บริษัทที่ปรึกษาและบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ เจแอลแอล ระบุว่า วิกฤติการณ์โควิด-19 ที่คลี่คลายลง ช่วยให้บรรยากาศในทุกภาคธุรกิจของประเทศไทยปรับตัวดีขึ้นมาก รวมทั้งภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทั้งนี้ แม้ปัญหาความท้ายทายต่างๆ ในระดับโลกจะยังคงดำเนินอยู่ เชื่อว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทของไทยจะฟื้นตัวดีขึ้นในปีนี้ แต่จะมีวิถีที่แตกต่างไปจากที่เคยเป็นในช่วงก่อนเกิดโควิดโดยสิ้นเชิง ตามมุมมองของทีมงานฝ่ายบริการงานวิจัยและที่ปรึกษาของ JLL ในวิดีโอ JLL REal Talk https://www.youtube.com/watch?v=feJTilrqxnA

ถอดคำบรรยายภาษาไทยจากวิดีโอ

แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566

เจเรมี่ โอซุลลิแวน

หัวหน้าฝ่ายบริการงานวิจัยและงานที่ปรึกษา

เจแอลแอล

——————————–

ปี 2565 ที่ผ่านมา บริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์และเจ้าของอาคารในกรุงเทพฯ ได้พบกับทั้งปัจจัยบวกและปัจจัยลบ สถานการณ์โควิด-19 ที่คลี่คลายลง นับเป็นปัจจัยบวกสำหรับทุกภาคส่วน แต่ขณะเดียวกัน การที่ตลาดโลกกลับมามีความต้องการใช้ผลิตภัณฑ์และบริการเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ได้ส่งผลให้อัตราเงินเฟ้อพุ่งสูงขึ้น กลายเป็นปัจจัยที่ชะลอการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์

ส่วนในปี 2566 คาดว่า ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทน่าจะฟื้นตัวได้ดีขึ้น แต่จะมีวิถีใหม่ที่แตกต่างไปมากจากวิถีเดิมที่เคยเป็นมาในช่วงก่อนเกิดสถานการณ์โควิด-19

ประการแรก ความต้องการของผู้เช่าเกิดความเปลี่ยนแปลงอย่างเห็นได้ชัด โดยเน้นให้ความสำคัญมากขึ้นกับการเช่าใช้พื้นที่ในอาคารที่มีคุณภาพสูงและเป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อมและสังคม โดยเฉพาะในตลาดอาคารสำนักงานของกรุงเทพฯ ที่จะสังเกตเห็นได้ว่า ธุรกรรมใหม่ๆ เกี่ยวกับการเช่าพื้นที่สำนักงาน ส่วนใหญ่เป็นการเช่าพื้นที่ในอาคารเกรดเอใหม่ๆ ซึ่งส่วนใหญ่ผ่านการรับรองมาตรฐานอาคารเขียวที่เป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อม

ปรากฎการณ์นี้สร้างความท้าทายให้แก่เจ้าของอาคารและนักลงทุน โดยเฉพาะเจ้าของอาคารเก่าหรืออาคารเกรดรอง ซึ่งส่วนใหญ่เริ่มมีการประเมินและวางแผนปรับปรุงอาคาร เพื่อเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขัน

อีกแนวโน้มหนึ่งที่เราคาดว่าจะเกิดขึ้น คือ การที่บริษัทต่างๆ จะให้พนักงานกลับเข้าทำงานในออฟฟิศมากขึ้น แม้หลายบริษัทจะยังคงใช้นโยบายการให้ความยืดหยุ่นแก่พนักงานเกี่ยวสถานที่ที่ใช้สำหรับทำงาน แต่ความเข้มข้นของนโยบายจะแตกต่างกันไปในแต่ละภาคธุรกิจ และตามความจำเป็นของแต่ละบริษัท

ส่วนตลาดคอนโดมิเนียม ความกังวลด้านเศรษฐกิจเป็นปัจจัยที่จะยังคงส่งผลกระทบต่อยอดขายตลอดทั้งปีนี้ แม้คาดว่า ความเชื่อมั่นของผู้ซื้อมีโอกาสฟื้นกลับมา โดยเฉพาะในช่วงครึ่งปีหลังที่มีการคาดการณ์ว่าสถานการณ์เงินเฟ้อจะคลี่คลายลง

