รายงานฉบับล่าสุดของซีบีอาร์อี ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำระดับโลก ระบุว่าผู้ใช้พื้นที่โลจิสติกส์มีแผนที่จะขยายพื้นที่คลังสินค้าในเอเชียแปซิฟิกอีกมากในช่วง 3 ปีจากนี้ เนื่องจากมีมุมมองในแง่บวกมากขึ้นเรื่องสภาพแวดล้อมสำหรับการดำเนินงาน

ซีบีอาร์อีสำรวจความคิดเห็นของผู้บริหารเกือบ 100 คนที่มีอำนาจในการตัดสินใจและเกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ด้านโลจิสติกส์ในบริษัทต่าง ๆ ตั้งแต่บริษัทที่เป็นตัวแทนผู้ให้บริการโลจิสติกส์ (Third-party Logistics: 3PLs) ไปจนถึงผู้ผลิต ผู้ให้บริการแพลตฟอร์มอีคอมเมิร์ซ และผู้ค้าปลีก ซึ่งพบว่า 78% ของผู้ใช้พื้นที่โลจิสติกส์ตั้งใจที่จะขยายพื้นที่คลังสินค้าของตนเอง และผู้ตอบแบบสอบถามมากกว่าครึ่งมองว่าจะเป็นการเติบโตอย่างมาก  โดยมีบรรดาตลาดเกิดใหม่ในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ เช่น ไทย เวียดนาม อินโดนีเซีย และฟิลิปปินส์เป็นตลาดเป้าหมายในการขยายพื้นที่

ความต้องการที่เพิ่มสูงขึ้นมาจากอัตราพื้นที่ว่างของคลังสินค้าในตลาดหลักของเอเชียแปซิฟิกที่ลดลงเหลือน้อยกว่า 4% ในไตรมาส 2 ของปี 2564  ขณะที่ปริมาณการใช้พื้นที่คลังสินค้าสุทธิในตลาดสำคัญของเอเชีย¹ ทำสถิติสูงสุดที่ 3.3 ล้านตารางเมตรในช่วงครึ่งแรกของปี 2564

คาดว่าพื้นที่คลังสินค้าของคุณจะเปลี่ยนไปอย่างไรในอีกสามปีข้างหน้า

แผนการขยายพื้นที่เหล่านี้มาจากการที่ผู้ใช้พื้นที่มองในแง่บวกเกี่ยวกับสภาพแวดล้อมต่าง ๆ ในการดำเนินงาน โดย 84% คาดว่าจะมีการขยายพื้นที่เพิ่มขึ้นอย่างมากหรือปานกลางในช่วงสามปีข้างหน้า   ทั้งนี้ การมองในแง่บวกเช่นนี้เป็นผลมาจากความสามารถในการฟื้นตัวอย่างรวดเร็วของภาคธุรกิจโลจิสติกส์ตลอดช่วงที่มีการแพร่ระบาดโควิด-19 โดยมีแรงสนับสนุนจากการขยายตัวอย่างมากของธุรกิจอีคอมเมิร์ซ การค้าปลีกแบบหลายช่องทาง (Omnichannel) ที่เติบโตขึ้น และความต้องการด้านซัพพลายเชนที่เพิ่มขึ้น เช่น การรักษาสินค้าคงคลังที่มีเพิ่มเติมหรือสินค้าคงคลังสำรอง

นายอาดัม เบลล์ หัวหน้าแผนกพื้นที่อุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย ให้ความเห็นว่า “อสังหาริมทรัพย์ด้านโลจิสติกส์ของไทยมีแนวโน้มที่สดใสด้วยปัจจัยขับเคลื่อนที่แข็งแกร่งอย่างการเติบโตของธุรกิจอีคอมเมิร์ซและแพลตฟอร์มค้าปลีกออนไลน์ แต่ปัจจัยที่มาถ่วงดุลคือสถานการณ์การแพร่ระบาดและข้อจำกัดด้านการเดินทางเข้ามาจากต่างประเทศของนักลงทุนที่ยังคงดำเนินอยู่ในปัจจุบัน  ซีบีอาร์อีคาดการณ์ว่าปริมาณการลงทุนในตลาดนี้จะยังคงอยู่ที่ระดับต่ำจนกว่าข้อจำกัดเหล่านี้จะคลี่คลาย และซีบีอาร์อีเชื่อว่าประเทศไทยยังคงอยู่ในจุดที่ดีในการดึงดูดนักลงทุนในเอเชียแปซิฟิก แต่สิ่งที่ตลาดมีควรได้รับการพัฒนาและปรับปรุงให้ดียิ่งขึ้นเพื่อตอบสนองความต้องการของอุตสาหกรรมใหม่ ๆ ที่กำลังจะเข้ามา   หากมองในแง่นี้ การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานในพื้นที่ระเบียงเศรษฐกิจตะวันออก หรือ อีอีซี และพื้นที่โดยรอบ คือสิ่งสำคัญที่จะก่อให้เกิดความสำเร็จอย่างต่อเนื่อง”

