ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ หลังจบไตรมาส 3 ยังอยู่ในสภาวะทรงตัว หลัง developer ส่วนใหญ่ ไม่แน่ใจในกำลังซื้อ หลายรายตัดสินใจชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ และเน้นการออกโปรโมชั่นระบายของคงเหลือพร้อมอยู่ ขณะที่ทิศทางตลาดในช่วง Q4 ถึงปีหน้า ยังต้องรอแรงกระตุ้นจากมาตรการอสังหาฯของรัฐบาล ที่หลายฝ่ายยังคงมองว่าไม่ใช่ยาแรงเท่าที่ควร

Key Hi-light

คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 3 พ.ศ.2558 เพียงแค่ประมาณ 6,800 ยูนิตเท่านั้น
• คอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 3 พ.ศ.2558 น้อยกว่าไตรมาสก่อนหน้านี้ประมาณ 40%
• ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ยังคงไม่มั่นใจในกำลังซื้อและมีการปรับแผนการเปิดขายโครงการใหม่ในปีพ.ศ.2558
• ผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์ และมีชื่อเสียงมีสัดส่วนใหญ่ที่สุดในตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพมหานครประมาณ 38% ของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 3 ตั้งอยู่ในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างอยู่

ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ให้ความสนใจในตลาดที่มีราคาขายต่ำกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตร
• ประมาณ 80% ของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 3 พ.ศ.2558 ขายที่ระดับราคา 50,001 – 100,000 บาทต่อตารางเมตร
• มีโครงการระดับ Luxury ที่มีราคาขายเกิน 200,000 บาทต่อตารางเมตรเปิดขายในไตรมาสที่ 3 พ.ศ.2558 เพียงโครงการเดียว
• คอนโดมิเนียมที่เหลือขายอยู่ในตลาดส่วนใหญ่มีราคาขายอยู่ในระดับราคานี้เช่นกัน

ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ให้ความสนใจต่อยูนิตที่รอการโอนกรรมสิทธิ์
• ผู้ซื้อจำนวนมากไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมได้เพราะว่าธนาคารไม่อนุมัติสินเชื่อ
• ยอดของผู้ที่โดนปฏิเสธสินเชื่อจากทางธนาคารเพิ่มขึ้นต่อเนื่องจนอยู่ที่ประมาณ 30% โดยเฉพาะในกลุ่มของผู้ที่มีรายได้ปานกลางลงไป ซึ่งสุดท้ายแล้วจะกระทบกับอัตราการโอนกรรมสิทธิ์
• ผู้ประกอบการหลายรายออกมาตรการทางการตลาดเพื่อดึงดูดผู้ซื้อ โดยเฉพาะฟรีค่าโอน และค่าจดจำนองสำหรับยูนิตที่พร้อมโอนกรรมสิทธิ์

อัตราการขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 3 พ.ศ.2558 ลดลงอย่างเห็นได้ชัดจากไตรมาสก่อนหน้านี้
• คอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 3 พ.ศ.2558 ขายไปได้เพียง 50% เท่านั้น
• อัตราการขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 3 พ.ศ.2558 ต่ำกว่าไตรมาสก่อนหน้านี้ประมาณ 34%

ตลาดคอนโดมิเนียมจะยังคงขยายตัวต่อไปในอนาคต โดยเฉพาะในพื้นที่ตามแนวเส้นทางระบบขนส่งมวลชนระบบราง