ในส่วนของตลาดอสังหาริมทรัพย์นอกกลุ่มหลัก JLL คาดว่าจะมีการลงทุนเพิ่มสูงขึ้น โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ประเภทดาต้าเซ็นเตอร์ โดยนักลงทุนของเอเชียแปซิฟิกกำลังแสวงหาโอกาสจากการฟื้นตัวของตลาด ด้วยการช่วงชิงความได้เปรียบจาการรีบเข้ามาลงทุนก่อนในตลาดอสังหาริมทรัพย์เกิดใหม่กลุ่มนี้

สำหรับภาพรวมโดยสรุป ปีนี้จะเป็นปีที่ดีสำหรับอาคารสำนักงานเกรดเอและโครงการอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ที่มีความนำหน้าในด้านเทรนด์ความต้องการของลูกค้า ในขณะที่อาคารหรือโครงการที่ไม่สามารถปรับตัวให้ทันรองรับความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไปของลูกค้าหรือผู้เช่า จะพบกับความยากลำบากมากขึ้นในการรักษาค่าเช่าและผู้เช่าเอาไว้ได้

ตลาดอาคารสำนักงานกรุงเทพฯ

นางสาวณิชกมล หอรุ่งเรือง

ผู้จัดการอาวุโส

ฝ่ายบริการงานวิจัยและงานที่ปรึกษา

เจแอลแอล

ความต้องการเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานเกรดเอส่วนใหญ่ มีสัญญาณฟื้นตัวหลังจากโควิดในไตรมาส 4 ของปีที่ผ่านมา แต่ยังคงปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่องในกลุ่มอาคารเกรดรอง

ณ สิ้นปี 2565 ตลาดอาคารสำนักงานของกรุงเทพฯ มีพื้นที่รวมกว่า 10 ล้านตร.ม. โดยแบ่งเป็นพื้นที่เกรดเอในใจกลางเมือง 1.5 ล้านตร.ม.

ผู้เช่าจำนวนมากสนใจเช่าพื้นที่สำนักงานในอาคารเกรดเอ และมีการย้ายออกมากขึ้นจากอาคารที่มีคุณภาพเกรดรองและอาคารเก่า ซึ่งปรากฏการณ์นี้เรียกว่า Flight-to-quality

พื้นที่ว่างเหลือเช่าปรับตัวสูงขึ้น และคาดว่าจะอัตราการว่างเฉลี่ยของพื้นที่เช่าสำหรับอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ จะปรับเพิ่มขึ้นไปถึงระดับ 30% ภายในไม่กี่ปีข้างหน้า

ส่วนอัตราค่าเช่าเฉลี่ยทรงตัวอยู่ในระดับเดิมติดต่อกันตลอด 8 ไตรมาสที่ผ่านมา ทั้งนี้ แม้กลุ่มอาคารเกรดเอจะมีอัตราค่าเช่าเฉลี่ยปรับเพิ่มสูงขึ้นต่อเนื่อง แต่ขณะเดียวกัน อาคารที่มีอายุมากมีค่าเช่าเฉลี่ยปรับตัวลดลง

ใน 12 เดือนข้างหน้า การมีโครงการสำนักงานใหม่ๆ ที่จะก่อสร้างเสร็จเพิ่ม จะทำให้ตลาดมีการแข่งขันรุนแรงขึ้น และอัตราพื้นที่ว่างเหลือเช่าสูงขึ้น ซึ่งจะสร้างแรงกดดันเพิ่มขึ้นโดยเฉพาะอาคารเก่า

โครงการอาคารสำนักงานเกรดเอและโครงการที่มีมาตรฐานอาคารเขียวรองรับ มีแนวโน้มจะประสบความสำเร็จดึงดูดผู้เช่าจองพื้นที่ล่วงหน้ามากขึ้น สะท้อนให้เห็นความต้องการเช่าที่มุ่งเน้นอาคารที่มีคุณภาพและความยั่งยืนด้านสิ่งแวดล้อม

