ถ้าพูดถึงทำเลบ้านเดี่ยวในระดับราคาสูงของกรุงเทพมหานครที่มีความยอดนิยมคงมีอยู่หลายทำเล แต่ทำเลที่ทุกท่านน่าจะนึกถึงคงจะหนีไม่พ้น 3 ทำเลนี้ 1) ทำเลโซนเลียบด่วนรามอินทรา 2) ทำเลโซนกรุงเทพกรีฑา และ 3) ทำเลโซนราชพฤกษ์ โดยทั้ง 3 ทำเล 3 โซน ล้วนมีโครงการบ้านเดี่ยวที่มีระดับราคา 30 ล้านบาทขึ้นไปเป็นจำนวนมาก

โครงการในย่านทำเลเลียบด่วนเอกมัย-รามอินทรา อย่างโครงการ Noble curate, D8 Residence, The Gentry เอกมัย-ลาดพร้าว, The City เอกมัย-ลาดพร้าว หรือ VEVA PRIVA เอกมัย-รามอินทรา ซึ่งความน่าสนใจของทำเลเลียบด่วนเอกมัย-รามอินทรา คือเป็นทำเลที่อยู่ใกล้ใจกลางเมือง สามารถเชื่อมต่อสู่ สุขุมวิท เอกมัย ทองหล่อ ได้สะดวกประกอบกับมีพื้นที่พาณิชยกรรมหลายแห่งเช่น The walk, ตลาดหัวมุม, Central Eastville, และ Crystal Design Center เป็นต้น หรือ โครงการในทำเลย่านกรุงเทพกรีฑา ก็จะมีโครงการอย่าง Malton Gates Krungthep kreetha, GRAND BANGKOK BOULEVARD RAMA9, Noble Krungthep-Kreetha, บุราสิริ กรุงเทพกรีฑา หรือ นาราสิริ กรุงเทพกรีฑา เป็นอีกหนึ่งทำเลที่สามารถเดินทางเชื่อมต่อไปยังโซนอโศก-พระราม9 ได้สะดวก พร้อมทั้งยังมีสิ่งอำนวยความสะดวกรองรับ ไม่ว่าจะเป็นพื้นที่พาณิชยกรรม ห้างสรรพสินค้ารวมถึงสนามกอล์ฟ ส่วนในย่านฝั่งธนบุรีฯอย่างโซนราชพฤกษ์ ก็จะมีโครงการ Q Twelve, Ladawan ลดาวัลย์ ราชพฤกษ์-ปิ่นเกล้า, พฤกษ์ภิรมย์ ราชพฤกษ์-สาทร, NUSASIRI SATHORN-PINKLAO หรือ หมู่บ้านนันทวัน สาทร-ราชพฤกษ์ ซึ่งเป็นอีกหนึ่งทำเลที่สามารถเดินทางเชื่อมต่อสู่ในย่านสีลม-สาทรได้สะดวก มีพื้นที่พาณิชยกรรม ร้านค้า ร้านอาหาร รวมถึง community mall พัฒนาอยู่จำนวนมาก

โดยทั้ง 3 ทำเลที่กล่าวมาข้างต้นล้วนเป็นทำเลที่ตั้งอยู่โซนชานเมืองของกรุงเทพมหานครแทบจะทั้งหมด เนื่องจากการจะพัฒนาบ้านเดี่ยวในระดับ Luxury หรือ Super Luxury ต้องอาศัยเนื้อที่ดินขนาดใหญ่ในการพัฒนาโครงการ และถ้าถามว่านิยามของโครงการบ้านเดี่ยวหรู ดูยังไง? ทางทีมงาน Propholic ได้อธิบายอย่างละเอียดในบทความ บ้านหรู ดูยังไง? (บ้านหรู ดูยังไง? | propholic.com บ้านหรู ดูยังไง? propholic.com)

ซึ่งข้อสังเกตของทำเลการพัฒนาใหม่ที่มีบ้านสุดหรูเข้าไปพัฒนา มักจะอยู่บนเส้นถนนตัดใหม่ของทางภาครัฐ เช่น ถนนกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ ถนนราชพฤกษ์ รวมถึงถนนพรานนก-พุทธมณฑลสาย 4 จากข้อสังเกตดังกล่าวพบว่าในพื้นที่ฝั่งตะวันตกของกรุงเทพมหานคร ในช่วง 20 ปีที่ผ่านมา มีการพัฒนาถนนสายใหม่หลายเส้นทาง เริ่มต้นตั้งแต่ถนนราชพฤกษ์ ถนนกัลปพฤกษ์ และ ถนนพรานนก-พุทธมณฑลสาย4 บทความนี้ผู้เขียนจึงขอยกตัวอย่างโซนราชพฤกษ์ มาขยายความเพิ่มเติม