คอนโดมิเนียมประมาณ 6,810 ยูนิตเท่านั้นที่เปิดขายในไตรมาสที่ 3 พ.ศ.2558 น้อยกว่าไตรมาสที่ 2 ที่ผ่านมาประมาณ 40% คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ลดลงอย่างเห็นได้ชัดเนื่องจากตลาดชะลอตัว และผู้ประกอบการส่วนใหญ่ยังคงไม่มั่นใจในตลาดจึงชะลอการเปิดขายโครงการใหม่ไปไตรมาสที่ 4 พ.ศ.2558 หรือว่าปีหน้า นอกจากนี้ผู้ประกอบการหลายรายยังคงกังวลต่อการโอนกรรมสิทธิ์ของยูนิตที่สร้างเสร็จแล้วหรือมียูนิตที่มีกำหนดจะแล้วเสร็จในปีพ.ศ.2558 เพราะว่าจำนวนของยูนิตที่โอนกรรมสิทธิ์ในช่วงระหว่างเดือนมกราคม – กรกฎาคม พ.ศ.2558 ลดลงและยังน้อยกว่าช่วงเดียวกันของปีพ.ศ.2557 เนื่องจากเศรษฐกิจชะลอตัว การเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของธนาคาร และการไม่ยอมโอนกรรมสิทธิ์ของพวกที่ซื้อเก็งกำไร

ประมาณ 41% ของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 3 พ.ศ.2558 อยู่ในพื้นที่กรงเทพมหานครรอบนอก หรือว่านอกพื้นที่ให้บริการของระบบรถไฟฟ้า/ใต้ดินในปัจจุบัน คอนโดมิเนียมมากกว่า 2,600 ยูนิตเปิดขายในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังการก่อสร้าง เช่น พื้นที่ตามแนวถนนกรุงเทพ – นนทบุรี, ประชาราษฎร์สาย 2 และพหลโยธิน

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยยังคงชะลอตัวลงต่อเนื่องในไตรมาสที่ 3 พ.ศ.2558 และผู้ประกอบการส่วนใหญ่ยังคงกังวลต่อกำลังซื้อของคนไทย แต่ผู้ประกอบการหลายรายก็ยังคงเปิดขายโครงการใหม่ในไตรมาสที่ 3 ที่ผ่านมา แต่ว่าอาจจะเลือกทำเลที่ติดหรือไม่ไกลจากเส้นทางระบบขนส่งมวลชนระบบรางทั้งเส้นทางปัจจุบัน และเส้นทางที่กำลังก่อสร้างอยู่ นอกจากนี้ผู้ประกอบการหลายรายยังคงมีแผนที่จะเปิดขายโครงการใหม่ในไตรมาสสุดท้ายของปีพ.ศ.2558

อุปสงค์

ดัชนีความเชื่อมั่นในการซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ที่สำรวจโดยมหาวิทยาลัยหอการค้าไทยลดลงต่อเนื่องจากเดือนมกราคมโดยในเดือนสิงหาคม พ.ศ.2558 อยู่ที่ 60 เท่านั้นต่ำที่สุดในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา เนื่องจากเศรษฐกิจยังคงไม่ฟื้นตัว และมีปัจจัยลบหลายอย่างที่มีผลต่อความเชื่อมั่นของคนไทย ดังนั้น คนไทยจำนวนไม่น้อยจึงเลือกที่จะลดการใช้จ่ายลงและไม่ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่เป็นหนี้สินระยะยาว อัตราการขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมใหม่ที่เปิดขายในไตรมาสที่ 3 พ.ศ.2558 อยู่ที่ประมาณ 50% ลดลงจากไตรมาสที่ 2 พ.ศ.2558 อย่างเห็นได้ชัด

อัตราการขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมทั้งกรุงเทพมหานครอยู่ที่ประมาณ 78% และมีคอนโดมิเนียมอีกประมาณ 30,000 ยูนิตที่รอการขายอยู่ในตลาดโดยที่ประมาณ 48% ของคอนโดมิเนียมที่ยังขายไม่ได้นี้มีราคาขายอยู่ในช่วงระหว่าง 50,001 – 100,000 บาทต่อตารางเมตร เนื่องจากหลายโครงการที่เปิดขายในช่วงหลายปีที่ผ่านมามีราคาขายอยู่ในระดับนี้ โครงการคอนโดมิเนียมที่มีราคาขายมากกว่า 200,000 บาทต่อตารางเมตรมีอัตราการขายต่ำกว่าคอนโดมิเนียมระดับราคาอื่นๆ ค่อนข้างมาก เพราะว่าผู้ซื้อส่วนใหญ่ในกรุงเทพมหานครไม่สามารถซื้อคอนโดมิเนียมในระดับราคานี้ได้ ดังนั้น ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ที่เปิดขายคอนโดมิเนียมที่มีราคาขายมากกว่า 200,000 บาทต่อตารางเมตรจะไปโรดโชว์โครงการในประเทศอื่นๆ โดยเฉพาะในสิงคโปร์ ฮ่องกง และจีน เพราะว่าพวกเขาต้องการเพื่อสัดส่วนของผู้ซื้อชาวต่างชาติให้มากขึ้นเพื่อทดแทนกลุ่มผู้ซื้อชาวไทย

