Source : S Oasis ชู Workplace Strategy

ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา โลกเปลี่ยนแปลงไปมาก ทั้งจากผลกระทบของเทคโนโลยีที่เข้ามาแทนที่แรงงานในหลายสายงาน การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมของผู้บริโภค ไปจนถึงบทบาทของออนไลน์และ AI ปัญญาประดิษฐ์ที่เริ่มเข้ามาอยู่ในชีวิตประจำวันของคนทุกกลุ่ม สิ่งเหล่านี้ไม่ได้เพียงเปลี่ยนแค่การใช้ชีวิตของผู้คน แต่ยังส่งผลอย่างลึกซึ้งต่อรูปแบบการใช้พื้นที่ และท้ายที่สุดก็กระทบมายังเรื่องของ “ค่าเช่า” ที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์หลายท่านต้องพิจารณาอย่างรอบคอบยิ่งขึ้น

ในอดีต การตั้งราคาค่าเช่ามักอิงกับต้นทุนการก่อสร้าง บวกกับผลตอบแทนที่เจ้าของคาดหวัง ซึ่งเป็นเรื่องสมเหตุสมผลและเข้าใจได้เป็นอย่างดี แต่เมื่อบริบทของผู้เช่าเริ่มเปลี่ยนไป ความสามารถในการจ่ายก็เปลี่ยนตาม ธุรกิจขนาดเล็กจำนวนมากต้องการลดต้นทุนเท่าที่ทำได้ พื้นที่เช่าที่เคยจำเป็นกลับกลายเป็นภาระ เพราะบางกิจการย้ายไปอยู่ในโลกออนไลน์ บางกลุ่มผู้เช่าปรับตัวด้วยการทำงานจากที่บ้าน หรือใช้ co-working space ใช้พื้นที่ร่วมกันเพื่อลดภาระค่าใช้จ่าย ทำให้พื้นที่ขนาดใหญ่ที่เคยมีคุณค่าทางเศรษฐกิจ อาจเริ่มรู้สึก “เกินจำเป็น” ในสายตาของผู้ใช้บางกลุ่ม และเปลี่ยนพื้นที่รุ่งให้กลายเป็นพื้นที่ร้าง

Sporce : กองทรัสต์ SPRIME ไฟเขียวลงทุนอาคารสำนักงาน

“พื้นที่ร้างเป็นโรคติดต่อ”

ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ มีความจริงเงียบๆ ที่เจ้าของหลายท่านอาจสังเกตได้แต่ยังไม่ทันได้ใส่ใจ นั่นคือ เมื่อมีพื้นที่ห้องหนึ่งว่างอยู่โดยไม่มีคนเช่า มันไม่ใช่แค่พื้นที่ที่ไม่มีรายได้ แต่มันเริ่มส่งสัญญาณเชิงลบให้กับลูกค้าที่เดินผ่านไปมารวมถึงผู้เช่ารายอื่น และค่อยๆ กระจายอารมณ์ลบไปยังพื้นที่ข้างเคียง เหมือนโรคติดต่อที่ลุกลามอย่างช้าๆ ทีละห้อง ทีละชั้น จนในที่สุดกลายเป็นอาคารที่ไม่มีชีวิต แม้จะยังมีโครงสร้างอยู่ครบก็ตาม เสมือนคนที่มีร่างกายสมบูรณ์ดีแต่หัวใจไร้ความหมาย

ผู้เช่ามักตัดสินใจจากฟีลลิ่ง จากความรู้สึกว่าพื้นที่มี “การหมุนเวียน” หรือ “การใช้งานจริง” ถ้ารอบข้างเงียบเหงา คนก็ไม่อยากเริ่มลงทุน เพราะไม่มีพลังร่วม และนั่นอาจเป็นจุดเริ่มต้นของการถดถอย ซึ่งยากจะฟื้นฟูในภายหลัง

เมื่อบริบทเปลี่ยนไปอย่างรวดเร็ว วิธีคิดเดิมของ owner อสังหาฯ ก็อาจต้องขยับตามเช่นกัน นั่นทำให้มีแนวคิดหนึ่งที่น่าสนใจซึ่งอยากฝากไว้ให้ลองพิจารณา นั่นคือการขยับจากการวัด “ผลตอบแทนจากการลงทุน” หรือ ROI (Return on Investment) ที่เน้นไปที่ตัวเลขผลกำไรของเจ้าของ ไปสู่แนวคิดที่เรียกว่า ROU หรือ Return on Usability ซึ่งหมายถึง “ผลตอบแทนจากการใช้งาน” ในมุมของผู้เช่าเอง

