“SENA NEXT 2022 คือเป็นอะไรที่อยู่ดีๆเราก็อ้วนขึ้นเลย มีโครงการใหม่ ธุรกิจใหม่ มีการทำ JV กับ Strategic Acquisition มากมาย จนทำให้เราพร้อมที่จะเปิดโครงการดูแลในเวลาเดียวกันถึง 90 โครงการได้ (เป็นโครงการที่มีอยู่แล้ว 41 โครงการ) ซึ่งเราหวังว่าถ้าในอนาคตทุกอย่างเราทำได้ดี เราก็จะ Spin Off ทั้งหมดเข้าตลาด ทั้งหมดนี้มาจากการที่ทำกลยุทธ์ SENA Strong ในหลายๆด้านจากปี 2021 ตั้งแต่ยอดขาย Solar ไปจนถึง Zero Covid …ในวันนี้เรามีโครงการใหม่ๆบนทำเลใหม่ๆเยอะมากจากการทำ Strategic Acquisition กับ JSP เราได้โครงการบนทำเลที่เราไม่เคยทำมาเป็นสี่สิบโครงการ โดยเฉพาะแนวราบในย่านชานเมืองและต่างจังหวัด และเราก็จะมีช่องทางในการ Raise Fund มากขึ้น เนื่องจากเป็นเจ้าของ Listed Firms ทั้ง 2 แห่ง (ตอนนี้ซื้อ JSP ไปแล้วประมาณ 33% แต่ก็กำลังเปิด Tender Offer อยู่ให้จนถึง 40%) เพียงแต่ว่าในตอนนี้เราต้องทำ JSP ให้พัฒนาขึ้นไปในอีกขั้น ความท้าทายอีกอย่างคือการที่เราต้องการสร้างโครงการต่ำล้านให้มากๆก็คือเราต้องการลดความเหลื่อมล้ำที่ไม่สามารถแก้ไขได้ด้วยกลไกตลาด เพราะทุกวันนี้เรามักจะได้ยินแต่คำถามว่าตรงนี้ตรงนั้นมัน Over Supply หรือ Market Bubble แล้วหรือยัง แต่ต้องอย่าลืมว่าสำหรับกรุงเทพฯในทุกๆทำเลมีความรวยสุดๆกับความจนสุดอยู่ด้วยกัน ลองดูอย่างทองหล่อคอนโดตารางเมตรละสามแสนอยู่ติดกับชุมชนแออัดที่ไม่รู้ว่าวันไหนจะโดนซื้อที่ไป ดังนั้นถ้าเราบอกว่าตรงนี้มัน Over Supply คือเรามองแค่กลไกราคาเป็นหลัก เราจึงเห็นแต่คอนโดราคาแพง ไม่ได้มองจากความต้องการในการอยู่อาศัยที่ยังคงมีอยู่ แต่เค้าหาซื้อไม่ได้ เราต้องการทำบ้านต่ำล้านเพื่อให้คนซื้อบ้านได้เยอะขึ้น เพราะบ้านมันราคาแพงขึ้นมาตลอดทุก ยิ่งรออายุมากขึ้นก็จะยิ่งกู้ยากขึ้น จนสุดท้ายแล้วเกษียณไปก็จะกลายเป็นคนไร้บ้าน” ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน)

เช่นเดียวกับดีเวลลอปเปอร์ส่วนใหญ่ในปี 2021 เป็นปีที่ทางเสนาเปิดตัวโครงการค่อนข้างน้อยเพียงแค่ 12 โครงการ ภายใต้มูลค่าประมาณ 10,000 ล้านบาท โดยเป็นปีที่ทางเสนาออกคอนโดต่ำล้านถึงเกือบ 3 พันยูนิต ซึ่งกลุ่มคอนโดต่ำล้านหรือ Affordable Condo จากนี้ไปจะเป็นเซกเมนท์ที่ทางเสนารุกขึ้นมาพัฒนารุกตลาดอย่างจริงจังมากกว่าดีเวลลอปเปอร์เอกชนรายอื่นๆ เนื่องจากมองเห็นถึงความเหลื่อมล้ำที่มากขึ้นเรื่อยๆในขณะที่รายได้ของคนทำงานส่วนใหญ่ในสังคมนั้นไม่สามารถที่จะซื้อบ้านได้ในละแวกนั้นๆ อีกทั้งจากข้อมูลสถิติเกือบทั้งหมดเราแทบจะไม่เห็นกราฟของคอนโดต่ำล้านออกมาเลย ซึ่งจากแนวทางในการพัฒนาจึงทำให้ในตอนนี้เสนาได้สร้าง Key Competitiveness ออกมาแล้วจนเป็น Business Signature ของเสนา 2 อย่างคือ Affordable Segment และ Solar ซึ่งเสนาเป็นผู้เล่นเพียงรายเดียวที่พัฒนาทาวน์โฮม มินิบ้านแฝด 2 ชั้นในราคาต่ำกว่า 3 ล้านแต่ก็ยังมีแผง Solar Cell มาติดให้บนหลังคาบ้านทุกบ้าน

