อาคารออฟฟิศเก่าจำนวนมากไม่ได้ขาดศักยภาพ แต่ขาดการตีความความต้องการของผู้เช่าใหม่ ผู้เช่ากลุ่มมืออาชีพในปัจจุบันไม่ได้มองหาออฟฟิศใหญ่หรู แต่กำลังมองหา private office พื้นที่ที่เงียบ เป็นส่วนตัว และช่วยให้ทำงานได้ดีจริง การปรับปรุงอาคารให้เหมาะกับกลุ่มนี้จึงไม่จำเป็นต้องรื้อใหม่ทั้งหมด แต่ต้องปรับให้ตรงจุด

จุดเริ่มต้นสำคัญคือการมองผังอาคารใหม่ จากเดิมที่ออกแบบมาเพื่อผู้เช่ารายใหญ่หรือสำนักงานแบบเปิด (open plan) แต่ควรปรับให้รองรับยูนิตขนาดเล็กถึงกลาง เช่น สำนักงานส่วนตัวขนาด 20–60 ตารางเมตร ออกแบบเป็นสัดส่วนชัดเจน ผู้เช่ากลุ่มนี้ต้องการพื้นที่ของตัวเอง มากกว่าพื้นที่ที่ต้องแชร์ขนาดใหญ่ การแบ่งยูนิตให้ชัด ช่วยขยายฐานลูกค้า ลดความเสี่ยงจากการพึ่งผู้เช่ารายเดียว และเพิ่มความยืดหยุ่นในการปล่อยเช่า

สิ่งที่ผู้เช่ากลุ่มนี้ให้ความสำคัญมากกว่าที่หลายตึกคาดคิด คือ “ความเงียบ” อาคารหลายแห่งมีปัญหาเสียงทะลุผนัง เสียงจากโถง หรือเสียงจากภายนอก การลงทุนในผนังกันเสียง ประตูที่ปิดสนิท และการจัด zoning เสียง เป็นการลงทุนเพิ่มมูลค่าอาคารอย่างชัดเจน เพราะความเงียบคือเหตุผลหลักที่ทำให้ผู้เช่าย้ายออกจาก coworking space ที่วุ่นวาย มาเลือกสำนักงานส่วนตัว

อีกเรื่องหนึ่งที่มักถูกมองข้าม คือการควบคุมสภาพแวดล้อมภายใน ผู้เช่าต้องการปรับแสงได้เอง ปรับอุณหภูมิแอร์ตามใจตนเอง และจัดโต๊ะทำงานตามวิธีของตัวเอง อาคารเก่าที่เป็นระบบแอร์รวม ปรับไม่ได้ หรือแสงไฟที่ไม่สามารถหรี่เพิ่มได้จะเสียเปรียบทันที การแยกระบบควบคุมเป็นโซนเล็ก ๆ หรืออย่างน้อยเปิดโอกาสให้ผู้เช่าควบคุมได้บางส่วน เช่น ประยุกต์เอาอุปกรณ์ smart home มาใช้  จะทำให้อาคารดูทันสมัยโดยไม่ต้องลงทุนหนัก

ในด้านภาพลักษณ์ อาคารเก่าไม่จำเป็นต้องดูใหม่ทั้งหมด แต่ต้องดูนิ่ง สุภาพ และเป็นมืออาชีพ ผู้เช่ากลุ่มนี้ให้ความสำคัญกับความรู้สึกเมื่อพาลูกค้ามาเจอ ไม่ว่าจะเป็นโถงลิฟต์ ทางเดิน หรือหน้าห้องสำนักงาน การปรับวัสดุ สี และแสง ให้ดูเรียบ สะอาด และไม่วุ่นวาย จะช่วยยกระดับภาพลักษณ์ได้มากกว่าการตกแต่งที่หวือหวา

พื้นที่ส่วนกลางก็ยังมีความสำคัญ แต่บทบาทเปลี่ยนไป จากพื้นที่ทำงานหลัก กลายเป็นพื้นที่สนับสนุน เช่น ห้องประชุมที่จองได้ ห้องรับแขก หรือมุมพักเบรกที่เงียบและไม่รบกวนกัน อาคารเก่าที่มีพื้นที่ส่วนกลางขนาดใหญ่ สามารถปรับบทบาทพื้นที่เหล่านี้ใหม่ เพื่อเสริมคุณค่าให้สำนักงานส่วนตัว

ในเชิงสัญญาเช่า ผู้เช่ากลุ่มนี้มักมองหาความยืดหยุ่นและสมเหตุสมผล สัญญาไม่จำเป็นต้องสั้นมากแบบ coworking แต่ก็ไม่อยากผูกมัดยาวเกินไป อาคารที่เสนอทางเลือก เช่น สัญญา 1 ถึง 3 ปี พร้อมเงื่อนไขขยายหรือปรับขนาดพื้นที่ได้ จะดึงดูดกลุ่มผู้เช่าที่มีศักยภาพสูง และลดอัตราการว่างในระยะยาว

สุดท้าย เจ้าของอาคารควรเปลี่ยนมุมมองจากแนวคิดปล่อยพื้นที่ให้เต็ม เปลี่ยนเป็น สร้างพื้นที่ที่คนไม่อยากย้ายออก

“Not about filling space, but earning long-term tenants.”

เพราะผู้เช่ากลุ่มนี้ไม่ได้ตัดสินใจจากราคาต่อตารางเมตรเพียงอย่างเดียว แต่ตัดสินใจจากความรู้สึกว่าพื้นที่ช่วยให้เขาทำงานได้ดีขึ้นหรือไม่ อาคารเก่าที่เข้าใจจุดนี้ จะสามารถตั้งราคาได้มั่นคงกว่า และรักษาผู้เช่าได้นานกว่าอาคารที่แข่งกันลดราคาเพียงอย่างเดียว

และที่สำคัญ การทำธุรกิจออฟฟิศให้เช่าในปัจจุบัน ไม่ง่ายอีกต่อไปแล้ว แต่จะต้องใช้สรรพความรู้ต่างๆ มากขึ้น เราจะเอาความรู้ใหม่ๆ มาฝากในโอกาสถัดไป

ชอบบทความแบบนี้ กรุณาติดตาม Propholic.com และแบ่งปันให้เพื่อนๆ ของคุณ