Source : S Oasis ชู Workplace Strategy

หากพื้นที่ที่เรามี สามารถช่วยให้ผู้เช่าขายของได้จริง ลดต้นทุนได้จริง หรือทำงานได้มีประสิทธิภาพขึ้นจริง พวกเขาก็จะยินดีจ่ายและพร้อมอยู่กับเรานานโดยไม่ลังเล เพราะในมุมของผู้ใช้งานแล้ว “ความคุ้มค่า” ไม่ได้วัดจากราคาที่จ่ายเพียงอย่างเดียว แต่รวมถึงประโยชน์ที่ได้รับกลับมาในทุกวันของการใช้งานพื้นที่นั้นด้วย

อีกหนึ่งมุมที่อาจช่วยให้เจ้าของอสังหาฯ วางราคาค่าเช่าได้แม่นยำและมีผู้ใช้งานจริง คือการเปลี่ยนจากการตั้งราคาด้วยวิธี “Top-down” ที่เริ่มจากตัวเลขต้นทุนและผลตอบแทนที่เจ้าของต้องการ แล้วค่อยโยนราคาลงมาให้ตลาดตัดสินใจ มาเป็นแนวทางแบบ “Bottom-up” ที่เริ่มจากการฟังเสียงของตลาดอย่างแท้จริง

กระบวนการนี้อาจเริ่มง่ายๆ ด้วยการเก็บข้อมูลจากผู้ที่มีแนวโน้มจะเช่า ไม่ว่าจะผ่านแบบสอบถาม การเปิดลงทะเบียนแสดงความสนใจ การสัมภาษณ์กลุ่มเป้าหมาย หรือแม้แต่การสำรวจภาคสนามร่วมกับ agent พื้นที่รอบข้าง จากนั้นนำข้อมูลที่ได้มาประมวลร่วมกับภาวะตลาดในพื้นที่เดียวกัน เพื่อออกแบบราคา ขนาดพื้นที่ คุณสมบัติ และเงื่อนไขการเช่าที่สอดคล้องกับความเป็นจริงทางการเงินของผู้ใช้งานในแต่ละกลุ่ม แต่ละทำเล

Source : S Oasis ชู Workplace Strategy

การตั้งราคาแบบนี้ไม่เพียงช่วยให้เจ้าของเข้าใจความยืดหยุ่นที่ผู้เช่าต้องการ แต่ยังสร้าง “ความแม่นยำ” ในการวางกลยุทธ์ ทำให้สามารถออกแบบขนาดพื้นที่ รูปแบบสัญญา หรือแม้แต่แนวทางการปรับปรุงพื้นที่ให้ตรงกับความคาดหวังได้ชัดเจนขึ้น ซึ่งย่อมเพิ่มโอกาสที่พื้นที่จะมีคนใช้งานจริงและเต็มอัตราในระยะยาว

เหล่า owner ต้องยอมรับความจริงที่ว่าทุกวันนี้ธุรกิจอสังหาฯไม่ง่าย หมดยุคเสือนอนกิน แต่เป็นยุคที่เสือต้องวิ่งเพิ่มหน่อย ต้องทำการบ้านมากขึ้นและปรับตัวอยู่เสมอ เพราะคู่แข่งไม่ใช่อสังหาฯ ด้วยกัน แต่คือเทคโนโลยีและปัจจัยเศรษฐกิจอื่นๆ สัมพันธ์ร่วมกัน

บทความนี้ไม่ได้มีเจตนาจะชี้นิ้ว หรือชวนให้ใครรู้สึกว่ากำลังทำอะไรผิด หากแต่เป็นการแบ่งปันมุมมองจากการวิเคราะห์ภาพรวมของตลาดที่เปลี่ยนไปอย่างรวดเร็ว สิ่งที่ทุกคนมีเหมือนกันคือความตั้งใจให้ทรัพย์สินของตนมีคนใช้จริง มีชีวิต มีคุณค่า และยังอยู่ในเกมได้อย่างมั่นคง

บางครั้ง แค่ปรับราคาให้ “พอดี” มากกว่าคำว่า “คุ้มทุน” ก็เพียงพอที่จะทำให้พื้นที่หนึ่งกลับมามีลมหายใจใหม่อีกครั้ง และในโลกที่ทุกอย่างเปลี่ยนเร็วเช่นนี้ บางที “ความยืดหยุ่น” และ “ความเข้าใจ” ก็อาจกลายเป็นทรัพย์สินที่มีค่าที่สุดของเหล่า owner อสังหาริมทรัพย์ยุคใหม่.