ในแง่ของผลประกอบการปีที่ผ่านมาแม้ว่าจะไม่เป็นไปตามเป้า และต่ำกว่าปี 2063 แต่ก็ยังทำกำไรได้มากถึง 1,250 ล้านบาท โดยแบ่งเป็นยอดขาย 5,608 ล้านบาท และยอดโอน 5,718 ล้านบาท ซึ่งยอดกำไรดังกล่าวเป็นยอดกำไรที่สุงที่สุดเท่าที่เคยทำมาและก็มาจากการกำไรทางบัญชีในเรื่องของการเข้าซื้อกิจการด้วยเช่นกัน

ในปี 2022 นี้ทางเสนามองในเรื่องของ SENA NEXT เป็นหลัก โดยแบ่งกรอบการทำงานออกเป็น การพัฒนาโครงการ Affordable ภายใต้แบรนด์ Kith และ Flexi ให้มากขึ้น, การสร้างธุรกิจใหม่ๆโดยแตกออกเป็น 6 หน่วยธุรกิจย่อย และการมองหาพันธมิตรทางธุรกิจเพิ่มเติมเพื่อสร้างโอกาสทางธุรกิจใหม่ๆอย่างไม่หยุดนิ่ง จึงออกมาเป็น 3 กลยุทธ์หลักคือ SENA NEXT Expansion, SENA NEXT Era และ SENA NEXT Level

SENA NEXT Expansion จะเป็นปีที่เสนามีโครงการอยู่ในระหว่างการพัฒนามากที่สุด รวม 90 โครงการ ในมูลค่า 52,617 ล้านบาท ซึ่งเป็น New High ที่ทางเสนาไม่เคยมี Port ดูแลมากขนาดนี้มาก่อน แบ่งออกเป็นโครงการที่มีอยู่แล้ว 41 โครงการมูลค่า 25,137 ล้านบาท (คอนโด 27 โครงการ แนวราบ 14 โครงการ) และโครงการใหม่ 49 โครงการ มูลค่า 27,480 ล้านบาท (คอนโด 21 โครงการ แนวราบ 28 โครงการ) ซึ่งการที่มีโครงการมากขนาดนี้มาจากการ Acquire บริษัท JSP เข้ามา (ในอนาคต JSP น่าจะเปลี่ยนชื่อเป็น SENA JSP เนื่องจากเสนาเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ใน JSP ไปแล้ว) และไปเน้นที่การเพิ่ม Product Line Up ของ SENA Kith ซึ่งเป็นคอนโดต่ำล้านมากขึ้นจาก 11 โครงการในปีที่แล้วเป็น 24 โครงการในปีนี้ ในขณะที่การซื้อ JSP จะทำให้เสนาได้โครงการแนวราบในย่านชานเมืองมาเลยถึง 18 โครงการ จากทั้งหมด 25 โครงการ ซึ่งเป็น Port Folio ที่ทางเสนาพัฒนาน้อยหากเปรียบเทียบกับคอนโด จึงถือว่าเป็น Strategic Acquisition ทั้งหมดนี้ทางเสนาต้องเอามาทำใหม่หมด มา Rebrand ใหม่หมด

โดยเมื่อรวมกับโครงการของเสนาที่มีอยู่ 65 โครงการแล้วก็จะเป็น 90 โครงการ ซึ่งตัวเลขทั้งหมดนี้จะอยู่ภายใต้บริษัทเสนาทั้งหมด ทำให้เสนามีโครงการเยอะขึ้นเป็นเท่าตัวในทันที ซึ่งเป็น New Expansion ในแง่ของขนาดโครงการ

