงทุน

ไม่ควรซื้อ

– ผลกำไรที่เติบโตโดดเด่นในปีที่แล้ว มาจากการขายกองทรัสต์อิมแพ็คโกรท ซึ่งเป็นรายรับเพียงครั้งเดียว กำไรในปีนี้จึงอาจไม่โตเท่าปีที่แล้ว

– โครงการรถไฟฟ้าสายสีชมพูใช้เวลาก่อสร้างอีกหลายปีถึงจะส่งผลบวกต่อโครงการในเมืองทองธานี

– ทำเลย่านเมืองทองธานียังไม่ดึงดูดผู้ซื้อที่อยู่อาศัยเท่าที่ควร

ต้องติดตามต่อไปว่า อดีตยักษ์ใหญ่ของวงการอสังหาริมทรัพย์รายนี้จะสามารถคืนชีพมาได้อีกหรือไม่ ด้วยเม็ดเงินลงทุนที่เพียบพร้อมกว่าในอดีตมากพร้อมด้วยทีมผู้บริหารรุ่นใหม่ของตระกูลกาญจนพาสน์จะนำบริษัทไปได้ไกลแค่ไหน ต้องติดตาม