ภาพรวมตลาด (Market Overview)

ไตรมาสที่ 3 ของปี ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในด้านอุปสงค์มีการทยอยฟื้นตัว ส่งผลให้การเปิดตัวโครงการใหม่ของผู้ประกอบการยังคงมีการเปิดตัวอย่างต่อเนื่องตามความต้องการในตลาดซึ่งถือว่าเป็นสัญญาณที่ดี ซึ่งจากดัชนีความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยในสภาวะปัจจุบันมีการปรับตัวขึ้นมาเล็กน้อย แต่ทว่ายังมีปัจจัยลบจากอัตราเงินเฟ้อของธนาคารกลางรวมไปถึงหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง ส่งผลให้ตลาดคอนโดมิเนียมในบางกลุ่มยังอยู่ในสภาวะหนืด เนื่องจากกำลังซื้อเป็นกลุ่มเรียลดีมานด์มีค่อนข้างน้อยลงเพราะมีปัญหาหนี้สะสมจึงเลือกที่จะเช่าคอนโดมิเนียมมากขึ้น เหตุผลดังกล่าวส่งผลให้ตลาดเช่ากลับมามีบทบาทและได้รับความนิยมทั้งจากกลุ่มผู้อยู่อาศัยจริงรวมถึงนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติที่กลับมาในประเทศบางส่วน อีกทั้งตลาดคอนโดมิเนียมมือสองที่มีการประกาศขายอย่างต่อเนื่อง ซึ่งอาจจะส่งผลกระทบต่อตลาดคอนโดมิเนียมในปัจจุบันที่เจอสภาวะการแข่งขันในตลาดที่หนาแน่นขึ้น สอดคล้องดัชนีความคาดหวังด้านยอดขายในอีก 6 เดือนข้างหน้าของผู้ประกอบการที่ค่อนข้างทรงตัว

อุปทาน (Supply)

อุปทานเปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 3 ปี 2566 มีจำนวนทั้งสิ้น 5,367 หน่วย จำนวนหน่วยขายใหม่ลดลงค่อนข้างมากจากไตรมาสก่อนหน้าซึ่งอยู่ที่ร้อยละ 45.4 และยังคงลดลงในร้อยละ 122.3 หากเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว คอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ตั้งอยู่บริเวณชานเมืองกรุงเทพฯ มีอัตราสูงถึงร้อยละ 76 รองลงมาเป็นบริเวณใจกลางเมือง ร้อยละ 16 ในขณะบริเวณรอบใจกลางเมืองมีร้อยละ 8 โดยอุปทานเปิดใหม่ยังคงนิยมพัฒนาคอนโดมิเนียมในระดับเกรด B มีอัตราร้อยละ 52 และ เกรด C มีอัตราร้อยละ 47 ในขณะที่เกรดเอมีเพียงร้อยละ 1 เท่านั้น

อุปสงค์ (Demand)

จากการเก็บรวมรวมข้อมูลจำนวนอุปสงค์ของหน่วยเปิดขายใหม่ของไตรมาสที่ 3 ปี 2566 ณ สิ้นเดือนเดือนกันยายน พบว่าจำนวนหน่วยขายได้มีจำนวนประมาณ 2,117 หน่วย จากอุปทานที่เปิดขายใหม่จำนวนทั้งสิ้น 5,367 หน่วย คิดเป็นอัตราการขายที่ร้อยละ 39.4 อัตราการขายเพิ่มขึ้นจากไตรมาสที่แล้วอยู่ที่ร้อยละ 11.6 และยังเพิ่มขึ้นร้อยละ 8.7 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว อุปสงค์ของจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ส่วนใหญ่เป็นนักลงทุนชาวไทยที่อยู่ในตลาด ในส่วนของกลุ่มเรียลดีมานด์เลือกที่จะซื้อโครงการแล้วเสร็จมากกว่าโครงการที่ยังไม่ได้ก่อสร้าง เพราะได้ชมรูปแบบห้องโครงการจริงก่อนการตัดสินใจ อย่างไรก็ตามกลุ่มผู้ซื้อที่เป็นต่างชาติยังคงมีบ้างเล็กน้อย ซึ่งเป็นการซื้ออยู่อาศัยโดยเฉพาะ ซึ่งจะเป็นกลุ่มชาว ไต้หวัน สิงค์โปรและยุโรป ในขณะที่ทิศทางการท่องเที่ยวที่ยังฟื้นตัวช้ารวมถึงกลุ่มนักท่องเที่ยวจากจีนยังคงต่ำกว่าที่คาด อาจจะส่งผลให้อุปสงค์มีอัตราการขายที่ไม่สูงนัก

ราคาขาย (Asking Price)