นอกจากการ Expand ในเรื่องของโครงการแล้วทางเสนายังมีการ Expand ในเรื่องของ Business Subsidiaries ถึง 6 กลุ่ม โดยมองว่าธุรกิจการซื้อสินทรัพย์ด้อยคุณภาพ และธุรกิจให้เช่าคลังสินค้ากำลังมาแรง เช่นเดียวกับธุรกิจ Wellness ที่ทางเสนาจำเป็นต้องเข้าเป็นพาร์ทเนอร์กับผู้เชี่ยวชาญในด้านสาธารณสุข  โดยธุรกิจ Service Apartment นั้นจะเป็นการทำร่วมกันกับ Hankyu โดยการเข้าซื้อ Apartment ที่พร้อมขายในตลาดอยู่แล้ว ซึ่งธุรกิจทั้งหมดกำลังอยู่ในช่วง Incubate

ในส่วนของ SENA NEXT Era คือการจัดหมวดธุรกิจที่มีอยู่แล้วอย่างเช่นธุรกิจเอเจนท์ และธุรกิจที่จะมา Support ธุรกิจหลัก ให้สร้างรายได้มากกว่าเดิม ทั้งบริษัท IT, Architecture Designing และ Communication โดยหากธุรกิจใหญ่ในระดับหนึ่งก็จะหาทาง Spin Off เข้าตลาดฯต่อไป

เช่นเดียวกับการพัฒนา Affordable Condo ไปสู่กลุ่ม Generation ใหม่ผ่านแบรนด์ FLEXI เช่นเดียวกับการพัฒนาโครงการบ้านแฝดขนาดมินิ ที่นำเอาทาวน์โฮม 2 ชั้นมาเพิ่มจุดขายในเรื่องของพื้นที่รอบตัวบ้าน กับโครงการ SENA Village ที่รามอินทรา กม. 9 และรังสิต – ติวานนท์

ซึ่งจากโครงการทั้งหมด 90 โครงการ จะเป็น 44 โครงการที่เป็นแนวราบ ซึ่งเป็นการ Acquire JSP ที่สามารถทำให้เสนาสามารถ Balance Port Folio ทั้งแนวราบและแนวสูง ให้สมดุลกันได้ในทันที ซึ่งหลายๆทำเลเสนาไม่เคยมีที่ดินมาก่อนอย่างศรีราชา และฉะเชิงเทรา

สุดท้ายในส่วน SENA NEXT Level จะเป็นการทำงานร่วมกับทาง Hankyu เพิ่มเติม โดยในปี 2022 นี้จะมีโครงการคอนโด 11 โครงการ และโครงการแนวราบอีก 8 โครงการรวมมูลค่า 13,900 ล้านบาท โดยได้มีการพยายามนำเอา Know How จาก Hankyu เพิ่มเติมเข้ามาปรับใช้นอกเหนือจาก GEO Fit แต่เป็น GEO Quality ที่ทำได้ค่อนข้างยากกว่าเพราะเป็นในเรื่องของการส่งมอบและบริการหลังการขาย แตกต่างจาก GEO Fit ที่เป็นรูปแบบเฟอร์นิเจอร์ฯที่มี Pattern ตายตัวสามารถทำได้ง่ายกว่าเยอะ

เช่นเดียวกับการพัฒนาสิ่งที่ได้ทำอยู่แล้วเพื่อต่อยอดไปอีกขั้นทั้งในเรื่องของ Digital Innovation ผ่าน Application Sena 360 ที่จะมีการเพิ่ม Feature ใหม่ๆเข้ามา และเป็นแอปที่ไม่ใช่แค่ลูกค้าเสนาก็สามารถใช้งานได้

และ SENA Solar ที่ตั้งเป้าว่าจะเป็นกลยุทธ์การเติบโตอย่างยั่งยืน โดยมีการเริ่มทำธุรกิจ Solar กับโครงการข้างนอกอย่างเช่นห้างค้าปลีกหรือโฮมโปร ด้วยเช่นกัน ซึ่งกลยุทธ์ SENA Next ทั้งหมดนี้จะทำให้เสนาก้าวไปไกลกว่าเดิมได้มากแค่ไหน ก็คงต้องติดตามกันต่อไปจากก้าวแรกว่าบรรดาโครงการพร้อมอยู่ที่รับช่วงต่อมาทั้งหมดนั้นจะถูกเอามาพัฒนาต่อยอดได้โดนใจกลุ่มเป้าหมายได้มากแค่ไหน เพราะการทำธุรกิจในชั่วโมงนี้นั้นลำพังแค่การเอามาแต่งตัวแต่งหน้าใหม่ โดยที่ต้องอัพราคาเพิ่มคงไม่ใช่คำตอบที่ดีเสมอไปครับ