ตามที่มีข่าวเมื่อเร็วๆ นี้ในสื่อต่างๆ หลายๆ แห่งว่า ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลขึ้นราคา เพราะวัสดุก่อสร้างขึ้นราคา 4% รวมทั้งปัจจัยเรื่องราคาที่ดิน และแรงงานนั้น ดร.โสภณ ยืนยันว่านี่เป็นอาจเพียงสร้างกระแสให้คนรีบซื้อบ้าน

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส เสนอความข้อเท็จจริงอีกด้านว่า

1. จากข้อมูลราคาค่าก่อสร้างอาคารของมูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย ณ ไตรมาสที 3/2567 และสิ้นปี 2566 พบว่า ราคาค่าก่อสร้างเพิ่มขึ้นเพียง 0.5% เท่านั้นทั้งนี้เป็นเพราะค่าแรงเพิ่มขึ้นเล็กน้อย (ค่าแรงเป็นส่วนประกอบส่วนน้อยเมื่อเทียบกับค่าวัสดุ) แต่ค่าวัสดุก่อสร้างโดยรวมลดลง 0.05%อาจกล่าวได้ว่าตั้งแต่ปี 2564 เป็นต้นมา ค่าก่อสร้างโดยรวมเพิ่มขึ้นปีละไม่ถึง 1%

2. ในกรณีค่าแรงค่าแรงขั้นต่ำปี 2563-2564 ปรับขึ้นเป็น 313 – 336 บาทต่อวัน ตามเขตพื้นที่ ส่วนค่าแรงขั้นต่ำปี 2565-2566 เพิ่มขึ้นเป็น 323 – 354 บาทต่อวัน และค่าแรงขั้นต่ำปี 2567: มีการปรับค่าแรงสำคัญเกิดขึ้น โดยมีการปรับขึ้นเป็น 330 – 400 บาทต่อวัน แสดงว่าในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ก็แทบไม่ได้ปรับขึ้นอย่างมีนัยสำคัญเลย

3. ราคาที่ดินทั่วกรุงเทพมหานครและปริมณฑลปรับขึ้นประมาณ 5% ในช่วงปี 2566-2567 ซึ่งก็ไม่มากนัก ไม่ได้ส่งผลให้ราคาบ้านมีการเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญแต่อย่างใด

4. อย่างไรก็ตามราคาที่อยู่อาศัยที่เปิดใหม่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลในปี 2567 มีราคาเฉลี่ย 6.733 ล้านบาท ในขณะที่ในปี 2566 มีราคาเฉลี่ย 5.513 ล้านบาท เท่ากับราคาที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ เพิ่มขึ้น 22% แต่กรณีเป็นเพราะสินค้าที่อยู่อาศัยราคาถูก มีความต้องการจำกัด เพราะประชาชนผู้มีรายได้ปานกลาง-ค่อนข้างน้อยคงมีรายได้ลดลง ไม่สามารถซื้อบ้านได้ นักพัฒนาที่ดินจึงเน้นไปสร้างสินค้าราคาสูงขึ้นสำหรับผู้ซื้อบ้านที่มีรายได้สูงและยังไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจตกต่ำ

5. ในกรณีที่อยู่อาศัยที่ขายในครึ่งแรกของปี 2567 เทียบกับที่ยังขายในครึ่งหลังของปี 2567 พบว่า มี 8% ที่ราคาเพิ่มขึ้น 10% ที่ราคาลดลงและ 82% ที่ราคาไม่เปลี่ยนแปลง โดยเฉลี่ยแล้ว ราคาที่นำเสนอขายสำหรับสินค้าชิ้นเดียวกันที่เทียบสองระยะเวลา จะพบว่าราคาลดลงเฉลี่ยประมาณ 0.19% และราคาเริ่มลดลงตั้งแต่ครึ่งหลังของปี 2566 แล้ว

การเปลี่ยนแปลงราคาที่อยู่อาศัยที่มีอายุ 33 ปี (2534-2567) ในรอบ 1 ปีล่าสุด
ห้องชุดราคาถูก -2.7%
ห้องชุดราคาปานกลาง -3.7%
ห้องชุดราคาแพง -2.5%
ทาวน์เฮาส์ราคาถูก -2.6%
ทาวน์เฮาส์ราคาปานกลาง -3.1%
บ้านเดี่ยวราคาปานกลาง -3.5%
บ้านเดี่ยวราคาแพง -2.4%
เฉลี่ย -2.9%
ที่มา: ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

6.  สำหรับการเปลี่ยนแปลงราคาของที่อยู่อาศัยที่ก่อสร้างมานานในระยะเวลา 33 ปีที่ผ่านมา ในปีล่าสุด ราคาลดลงเฉลี่ย -2.9% โดยสินค้าที่ราคาลดลงมากเป็นพิเศษก็คือ ห้องชุดราคาปานกลาง (ลดลง 3.7%) ส่วนที่ลดน้อยสุดก็คือ บ้านเดี่ยวราคาแพง -2.4% เท่านั้น

ดร.โสภณคาดการณ์ว่าราคาที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ยังเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องเพราะเน้นการพัฒนาสินค้าราคาแงมากว่าสินค้าราคาถูก ส่วนบ้านที่ก่อสร้างมานาน ก็มีค่าเสื่อมบ้างแต่ก็ยังมีราคามากกว่าราคาย่อมสูงกว่าราคาบ้านเก่า ทั้งนี้หากมีอุปทานจำกัด ก็อาจทำให้ราคาบ้านหน่วยเดิมที่เสนอขายอาจกลับมามีราคาเพิ่มขึ้นอีกก็ได้ ยิ่งกว่านั้นหากเศรษฐกิจขยายตัว ก็จะทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น ราคาปรับตัวสูงขึ้น  ยิ่งกว่านั้น ดร.โสภณ ตั้งข้อสังเกตว่าการพยายามบอกว่าบ้านจะขึ้นราคา เป็นส่วนหนึ่งของการโฆษณาชวนเชื่อให้ชาวบ้านตกใจ เพื่อจะได้รีบซื้อที่อยู่อาศัย เพื่อเป็นการช่วยเหลือผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินหรือไม่ เป็นสิ่งที่พึงพิจารณาเช่นกัน