ราคาเสนอขายคอนโดมิเนียมในไตรมาสที่ 3 ปี 2566 ปรับตัวลดลงในบางพื้นที่ โดยราคาเสนอขายคอนโดมิเนียมในบริเวณศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) อยู่ที่ประมาณ 247,500 บาท ต่อ ตารางเมตร ปรับตัวลดลงจากไตรมาสก่อนหน้าที่ร้อยละ 0.20 ราคาเสนอขายคอนโดมิเนียมในบริเวณรอบเขตศูนย์กลางธุรกิจ (City Fringe) อยู่ที่ประมาณ 121,000 บาท ต่อ ตารางเมตร ปรับตัวลดลงจากไตรมาสก่อนหน้าที่ร้อยละ 0.25 ในขณะที่ราคาเสนอขายของคอนโดมิเนียมในบริเวณชานเมืองกรุงเทพมหานครอยู่ที่ประมาณ 68,100 บาท ต่อ ตารางเมตร ปรับตัวเพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้าที่ร้อยละ 0.15 ราคาเสนอขายเฉลี่ยรวมทุกพื้นพบว่าลดลงร้อยละ 0.1 เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นรวมถึงหนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูง ซึ่งส่งผลลบในด้านกำลังซื้อทำให้หลายโครงการที่มีการสร้างเสร็จมานานต้องยอมปรับลดราคาลงเพื่อทำโปรโมชั่นส่งเสริมการขายกระตุ้นกำลังซื้อ

What Next?

– อัตราเงินเฟ้อยังมีความเสี่ยงสูงซึ่งอาจจะทำให้กลุ่มรายได้น้อยมีค่าครองชีพที่เพิ่มขึ้นรวมถึงภาวะหนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูง ซึ่งจะเกิดผลกระทบในกลุ่มผู้ซื้อของตลาดคอนโดมิเนียมในบาง segment

– หากมีการประกาศเกณฑ์ LTV ของมาตราการรัฐบาลในอนาคต อาจจะช่วยการกระจายตัวของตลาดคอนโดมิเนียมให้มีทิศทางที่ดีขึ้น

– ราคาขายมีแนวโน้มที่จะทรงตัวเนื่องจากทิศทางของอัตราดอกเบี้ยและหนี้ครัวเรือนที่ยังเพิ่มสูงขึ้น แต่ในอนาคตอาจจะมีการปรับราคาขึ้นอยู่ที่ประมาณร้อยละ 3 – 5 ในช่วงไตรมาสแรกของปีหน้า

– เศรษฐกิจโลกยังคงมีแนวโน้มชะลอตัว อีกทั้งนักท่องเที่ยวในกลุ่มประเทศจีนยังคงเข้ามาน้อย ในขณะที่กลุ่มประเทศอื่นที่นิยมซื้อคอนโดมิเนียมมีไม่มากเท่าประเทศจีนอาจทำให้สัดส่วนของกำลังซื้อต่างชาติลดลง

คุณพจมาน วรกิจโภคาทร หัวหน้างานด้านบริหารโครงการที่พักอาศัย บริษัทไนท์แฟรงค์ ไทยแลนด์ กล่าวว่าภาพรวมของตลาดมีผู้ประกอบการ ตลาดเกรด B ทยอยเปิดโครงการในไตรมาส 3 และจะเปิดเพิ่มมากขึ้นในไตรมาส 4 ซึ่งโดยส่วนใหญ่เป็นโครงการที่ได้มีการออกแบบ เตรียมพร้อมทางการตลาดไว้นาน รอเวลาจังหวะเหมาะสมในการเปิดโครงการ อย่างของไนท์แฟรงค์เองที่รับการบริการด้านการตลาด และงานขาย ในไตรมาสที่ 3–4 ของปีนี้เราได้วางแผนการเปิด 5 โครงการ ย่านพระราม3–สาทร, สมเด็จเจ้าพระยา, บางนา, ลาซาล และสุขุมวิท

ส่วนโครงการที่สร้างเสร็จแล้วสำหรับตลาดเกรด B โดยเฉพาะอย่างยิ่งเกรด C ผู้พัฒนาโครงการพยายามออกโปรโมชั่นแคมเปญ ให้ส่วนลด ของแถมภายในห้อง รวมไปถึงฟรีค่าส่วนกลางเจ้าของโครงการบางรายให้ฟรีค่าส่วนกลางมากถึง 20 ปี เพื่อเป็นการลดภาระผู้บริโภคที่ต้องการซื้ออยู่จริง หากมองในแง่ผู้บริโภคที่มีศักยภาพในการกู้ซื้อที่อยู่อาศัย จะได้เปรียบมากที่สุดเนื่องจากคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้วยังเป็นต้นทุนการก่อสร้างเก่าก่อนที่ราคาน้ำมันจะพุ่งสูงขึ้น อีกทั้งเจ้าของโครงการยังมีการดิวกับธนาคารเพื่อให้ได้อัตราดอกเบี้ยที่ดีที่สุด แต่อัตราดอกเบี้ย ณ วันนี้ ในการกู้ 3 ปีแรกเฉลี่ยอยู่ที่ระหว่าง 3–3.5% และมีแนวโน้มที่สูงขึ้นในอนาคต รวมถึงการอนุมัติสินเชื่อที่ยังคงเป็นปัจจัยหลักในการชะลอการตัดสินใจซื้อ

ตลาดเกรด A ระดับราคา 250,000 บาทต่อตรมในย่านสาทร พระรามสี่ สีลม ส่วนใหญ่คอนโดมิเนียมมีการก่อสร้างเสร็จแล้ว ผู้ประกอบการมีแนวคิดในการผลักดันยอดขายในแนวทางเดียวกัน คือการทำโปรโมชั่นส่วนลดเป็นหลัก เนื่องจากลูกค้ากลุ่มนี้ไม่ค่อยมีความสนใจส่วนของแถมภายในห้อง โดยส่วนใหญ่ต้องการตกแต่งห้องในสไตล์ตัวเอง