“การระบาดใหญ่เป็นปัจจัยที่เร่งให้ธุรกิจอีคอมเมิร์ซเติบโตอย่างรวดเร็วและเปลี่ยนพฤติกรรมการจับจ่ายใช้สอยของผู้บริโภค ซึ่งในทางกลับกันเป็นการกำหนดตลาดโลจิสติกส์ในอนาคต  เครือข่ายการขนส่งที่พึ่งพาจุดเชื่อมต่อตรงและจุดเชื่อมต่อที่อยู่ใกล้เมืองมากกว่ากำลังเข้ามาแทนที่ระบบการขนส่งหลายขั้นตอนแบบดั้งเดิม และยังหมายถึงว่าการขยายพื้นที่โลจิสติกส์ในอีกไม่กี่ปีข้างหน้าจะเปลี่ยนไปตามความต้องการพื้นที่ที่อยู่ใกล้กับลูกค้าปลายทางมากขึ้น เพราะมีระยะเวลาในการส่งที่สั้นลงซึ่งจำเป็นมากขึ้นเรื่อย ๆ ในยุคออมนิแชนแนล” นายทรอย ชอร์เทลล์ หัวหน้าฝ่ายที่ปรึกษาด้านซัพพลายเชน ซีบีอาร์อี เอเชีย กล่าว

เพิ่มประสิทธิภาพของการเติบโตและต้นทุน

ต้นทุนต่าง ๆ เป็นเรื่องที่ผู้ใช้พื้นที่โลจิสติกส์ให้ความสำคัญเป็นอย่างมากในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา เนื่องจากการกระจายสินค้าแบบออมนิแชนแนลเพิ่มความซับซ้อนและความถี่ในการจัดส่งสินค้าซึ่งส่งผลให้ต้นทุนสูงขึ้น   ผู้ตอบแบบสอบถาม 61% มองว่าต้นทุนด้านเชื้อเพลิง การขนส่ง และแรงงานที่เพิ่มขึ้นเป็นข้อกังวลที่ใหญ่ที่สุด มากกว่าผลกระทบจากโรคระบาด (51%) และความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ (50%)   ค่าเช่าพื้นที่ก็เป็นหนึ่งในสามปัจจัยแรกที่ผู้ใช้พื้นที่พิจารณาเมื่อตัดสินใจมองหาพื้นที่ ควบคู่ไปกับการมีทำเลที่ใกล้กับระบบคมนาคม ตลาดเป้าหมาย และผู้บริโภค

สิ่งสำคัญในการขยายพื้นที่โลจิสติกส์กำลังเปลี่ยนจากการมีที่ตั้งอยู่ในทำเลชั้นนำไปสู่ทำเลที่อยู่โดยรอบใกล้เขตปริมณฑล   เกือบ 70% ของผู้ตอบแบบสอบถามคาดว่าจะใช้พื้นที่โลจิสติกส์ในทำเลที่อยู่โดยรอบมากขึ้น ซึ่งมักจะมีค่าเช่าถูกกว่าทำเลหลักสูงสุดถึง 50%   ทำเลรองเหล่านี้ยังมีพื้นที่โลจิสติกส์คุณภาพสูงที่รองรับการขยายและการควบรวมพื้นที่   โดยผู้ใช้พื้นที่หลายรายได้มีการจับจองพื้นที่อย่างรวดเร็ว ส่งผลในทำเลรอง เช่น ในญี่ปุ่นบริเวณทางด่วนเค็งโอซึ่งเป็นถนนวงแหวนรอบนอกโตเกียวเต็มวง มีอัตราพื้นที่ว่างลดลงจากเกือบ 20% ในปี 2560 เหลือเพียง 0.7% ในไตรมาส 2 ปี 2564

พื้นที่โลจิสติกส์ในยุคต่อไป

จากการสำรวจของซีบีอาร์อี พบว่า ผู้ใช้พื้นที่โลจิสติกส์ที่ให้ความสำคัญกับการรักษาต้นทุนให้อยู่ในระดับต่ำขณะที่ต้องการเพิ่มประสิทธิภาพและขีดความสามารถในการจัดการสินค้าในเวลาเดียวกัน จะมีความคาดหวังบางประการต่อพื้นที่โลจิสติกส์รุ่นใหม่ ๆ  ซึ่งรวมถึงการเป็นอาคารหรือพื้นที่ที่ได้รับการรับรองตามมาตรฐานด้านสิ่งแวดล้อมหรือความยั่งยืน (69%) มีพื้นที่เก็บความเย็นหรือแช่แข็ง (60%) โดยเป็นผลมาจากความต้องการของร้านค้าปลีกแบบออมนิแชนแนล รวมถึงพื้นที่แบบหลายชั้นพร้อมทางลาดซึ่งจะช่วยให้ใช้พื้นที่ได้มากขึ้น (58%)

คาดว่าความต้องการด้านคุณสมบัติอาคารของคุณจะเปลี่ยนแปลงไปอย่างไรในอนาคต

“รูปแบบการดำเนินงานของโลจิสติกส์สมัยใหม่กำลังเปลี่ยนแปลงไป ดังนั้นพื้นที่โลจิสติกส์ในรุ่นต่อไปจะต้องมีการพัฒนาที่ดีขึ้นเพื่อตอบสนองความต้องการใหม่ ๆ    คลังสินค้าที่ได้รับการออกแบบมาอย่างดีพร้อมเพดานที่สูงขึ้น พื้นที่ระหว่างเสาที่กว้างขึ้น จุดรับสินค้าที่มีพื้นที่กว้าง และการเดินทางเข้าถึงได้โดยตรง กำลังกลายเป็นคุณสมบัติที่เป็นที่ต้องการมากที่สุดของผู้ใช้พื้นที่โลจิสติกส์” นายชอร์เทลล์กล่าวเสริม