โดยโซนราชพฤกษ์ เป็นอีกโซนหนึ่งที่เห็นความชัดเจนของจำนวนหมู่บ้านจัดสรรขนาดใหญ่ในพื้นที่ ซึ่งถนนราชพฤกษ์เป็นถนนที่มีความยาวค่อนข้างมาก ตั้งแต่ในพื้นที่กรุงเทพมหานครเชื่อมต่อพื้นที่ส่วนใหญ่ของจังหวัดนนทบุรี จึงทำให้มีความต้องการในการอยู่อาศัยของจังหวัดนนทบุรีมารวมอยู่ด้วย พร้อมทั้งยังใกล้รถไฟฟ้า สายสีม่วง(คลองบางไผ่-เตาปูน) และรถไฟฟ้าชานเมืองสายสีแดง จากผลการสำรวจของ “ลุมพินี วิสดอมฯ” พบว่า การเติบโตของทำเลราชพฤกษ์ ระดับราคาที่ดินมีการปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องจากระดับราคา 80,000 บาทต่อตารางวา ปรับขึ้นมาเฉลี่ยอยู่ที่ 100,000 บาทต่อตารางวา นอกจากนี้ยังพบว่าโครงการพักอาศัยที่มีระดับราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไปมีทั้งหมด 820 หน่วย และขายไปได้ทั้งสิ้น 502 หน่วย หรือคิดเป็น 61% ของจำนวนที่เปิดขายทั้งหมด ซึ่งเป็นอัตราการขายที่ค่อนข้างดี โดยบ้านพักอาศัยที่ขายดีจะอยู่ในช่วงราคา 10-30 ล้านบาท ซึ่งในปัจจุบันทำเลของโซนราชพฤกษ์ตอนต้น หรือในโซนเขตกรุงเทพมหานครเริ่มเป็นทำเลที่มีแต่บ้านหรูเกือบทั้งหมดแล้ว แต่ก็ยังมีทำเลใหม่อย่างโซนราชพฤกษ์ 345 ที่เชื่อมต่อกับจังหวัดปทุมธานีเป็นอีกหนึ่ง Emerging Area ของบ้านระดับกลาง ที่ในปัจจุบันมีกำลังมีการเติบโตเพิ่มมากขึ้นเช่นกัน

ในบทความนี้จะขอโฟกัสไปที่ถนนราชพฤกษ์ช่วงต้นซึ่งอยู่ในโซนพื้นที่กรุงเทพมหานคร ผู้เขียนจึงสรุปออกมาเป็น 3 หัวข้อ ที่ทำให้โซนราชพฤกษ์มีการพัฒนาบ้านจัดสรรขนาดใหญ่จำนวนมาก ดังต่อไปนี้

1. ราชพฤกษ์ เป็นโซนที่สามารถเดินทางเข้าและออกเมืองได้สะดวก เชื่อมต่อการคมนาคมได้หลากหลายเส้นทาง ไม่ว่าจะเป็นการเดินทางเข้าเมืองในย่าน สีลม – สาทร หรือ การเดินทางไปฝั่งตอนเหนือของกรุงเทพฯ อย่างลาดพร้าว พร้อมทั้งยังสามารถมีจุดเชื่อมต่อรถไฟฟ้าหลายสาย เช่น สายสีเขียวที่สถานีบางหว้า (Interchange) หรือ สายสีน้ำเงินที่สถานีไฟฉาย เป็นต้น