ปัจจัยลบหลายอย่างทั้งจากภายในและภายนอกประเทศยังคงมีผลกระทบต่อภาวะเศรษฐกิจของประเทศไทยในไตรมาสที่ 4 พ.ศ.2558 ภาวะหนี้ครัวเรือนสูง การใช้จ่ายของภาครัฐบาลที่ลดลง การส่งออกชะลอตัวตามภาวะเศรษฐกิจโลกส่งผลต่อเนื่องกับความเชื่อมั่นของคนไทย

ราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 3 พ.ศ.2558 อยู่ที่ประมาณ 97,500 บาทต่อตารางเมตรลดลงประมาณ 11% จากไตรมาสก่อนหน้านี้ เพราะว่ามีโครงการระดับ Luxury เปิดขายในไตรมาสที่ 3 พ.ศ.2558 ลดลง แต่ราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้วหรืออยู่ระหว่างการก่อสร้างในกรุงเทพมหานครปรับขึ้นประมาณ 1 – 3% ต่อไตรมาสขึ้นอยู่กับทำเลและระดับของโครงการรวมทั้งความคืบหน้าในการก่อสร้างด้วย

คอนโดมิเนียมส่วนใหญ่หรือประมาณ 81% ของยูนิตที่เปิดขายในไตรมาสที่ 3 พ.ศ.2558 มีราคาขายระหว่าง 50,000 – 100,000 บาทต่อตารางเมตร และอีกประมาณ 5% หรือ 350 ยูนิตมีราคาขายมากกว่า 200,000 บาทต่อตารางเมตร แม้ว่าจะมีโครงการคอนโดมิเนียมระดับ Luxury หลายโครงการที่มีราคาขายมากกว่า 200,000 บาทต่อตารางเมตรเปิดขายในช่วง 3 – 4 ไตรมาสที่ผ่านมา และมีอัตราการขายที่สูง แต่ว่าผู้ประกอบการส่วนใหญ่ยังคงไม่มั่นใจในกำลังซื้อในโครงการระดับ Luxury ดังนั้นจึงมีโครงการระดับ Luxury เปิดขายเพียงแค่ 1 โครงการเท่านั้นในไตรมาสที่ 3 พ.ศ.2558

ผู้ประกอบการทุกรายพยายามผลักดันให้รัฐบาลออกมาตรการช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะเรื่องของการลดหย่อนค่าโอนกรรมสิทธิ์ และจดจำนองเหลือร้อยละ 0.01 เป็นระยะเวลา 6 – 12 เดือน แต่ว่ายังไม่มีการตอบรับจากรัฐบาลในช่วงไตรมาสที่ 3 ที่ผ่านมา แต่คาดว่าจะออกมาในเดือนตุลาคม แม้ว่ารัฐบาลจะยังไม่มีการตอบรับเรื่องของการออกมาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาสที่ 3 แต่ผู้ประกอบการหลายรายออกมาตรการทางการตลาดเพื่อดึงดูดผู้ซื้อโดยการยกเว้นค่าจดจำนอง และค่าโอนกรรมสิทธิ์สำหรับยูนิตที่พร้อมโอนกรรมสิทธิ์

คาดการณ์

เส้นทางระบบขนส่งมวลชนใหม่เป็นปัจจัยบวกต่อตลาดคอนโดมิเนียม เนื่องจากผู้ประกอบการมองหาทำเลใหม่ๆ ในการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม โดยที่มีบางโครงการอยู่ระหว่างการก่อสร้าง และอาจจะเปิดการประมูลโครงการใหม่ๆ ในปีหน้า