นอกจากนี้ ยังสะท้อนให้เห็นว่า บริษัทข้ามชาติหลายแห่งยินดีจ่ายค่าเช่าสูงขึ้น เพื่อให้ได้มีออฟฟิศที่มีคุณภาพระดับสากล

ในฝั่งของอาคารที่อายุมาก เจ้าของอาคารต้องเผชิญความท้าทายเป็นอย่างมากในการรักษาผู้เช่าและระดับค่าเช่า อีกทั้งยังมีแนวโน้มที่อัตราพื้นที่ว่างจะเพิ่มสูงขึ้น

ค่าเช่าในอาคารกลุ่มนี้คาดว่าจะปรับตัวลดลง มีการเสนอช่วงปลอดค่าเช่ามากขึ้นเพื่อจูงใจผู้เช่า อีกทั้งยังพบเจ้าของอาคารหลายแห่งเริ่มวางแผนปรับปรุงอาคารเพื่อเพิ่มมูลค่าและรักษาความสามารถในการแข่งขัน

กล่าวโดยสรุป อาคารคุณภาพดีจำนวนมากที่กำลังจะเข้าสู่ตลาดเร็วๆ นี้ จะสร้างผลกระทบต่อตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ เป็นอย่างมาก ส่วนทางด้านผู้เช่าเองเริ่มมองหาพื้นที่อาคารคุณภาพดีและทันสมัยมากขึ้น ในขณะที่อาคารที่มีอายุมากจำเป็นต้องหาแนวทางปรับตัวเพื่อรักษาขีดความสามารถการแข่งขัน

ตลาดอสังหาริมทรัพย์กลุ่มค้าปลีก/ศูนย์การค้ากรุงเทพฯ

นางสาวภัคจิรา ชอบใช้

นักวิเคราะห์อาวุโส

ฝ่ายบริการงานวิจัยและงานที่ปรึกษา

เจแอลแอล

ตลาดอสังหาริมทรัพย์กลุ่มค้าปลีก/ศูนย์การค้าในกรุงเทพฯ มีสัญญาณของการฟื้นตัวในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 2565 เป็นผลมาจากความเชื่อมั่นผู้บริโภคที่ปรับตัวดีขึ้น สืบเนื่องมาจากการกลับมาของนักท่องเที่ยว และภาวะเศรษฐกิจที่ฟื้นตัว

ณ สิ้นปี 2565 กรุงเทพฯ มีอสังหาริมทรัพย์กลุ่มค้าปลีก/ศูนย์การค้าคิดเป็นพื้นที่รวมกว่า 7.4 ล้านตร.ม. ในจำนวนนี้ กว่าครึ่งเป็นพื้นที่ศูนย์การค้าชั้นดี

แม้สภาพตลาดโดยรวมปรับตัวดีขึ้น แต่ส่วนใหญ่เป็นเพราะศูนย์การค้าชั้นดีมีผลการดำเนินการที่ดีขึ้น ทั้งในแง่ของความต้องการเช่าใช้พื้นที่และอัตราค่าเช่าที่สูงขึ้น

อย่างไรก็ตาม พบว่า อัตราพื้นที่ว่างเหลือเช่าเฉลี่ยในตลาดปรับตัวเพิ่มขึ้นเล็กน้อยขึ้นไปอยู่ที่ระดับ 12.8% เนื่องจากมีความต้องการเช่าใช้พื้นที่ลดลงในศูนย์การค้าเกรดรอง

แนวโน้มหลักที่พบเห็นในช่วงที่ผ่านมา คือ ผู้เช่าพื้นที่กลุ่มหลัก ยังคงเป็นกลุ่มธุรกิจร้านอาหารและเครื่องดื่ม ซึ่งสอดรับกับกลยุทธ์ของศูนย์การค้าที่ต้องเปลี่ยนพื้นที่ไปสู่การเป็นศูนย์การค้าแนวไลฟ์สไตล์มากยิ่งขึ้นนับตั้งแต่เกิดสถานการณ์โควิค-19 เป็นต้นมา โดยแนวโน้มนี้จะยังคงดำเนินต่อไป