2. ราชพฤกษ์ มีสิ่งอำนวยความสะดวกที่ครบครัน ไม่ว่าจะเป็นโรงเรียน โรงพยาบาล หรือ ห้างสรรพสินค้า โซนถนนราชพฤกษ์เป็นที่ตั้งของโรงเรียนนานาชาติหลายแห่ง เช่น Kensington International school หรือ Double Trees International school ส่วนพื้นที่พาณิชยกรรมก็มีรองรับทั้ง Community mall อย่าง The Circle หรือ Food villa ซึ่งเป็นตลาดร้านค้าที่มีคนเข้ามาจับจ่ายใช้สอยตลอดวัน ยังรวมไปถึงศูนย์กลางตลาดดอกไม้ปากคลองตลาดใหม่ ที่มีการเข้ามาตั้งในย่านนี้เช่นกัน และในอนาคตกำลังจะเกิดโครงขนาดใหญ่ อย่าง Central Westville ซึ่งจะถูกพัฒนาบนพื้นที่กว่า 24 ไร่

3. ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ.2556 ได้กำหนดในพื้นที่โซนราชพฤกษ์ในพื้นที่กรุงเทพมหานครส่วนใหญ่ให้มีการใช้ประโยชน์ที่ดิน เป็นพื้นที่สีเขียวลาย ก.2 หรือ ที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม ซึ่งกำหนดให้มีการจัดสรรที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยว โดยที่ต้องมีพื้นที่ดินแปลงย่อยไม่น้อยกว่าแปลงละ 100 ตารางวา จึงทำให้พบว่าการพัฒนาบ้านจัดสรรของ Developer จะพัฒนาเป็นบ้านเดี่ยวขนาดใหญ่เท่านั้นเมื่อที่ดินขนาดใหญ่ราคาขายจึงแพงตามขนาดที่ดินไปด้วย ซึ่งในอนาคตกำลังจะมีการบังคับใช้ผังเมืองรวมฉบับใหม่ ที่จะมีการเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินในย่านนี้ให้เป็นพื้นที่สีเหลืองหรือที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย โดยการกำหนดดังกล่าวจะทำให้พื้นที่ราชพฤกษ์มีศักยภาพมากขึ้นรวมทั้งเอื้อต่อการพัฒนาโครงการรูปแบบอื่นๆ และบริบทในย่านนี้คงเปลี่ยนไปอีกมาก ไม่ว่าจะเป็นการที่ราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้น พร้อมทั้งที่อยู่อาศัยพาณิชยกรรมก็อาจจะหนาแน่นขึ้นตามไปด้วย

จึงสรุปได้ว่าการที่ย่านราชพฤกษ์เป็นย่านที่มีการพัฒนาบ้านหรูจำนวนมาก นอกจากการกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินของภาครัฐที่ทำให้ต้องพัฒนาเป็นโครงการในรูปแบบบ้านเดี่ยวขนาดใหญ่แล้ว ทำเลในย่านราชพฤกษ์ยังเป็นทำเลที่สามารถเดินทางเข้าและออกออกเมืองได้สะดวก แถมยังสามารถเดินทางเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าได้หลายสาย ทั้งสายสีม่วง สายสีแดงอ่อน และสายสีเขียว ซึ่งก็คล้ายกับอีก 2 ทำเลที่เป็นที่ตั้งของบ้านหรู ทั้งเลียบด่วนรามอินทรา และ ทำเลกรุงเทพกรีฑา ที่เป็นทำเลตั้งอยู่นอกเมืองแต่ยังสามารถเดินทางเข้าออกเมืองได้สะดวก ทำให้ทำเลเหล่านี้เป็นทำเลที่เหมาะสมหรือเป็นที่นิยมในการพัฒนา บ้านเดี่ยวสุดหรู ของพื้นที่กรุงเทพมหานคร

อ้างอิง

– ราชพฤกษ์ จากทำเลไกลเมืองสู่แหล่งรวมที่อยู่อาศัยระดับบน | แสนสิริ (sansiri.com)

– เจาะลึกราชพฤกษ์ ที่สุดเเห่งทำเลโซนตะวันตก (home.co.th)

– เจาะทำเลราชพฤกษ์ 4 เหตุผล ทำไมต้องเป็นเจ้าของบ้านย่านราชพฤกษ์ – LH

– ส่องทำเลและอนาคตของย่าน “เลียบด่วน เอกมัย-รามอินทรา” น่าสนใจยังไง และกำลังจะมีอะไรอีกบ้าง — LivingPop

– คอลัมน์ ทำเล-ที่ดิน: “ลุมพินี วิสดอม” ชี้ แจ้งวัฒนะ-ราชพฤกษ์-กาญจนาภิเษก ทำเลทองพัฒนาบ้านหรู (ตลาดบ้าน)