ผ่านมา 9 เดือนสำหรับปีพ.ศ.2558 และกำลังซื้อในตลาดคอนโดมิเนียมยังคงไม่ฟื้นตัว ผู้ประกอบการมีการปรับเปลี่ยนแผนการลงทุนรวมทั้งชะลอการเปิดขายโครงการใหม่บางโครงการ แต่ผู้ประกอบการหลายรายยังคงมีแผนที่จะเปิดขายโครงการใหม่ในไตรมาสที่ 4 พ.ศ.2558 ดังนั้นจำนวนของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในกรุงเทพมหานครในปีพ.ศ.2558อาจจะน้อยกว่า 50,000 ยูนิต

จำนวนคอนโดมิเนียมที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ในช่วง 7 เดือนที่ผ่านมาอยู่ในอัตราที่ลดลง เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว และธนาคารมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อมาก นอกจากนี้มีนักเก็งกำไรจำนวนมากที่ไม่ยอมโอนกรรมสิทธิ์แม้จะไม่สามารถขายยูนิตของตนได้ ซึ่งเรื่องนี้มีผลกระทบผู้ประกอบการในอนาคตอย่างแน่นอน

คอนโดมิเนียมมือสองที่พร้อมเข้าอยู่มีความน่าสนใจมากกว่ายูนิตที่เปิดขายใหม่ในตลาด เพราะว่ามีราคาต่ำกว่าโครงการใหม่

มาตรการกระตุ้นอสังหาใครได้ประโยชน์?

ล่าสุดเมื่อสัปดาห์ที่แล้วรัฐฯได้ออกมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาฯออกมา ทั้งในส่วนของมาตรการด้านสินเชื่อ และมาตรการทางการคลังและภาษี…ทางพร็อพฮอลิคมองว่ามาตรการเหล่านั้น อาจจะไม่ได้ส่งผลในแง่บวกต่อวงกว้างเท่าที่ควร… เปรียบดั่งการสวมบทบาทเป็น Marketing Director ที่รับผิดชอบเพียงแค่ Business Unit ที่มีราคาต่ำกว่า 3 ล้าน และเป็นของสร้างเสร็จพร้อมอยู่เท่านั้น โดยการออกมาตรการที่ไม่ครอบคลุมตลาดอสังหาฯในทุกเซกเมนท์ นั้นดูจะเป็นการมาตรการเพื่อสร้างโปรโมชั่นเสริมให้กับบรรดาเหล่า developer ที่ตอนนี้มีสินค้าพร้อมโอนในระดับราคาที่ต่ำกว่า 3 ล้านอยู่ในมือจำนวนถึง 100,000 ยูนิตที่พร้อมจะโอนภายในปี 2559 ให้สามารถระบายสต๊อค ยอด back log ออกไปได้เพื่อนำเงินมาเปิดโครงการใหม่

มาดูกันเลยว่าแต่ละมาตรการนั้นใครน่าจะเป็นผู้ได้รับผลประโยชน์มากกว่ากัน ระหว่าง Developer หรือผู้ซื้อ

1. มาตรการด้านสินเชื่อ จาก ธอส. ผมว่าเป็น win – win เพราะว่าเปิดโอกาสให้คนถูกแบงค์รีเจคมาก่อนสามารถมายื่นกู้ใหม่ โดยได้วงเงินกู้ได้มากขึ้น จนถึงณ ปัจจุบัน ซึ่งเป็นวันแรกของการใช้สิทธิ์นี้ (19/10/2558) ก็พบว่ามีคนมายื่นกู้แล้วถึง 2,500 ล้านบาท จากวงเงินกู้ล๊อตแรกที่อนุมัติให้ 10,000 ล้านบาท และคาดว่าทาง ธอส. ก็คงจะทำเรื่องขอขยายวงเงินกู้ให้มากกว่า 10,000 ล้านบาท แน่นอนครับ