เคยเอะใจกันไหมว่าที่ผ่านมาตั้งราคาต่ำเกินไปหรือเปล่า?

การปล่อยเช่าห้องพักบนแพลตฟอร์ม Airbnb แบบรายเดือน กำลังเป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับเจ้าของคอนโดที่ต้องการผลตอบแทนมากกว่าการปล่อยเช่าระยะยาวแบบรายปี แต่คำถามสำคัญคือ “ควรตั้งราคาเท่าไหร่ ถึงจะเหมาะสมและคุ้มค่ากับความเหนื่อย?”

คำตอบสั้น ๆ แบบกำปั้นทุบดิน 

คุณจะตั้งราคาเท่าไหร่ก็ได้

ใช่แล้ว คุณสามารถตั้งราคาได้ตามใจ ไม่มีสูตรตายตัว แต่ถ้าคุณอยากได้ผลตอบแทนที่ “สมเหตุสมผล” และ “คุ้มค่ากับการบริหารจัดการ” ผมขอแนะนำสูตรคำนวณง่าย ๆ ที่ช่วยให้คุณไม่ตั้งราคาต่ำเกินไป จนรู้สึกเหนื่อยแต่ไม่คุ้ม 

แนวทางการตั้งราคาขั้นต่ำแบบสมเหตุสมผล

เริ่มจากการดู “ค่าเช่ารายปี” ที่เป็นราคาตลาดทั่วไปของห้องในคอนโดนั้น ๆ สมมติว่า

คอนโดตึกนี้ ห้อง type นี้ ราคาปล่อยเช่ารายปีเฉลี่ย ๆ อยู่ที่ 10,000 บาท/เดือน

ขั้นตอนที่ 1: คูณด้วย 2

เพราะการปล่อยเช่ารายเดือนบน Airbnb ต้องรับความเสี่ยงและมีต้นทุนมากกว่าการเช่ารายปี

10,000 × 2 = 20,000 บาท

ขั้นตอนที่ 2: บวกค่าบริหารจัดการรายเดือน รวมถึง ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าอินเตอร์เน็ต ค่าทำความสะอาด ค่าส่วนกลาง

สาเหตุที่ต้องเอาค่าน้ำค่าไฟไปรวมด้วยเพราะว่าปัจจุบันนโยบาย “Price include all fees” ของ Airbnb ไม่สนับสนุนให้ host เก็บค่าน้ำค่าไฟจากแขกนอกระบบเหมือนที่โฮสต์เคยทำมาแต่ก่อนครับ ดังนั้นภาระการคำนวณค่าใช้จ่ายให้คุ้มค่าเป็นหน้าที่ของโฮสต์รับผิดชอบเอง

โดยเฉลี่ยอาจอยู่ที่ 3,000–5,000 บาท

สมมติว่าใช้ตัวเลขกลาง ๆ ที่ 4,000 บาท

(เป็นตัวเลขสมมุติ แต่ละห้องคอนโดย่อมต่างกัน กรุณาปรับตัวเลขกันเอาเองนะครับ)

20,000 + 4,000 = 24,000 บาท

ขั้นตอนที่ 3: บวกค่าธรรมเนียม Airbnb fee ซึ่งมีรายละเอียดแตกต่างตามเราเลือกประเภทการคิดค่า fee ว่าแขกหรือโฮสต์ใครจะเป็นคนจ่ายสูงกว่า แต่ไม่ต้องลงลึกขนาดนั้น แค่จำไว้ว่าตัวเลขกลมๆ ของค่า Airbnb fee จะอยู่ที่ประมาณ 14-16% โดยในบทความนี้จะขอใช้ตัวเลขที่ 15% ในการคำนวณครับ)

เพื่อให้คุณได้รับเงินค่าเหนื่อยที่สมเหตุสมผล ดังนั้นจะเป็นราคาแบบหลังชนฝา ไม่ควรตั้งต่ำกว่านี้อีกแล้ว

24,000 + 15% = 27,600 บาท

ดังนั้นตามตัวอย่างนี้

ราคาขั้นต่ำ minimum price ที่ควรตั้งให้ลูกค้ามองเห็น (guest paid) คือ 27,600 บาท ต่อเดือน

นี่คือราคาที่แขกผู้เข้าพักควรจะเห็นบนหน้าเว็บไซต์ Airbnb และเป็นราคาที่ทำให้คุณไม่รู้สึกว่าเหนื่อยฟรีๆ 

แล้วถ้าอยากตั้งต่ำกว่านี้เพื่อเอาใจลูกค้าให้มาจองไวๆ จะได้ห้องเต็มไม่มีว่าง อย่างน้อยก็มี cash flow เข้าบ้างก็ยังดี เช่น 18,000 หรือ 20,000 บาท/เดือน…แบบนี้ละ ทำได้ไหม

อันนี้ก็คงแล้วแต่คุณเลย เลือกชะตาชีวิตเอาเอง แต่ทุกครั้งที่ตัวเลขที่กดต่ำลงไปอีก อาจจะทำให้คุณแทบไม่ได้กำไรเลยหลังหักค่าใช้จ่าย หรือเรียกว่าเหนื่อยฟรีนั่นแหละ…อาจไม่เหนื่อยทันทีที่ลดราคา แต่ความรู้สึกไม่คุ้มค่าที่จะทำจะยังสะสมและบั่นทอนอยู่ในจิตใจของคุณต่อไป และรอวันระเบิดออกมา