JLL คาดว่าจะมีร้านค้าเป็นแบรนด์ต่างประเทศเข้ามาเปิดตัวและขยายสาขาในกรุงเทพฯ เพิ่มมากขึ้น เพื่อรับอานิสงค์จากภาวะที่ตลาดกำลังฟื้นตัว ตัวอย่างเช่น Tesla ที่กำลังจะเปิดสาขาแรกที่ EmSphere เมื่อโครงการแล้วเสร็จในสิ้นปีนี้

โดยรวมแล้วในปีต่อจากนี้จะเป็นโอกาสที่ดีสำหรับผู้ค้าปลีก สืบเนื่องมาจากเศรษฐกิจมีแนวโน้มที่ดีขึ้น ประกอบกับภาคการท่องเที่ยวจะกลับมาส่งเสริมศักยภาพของตลาดค้าปลีกตั้งแต่ปีนี้เป็นต้นไป ดังนั้น ความต้องการพื้นที่ค้าปลีกที่มีคุณภาพที่จะเพิ่มมากขึ้น

ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ

นางสาววนัชวรรณ ชานวิทิตกุล

ผู้ช่วยผู้จัดการ

ฝ่ายบริการงานวิจัยและงานที่ปรึกษา

เจแอลแอล

ปัจจุบัน กรุงเทพฯและปริมณฑล มีคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จสะสมกว่า 780,000 ยูนิต โดยในไตรมาสสุดท้ายของปี 2565 มีคอนโดสร้างเสร็จเพิ่มกว่า 12,000 ยูนิต

ผู้ประกอบการหลายเจ้ายังคงเพิ่มการเปิดตัวโครงการใหม่อย่างต่อเนื่อง ในจำนวนนี้มีหลายโครงการที่ตั้งอยู่ในพื้นที่ย่านสุขุมวิทตอนปลายและทางตะวันตกของกรุงเทพฯ

ในครึ่งปีหลังของปี 2565 กำลังซื้อต่างชาติกลับเข้ามาสู่ตลาดมากขึ้น อย่างไรก็ตาม อุปสงค์เหล่านี้เข้ามาเพื่อโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดที่ได้จองไว้ก่อนหน้า มีจำนวนไม่มากที่เข้ามาเพื่อซื้อหรือจองคอนโดมิเนียมใหม่

ส่วนการเปิดประเทศของจีนจะกระตุ้นภาคท่องเที่ยวและการใช้จ่ายทั่วไป แต่ในส่วนตลาดที่อยู่อาศัย คาดว่า ตลาดเช่าจะได้รับอานิสงค์ในเชิงบวกก่อน ส่วนตลาดการซื้อขายจะยังคงต้องติดตามสถานการณ์ต่อไป

สำหรับโครงการพรีเซลล์ หรือโครงการที่เปิดขายก่อนสร้างเสร็จ มีอัตราการจองเฉลี่ยทั้งตลาด ณ ไตรมาส 4 ปี 2565 อยู่ที่ร้อยละ 50 ซึ่งเป็นยอดจองเฉลี่ยรายไตรมาสที่ต่ำที่สุดในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา นอกจากนี้ ยังมีการยกเลิกการจองในหลายโครงการเนื่องมาจากอัตราดอกเบี้ยที่ปรับตัวสูงขึ้น โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมในกลุ่มราคากลาง-ล่าง

อย่างไรก็ตาม คาดว่า ราคาคอนโดมิเนียมจะทยอยปรับตัวสูงขึ้นต่อไป สอดคล้องกับแนวโน้มการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจและต้นทุนการพัฒนาที่เพิ่มขึ้น

การเปิดตัวโครงการใหม่ การกลับมาของกำลังซื้อต่างชาติ และการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย เป็นตัวแปรที่ต้องจับตามองอย่างใกล้ชิด โดยในปี 2566 นี้ เราคาดว่าตลาดพรีเซลล์จะมีอัตราการขายที่กระเตื้องขึ้น สืบเนื่องมาจากการเปิดตัวโครงการใหม่ที่คาดว่าจะมีให้เห็นมากขึ้นในทุกระดับราคา และยังคาดว่ากำลังซื้อต่างชาติจะฟื้นตัวกลับมาอย่างเต็มที่ ไม่ใช่เฉพาะชาวจีน แต่ฟื้นตัวจากทุกภูมิภาคทั่วโลก