บทความนี้อยากเขียนให้ออกมา negative สักหน่อยเพราะอยากให้โฮสต์บางคนรู้สึกตื่นได้แล้ว อย่าติดกับดักการตั้งราคาถูกๆ เพื่อหวังแข่งยอดจองเต็ม แต่ลืมดูต้นทุนที่ตัวเองก็ต้องควักเนื้อจ่าย และอยากเตือนสติโฮสต์ที่กำลังปลอบใจตัวเองด้วยการยกเหตุผลต่างๆ นานา เช่น ฉันกำลังตั้งใจทำห้องพักที่ฉันรักในราคาถูกๆ เพื่อลูกค้าที่น่ารักของฉัน แต่ความเป็นจริงคือ ลูกค้าอาจจะไม่ได้แคร์กระเป๋าเงินคุณขนาดนั้น เพราะลูกค้าเขาไม่ได้มาเห็นมารับรู้แบกรับค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นเบื้องหลังกับคุณด้วย ลูกค้าแค่เห็นราคาถูกตรงใจแล้วเขาก็กดจองเท่านั้นเอง

ถ้าต้องคำนึงเรื่องงานบริหารที่ต้องทำเองแทบทุกอย่าง การลดราคาต่ำกว่าราคาหลังชนฝานี้อาจทำให้คุณหมดไฟในการทำธุรกิจนี้ไปได้

สุดท้ายคุณอาจต้องกลับไปมองว่าการปล่อยเช่ารายปี แม้อาจได้เงินน้อยกว่า แต่ก็ง่ายกว่า และถือว่าคุ้มค่าต่อสุขภาพจิตสุขภาพใจกว่าในภาพรวม

ข้อสำคัญ: แนวทางตั้งราคานี้ อาจไม่เหมาะกับผู้ปล่อยเช่าแบบรายวัน

หากคุณเน้นปล่อยรายวัน แนวทางคำนวณนี้ “ไม่เพียงพอ” เพราะ…

ให้เช่ารายวันมี “ค่าเปลี่ยนแขก” บ่อย (ค่าทำความสะอาด ค่าซักอบผ้าซึ่งสูงมาก ค่าไฟฟ้าที่สูงเพราะแขกมักตีความว่าคือโรงแรมจึงเปิดใช้ทุกอย่างแบบจัดเต็ม ฯลฯ)

นอกจากนี้แบบเช่ารายวันยังมีภาระความปวดเศียรเวียนกบาล การสื่อสารคุยกับลูกค้า การจัดการ และการดูแลลูกค้าก็จะถี่กว่าด้วย นั่นหมายถึงเวลาการใช้ชีวิตส่วนตัวของคุณจะน้อยลงไปด้วย

เพราะแขกระยะสั้นมักคาดหวังบริการเหมือนโรงแรม และความเสี่ยงด้านทรัพย์สินและปัญหาจุกจิกก็มีมากขึ้น

ดังนั้น หากคุณเน้นปล่อยเช่ารายวัน ต้องตั้งราคาให้สูงกว่าแนวทางในบทความนี้ “อีกมาก” เพื่อให้ครอบคลุมต้นทุนและยังมีกำไรเหลือจากเวลาที่ลงแรงกายแรงใจไป

ประเด็นสำคัญ! อย่าลืมว่าการปล่อยเช่าคอนโดมิเนียม (ย้ำว่า คอนโด) ผ่าน Airbnb รายเดือนนั้น “ถูกกฎหมาย” แต่แบบรายวันยัง “เสี่ยง” นะครับ 

✅ การปล่อยเช่ารายเดือน (30 วันขึ้นไป) ถือว่าถูกกฎหมาย

❌ การปล่อยเช่ารายวัน หรือรายสัปดาห์ ในคอนโด ถือว่า ผิด พ.ร.บ.โรงแรม หากไม่มีใบอนุญาตโรงแรม

ดังนั้น การปล่อยเช่าคอนโดรายเดือนจึงเป็นแนวทางที่ ปลอดภัยทางกฎหมาย สำหรับเจ้าของคอนโดทั่วไปที่ไม่ได้ขอใบอนุญาตโรงแรมอย่างเป็นทางการ

สรุปบทความ

แนวทางตั้งราคานี้เหมาะสำหรับผู้ที่ปล่อยเช่าห้องบน Airbnb แบบรายเดือน 30 วันขึ้นไป และต้องการราคาที่ “สมเหตุสมผล” โดยอิงจากค่าเช่ารายปีเป็นฐาน แล้วเพิ่มค่าบริหารจัดการและค่าธรรมเนียมเข้าไปให้ครบถ้วน

จำไว้เสมอว่า Airbnb ไม่ใช่แค่ให้เช่าห้อง แต่มันคือ “ธุรกิจที่ต้องบริหาร” และธุรกิจที่ดีควรจะให้ผลตอบแทนที่คุ้มกับแรงที่ลงไปเสมอ

ถ้าไม่คุ้มค่า จะเสียเวลาทำไปทำไมกันละ