อย่างไรก็ดี ทั้งราคาซื้อขายและดอกเบี้ยที่สูงขึ้น ล้วนเป็นปัจจัยที่เพิ่มภาระการผ่อนชำระให้กับผู้ซื้อทั่วไป ซึ่งจะส่งผลกระทบโดยตรงต่อกลุ่มผู้ซื้อโดยเฉพาะในตลาดกลาง-ล่าง คาดว่า ผู้ประกอบการณ์ในตลาดคอนโดกลุ่มนี้ จะเสนอตัวช่วยทางการเงินให้แก่ลูกค้ามากขึ้น เพื่อเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงและการอนุมัติสินเชื่อของลูกค้า

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกลุ่มโลจิสติกส์

นายวิชญะ วิภูษณวรรณ

ผู้ช่วยผู้จัดการ

ฝ่ายบริการงานวิจัยและงานที่ปรึกษา

เจแอลแอล

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกลุ่มโลจิสติกส์ (คลังสินค้า/โกดัง-ศูนย์จัดเก็บและกระจายสินค้า) ยังคงมีผลประกอบการที่ดีอย่างต่อเนื่องในไตรมาสที่ 4 ปี 2565 หนุนโดยความต้องการใช้พื้นที่จากกลุ่มธุรกิจอีคอมเมิร์ซและธุรกิจตัวแทนให้บริการขนส่งและโลจิสติกส์หรือ 3PL (Third Party Logistics) ซึ่งเป็นอุตสาหกรรมที่เช่าใช้พื้นที่คลังสินค้ามากที่สุด

บริษัทผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในกลุ่มโลจิสติกส์ ส่วนใหญ่เน้นการปล่อยเช่าพื้นที่คลังสินค้าที่เหลืออยู่ในโครงการปัจจุบัน โดยไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่ในไตรมาสที่ผ่านมา

ปัจจุบัน ประเทศไทยมีพื้นที่คลังสินค้าให้เช่าคุณภาพสูงอยู่รวมประมาณ 4.7 ล้านตร.ม. และเนื่องจากไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่ ทำให้มีพื้นที่ว่างเหลือเช่าลดลงจากที่เคยอยู่ที่อัตรา 8.3% มาเป็น 7.7% ในไตรมาสสุดท้ายของปี 2565 นอกจากนี้ ค่าเช่าเฉลี่ยต่อตร.ม. ปรับตัวสูงขึ้น 5% เป็น 160.5 บาทต่อ ตร.ม. ต่อเดือน

จากการวิเคราะห์จะเห็นได้ว่า พื้นที่คลังสินค้าในย่านใกล้กรุงเทพฯ ดังเช่น จังหวัดสมุทรปราการ มีความต้องการสูง ทำให้มีค่าเช่าสูงกว่าพื้นที่อื่นๆ ในขณะที่เหลือพื้นที่ว่างให้เช่าไม่มาก และราคาที่ดินในเขตอุตสาหกรรมปรับตัวสูงขึ้น ส่งผลให้มีย่านคลังสินค้าเกิดขึ้นใหม่ในโซนเหนือของกรุงเทพฯ โดยเฉพาะในอำเภอวังน้อย จังหวัดพระนครศรีอยุธยา เนื่องจากที่ดินสำหรับพัฒนาใหม่ในย่านนี้ยังมีอยู่มากและราคาไม่สูงมากนัก ทำให้ผู้พัฒนาสามารถเสนอค่าเช่าที่ต่ำกว่าพื้นที่เช่าในจังหวัดสมุทรปราการได้

ในปี 2566 นี้ คาดว่า แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์กลุ่มโลจิสติกส์ไม่เปลี่ยนแปลงไปจากเดิมมากนัก โดยความต้องการหลักจะยังคงมาจากผู้เช่าในธุรกิจอีคอมเมิร์ซ อย่างไรก็ตาม พื้นที่คลังสินค้าให้เช่าที่คาดว่าจะมีการพัฒนาใหม่เพิ่มขึ้นในอนาคตจะทำให้เกิดการแข่งขันด้านราคาระหว่างย่าน และอาจส่งผลให้ค่าเช่าปรับตัวลดลงได้